COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/11115 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH3KU

[P] [H]

[V] [K] épouse [H]

[U] [H]

[Z] [H]

Société PATRIMONIA

S.A.S. LGBC

C/

[T] [A]

[J] [L] épouse [A]

[N] [A]

Copie exécutoire délivrée

le : 4 Sepembre 2025

à :

M^e Philippe BELLEMANIERE

M^e Serge AYACHE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 6] en date du 27 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02340.

APPELANTS

Monsieur [P] [H]

né le 17 Août 1955 à [Localité 8], demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Philippe BELLEMANIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [V] [K] épouse [H]

née le 02 Octobre 1956 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Philippe BELLEMANIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [U] [H]

né le 04 Février 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Philippe BELLEMANIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [Z] [H]

née le 22 Juillet 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Philippe BELLEMANIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Société PATRIMONIA représentée par son gérant en exercice, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe BELLEMANIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. LGBC représentée par son président en exercice, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe BELLEMANIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [T] [A]

née le 03 Mars 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Serge AYACHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [J] [L] épouse [A]

née le 05 Janvier 1939 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Serge AYACHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [N] [A]

né le 24 Novembre 1943 à [Localité 10] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Serge AYACHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [A], nue-propriétaire, Mme [J] [A] et M. [N] [A], usufruitiers, sont propriétaires d’un local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2014, les consorts [A] ont consenti un bail commercial à la société LGBC pour une durée de neuf années à compter du 12 juin 2014 moyennant le versement d’un loyer mensuel de 2.200 € HT ramené à 2.000 € jusqu’au 30 avril 2016, outre une provision pour charges.

Par acte sous seing privé du même jour, la société Patrimonia s’est portée caution solidaire des engagements pris par la société LGBC.

Le 18 juillet 2017, les consorts [A] ont fait délivrer à la locataire et à la caution un commandement de payer visant la clause résolutoire .

Par ordonnance en date du 5 décembre 2017, le juge des référés a:

— constaté la résiliation du bail en application de la clause résolutoire,

— prononcé l’expulsion de la société LGBC des lieux loués pour le 30 janvier 2018,

— condamné solidairement les sociétés LGBC et Patrimonia à payer, à titre provisionnel, aux consorts [A] la somme de 16.507,33 €, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 2.273,98 € jusqu’à la libération effective des lieux,

— renvoyer les consorts [A] à mieux se pourvoir sur la demande d’autorisation de conserver le dépôt de garantie à titre de pénalité.

La société LGBC a quitté les lieux courant janvier 2018.

Dans ce contexte, les consorts [A] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, la SAS LGBC, la société civile Patrimonia, M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H], associés de la société civile Patrimonia aux fins notamment d’obtenir:

— la condamnation solidaire des sociétés LGBC et Patrimonia au paiement de la somme de

43.596, 96 € au titre des pénalités contractuelles et des frais de remise en état du local,

— la condamnation solidaire des consorts [H], en qualité d’associés, au paiement de la somme de 5.301 € au titre des condamnations prononcées à l’encontre de la société Patrimonia.

Par jugement en date du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a:

— condamné solidairement M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H], en qualité d’associés de la société civile, à payer à Mme [T] [A], Mme [J] [A] et M. [N] [A] la somme de 4.960,66 € au titre des condamnations prononcées à l’encontre de la société civile Patrimonia,

— condamné solidairement la SAS LGBC, en qualité de preneur, et la société civile Patrimonia, en qualité de caution, à payer à Mme [T] [A], Mme [J] [A] et M. [N] [A] les sommes suivantes:

* 4.360,50 € au titre des réparations locatives,

* 5.000 € au titre des pénalités,

* 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné solidairement la SAS LGBC et la société civile Patrimonia aux dépens.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

— les sommes réclamées aux consorts [H], associés à titre personnel de la société civile Patrimonia, sont justifiées au regard de l’article 1858 du code civil, en ce que les bailleurs démontrent n’avoir pu obtenir l’intégralité des condamnations prononcées à l’encontre du preneur et de la caution par ordonnance de référé du 5 décembre 2017, malgré plusieurs actes d’exécution forcée,

— sur les frais de remise en état:

* les sommes réclamées à hauteur de 6.929,29 € concernent trois postes ( remise en état peinture et nettoyage de la peinture décorative, remplacement d’une porte-fenêtre fêlée et remise en état des coulisses du rideau électrique mécanique) dont le locataire doit répondre,

* il échet toutefois de prendre en compte l’état du local commercial lorsqu’il a été pris à bail et d’appliquer une décote de 30% pour tenir compte de la vétusté,

— sur les pénalités:

* seules les pénalités antérieures à la résiliation du bail doivent être prises en compte, soit 2.438,12 € qu’il convient de modérer à 2.000 €,

* les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer les taxes ordures ménagères 2017 et 2018,

* la majoration de 30% de l’indemnité d’occupation ne peut pas être réclamée, alors que le juge des référés a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 2.273,98 €,

* la retenue du dépôt de garantie en application de l’article 14 du bail constitue une pénalité qu’il convient de modérer pour la limiter à 3.000 €,

— sur le manque à gagner: les bailleurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que le loyer et l’indemnité de mise à disposition ont été diminués en raison de l’état du local, rien n’excluant qu’une telle situation ne soit pas le résultat de la loi du marché et de la nécessité pour les bailleurs de revoir leurs exigences à la baisse.

Par déclaration en date du 22 juillet 2021, la SAS LGBC, la société civile Patrimonia, M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 avril 2022, la société civile Patrimonia, M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H] demandent à la cour de:

Vu les articles 1231-5 et 1343-5 du code civil,

— infirmer le jugement rendu le 27 mai 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’il a condamné les appelants au paiement des sommes de:

* 4.960,66 € au titre des sommes dues au titre du bail,

* 4.360,50 € au titre des réparations locatives,

* 5.000 € au titre des pénalités,

* 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les consorts [A] de leur appel incident du 21 janvier 2022,

Statuant à nouveau,

1. Sur les sommes dues aux consorts [A]:

— dire qu’il convient de compenser le montant du dépôt de garantie conservé par les consorts [A] à hauteur de 5.280 € avec la somme qui leur est due par la société LGBC, soit la somme de 4.960,66 €,

2. Sur les pénalités:

— juger que la somme de 5.000 € HT au titre des pénalités contractuelles présente un caractère manifestement excessif par application de l’article 1231-5 du code civil,

— réduire à juste mesure le montant de l’indemnité réclamée par les demandeurs au titre des pénalités,

3. Sur les réparations locatives:

— juger que le devis concernant les travaux de remise en état établi à l’initiative des consorts [A] n’est pas justifié et résulte du propre choix des travaux des consorts [A], ou de leur nouveau locataire,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné les appelants à la somme de 4.360,50 € au titre des réparations locatives,

En tout état de cause,

— accorder aux défenderesses les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes qui resteraient dues aux demandeurs,

— condamner Mme [T] [A], Mme [J] [A] et M. [N] [A] à payer à chacun des défendeurs la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] [A], Mme [J] [A] et M. [N] [A] aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Bellemanière, selon son appel de frais.

Mme [T] [A], Mme [J] [A] et M. [N] [A], selon leurs conclusions notifiées par RPVA le 21 janvier 2022, demandent à la cour de:

Vu l’ancien article 1134 du code civil,

Vu les articles 1732 et 1858 du code civil,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 27 mai 2021 en ce qu’il a écarté la majoration de 30% de l’indemnité d’immobilisation au titre des pénalités,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 27 mai 2021 en ce qu’il a fixé à hauteur de 4.360,50 € les dépenses effectuées par les locataires au titre des réparations locatives alors que celles-ci s’élèvent à 6.229,29 €,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 27 mai 2021 en ce qu’il a rejeté la condamnation solidaire de la SAS LGBC, en qualité de preneur, et la société civile Patrimonia, en qualité de caution, à payer aux consorts [A] la somme de 68.800 € au titre de la perte de chance d’avoir conclu un bail commercial dans des conditions plus avantageuses avec la société Damys,

— confirmer pour le surplus le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 27 mai 2021,

— débouter l’intégralité des appelants de leurs demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, la SAS LGBC, en qualité de preneur, et la société civile Patrimonia, en qualité de caution, à payer aux consorts [A] la somme de 18.926,61 € au titre des pénalités et taxes contractuelles du local,

— condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, la SAS LGBC, en qualité de preneur, et la société civile Patrimonia, en qualité de caution, à payer aux consorts [A] la somme de 6.229,29 € au titre des travaux de remise en état du local,

— condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, la SAS LGBC, en qualité de preneur, et la société civile Patrimonia, en qualité de caution, à payer aux consorts [A] la somme de

68.800 € au titre de la perte de chance d’avoir conclu un bail commercial dans des conditions plus avantageuses avec la société Damys,

— condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, la SAS LGBC, la société civile Patrimonia,M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H] à payer aux consorts [A] la somme de 7.500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

— condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, la SAS LGBC, la société civile Patrimonia,M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H] aux entiers dépens, en ce compris la moitié du coût du procès-verbal de constat du 31 janvier 2018, valant état des lieux de sortie.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 22 avril 2025.

MOTIFS

Sur les sommes dues au titre des loyers impayés

Conformément à l’article 1858 du code civil, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Sur le fondement de cet article, le tribunal a condamné solidairement M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H], en leur qualité d’associés de la société civile, à payer aux consorts [A] la somme de 4.960,66 € au titre des condamnations prononcées à l’encontre de la société civile Patrimonia, après avoir rappelé que les bailleurs démontraient ne pas avoir pu obtenir le paiement de l’intégralité des sommes dues par la locataire et la société Patrimoni, caution, toutes deux condamnées par ordonnance de référé du 5 décembre 2017 et ce, malgré plusieurs actes d’exécution.

Devant la cour, le quantum réclamé par les bailleurs, à savoir 4.960,66 €, n’est pas contesté par les appelants qui demandent toutefois d’ordonner la compensation avec le dépôt de garantie qui n’a jamais été restitué , soit un solde en faveur des appelants de 319,34 €.

Les consorts [A] considèrent en premier lieu que cette demande est irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel.

Or, ils ne reprennent pas cette prétention dans le dispositif de leurs conclusions qui pourtant seul lie la cour, en application de l’article 954 du code de procédure civile, laquelle n’en est donc pas saisie.

Sur le fond, ils s’opposent à une telle demande, invoquant l’absence de lien entre cette condamnation et le dépôt de garantie, outre l’impossibilité d’une telle compensation au regard des les dispositions de l’article 14 du bail.

La condamnation des associés de la société civile Patrimonia par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence est effectivement intervenue au visa de l’article 1858 du code civil, à savoir en vertu des règles propres aux sociétés civiles et le fait que les associés sont tenus indéfiniment au règlement des dettes sociales.

En outre, l’article 14 des conditions générales du bail intitulé ' dépôt de garantie’ stipule notamment que ' Le dépôt de garantie ne pourra en aucun cas être utilisé comme le paiement des loyers ou des charges, ceux-ci devant être régulièrement payés aux dates et conditions fixées par le présent contrat (…)' .

Par voie de conséquence la demande de compensation ne peut qu’être rejetée.

Sur les dégradations

En vertu de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance.

Le bail stipule en outre que ' Le preneur supportera en totalité le coût de toutes réparations et réfections, même au gros oeuvre, dans les lieux loués, qui seraient nécessités soit par défaut d’exécution des réparations dont le preneur à la charge (…) soit par des dégradations résultant de son fait , du fait de son personnel ou de ses visiteurs’ ( article 5, page 4 du bail).

Le locataire doit donc répondre des dégradations commises peu important qu’il est réalisé des travaux lors de son entrée dans les lieux, ce qui au demeurant n’est pas démontré, dès lors que l’article 6 du contrat de bail prévoit expressément que les améliorations demeurent la propriété du bailleur en fin de bail.

Les consorts [A] réclament une somme globale de 6.229,29 € au titre des frais de remise en état relatifs aux poste suivants:

— remise en peinture du local et nettoyage de la peinture décorative,

— remplacement d’une porte-fenêtre fêlée à l’encadrement dégradé,

— remise en état des coulisses du rideau électrique métallique.

Ils s’appuient sur:

— l’état des lieux d’entrée,

— le procès- verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 31 janvier 2018,

— les devis et factures.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal du 31 janvier 2018 que:

— la remise en peinture du local est justifiée au regard des nombreux trous et dégradations constatées sur les revêtements, de même que le nettoyage de la peinture décorative mise en place par la société LGBC sur les vitrines, pour un montant global de 703,29 € au regard de la facture Admax, s’agissant des désordres dont la preneuse doit répondre,

— le remplacement de la porte-fenêtre fêlée à l’encadrement dégradée est également imputable à la locataire et a dû être intégralement changée ainsi qu’il en ressort de la facture Aix Aluminium Rénovation pour un montant de 2.736 € ,

— l’huissier a constaté que les coulisses du rideau électrique étaient embouties, ne permettant plus sa fermeture sans l’enfoncer manuellement alors que les fermetures ont été louées en bon état, les bailleurs justifiant avoir exposé au titre de ce préjudice une somme de 2.790 €.

Si l’application d’un coefficient de vétusté de 30% pour tenir compte de la vétusté du local est justifiée pour les frais de remise en état du local et de nettoyage, tel n’est pas le cas pour les deux autres postes, en ce que les travaux de remplacement de la porte fenêtre fêlée et de remise en état du rideau électrique métallique ne résultent pas de la vétusté.

Enfin, c’est en vain que les appelants soutiennent que les travaux de remise en état résultent du propre choix des bailleurs et qu’ ils ne peuvent être tenus responsables des travaux effectués par le nouveau locataire ( qui exerce une activité de déménagement), choix qui résulte d’un processus de négociation entre ce dernier et les bailleurs, auquel ils sont étrangers, dès lors que les frais de remise en état réclamés par les intimés correspondent bien à des dégradations dont la société LGBC doit répondre.

Par voie de conséquence, celle-ci sera condamnée, solidairement avec la société Patrimonia au paiement d’une somme totale de 6.018,31 € , soit 492,31 € ( après application d’une décote de 30% sur la somme de 703,29 € ) + 2.736 € +2.790 €.

Sur les pénalités contractuelles

Les consorts [A] réclament une somme globale de 18.926,61 € au titre des pénalités et taxes contractuelles du local.

L’article 15 du bail prévoir une clause pénale ainsi libellée ' Le non paiement à son échéance d’une facture de loyers, de charge ,accessoires ou de toute autre sorte entraînera de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Bnaque de France, plus six points, chaque mois commencé étant considéré comme entier. Cet intérêt portera lui-même intérêt et sera considéré comme un accessoire du loyer et il sera assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (…). A défaut de paiement de quelques sommes restant dues à soné chéance, en vertu du présent bail ou de ses suites, son montant sera majoré de 8% HT à titre de pénalité, toutefois après une unique mise en demeure appelant règlement sous huitaine et sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire, le montant de la facture sera en outre majoré de plein droit et sans formalité d’un montant forfaitaire de 120 € HT correspondant aux frais de gestion du dossier à la charge du preneur qui s’y oblige.'

L’article 14 stipule qu’en cas de résiliation du contrat en application de la clause résolutoire, le dépôt de garantie reste acquis aux bailleurs, à titre d’indemnité.

L’article 17 prévoit également une pénalité journalière indemnisant l’impossibilité d’exploiter le local pendant la durée des travaux de remise en état.

Enfin l’article 21 relatif à la clause résolutoire précise que ' Dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la présente clause, le preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre en cours duquel prendra date cette résiliation. En outre, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de clause pénale (…) Par la suite l’indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et accessoires,; le tout majoré de 30% (…)'.

Conformément à l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En premier lieu, les consorts [S] ne sont pas fondés à soutenir que la demande de modération des pénalités contractuelles présentée par les appelants serait irrecevable comme nouvelle en cause d’appel:

— d’une part, en ce qu’ils ne reprennent pas ce chef de demande dans le dispositif de leurs conclusions qui seul lie la cour,

— d’autre part, en ce que le premier juge a modéré d’office les pénalités contractuelles, de sorte que la cour en est saisie par l’effet dévolutif .

Il convient de rappeler que la résiliation de plein droit du bail litigieux en application de la clause résolutoire est intervenue le 28 septembre 2017.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [A] se prévalent d’un décompte de sortie en date du 29 mars 2018 ( pièce 18) à la lecture duquel il apparaît que ces derniers réclament des pénalités de retard antérieurement et postérieurement à la résiliation du bail alors que, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, la résiliation de plein droit ne leur permet plus de se prévaloir des dispositions contractuelles quant aux pénalités. Il s’ensuit que seules les pénalités antérieures à la résiliation doivent être prises en considération, soit une somme globale de 2.438, 12 €. Le premier juge a modéré, en application de l’article 1231-5, ce montant à 2.000 €.

Pour s’opposer à une telle modération, les bailleurs soutiennent que les appelants ne rapportent pas la preuve de leurs difficultés financières. Il convient, toutefois, de rappeler que le caractère excessif de la clause pénale doit d’apprécier au regard du préjudice réellement subi par les consorts [A] et non au regard de la situation des appelants. En l’espèce, la modération à 2.000 € est justifiée en ce que si les bailleurs ont subi un préjudice compte tenu des impayés de loyers à compter de l’année 2017, il doit être tenu compte de la durée d’exécution du contrat sans incident de paiement ( près de trois années).

Pour ce même motif, le jugement entrepris en ce qu’il a estimé qu’il convenait de limiter la retenue du dépôt de garantie d’un montant de 5.280 € à 3.000 € sera également confirmé.

C’est également à juste titre que le tribunal a rejeté les sommes réclamées au titre des charges et taxes correspondant aux taxes d’ordures ménagères, en l’absence de production de la moindre pièce justificative au soutien de cette demande.

S’agissant de la majoration de 30% de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de préciser que conformément aux articles article 484 et 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande de l’une des parties, l’autre présente ou appelée qui n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Les juges, statuant au fond, ne sont donc pas liés par une décision en référé et il s’ensuit que le tribunal, saisi au principal, n’est tenu ni par les constatations de fait ou de droit du juge des référés, ni par les déductions qu’il a pu en faire.

Par voie de conséquence, la majoration de 30% de l’indemnité d’occupation réclamée par les bailleurs ne peut être rejetée au motif que le juge des référés a décidé de ne pas l’appliquer.

Le montant réclamé au titre de cette majoration, qui est prévue contractuellemet, s’élève, au regard du décompte produit, à la somme de 2.486,70 €. Comme le réclament les appelants, cette somme est excessive au regard du préjudice réellement subi par les consorts [A] en ce que la société LGBC a libéré les lieux dès le mois de janvier 2018, suite au constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 28 septembre 2017, de sorte que les bailleurs n’ont eu à faire face aux déboires de leur locataire que durant une période circonscrite à quelques mois. Par voie de conséquence, cette majoration sera ramenée à la somme de 2.000 €.

Il est également réclamé une somme de 5.280 €, au visa de l’article 17 du bail, à savoir une pénalité pour la durée des travaux de remise en état estimée à deux mois. Cette pénalité a manifestement été omise par le premier qui ne s’est pas prononcé sur cette demande. Cette pénalité est en l’espèce justifiée en ce qu’il ressort des développements qui précèdent que les bailleurs ont été contraints de réaliser un certain nombre de travaux de remise en état. La durée de deux mois n’apparaît nullement excessive en considération de ces éléments.

Les sommes dues par la société LGBC, locataire et la société Patrimonia, caution, au titre des pénalités s’élèvent à un montant total de 12.280 € (2.000 € + 3.000 €+ 2.000 €+ 5.280 €)

Sur le manque à gagner

Les consorts [A] déplorent enfin un manque à gagner au titre du nouveau bail qu’ils ont conclu avec la société Damys, qui met en évidence qu’ils ont été contraints d’accepter de nombreuses concessions pour pouvoir relouer leur local. Ils exposent que le nouveau preneur a dû réaliser d’importants travaux compte tenu de l’état inacceptable du local et qu’ils ont été dans l’obligation de lui consentir une baisse du loyer mensuel ainsi qu’une diminution de l’indemnité de mise à disposition.

Ils réclament ainsi une somme de 68.000 € au titre de la perte de chance d’avoir conclu un bail à des conditions plus avantageuses.

Les bailleurs sont dans l’impossibilité de rapporter la preuve qu’ils ont été contraints de baisser le loyer ou d’accorder une remise de l’indemnité de mise à disposition à la société Damys en raison de l’état du local suite au départ de la société LGBC. Ils ne produisent strictement aucun échange avec le nouveau locataire corroborant leurs affirmations, étant précisé qu’au regard des développements qui précèdent, il leur a été accordé une somme de 5.280 € à titre de pénalité pour la durée des travaux de remise en état estimée à deux mois, permettant déjà de les indemniser des conséquences des dégradations imputables aux locataires.

S’agissant des travaux que le nouveau preneur a dû faire réaliser, il y a lieu de relever que la SAS LGBC exerçait une activité d’épicerie fine et cave à vins alors que la société Damys exploite une activité totalement différente, à savoir d’aménagement d’espaces de rangement, rendant nécessaire un réaménagement des locaux donnés à bail.

En tout état de cause et comme l’a relevé à juste titre le premier juge, rien n’exclut que les conditions du nouveau bail consenti à la société Damys ne s’expliquent pas la loi du marché ou la nécessité des bailleurs de revoir leurs exigences à la baisse.

Le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande des intimés au titre du manque à gagner sera confirmé.

Sur les délais de paiement

A titre subsidiaire, les parties appelantes sollicitent les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du paiement des sommes dues.

Outre le fait qu’elles ne produisent strictement aucun élément sur leur situation financière, la cour observe qu’elles ont déjà bénéficié de fait de plusieurs années de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dont elles sont redevables depuis 2018.

Cette demande ne peut qu’entrer en voie de rejet.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence déféré sauf en ce qu’il a condamné solidairement la SAS LGBC, en qualité de preneur, et la société civile Patrimonia, en qualité de caution, à payer à Mme [T] [A], Mme [J] [A] et M. [N] [A] les sommes suivantes:

—  4.360,50 € au titre des réparations locatives,

—  5.000 € au titre des pénalités,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne solidairement la SAS LGBC, en qualité de preneur, et la société civile Patrimonia, en qualité de caution, à payer à Mme [T] [A], Mme [J] [A] et M. [N] [A] les sommes suivantes:

—  6.018,31 € au titre des réparations locatives,

—  12.280 € au titre des pénalités,

Y ajoutant,

Déboute la société civile Patrimonia, M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H] de leur demande de compensation de la somme de 4.960,66 € avec le dépôt de garantie,

Déboute la société civile Patrimonia, M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H] de leur demande de délais de paiement,

Condamne in solidum la société civile Patrimonia, M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H] à payer à Mme [T] [A], Mme [J] [A] et M. [N] [A] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum la société civile Patrimonia, M. [I] [H], Mme [V] [K] épouse [H], M. [U] [H] et Mme [Z] [H] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,