COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05136 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P7UP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 AOUT 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]

N° RG 1122002205

APPELANTE :

SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES prise en son agence d'[Localité 7] sise [Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER’ Avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [G] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

assigné le 12 décembre 2023 (dépôt étude commissaire de justice)

Ordonnance de clôture du 24 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

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* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 25 mai 2020, la SA Société Française des Habitations Economiques a donné à bail à M. [G] [V] un logement sis [Adresse 2] (34), moyennant un loyer mensuel de 223,84 euros.

Reprochant à son locataire des manquements à l’obligation de jouissance paisible, la société bailleresse a adressé à M. [G] [V], par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 avril 2022, une mise en demeure d’avoir à retirer la clôture installée sur sa terrasse.

La SA Société Française des Habitations Economiques a également fait délivrer par commissaire de justice une sommation de retirer sous huitaine la clôture, en date du 8 juin 2022, et une nouvelle mise en demeure le 15 juillet 2022, signifiées à étude.

Le 22 septembre 2022, un échec de tentative de conciliation a été constaté tenant l’absence de M. [G] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2022, signifié à étude, la SA Société Française des Habitations Economiques a fait assigner M. [G] [V] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en résiliation du bail, en expulsion, et en fixation d’une indemnité d’occupation, sur le fondement de l’article 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article L.442-62 de la loi n°986-657 du 29 juillet 1998.

Par jugement avant dire droit en date du 27 mars 2023, une réouverture des débats a été ordonnée afin que la demanderesse produise un plan de la résidence.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 11 août 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] :

Déboute la Société Française d’Habitations Economiques (SFHE) de sa demande de résiliation du bail conclu avec M. [G] [V] le 25 mai 2020 ;

Déboute la Société Française d’Habitations Economiques (SFHE) de sa demande d’expulsion et en conséquence, de sa demande formulée au titre du paiement d’une indemnité d’occupation de ce chef ;

Condamne la Société Française d’Habitations Economiques (SFHE) aux entiers dépens ;

Déboute la Société Française d’Habitations Economiques (SFHE) de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le premier juge relève que la présence d’un manquement certain au règlement intérieur et au règlement de copropriété est justifiée par les quatre procès-verbaux produits, établis par commissaires de justice les 29 juin, 28 juillet et 12 octobre 2022 ainsi que le 20 janvier 2023, mentionnant que des brises-vues ont été installés sur plusieurs terrasses de la résidence l'[8], et plus particulièrement au niveau du rez-de-chaussée du bâtiment A.

Toutefois, il constate que lesdits procès-verbaux ne permettent pas d’imputer les nuisances à M. [G] [V], faute de mentionner l’identité des locataires concernés et d’en permettre l’identification.

En outre, il relève que l’adresse du bien loué mentionnée dans le contrat de bail ne correspond pas aux constatations établies, car il ne semble pas exister de bâtiment I mais des bâtiments A, B et C.

Le premier juge retient finalement que les seules mentions « Bâtiment du logement M. [G] [V] » et « Logement n°01 de M. [G] [V] » figurant sur le plan de la résidence produit, lesquelles paraissent avoir été ajoutées a posteriori, ne suffisent pas à prouver que les nuisances dénoncées sont celles situées sur la terrasse de M. [G] [V].

La SA Société Française des Habitations Economiques, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 octobre 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 novembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 7 décembre 2023, la SA Société Française des Habitations Economiques demande à la cour de :

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel ;

Le déclarer bien fondé ;

Réformer la décision querellée ;

Constater l’absence de jouissance paisible des lieux loués ;

Prononcer la résiliation du bail d’habitation des locaux sis à [Adresse 9] dont M. [G] [V] est locataire ;

Ordonner l’expulsion de M. [G] [V] et de tous occupants de son chef ;

Condamner M. [G] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer en cours à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner M. [G] [V] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une somme de 1.500 euros à la SA SFHE ;

Juger que toujours sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le requis sera condamné à procéder au remboursement de toutes sommes qui pourraient être mises à la charge de la requérante en application des dispositions du décret n° 2001-212 du 08 mars 2001, modifiant le décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner M. [G] [V] aux entiers dépens, y compris les actes susvisés de la SCP Le Doucen Candon, commissaires de justice.

La SA Société Française des Habitations Economiques soutient apporter la preuve du manquement de M. [G] [V] à son obligation de jouissance paisible du logement donné à bail, par la production d’un dernier constat établi le 13 novembre 2023.

M. [G] [V] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Selon l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 1729 du code civil « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

En l’espèce, le bailleur reproche au locataire la violation du règlement intérieur applicable à la résidence dans laquelle se trouve le logement, objet du bail, en raison de la pose de brises-vues, l’un correspondant à une imitation feuille positionné sur la partie basse, l’autre à une imitation gazon situé sur la partie haute, ainsi que deux ouvertures, l’une fermée par un grillage type moustiquaire et l’autre par un vitrage, le tout assurant la fermeture de la terrasse permettant ainsi sa transformation en pièce à vivre.

La SFHE dénonce encore le caractère inesthétique de l’aménagement effectué sans autorisation. alors que le règlement de copropriété fait interdiction notamment « d’installer toute clôture autre que des haies vives (clôture végétale), d’installer des canisses ou autres coupes vues, d’installer des objets autres que des pots à fleurs et jardinières solidement fixés ».

Cette configuration a été vérifiée au moyen d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 28 juillet 2022 aux termes duquel le preneur s’engage à procéder au retrait de l’installation litigieuse, alors qu’il a été invité à plusieurs reprises à retirer cette clôture (mise en demeure du 7 avril 2022, sommation du 8 juin 2022, mise en demeure du 15 juillet 2022).

En appel, il est justifié par les pièces produites aux débats, et notamment le procès-verbal établi le 20 janvier 2023, que la configuration des lieux est identique, et que l’aménagement litigieux concerne bien le logement occupé par M. [G] [V].

En effet, il est mentionné par le commissaire de justice les constatations suivantes :

« J’entame mes constatations en pied de la façade Est du BATIMENT A qui comprend la porte d’entrée commune de l’immeuble.

Sur le côté droit de la porte d’entrée commune, à l’angle Nord-Est du bâtiment, la terrasse du rez-de-chaussée est fermée.

Le vide entre le relevé garde-corps de la terrasse du rez-de-chaussée et le balcon du premier étage est obturé. Plusieurs éléments adjoints assurent une totale fermeture.

Un brise-vue synthétique imitation « feuilles » est positionné sur un grillage en partie basse, au-dessus du relevé garde-corps. Une structure en bois constituée de montants verticaux et de planches en sous-face du balcon de l’étage supérieur sert de support à une sorte de drap tendu type moustiquaire. La structure est partiellement dissimulée par des branchages synthétiques type « sapin de Noël ».

Je me manifeste à la porte du logement 1 située en rez-de-chaussée, immédiatement à main droite en entrant dans le BATIMENT A.

Quelques instants plus tard, la porte m’est ouverte par un homme à qui je décline mes nom, prénom, qualité ainsi que l’objet de ma mission.

L’homme rencontré m’indique être Monsieur [G] [V], locataire.

Monsieur [V] me déclare que la fermeture de la terrasse a été mise en place afin d’éviter une vue directe dans le logement qu’il occupe ainsi que la venue des moustiques et des rats.

Sur ma demande, Monsieur [V] me justifie de son identité. Il me présente son permis de conduire.

Monsieur [V] m’invite à pénétrer dans le logement qu’il occupe afin d’y effectuer toutes constatations utiles.

Monsieur [V] me déclare en outre qu’il a été contraint d’aménager la terrasse en raison de la surface très restreinte du logement qu’il occupe.

Je pénètre dans le logement 1 occupé par Monsieur [V] et accède sur la terrasse du rez-de-chaussée situé à l’angle Nord-Est du bâtiment. Il s’agit de la terrasse fermée, objet de mes précédentes constatations.

La pièce est garnie de matériel de cuisine, affaires personnelles et divers effets mobiliers.

Vue de l’intérieur une paroi de carreaux type polystyrène a été élevée jusqu’à hauteur d’homme. Les carreaux sont aboutés et superposés, jointés les uns aux autres. Le drap moustiquaire prend position au-dessus de l’édifice de carreaux et ferme toute la hauteur restante.

En partie intérieure de la terrasse, des tringles porteuses de rideaux prennent fixation sur la structure en bois précédemment constatée.

Monsieur [V] m’indique qu’il est ouvert à toutes propositions pour remplacer l’édifice qu’il est contraint de maintenir pour les raisons sus-évoquées ».

Il est donc acquis que l’intimé a procédé à la pose d’aménagements proscrits par le règlement intérieur, auquel il a consenti (pièce 2), et qu’en dépit de nombreuses lettres de mise en demeure et d’une tentative de conciliation l’alertant sur le caractère illicite de l’aménagement et des conséquences éventuelles sur le contrat de bail, celui-ci a maintenu en toute connaissance de cause l’installation en l’état.

Ce changement de destination des lieux, ainsi que la violation des dispositions du règlement intérieur opposables au preneur, outre le caractère inesthétique de l’installation litigieuse, qui est largement établi par les quatre procès-verbaux de constat versés aux débats, caractérisent un manquement de M. [G] [V] à ses obligations suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail tenant la persistance du comportement fautif et l’absence de solution alternative proposée par le preneur, qui n’a pas souscrit à la tentative de conciliation engagée par le bailleur.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé et il convient d’ordonner la résiliation du contrat de bail et de faire droit aux demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires :

Il y lieu d’infirmer le jugement déféré s’agissant des dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimé supportera les entiers dépens et sera condamné au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt rendu par défaut par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 11 août 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail conclu le 25 mai 2020 entre la SA Société Française des Habitations Economiques et M. [G] [V] portant sur le logement sis [Adresse 2] (34) à compter du présent arrêt,

Autorise à défaut de libération spontanée des lieux, la SA Société Française des Habitations Economiques à procéder à l’expulsion de M. [G] [V] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, après signification de la présente, et deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux dans les conditions prévues par les articles L. 412-1 et L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Autorise la SA Société Française des Habitations Economiques à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du preneur,

Rappelle à ce titre que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [G] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clefs au bailleur ;

Précise que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant ;

Précise que le bailleur est autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Condamne M. [G] [V] à payer à la SA Société Française des Habitations Economiques la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne M. [G] [V] aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,