COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 292

Rôle N° RG 22/03726 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJA6P

S.A.R.L. HOTEL DU SOLEIL [Localité 13] 2000

C/

[Z] [I]

[F] [J] épouse [X]

[W] [X]

[U] [X]

[N] [X]

[R] [P] épouse [M]

[B] [M]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000 – SGI 2000 -

Syndicat des copropriétaires LE PAS DU LOUP

SCI LISEVIC

S.C.I. [H]

S.C.I. SCLUOS*

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 19] en date du 18 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03484.

APPELANTE

S.A.R.L. HOTEL DU SOLEIL [Localité 13] 2000 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Richard DAZIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame [Z] [I]

née le 03 Avril 1947 à [Localité 17], demeurant [Adresse 7]

SCI LISEVIC Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 6]

Toutes deux représentées par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistées de M^e Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [F] [J] épouse [X] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de feu Monsieur [D] [X], usufruitière du lot n°9 de la copropriété [Adresse 16], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [W] [X]

né le 09 Août 1968 à [Localité 18], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [U] [X]

né le 24 Février 1970 à [Localité 18], demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [X]

née le 24 Novembre 1982 à [Localité 18], demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [P] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 2]

GESTION D'[Localité 13] 2000 – SGI 2000 – Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 11]

SCI [H] Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]

SCI SCLUOS Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE, plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 15] DU LOUP demeurant [Adresse 14] représenté par son administrateur provisoire ,la SELARL BG & ASSOCIES en la personne de Me [T] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 09 mai 1973, l’immeuble dénommé [Adresse 16], édifié sur le front de neige de la station d'[Localité 13] 2000 (département des Alpes Maritimes), composé d’un bâtiment principal élevé sur 8 niveaux outre une aile sud sur 2 niveaux, faisait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division en 11 lots :

— Le lot n°1 était constitué de locaux commerciaux à usage d’hôtel-restaurant répartis sur les sept premiers niveaux du bâtiment principal ;

— Les lots n°2 et 3 comprenaient des locaux d’habitation situés dans l’aile sud, élevée de deux niveaux, et destinés au logement des employés de l’hôtel ;

— Les lots n°4 à 10 correspondaient à des appartements destinés à « une occupation bourgeoise » situés au huitième niveau ;

— Le lot n°11 consistait en une terrasse aménageable sur la toiture de l’aile sud.

Le 06 juin 2003, Monsieur [V] rachetait la totalité des parts sociales de la société ABELA, propriétaire des lots n°1, 2 et 3 et exploitante de l’hôtel « LE PAS DU LOUP »

Celle-ci changeait alors de dénomination sociale pour devenir la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 (ci après HDS).

A compter de l’année 2007, la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 entreprenait d’importants travaux dans les lots n°1, 2 et 3 qui étaient contestés en justice par les propriétaires des lots n°4 à 11, ces derniers considérant que la solidité et la sécurité de l’immeuble étaient mises en péril.

Après bien des errements procéduraux, un rapport d’expertise judiciaire était finalement déposé le 05 juin 2018 par Monsieur [A], le tribunal judiciaire de Nice étant saisi depuis le 25 mai 2021 d’une action tendant à la remise des lieux en leur état antérieur.

Parallèlement, Maître [L] désignée le 14 septembre 2007 en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 16], en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, convoquait une assemblée générale pour le 19 janvier 2009, afin notamment de désigner un syndic et les membres du conseil syndical.

Le jour même, elle recevait notification d’un acte notarié dressé le 16 janvier 2009 à la requête de la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 portant modification de l’état descriptif de division, par lequel le lot n° 1 était subdivisé en 102 lots numérotés 12 à 113 et en parties communes spéciales.

Elle était également informée d’un acte de mutation du nouveau lot n° 15 consenti par la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 au profit de Monsieur [K], étant précisé que le lot n° 3 avait été précédemment cédé à Monsieur [E] selon acte authentique du 08 novembre 2007.

En dépit des protestations et réserves formulées par l’administrateur provisoire, l’assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2009 votait sur les projets de résolutions qui lui étaient soumis et désignait la société SITA en qualité de syndic.

Celle-ci convoquait une nouvelle assemblée générale pour le 24 juin 2011 avec notamment à l’ordre du jour l’approbation des travaux de réfection de l’immeuble, assemblée générale à laquelle les copropriétaires minoritaires ne participaient pas.

Suivant acte de commissaire de justice du 04 octobre 2011, Madame [I], Madame [J] veuve [X], Monsieur [W] [X], Monsieur [U] [X], Madame [N] [X], la SCI LISEVIC, la SCI [H], la SCI SCLUOS, Madame et Monsieur [M] et la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000 assignaient devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE PAS [Adresse 12] LOUP pour entendre prononcer l’annulation de l’entier procès-verbal de ladite assemblée générale et de ses résolutions.

Les demandeurs dénonçaient l’assignation et délivraient l’assignation à l’encontre de la SARL COPROGEST en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 16] suivant acte de commissaire de justice du 12 septembre 2018.

La société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 HDS intervenait volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire en date du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

*annulé en toutes ses dispositions l’assemblée générale du 24 juin 2011 ;

*condamné la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer à Madame [I], à Madame [J] épouse [X], à la SCI LISEVIC, à la SCI [H], à la SCI SCLUOS, à Madame [R] [P] épouse [M], à Monsieur [B] [M] et à la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000 la somme de 1.500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts ;

*condamné la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer à chacun d’eux la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

*condamné la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 aux entiers dépens de l’instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Suivant déclaration en date du 11 mars 2022, la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— annule en toutes ses dispositions l’assemblée générale du 24 juin 2011 ;

— condamne la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer à Madame [I], à Madame [J] épouse [X], à la SCI LISEVIC, à la SCI [H], à la SCI SCLUOS, à Madame [R] [P] épouse [M], à Monsieur [B] [M] et à la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000 la somme de 1.500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts ;

— condamne la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer à chacun d’eux la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 aux entiers dépens de l’instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 demande à la cour de :

*réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— annulé en toutes ses dispositions l’assemblée générale du 24 juin 2011 ;

— condamné la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer à chaque copropriétaire demandeur à l’instance la somme de 1.500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer à Madame [I], aux consorts [X] , à la SCI LISEVIC, à la SCI [H], à la SCI SCLUOS, à Madame [R] [P] épouse [M], à Monsieur [B] [M] et à la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000 la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

*condamner chacun des intimés à payer la somme de 2.000 euros à la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits au profit de Maître Patrick CAGNOL, avocat aux offres et affirmations de droit.

A l’appui de ses demandes, la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 soutient qu’elle a interjeté appel de la décision annulant l’assemblée générale du 19 janvier 2009 ayant désigné la société SITA en qualité de syndic ; que le tribunal a, dans son jugement du 18 février 2022, expressément dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ; que, dès lors, le moyen tiré du défaut de qualité de la personne ayant procédé à la convocation de l’assemblée générale du 24 juin 2022 ne saurait être retenu pour, à lui seul, en motiver l’annulation.

Elle explique qu’un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 27 janvier 2017 a prononcé la résolution de la vente du lot n°3 de la copropriété à Monsieur [E].

Elle considère que, par application de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, les effets de la résolution sont fixés au moment où le juge a statué et non rétroactivement contrairement à ce qu’ont soutenu les demandeurs.

Elle maintient que Monsieur [E] a dés lors conservé la qualité de copropriétaire vis-à-vis du syndicat tant que le jugement prononçant la résolution de la vente n’a pas été notifié au syndicat, si bien que l’annulation de l’assemblée du 24 juin 2011 ne peut résulter de l’annulation de la vente.

Elle indique que ladite vente s’est inscrite dans un processus de commercialisation parfaitement connu des copropriétaires et du syndic et qu’elle a été annulée pour non-paiement intégral du prix .

Elle rappelle que la fraude ne se présume pas et qu’un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 15 septembre 2018 a débouté les copropriétaires minoritaires de leur demande en nullité de la vente du lot n°3 consentie à Monsieur [E] fondée sur la fraude, de sorte qu’il ne peut être retenu, ni jugé que cette vente avait un caractère frauduleux sauf à violer l’autorité de la chose jugée.

La société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 ajoute que les copropriétaires ne produisent aucune pièce à l’appui de leur demande de dommages et intérêts, et à supposer qu’il s’agisse d’un préjudice moral, elle rappelle que ce sont eux qui sont à l’origine de toutes les procédures engagées depuis plus de dix ans.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE PAS [Adresse 12] LOUP demande à la cour de :

*prendre acte du fait que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE PAS DU LOUP s’en rapporte à justice en cause d’appel ;

*condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner toute partie succombante aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN ' GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL ' GUEDJ qui en a fait l’avance sous sa due affirmation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Madame [J] veuve [X], Monsieur [W] [X], Madame [N] [X], Monsieur [U] [X], Madame [M], Monsieur [M], la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000, la SCI [H] et la SCI SCLUOS demandent à la cour de :

— A titre principal,

*annuler la convocation du 24 mai 2011 à l’assemblée générale du 24 juin 2011 adressée par la SA SITA, qui en l’état de la nullité des assemblées des 19 novembre 2009 et du 19 janvier 2011, n’avait pas la qualité de syndic ;

*annuler en conséquence l’assemblé générale du 24 juin 2011 ;

*confirmer le jugement déféré qui a annulé en toutes ses dispositions l’assemblée générale du 24 juin 2011 ;

— A titre subsidiaire,

*prononcer le défaut de qualité de propriétaire Monsieur [E] ensuite du jugement de résolution de la vente du lot n°3, prononcé le 27 janvier 2017, lequel bénéficie de l’autorité de la chose jugée ;

*prononcer le défaut de validité du mandat délivré par Monsieur [E], dont s’est prévalu Monsieur [G] pour désigner le président de séance, l’un des scrutateurs et se faire lui-même désigner aux fonctions de scrutateur ;

*prononcer le défaut de validité de tous les votes émis par Monsieur [G] au titre du mandat remis par Monsieur [E], afin de contourner les dispositions d’ordre publiques de l’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

*prononcer l’inopposabilité du vote de Monsieur [K] à la copropriété ;

*prononcer le défaut de validité de tous les votes émis par Monsieur [O] au titre du mandat remis par Monsieur [K] ;

*prononcer l’annulation des votes exprimés en assemblée le 24 juin 2011 par les mandataires des sieurs [E], [K] et [Y] pour participation à un abus de droit et de majorité destiné à contourner les dispositions de l’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

*prononcer l’irrégularité de la feuille de présence en application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 32 du règlement de copropriété ;

*prononcer la nullité de la désignation du président de séance, en application des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ;

*prononcer la nullité de la constitution du bureau de séance en application des dispositions de l’article 34 du règlement de copropriété, pour n’avoir pas statutairement été constitué de deux scrutateurs ;

*prononcer l’annulation dans sa totalité du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2011, en ce compris l’ensemble des résolutions qui le composent (n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 15), pour violation des règles de convocation, de constitution du bureau de séance et de tenue de l’assemblée, pour non-respect des règles présidant à l’élaboration de l’ordre du jour, ainsi que pour abus de droit et de majorité ;

*annuler l’assemblée générale du 24 juin 2011 ;

En tout état de cause,

*ordonner à l’administrateur judiciaire désigné au visa de l’article 29-1 de la loi de 1965, tenant compte de la confusion d’intérêts et de la collusion ayant existées entre le cabinet de syndic SITA et la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 , de procéder à une vérification appropriée des comptes du syndicat afin d’en tirer toutes conséquences au niveau de leur répartition ainsi que sur les responsabilités encourues ;

*prononcer au bénéfice des concluants la dispense de toute participation aux frais communs de procédure selon l’article 10 alinéa 1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

*débouter la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

*condamner la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer à chaque concluant la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE PAS [Adresse 12] LOUP et la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer à chaque concluant la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs demandes, Madame [J] veuve [X], Monsieur [W] [X], Madame [N] [X], Monsieur [U] [X], Madame [M], Monsieur [M], la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000, la SCI [H] et la SCI SCLUOS Ils soutiennent que les procès-verbaux des assemblées générales des 19 janvier 2009, 19 novembre 2009 et 19 janvier 2011 ayant été annulés, les convocations successives de la SA SITA sont entachées d’un défaut d’habilitation non régularisable, entrainant la nullité des procès-verbaux des assemblées suivantes, en ce compris celui de l’assemblée du 24 juin 2011.

Ils soulignent que la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé par arrêt en date du 11 décembre 2024 la nullité de l’assemblée générale du 19 janvier 2009.

Ils font valoir que :

— la feuille de présence ne mentionne pas les domiciles des mandataires qui se sont prévalus des pouvoirs des sieurs [E], [K] et [Y],

— le bureau de séance est irrégulier du fait de l’usurpation de qualité de propriétaire de Monsieur [E] et du fait du caractère non valide du vote de Monsieur [K],

— un abus de majorité s’est mis en place du fait de la remise des pouvoirs après signature des baux commerciaux, ce qui a d’ailleurs été retenu par différentes décisions de justice,

— la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 ne pouvait à elle seule représenter le conseil syndical.

Ils détaillent également les nombreuses critiques des résolutions n°5, 7, 9, 10 et 15.

Enfin ils affirment que la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 n’a cessé de multiplier les contrevérités et incohérences, ainsi que les attaques ad hominem à l’encontre des copropriétaires minoritaires ou des membres du collège expertal dont les constatations allaient à l’encontre de ses allégations mensongères et développent des moyens pour se défendre des contre-vérités énoncées par l’appelante.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Madame [I] et la SCI LISEVIC demandent à la cour de :

*statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000;

A titre principal,

*annuler la convocation du 24 mai 2011 à l’assemblée générale du 24 juin 2011 adressée par la SA SITA, qui en l’état de la nullité des assemblées des 19 novembre 2009 et du 19 janvier 2011, n’avait pas la qualité de syndic ;

*annuler en conséquence l’assemblé générale du 24 juin 2011 ;

*confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 24 juin 2011 convoquée par la SA SITA, dépourvue de la qualité de syndic

— A titre subsidiaire,

*prononcer la nullité des votes exprimés par Monsieur [G] ;

*annuler l’assemblée générale du 24 juin 2011 et les résolutions qui y ont été votées ;

— A titre plus subsidiaire,

*annuler l’assemblée générale du 24 juin 2011 et les résolutions qui y ont été votées faute de constitution régulière d’un bureau de séance ;

— A titre plus subsidiaire encore,

*annuler l’assemblée générale du 24 juin 2011 et les résolutions qui y ont été votées ;

— A titre infiniment subsidiaire,

*prononcer la nullité des votes exprimés au titre des lots n°12 à 113 ;

*annuler l’assemblée générale du 24 juin 2011 et les résolutions qui y ont été votées ;

*annuler les résolutions n°5, 6, 7, 8 et 10 en l’absence de Conseil Syndical ;

*annuler les résolutions n°7 et 8 en l’absence de devis joint à la convocation ;

*annuler la résolution n°9 en l’absence de vote unanime ;

*annuler la résolution n°10 en l’absence de vote unanime ;

En tous les cas,

*confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à régler à Madame [I] et à la SCI LISEVIC des dommages et intérêts ;

*l’infirmer en ce qu’il a limité ces dommages et intérêts à la somme de 1.500 euros ;

*condamner la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer respectivement à Madame [I] et à la SCI LISEVIC la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

*débouter la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 de l’ensemble de ses demandes ;

*condamner la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à régler respectivement à Madame [I] et à la SCI LISEVIC la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, Madame [I] et la SCI LISEVIC font valoir qu’à l’assemblée du 19 janvier 2009, en toute illégalité et grâce à sa majorité frauduleuse et artificielle, la s société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 a désigné la SA SITA en qualité de syndic ; que l’annulation de cette assemblée a été prononcée par jugement du 18 février 2022 et confirmée par arrêt du 11 décembre 2024 ; que la SA SITA n’a donc jamais été syndic et n’avait pas qualité pour convoquer les copropriétaires à l’assemblée du 24 juin 2011, qui devra être annulée.

Elles rappellent que la vente du lot n°3 a été anéantie de manière rétroactive, si bien que Monsieur [E] n’a jamais été propriétaire de ce lot et ne pouvait ainsi valablement donner pouvoir à Monsieur [G] de le représenter à l’assemblée générale du 24 juin 2011, ayant pour conséquence de rendre nuls tous les votes de ce dernier à ladite assemblée.

Elles précisent que l’ordonnance du 10 février 2016 ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce car la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 a saisi le tribunal par assignation du 27 janvier 2016.

Madame [I] et la SCI LISEVIC ajoutent que les résolutions n°1 à 4 sont de fait nulles, aucun bureau n’ayant pu être valablement constitué puisque Monsieur [E] avait été désigné premier scrutateur et que Monsieur [O] ne pouvait se prévaloir du mandat de Monsieur [K] dont l’acquisition du lot n°15 nouvellement créé avait été déclarée inopposable aux copropriétaires.

Elles affirment que la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 a usé de man’uvres frauduleuses, lui ayant permis de bénéficier d’une majorité écrasante destinée à faire obstacle à toute opposition, man’uvres qui sont incontestables pour avoir été reconnues par quinze décisions de justice.

Elles expliquent que, par acte du 16 janvier 2009, la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 a illégalement, sans autorisation votée à l’unanimité, procédé à une subdivision du lot n°1 dont elle a changé la destination et à partir duquel elle a créé 102 lots, et modifié unilatéralement le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, si bien que la modification et les votes exprimés par les propriétaires desdits lots et leurs mandataires sont inopposables aux concluantes.

Elles développent de manière superfétatoire et non exhaustive d’autres irrégularités substantielles qui affectent plusieurs résolutions de l’assemblée du 24 juin 2011.

Elles soutiennent qu’au regard des multiples man’uvres frauduleuses qui les ont perduré pendant des années, elles sont bien fondées à solliciter des dommages et intérêts.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2025 et mise en délibéré au 3 juillet 2025.

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1°) Sur l’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2011

Attendu que la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 soutient que par jugement du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2011 au motif qu’elle aurait avec Monsieur [E] commis une fraude, se référant expressément aux dispositions d’un jugement rendu le même jour ayant annulé l’assemblée générale du PAS DE LOUP du 19 janvier 2009.

Qu’elle ajoute avoir interjeté appel de la décision annulant l’assemblée générale du 19 janvier 2009 ayant désigné la SARL SITA en qualité de syndic , cette décision n’étant donc pas définitive à ce jour

Qu’elle souligne également que le tribunal dans son jugement déféré a expressément « dit n’y avoir lieu à exécution provisoire » de sorte que le moyen tiré du défaut de qualité de la personne ayant procédé à la convocation de l’assemblée générale du 24 juin 2011 ne saurait être tenu pour, à lui seul, en motivée l’annulation.

Attendu qu’il résulte de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur au cas d’espèce que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale. »

Que l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur énonce que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que l’annulation de l’assemblée générale du 19 janvier 2011 qui avait désigné à nouveau la SARL SITA syndic pour 12 mois à compter du 19 janvier 2011 a été prononcée par jugement du 18 février 2022 soit postérieurement à la convocation pour l’assemblée générale du 24 mai 2011, date à laquelle le syndic disposait donc d’un mandat en bonne et due forme pour procéder à la convocation prévue par l’article 7 du décret du 17 mars 1967 .

Qu’il convient de rappeler que par jugement du 18 février 2022 a également été annulé l’assemblée générale du 19 janvier 2009 qui avait désigné pour 3 ans la SARL SITA comme syndic de sorte que cette dernière n’avait plus qualité pour convoquer l’assemblée générale du 19 janvier 2011 , jugement du 18 février 2022 confirmé par arrêt en date du 11 décembre 2024, la Cour d’appel de céans.

Que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a jugé à maintes reprises que l’annulation d’une assemblée générale qui désigne un syndic produit un effet rétroactif de sorte qu’est nulle la convocation à une assemblée générale faite par un syndic dont la désignation est ultérieurement annulée ( Cass civ 3ème 8 juin 2011 – Cass civ 3ème 7 avril 2004 ).

Que toutefois l’application du principe posé par la jurisprudence, selon lequel l’annulation de l’assemblée générale désignant le syndic entraîne la remise en cause de toutes les assemblées générales ultérieures même si ces assemblées générales restent valables tant qu’elles ne sont pas annulées, pose le problème de l’annulation en cascade des décisions.

Qu’ainsi selon le dernier état de la jurisprudence, les assemblées générales subséquentes ne sont pas nulles par le seul effet de l’annulation de la désignation du syndic, mais seulement annulables comme l’a rappelé la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans ses arrêts en date du 8 juin 2005 et du 6 juillet 2005.

Que pour réduire ce contentieux la Cour de cassation limite les contestations aux actions introduites dans le délai de deux mois suivant la notification des décisions ou dans le délai de 5 ans en absence de notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

Qu’en l’état il convient de relever que les intimés ont assigné suivant acte de commissaire de justice en date du 04 octobre 2011 la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins, à titre principal, d’annuler l’assemblée générale du 24 juin 2011, soit dans le délai prévu par la loi.

Qu’il s’en suit que ces deniers sont fondés en leur demande.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

2°) Sur les demandes de dommages et intérêts

Attendu que les intimés sollicitent la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu’il a limité à la somme de 1.500 € le montant des dommages et intérêts qui leur a été respectivement alloué.

Qu’au regard des multiples man’uvres frauduleuses dont la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 a usé pendant plus de 11 ans, Madame [J] veuve [X], Monsieur [W] [X], Madame [N] [X], Monsieur [U] [X], Madame [M], Monsieur [M], la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000, la SCI [H] et la SCI SCLUOS s’estiment bien fondés à solliciter l’allocation d’une somme de 20. 000 € chacun, Madame [I] et la SCI LISEVIC fixant leur préjudice à hauteur de 60.000 euros chacun.

Qu’ils font en effet valoir que par l’ensemble de ces man’uvres la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 a réussi à avoir le contrôle absolu de la copropriété pendant plus de 11 ans ce qui lui a permis d’agir à sa guise et notamment de faire supporter aux minoritaires une aggravation de leurs charges et de réaliser des travaux portant de graves atteintes à la structure et à la sécurité de l’immeuble qu’elle a transformé en un bâtiment dangereux faisant perdre toute la valeur à leurs lots devenus invendables.

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 a vendu son lot n°3 à Monsieur [E] suivant acte notarié du 8 novembre 2007 puis par acte notarié du 16 janvier 2009 a subdivisé son lot n°1 en une centaine de lots d’habitations avant de les vendre à des tiers lesquels qui ont consenti un bail commercial à effet au jour de la signature de l’acte authentique des biens, objet du bail, pour une durée ferme de 11 ans.

Que ces baux prévoyaient une clause particulière mentionnée comme condition essentielle et déterminante du bail sans laquelle il n’aurait pas été accepté selon laquelle le bailleur donnait « mandat irrévocable au preneur ou à toute autre personne indiquée par ce dernier de le représenter aux assemblées générales de copropriété pendant toute la durée du bail.

À cet effet il devra lors de chaque convocation aux assemblées donner un pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieu et place dans l’intérêt commun du mandant et du mandataire afin de

conserver à l’immeuble sa destination. Toutefois il est convenu que le bailleur ne donnera pas mandat au preneur de le représenter aux assemblées où l’ordre du jour porterait sur les travaux devant être pris en charge par le propriétaire. »

Qu’ainsi cette clause qualifiée d’essentielle a permis à la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 lorsqu’elle vendait ces lots par le biais du bail commercial qui lui était consenti et qui prenait effet dès la signature de l’acte authentique de vente, de bénéficier d’un mandat pour voter aux assemblées générales dans le sens qu’elle souhaitait.

Que dés lors cette dernière s’assurait, lors des assemblées générales, d’une majorité lui permettant d’agir à sa guise, détournant ainsi les règles de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Que c’est dans ces conditions que l’appelante a pu imposer la SA SITA comme syndic

Qu’il s’ensuit que le préjudice subi par les copropriétaires minoritaires consiste donc dans l’impossibilité qu’il a été la leur de pouvoir faire entendre une voix discordante de celle de la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à l’occasion des assemblées générales dont celle 24 juin 2011.

Que dès lors c’est à bon droit que le tribunal a alloué à chacun des intimés la somme de 1.500 euros.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur les missions de l’administrateur judiciaire

Attendu que Madame [J] veuve [X], Monsieur [W] [X], Madame [N] [X], Monsieur [U] [X], Madame [M], Monsieur [M], la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000, la SCI [H] et la SCI SCLUOS demandent à la Cour d’ordonner à l’administrateur judiciaire désigné au visa de l’article 29-1 de la loi de 1965, tenant compte de la confusion d’intérêts et de la collusion ayant existées entre le cabinet de syndic SITA et la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 , de procéder à une vérification appropriée des comptes du syndicat afin d’en tirer toutes conséquences au niveau de leur répartition ainsi que sur les responsabilités encourues ;

Qu’il convient de souligner que ces demandes ne présentes pas de lien suffisants avec l’objet de la présente instance.

Qu’il convient de déclarer ces demandes annexes irrecevables et d’inviter les parties à mieux se pourvoir.

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer à Madame [J] veuve [X], Monsieur [W] [X], Madame [N] [X], Monsieur [U] [X], Madame [M], Monsieur [M], la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000, la SCI [H], la SCI SCLUOS, Madame [I] et la SCI LISEVIC la somme de 2.000 euros , chacun en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

Attendu qu’il y a lieu de prononcer au bénéfice de Madame [J] veuve [X], Monsieur [W] [X], Madame [N] [X], Monsieur [U] [X], Madame [M], Monsieur [M], la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000, la SCI [H] et la SCI SCLUOS, la dispense de toute participation aux frais communs de procédure selon l’article 10 alinéa 1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire du 18 février 2022 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU ;

DÉCLARE les demandes annexes relatives aux missions de l’administrateur judiciaire de Madame [J] veuve [X], Monsieur [W] [X], Madame [N] [X], Monsieur [U] [X], Madame [M], Monsieur [M], la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000, la SCI [H] et la SCI SCLUOS irrecevables ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 à payer à Madame [J] veuve [X], Monsieur [W] [X], Madame [N] [X], Monsieur [U] [X], Madame [M], Monsieur [M], la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000, la SCI [H], la SCI SCLUOS, Madame [I] et la SCI LISEVIC la somme de 2.000 euros , chacun en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE la société HOTEL DU SOLEIL – [Localité 13] 2000 aux entiers dépens exposés en cause d’appel ;

DISPENSE Madame [J] veuve [X], Monsieur [W] [X], Madame [N] [X], Monsieur [U] [X], Madame [M], Monsieur [M], la SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 13] 2000, la SCI [H] et la SCI SCLUOS de toute participation aux frais communs de procédure selon l’article 10 alinéa 1 de la Loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,