COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2025

N° 2025 / 054

N° RG 22/07530

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJOW2

S.A. d’HLM LOGIREM

C/

[W] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Brice TIXIER

M^e Elsa GUIDICELLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 1er Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01011.

APPELANTE

S.A. d’HLM LOGIREM

prise en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [W] [U]

né le 1er Février 1954 à [Localité 2] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4843 du 03/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par M^e Elsa GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er mai 2002, la société d’HLM LOGIREM a donné à bail d’habitation à Madame [Y] [H] veuve [U] un logement conventionné de type 3 situé [Adresse 5].

Dans le courant de l’année 2014, l’un des fils de la locataire, Monsieur [W] [U], a sollicité le bénéfice de la cotitularité du bail en prévision du placement de sa mère en établissement pour personnes âgées. Il lui a été répondu que le droit au bail n’était pas cessible, mais qu’il pourrait bénéficier d’un transfert le moment venu s’il remplissait les conditions d’attribution.

Après le décès de la locataire survenu le 25 mai 2018, M. [W] [U] est demeuré dans les lieux et a donc sollicité le transfert du bail à son nom. Une décision de refus lui a cependant été notifiée le 28 janvier 2020 par la commission d’attribution. Par la suite il lui a été demandé de libérer l’appartement au plus tard le 15 septembre 2020, puis une sommation de déguerpir lui a été vainement signifiée le 7 octobre suivant.

Par acte délivré le 8 février 2021, la société LOGIREM a assigné M. [W] [U] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins :

— de constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail d’habitation à compter du décès de Madame [Y] [U] en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

— d’ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef,

— et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 25 mai 2018 jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [W] [U] a conclu au rejet de cette action et réclamé reconventionnellement le transfert du bail à son profit, outre le paiement d’une somme de 16.955,78 euros à titre de dommages-intérêts, venant se compenser avec sa dette locative.

Aux termes d’un jugement rendu le 1er avril 2022, le tribunal a retenu que le refus du bailleur de consentir à la cotitularité du bail n’était pas fondé, qu’il n’était pas démontré que M. [U] ne remplissait pas les conditions requises pour bénéficier du transfert, et qu’en tout état de cause il incombait à la société d’HLM de lui proposer un autre logement adapté à sa situation. En conséquence, le premier juge a :

— débouté la société LOGIREM de toutes ses prétentions,

— ordonné le transfert du bail au profit de M. [U] à compter du prononcé du jugement,

— condamné la société LOGIREM à lui payer 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— et mis les dépens de l’instance à la charge de la demanderesse.

La société LOGIREM a interjeté appel de cette décision le 24 mai 2022 et notifié des conclusions le 23 août 2022 aux termes desquelles elle fait valoir :

— que rien ne l’obligeait à accorder au requérant le bénéfice de la cotitularité du bail,

— que le dossier déposé auprès de la commission d’attribution était incomplet,

— qu’en tout état de cause, l’intéressé ne remplit pas les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage édictées par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989,

— qu’elle n’est pas tenue de lui proposer un logement plus adapté à ses besoins,

— et que l’intimé se maintient dans les lieux sans rien payer en toute mauvaise foi.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail d’habitation à compter du décès de Madame [Y] [U] en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

— d’ordonner l’expulsion de M. [W] [U] et de tous occupants de son chef,

— de le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé, soit 407,58 euros, indexée au premier janvier de chaque année comme en matière locative, à compter du 25 mai 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, la somme due à ce titre s’élevant provisoirement à 19.426,80 euros suivant compte arrêté au 16 août 2022,

— de débouter l’intimé de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre le paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 14 novembre 2024, Monsieur [W] [U] soutient pour sa part :

— qu’il remplit les conditions requises pour bénéficier du transfert du bail,

— que le bailleur lui a reconnu la qualité de locataire dans un écrit daté du 11 mars 2019,

— que l’attitude de la société LOGIREM lui a fait perdre le bénéfice de l’allocation logement,

— et qu’un bail écrit lui a finalement été consenti avec effet rétroactif au 31 mars 2022.

Il demande à la cour :

— à titre principal, de confirmer le jugement déféré,

— y ajoutant, de condamner la société LOGIREM à lui payer la somme de 21.506,70 euros à titre de dommages-intérêts, compte arrêté au 31 décembre 2022,

— de prononcer la compensation entre cette créance et le montant de sa dette locative,

— à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de grâce pour libérer les lieux et s’acquitter des sommes dues,

— et de statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2024.

DISCUSSION

Sur les demandes principales :

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’au décès du locataire, le contrat de location est transféré au bénéfice des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, ce qui était le cas de M. [W] [U].

L’article 40 III précise que ces dispositions sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré régis par une convention conclue en application de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à la condition toutefois que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage prévues par la réglementation.

Suivant l’article L 621-2 du code de la construction et de l’habitation, sont considérés comme insuffisamment occupés les logements comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus d’un au nombre de personnes y ayant leur résidence principale effective.

M. [W] [U] ne peut donc prétendre occuper seul un logement de trois pièces d’une surface habitable de 74 m². Il n’est pas établi en outre par les pièces du dossier que son frère [J] demeurerait encore dans les lieux, sa présence n’étant plus attestée depuis l’enquête réalisée par le bailleur en 2016.

L’article 40 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit certes que, lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, le bailleur peut lui proposer un logement plus petit pour lequel il est prioritaire. Cependant, cette disposition s’applique aux logements non conventionnés mais n’a pas été reprise au paragraphe III concernant les logements conventionnés.

La seule attestation émise par la société LOGIREM le 11 mars 2019, c’est à dire avant que la commission d’attribution ne se prononce sur sa demande de transfert du bail, ne vaut pas reconnaissance du droit revendiqué par l’intimé.

Enfin, le bail conclu le 6 décembre 2022 entre les parties avec effet rétroactif au 31 mars précédent n’a été consenti par la société LOGIREM qu’à seule fin d’exécuter le jugement et d’éviter ainsi la radiation de l’appel en application de l’article 524 du code de procédure civile, ainsi qu’il ressort de l’ordonnance rendue le 19 juillet 2023 sur incident par le conseiller de la mise en état, de sorte qu’il n’emporte pas acquiescement à cette décision.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation à compter du décès de Madame [Y] [U], d’ordonner l’expulsion de M. [W] [U] et de tous occupants de son chef, et de le condamner à payer une indemnité d’occupation à compter du 25 mai 2018 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles :

M. [U] n’est pas fondé à reprocher au bailleur de ne pas avoir donné suite à sa demande tendant à se voir reconnaître le bénéfice de la cotitularité du bail du vivant de sa mère, aucune disposition légale ne l’y contraignant.

D’autre part, le refus de la société LOGIREM de lui accorder le transfert du bail étant justifié, il ne saurait obtenir paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ou du préjudice financier tenant dans la perte du droit à l’allocation logement.

L’intimé s’étant indûment maintenu dans les lieux durant plus de six années, il n’y a pas lieu de lui accorder un délai de grâce en application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, M. [U] n’apparaît pas en situation de s’acquitter de sa dette dans les délais prévus à l’article 1343-5 du code civil, de sorte que des délais de paiement ne peuvent lui être utilement accordés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Juge que le bail est résilié de plein droit depuis le 25 mai 2018, et que Monsieur [W] [U] se maintient dans les lieux sans droit ni titre,

Ordonne en conséquence son expulsion du logement qu’il occupe au sein de la résidence [Adresse 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef,

Dit n’y avoir lieu à l’octroi d’un délai de grâce en application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne [W] [U] à payer à la société LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé, soit 407,58 euros, indexée au premier janvier de chaque année comme en matière locative, à compter du 25 mai 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil,

Déboute [W] [U] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

Condamne l’intimé aux entiers dépens de première instance et d’appel, et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle dont il bénéficie,

Rejette la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE