COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 297

Rôle N° RG 22/06791 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJL5Y

[Y] [J]

C/

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilierLES JARDINS DE CIMIEZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thierry TROIN

M^e Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 23 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04008.

APPELANT

Monsieur [Y] [J]

né le 27 Mai 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilierLES JARDINS DE CIMIEZ sis à [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Cabinet BORNE & DELAUNAY, lui-même représenté par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [Y] [J] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé 'les Jardins de Cimiez', sis [Adresse 3] (06).

Le 21 juin 2018, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue sur convocation du syndic la société anonyme par actions simplifiées (SAS) cabinet Borne & Delaunay.

Par exploit en date du 10 août 2018, M. [J] a assigné le syndicat des copropriétaires 'les Jardins de Cimiez', représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet Borne & Delaunay, devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins d’entendre :

— annuler les résolutions n°2, 10, 14, 21, 48, 49 et 50 de l’assemblée générale du 21 juin 2018 ;

— faire interdiction au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée, de communiquer la note de Mme [S] annexée à l’assemblée générale du 21 juin 2018 et d’appliquer le différé de charges de 9 mois ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à justifier du remboursement des indemnités maladie de Mme [L] par la société AG2R et, notamment, son montant, son imputation dans les comptes de la copropriété ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à justifier des modalités de la décision du choix et de la couleur de la moquette dans les parties communes et à défaut, mettre au prochain ordre du jour de l’assemblée générale la résolution de travaux correspondants pour que celle-ci puisse voter valablement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 23 octobre 2020, le tribunal a :

— annulé les résolutions n°2, 21, 48, 49 et 50 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé 'les Jardins de Cimiez’ du 21 juin 2018 ;

— dit n’y avoir lieu d’annuler les résolutions n° 10 et 14 de cette même assemblée générale ;

— débouté M. [J] du surplus de ses demandes ;

— débouté le syndicat des copropriétaires 'les Jardins de Cimiez’ de sa demande de

dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

> résolution n° 2 :

— cette résolution, intitulée 'Rapport Moral du Conseil Syndical', prévue sans vote et précisant qu’a été joint à la convocation le rapport moral de l’année 2017 du conseil syndical, était ainsi libellée :

' Présentation par Mme [S] du rapport moral d’activité du Conseil Syndical, pour l’exercice écoulé.

Mme [S] donne lecture, au nom du Conseil Syndical, d’un texte rappelant aux

futurs acquéreurs les règles de fonctionnement de la copropriété et demande :

— Que ce texte soit joint au procès-verbal de la présente assemblée générale ;

— Qu’il soit transmis, par le syndic, aux notaires simultanément aux pré-états datés et aux états datés lors de la vente d’un lot et aux Agents immobiliers simultanément.

L’assemblée générale donne son accord à cette demande à l’exception de M. [J]

qui s 'y oppose au motif que ce point n’était pas prévu à l’ordre du jour.

On trouvera ce texte en annexe au procès-verbal.

Le Président de séance prend alors la parole pour informer les copropriétaires du prix auquel se sont négociés les appartements récemment vendus, qui est compris entre 4300 € et 5500 € du mètre carré selon la situation et I’état intérieur.

Pour éviter que des héritiers ne soient tentés de 'brader’ leur bien pour éviter d’avoir à payer les charges, il est convenu que le syndic préviendra le notaire en charge de la succession qu’aucune procédure contentieuse ne sera engagée en cas de non-paiement de celles-ci jusqu’à la vente du bien, dans un délai plafonné à 9 mois '.

— si l’ordre du jour joint à la convocation prévoyait une simple présentation du rapport moral d’activité du conseil syndical pour l’exercice écoulé, sans vote, la résolution critiquée avait dans les faits donné lieu à deux décisions de l’assemblée générale sur des questions non inscrites à l’ordre du jour ;

— ces décisions n’étaient pas valides comme étant contraires aux dispositions précitées et la résolution n° 2 serait annulée ;

> résolution n° 10 :

— cette résolution, relative à la désignation des membres du conseil syndical, avait fait l’objet d’un premier vote sur les dix candidatures aux fonctions de membre titulaire, soumis à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, à l’issue duquel sept copropriétaires avaient été élus comme ayant obtenu chacun plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, les trois copropriétaires restants ayant obtenu moins de la moitié des voix de tous les copropriétaires à savoir 4494/1 0000 tantièmes s’agissant de Mme [S], 1541/ 10000 tantièmes, s’agissant de M. [F] et 285 1/ 10000 tantièmes s’agissant de Mme [J]-[N] ;

— aux termes du procès-verbal, M. [F] et Mme [J]-[N] ayant recueilli moins du tiers des tantièmes n’avaient pas été élus et Mme [S] ayant obtenu plus du tiers des tantièmes, un second vote sur sa candidature avait été organisé en application de l’article 25-1, à l’issue duquel elle a été déclarée élue avec 4494/5626 tantièmes ;

— les candidatures de Mme [S], M. [F] et Mme [J]-[N] avaient fait l’objet de trois votes, donc de trois décisions distinctes ; seul le projet de désignation de Mme [S] ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, c’était à juste titre que l’assemblée générale avait procédé à un second vote soumis à la majorité de l’article 24 soit à la majorité des voix exprimées ;

— la résolution n° 10 était régulière et il n’y avait pas lieu de l’annuler.

> résolution n° 14 :

— cette résolution, intitulée ' Revalorisation du Salaire du Directeur de la Résidence ", était ainsi libellée :

'Proposition de revalorisation du salaire de M. [E] à hauteur de 3 600 euros Brut mensuel.

L’assemblée générale après délibéré décide de revaloriser le salaire de M. [E] et de le porter ct la somme de 3600 euros, brut mensuel sur 13 mois ; soit un montant annuel de 46 800 euros brut.

A l’avenir c’est le syndic qui, avec l’accord du Conseil syndical, fixera le montant du salaire du directeur, comme il le fait pour I’ensemble du personnel de la résidence '.

— l’ordre du jour figurant dans la convocation à l’assemblée générale comportait ce projet de résolution, libellé à l’identique à l’exception des montants chiffrés relatifs qui n’étaient pas renseignés ;

— le montant de la revalorisation et par conséquent le nouveau salaire revalorisé étant

précisément l’objet de la décision des copropriétaires dans le cadre de cette résolution, il ne pouvait figurer dans l’ordre du jour et aucun manquement ne pouvait être constaté à ce titre ;

— s’agissant de la décision de confier au syndic le soin de fixer le salaire du directeur à l’avenir, avec l’accord du conseil syndical, M. [J] n’invoquait aucun manquement aux

dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ou son décret d’application du 17 mars 1967 ni au règlement de copropriété de nature à justifier l’annulation de cette décision ;

— cette résolution, adoptée à la majorité des voix exprimées, ne serait pas annulée;

> résolution n° 21 :

— cette résolution, intitulée ' Architecte de la Copropriété', était libellée comme suit :

' L’assemblée générale, après délibéré, désigne M. [G] [M], Architecte DPLG.

en qualité d 'architecte de la copropriété ;

Il préparera notamment en liaison avec le Syndic et le Conseil Syndical, le plan pluriannuel de travaux de la résidence.

Le Syndic le saisira pour avis à chaque demande de travaux importants faite par un

copropriétaire concernant ses parties privatives, aux frais de celui-ci.

Il assistera le conseil syndical chaque fois que celui-ci le jugera utile'.

— l’article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967 dispose que lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, la validité de la décision est conditionnée à la notification, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, des conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés ;

— en l’espèce, la désignation de M. [M] en tant qu’architecte de la copropriété s’était faite sans la moindre information préalablement notifiée aux copropriétaires relative aux conditions, notamment financières, de ses prestations futures ni mise en concurrence avec d’autres architectes, de manière à ce que les copropriétaires puissent vérifier et comparer les compétences et conditions financières de divers professionnels pour retenir celui leur paraissant le plus fiable au regard des intérêts de la collectivité ;

— la résolution n° 21, adoptée la majorité des voix exprimées, serait annulée ;

> résolutions n° 48, 49 et 50 :

— ces résolutions avaient été portées à l’ordre du jour à la demande de M. [J], suivant un courrier du 7 mai 2018 ;

— le syndic était dépourvu de tout pouvoir d’appréciation de l’utilité ou de l’opportunité d’inscrire une résolution à la demande d’un copropriétaire et il devait donner suite à une telle demande ;

— en l’espèce, les résolutions contestées ne reprenaient pas intégralement les projets de résolutions que M. [J] souhaitait voir soumis au vote et qu’il avait adressés au syndic, mais se contentaient d’énoncer de brefs extraits desdits projets évoquant le thème de chacune des demandes ;

— les projets de résolutions présentés par Monsieur [J] n’avaient pas été soumis au vote des copropriétaires de manière régulière et conforme aux prescriptions légales ;

— les résolutions n° 48, 49 et 50 seraient en conséquence annulées ;

— sur la demande de justification du remboursement des indemnités maladie de Mme [L] par la société AG2R :

— cette question relève du pouvoir de vérification et de sanction des copropriétaires et le tribunal ne saurait condamner le syndicat des copropriétaires à en justifier ;

— sur la demande de justification de la décision portant sur la couleur de la moquette dans les parties communes :

— M. [J] ne justifie nullement que le choix de la couleur de la moquette dans les parties communes relevait de l’assemblée générale des copropriétaires et ce choix avait été pris lors d’une réunion organisée par Mme [S] le 1er décembre 2007.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 mai 2022, M. [J] a interjeté appel de cette décision visant à la critiquer en ce qu’il a été débouté du surplus de ses demandes et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu d’annuler les résolutions n°10 et 14 de l’assemblée générale du 21 juin 2018.

Par dernières conclusions transmises le 30 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [J] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme le jugement entrepris en ce qu’il a annulé les résolutions n°2, 21, 48, 49 et 50, de l’assemblée générale du 21 juin 2018 ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

— infirme le jugement en ce qu’il a été débouté du surplus de ses demandes ;

statuant à nouveau :

— fasse interdiction au syndicat des copropriétaires sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée, de communiquer la note de Mme [S] annexée à l’assemblée générale du 21 juin 2018 et d’appliquer le différé de charges de 9 mois ;

— prononce l’annulation des résolutions n°10 et 14 de l’assemblée générale du 21 juin 2018 ;

— condamne le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à justifier du remboursement des indemnités maladie de Mme [L] par la société AG2R et, notamment, son montant, son imputation dans les comptes de la copropriété ;

— condamne le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à justifier des modalités de la décision du choix et de la couleur de la moquette dans les parties communes et à défaut, mette au prochain ordre du jour de l’assemblée générale la résolution de travaux correspondants pour que celle-ci puisse voter valablement ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 600 euros pour la première instance et 3 600 euros pour l’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir :

— sur la communication de la note de Mme [S] annexée à l’assemblée générale du 21 juin 2018 :

— la résolution n°2 a été annulée mais la communication de cette note n’a pas été interdite, alors qu’elle ne figurait pas à la convocation de l’assemblée générale ;

— cette note est destinée à faire croire que certains copropriétaires souhaitent abandonner le service de restauration commun et que celui-ci est, en outre, inscrit de manière immuable dans les règles de la copropriété, ce qui n’est pas le cas ;

— elle est destinée à faire croire que les copropriétaires ne pourront pas supprimer le restaurant, le ton employé étant menaçant et intimidant ;

— le premier juge a oublié d’en interdire la communication ;

— sur la nullité de la résolution n°10 :

— s’agissant d’un second tour avec trois personnes non élues au premier tour, il appartenait en application des règles électives, de faire présenter des 3 copropriétaires candidats ayant échoué au premier tour ;

— le second vote a été biaisé par la présentation d’une seule personne ;

— sur la nullité de la résolution n°14 :

— le montant du salaire aurait dû faire l’objet d’un descriptif et d’une proposition par la convocation à l’assemblée générale ;

— sur le remboursement des indemnités maladie de Mme [L] par la société AG2R :

— cette demande est fondée sur les articles 10 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ayant qualité et intérêt pour savoir comment les charges et revenus de la copropriété sont utilisés;

— sur le choix de la couleur des moquettes :

— cette demande est fondée sur le contrat engageant la copropriété à revenir en assemblée et sur l’autorisation de la modification des parties communes en assemblée en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— sur la confirmation de l’annulation des résolutions n°21, 48, 49 et 50 :

Par dernières conclusions transmises le 7 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu’elle :

— déboute M. [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— réforme le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n°2, 21, 48, 49 et 50 votées lors de l’assemblée générale du 21 juin 2018 ;

— confirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [J] de ses demandes d’annulation des résolutions n°10 et 14 et du surplus de ses demandes ;

— condamne M. [J] à lui payer la somme de 10 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de maître Jourdan.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— sur la nullité des résolutions n°2, 21, 48, 49 et 50 :

— pour la résolution n°2 : aucun vote n’est intervenu ;

— le procès-verbal ne contient aucun vote implicite ;

— la demande relative à la note de Mme [S] annexée à l’assemblée générale du procès-verbal du 21 juin 2018 ne relève pas du champ de la compétence de la juridiction de céans et n’a aucun fondement juridique ;

— pour la résolution n°10 :

— aucune violation de la loi n’est intervenue ;

— pour la résolution n°14 :

— c’est une simple réévaluation de salaire ;

— aucun manquement légal n’est caractérisé ;

— pour la résolution n°21 :

— il ne s’agissait pas de passer une convention avec M. [M] mais juste une désignation de l’architecte de la copropriété pour des interventions futures ;

— pour les résolutions n°48,49 et 50 :

— c’est souverainement que l’assemblée générale a rejeté ces trois demandes de M. [J] ;

— sur les IJ :

— cette question relève du pouvoir de vérification et de sanction des copropriétaires et donc par le refus de l’approbation des comptes soumis annuellement par le syndic et lui accorder quitus ;

— les comptes ont été approuvés ;

— sur la couleur des moquettes :

— le choix de la teinte s’est fait lors d’une réunion en date du 1er décembre 2017 ;

— elle a été choisie après consultation ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes d’annulation des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2018 :

L’ article 42, alinéa 2 modifié, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce que :

les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sur le point n°2 intitulé : le rapport moral du conseil syndical et la communication de la note de Mme [S] :

Aux termes de l’article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

En l’espèce, le point n°2 intitulé 'rapport moral du Conseil Syndical', majorité requise : sans vote, précisant qu’a été joint à la convocation le rapport moral de l’année 2017 du conseil syndical, était ainsi libellée :

' Présentation par Mme [S] du rapport moral d’activité du Conseil Syndical, pour l’exercice écoulé.

Mme [S] donne lecture, au nom du Conseil Syndical, d’un texte rappelant aux

futurs acquéreurs les règles de fonctionnement de la copropriété et demande :

— Que ce texte soit joint au procès-verbal de la présente assemblée générale ;

— Qu’il soit transmis, par le syndic, aux notaires simultanément aux pré-états datés et aux états datés, lors de la vente d’un lot et aux Agents immobiliers simultanément.

L’assemblée générale donne son accord à cette demande à l’exception de M. [J]

qui s 'y oppose au motif que ce point n’était pas prévu à l’ordre du jour.

On trouvera ce texte en annexe au procès-verbal.

L’assemblée générale donne son accord à cette demande à l’exception de M. [J]

qui s 'y oppose au motif que ce point n’était pas prévu à l’ordre du jour.

On trouvera ce texte en annexe au procès-verbal.

Le Président de séance prend alors la parole pour informer les copropriétaires du prix auquel se sont négociés les appartements récemment vendus, qui est compris entre 4300 euros et 5500 euros du mètre carré selon la situation et I’état intérieur.

Pour éviter que des héritiers ne soient tentés de 'brader’ leur bien pour éviter d’avoir à payer les charges, il est convenu que le syndic préviendra le notaire en charge de la succession qu’aucune procédure contentieuse ne sera engagée en cas de non-paiement de celles-ci jusqu’à la vente du bien, dans un délai plafonné à 9 mois '.

Ainsi comme l’a pertinemment analysé le premier juge, il était prévu une simple présentation du rapport moral d’activité du conseil syndical pour l’exercice écoulé, sans vote.

Or ce point a donné lieu à deux décisions de l’assemblée générale sur des questions non inscrites à l’ordre du jour.

Tout d’abord, les copropriétaires ont donné leur accord à la transmission d’un texte, non joint à la convocation, de manière systématique par le syndic aux notaires et aux agents immobiliers, lors de la vente d’un lot de la copropriété, stipulé comme suit : 'l’assemblée générale donne son accord à cette demande, à l’exception ….'

Ensuite, il a été convenu que le syndic (selon la formule employée 'il est convenu que'…) préviendrait le notaire en charge de la succession, d’un lot de la copropriété, pour éviter que les héritiers ne soient tentés de 'brader’ leur bien et d’avoir à payer des charges, qu’aucune procédure contentieuse ne serait engagées en cas de non-paiement de celles-ci, jusqu’à la vente du bien, dans un délai plafonné de 9 mois.

Par conséquent, ces décisions s’analysent en des résolutions et non pas en une présentation d’simple rapport. Elles ont été votées, en violation du texte précité.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a considéré le point n°2 comme une résolution et l’a annulé. Par conséquent la demande de M. [J] visant à faire interdiction au syndicat des copropriétaires d’appliquer le différé de charges de 9 mois, est sans objet, la résolution ayant été annulée.

Par ailleurs, il sera également confirmé en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande tendant à voir faire interdiction au syndicat des copropriétaires de communiquer la note de Mme [S], annexée à l’assemblée générale du procès-verbal du 21 juin 2018, sous astreinte, comme ne relevant pas du champ de compétence de la juridiction, en l’absence de fondement juridique.

Sur la résolution n°10 :

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

L’article 25-1 précise que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, la résolution n°10, stipule : désignation des membres du conseil syndical, majorité requise : article 25-1.

Elle a fait l’objet d’un premier vote sur les dix candidatures aux fonctions de membre titulaire, soumis à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, à l’issue duquel sept copropriétaires ont été élus comme ayant obtenu chacun plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, les trois copropriétaires restants ont obtenu moins de la moitié des voix de tous les copropriétaires à savoir 4494/1 0000 tantièmes s’agissant de Mme [S], 1541/ 10000 tantièmes, s’agissant de M. [F] [O] et 2851/ 10000 tantièmes s’agissant de Mme [J]-[N].

Aux termes du procès-verbal, l’assemblée générale a organisé un second tour, en considérant que seule Mme [S] qui avait obtenu plus d’un tiers des voix, pouvait se présenter, en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, comme le soutient M. [J], l’article 25-1 ne distingue pas entre les projets individualisés et les diverses désignations mais évoque 'le projet’ général en tant que tel.

S’agissant d’un second tour, avec trois personnes non élues au premier tour, il appartenait en application des règles électives, de faire présenter les trois copropriétaires candidats ayant échoué au premier tour.

Le second vote a été biaisé par la présentation d’un candidat unique.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande en annulation de la résolution n°10, à laquelle il sera fait droit.

Sur la résolution n° 14 :

Aux termes de l’article 13 du décret du n°67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée

générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

La résolution n°14 stipule : revalorisation du salaire du directeur de la résidence: majorité requise : article 24 majorité simple.

'Proposition de revalorisation du salaire de M. [E] à hauteur de 3 600 euros brut mensuel.

L’assemblée générale après avoir délibéré décide de revaloriser le salaire de M. [E] et de le porter à la somme de 3 600 euros brut mensuel sur 13 mois ; soit un montant annuel de 46 800 euros brut.

A l’avenir c’est le syndic qui, avec l’accord du conseil syndical, fixera le montant du salaire du directeur, comme il le fait pour l’ensemble du personnel de la résidence'.

En l’espèce, l’objet de la résolution était une simple 'revalorisation’ de salaire.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a relevé que l’ordre du jour figurant dans la convocation à l’assemblée générale comportait 'projet de résolution, libellé à l’identique à l’exception des montants chiffrés relatifs qui n’étaient pas renseignés et que cela était logique, puisque le nouveau salaire revalorisé était l’objet de la décision des copropriétaires à prendre dans le cadre de cette résolution et ne pouvait donc figurer dans l’ordre du jour.

Par ailleurs, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient que l’assemblée générale n’a pas de compétence spéciale en la matière, les salaires étant en principe établis en accord avec le syndic et le conseil syndical.

Contrairement à ce que soutient M. [J] cette résolution ne s’analyse pas en une modification substantielle du contrat de travail du directeur de la résidence.

S’agissant de la décision de confier au syndic le soin de fixer le salaire du directeur à l’avenir, avec l’accord du conseil syndical, elle ne contrevient pas aux dispositions précitées, aucun motif d’annulation n’est caractérisé.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande d’annulation de la résolution n°14 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2018.

Sur la résolution n°21 :

Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.- Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ; (…)

La résolution n°21 stipule ' Architecte de la Copropriété', majorité requise : article 24 majorité simple

' L’assemblée générale, après délibéré, désigne M. [G] [M], Architecte DPLG.

en qualité d 'architecte de la copropriété ;

Il préparera notamment en liaison avec le syndic et le Conseil Syndical, le plan pluriannuel de travaux de la résidence.

Le syndic le saisira pour avis à chaque demande de travaux importants faite par un

copropriétaire concernant ses parties privatives, aux frais de celui-ci.

Il assistera le conseil syndical chaque fois que celui-ci le jugera utile'.

En l’espèce, cette résolution ne comporte aucun élément financier quant à la mission de l’architecte et alors même qu’il serait imposé aux copropriétaires les frais d’une visite lors de la réalisation de travaux en parties privatives, qui ne nécessitent nullement l’autorisation ou le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Aucun contrat n’a été soumis à l’assemblée générale, aucune mise en concurrence n’a été effectuée, alors même que la résolution n°11 votée le même jour prévoit qu’elle est obligatoire à compter de la somme de 4 000 euros.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette résolution ne s’analyse pas en une simple désignation de l’architecte. Elle prévoit des prestations que celui-ci doit réaliser.

Comme l’a relevé le premier juge, la désignation de M.[M] en tant qu’architecte de la copropriété s’est faite sans la moindre information préalablement notifiée aux copropriétaires relative aux conditions, notamment financières, de ses prestations futures ni mise en concurrence avec d’autres architectes, de manière à ce que les copropriétaires puissent vérifier et comparer les compétences et conditions financières de divers professionnels pour retenir le plus adapté au regard des intérêts de la collectivité.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de ladite résolution.

Sur les résolutions n°48,49 et 50 :

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

Les résolutions n°48, 49 et 50 ont été portées à l’ordre du jour à la demande de M. [J], suivant un courrier en date du 7 mai 2018.

Il est acquis que le syndic est dépourvu de tout pouvoir d’appréciation de l’utilité ou de l’opportunité d’inscrire une résolution à la demande d’un copropriétaire et il doit donner suite à une telle demande.

En l’espèce, ces résolutions ne reprenaient pas intégralement les projets de M. [J], se contentant d’énoncer de brefs extraits desdits projets évoquant le thème des demandes.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que les projets de résolutions présentés par M. [J] n’avaient pas été soumis au vote des copropriétaires de manière régulière et conforme aux dispositions susvisées.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a annulé les résolutions n°48, 49 et 50 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2018.

Sur la demande de justification du remboursement des indemnités maladie de Mme [L] par la société AG2R :

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, II.- le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

Comme l’a indiqué le premier juge, les copropriétaires, qui ont accès aux comptes de la copropriété peuvent sanctionner tout manquement éventuel du syndic dans l’exercice de sa mission, par le refus de l’approbation des comptes qu’il leur soumet annuellement et le refus de lui accorder un quitus pour sa gestion.

A cet égard, le point 6 de l’ordre du jour de la convocation, relatif à l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2017, proposait aux copropriétaires désireux de prendre connaissance des pièces justificatives des charges de copropriété, peuvent les consulter dans les bureaux du syndic le lundi 11 juin 2018 de 9h à 12h et de 14h à 18h.

Les comptes ont été approuvés par approbation de la résolution n°6, lors de l’assemblée générale du 21 juin 2018, et M. [J] a voté en sa faveur.

La prétention de M. [J] visant à obtenir la justification des indemnité maladie de Mme [L] par la société AG2R relève du pouvoir de vérification et de sanction des copropriétaires qu’il pouvait exercer lors de l’approbation des comptes annuels.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande relative au choix de la couleur des moquettes :

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

En l’espèce, il n’est pas contesté que lors de l’assemblée générale du 21 juillet 2017, Mme [T] a été choisie pour assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux de rénovation des couloirs parties communes.

Le contrat stipulait, notamment :

-1ère partie étude :

* visite sur site pour évaluation des travaux à réaliser ;

* état des lieux et mise en plans des idées proposées ;

* recherche de matériaux ;

* présentation aux membres du conseil syndical et syndic de l’avant projet ;

—  2ème partie chiffrage :

* visites sur site ;

* collecte de tous les devis ;

* la présentations d’un projet chiffré avec établissement du budget prévisionnel (en syndical et à l’assemblée générale) ;

—  3ème partie, suivi de chantier :

* validation des devis et règlements acomptes ;

* établissement d’un calendrier d’intervention ;

*encadrement et surveillance des entreprises ;

* comptes rendus établis après la réunion de chantier hebdomadaire ;

* réception des ouvrages ;

* transmission des factures ;

Il ressort d’un échange de courriels versés aux débats, qu’une réunion a été organisée par Mme [S], es qualité de présidente du conseil syndical pour choisir la couleur de la moquette, le 1er décembre 2017, à laquelle tous les copropriétaires ont été conviés, par affichage.

La teinte a été laissée à l’appréciation des copropriétaires.

Par compte rendu de la réunion du conseil syndical du 1er décembre 2017, il a été acté qu’à l’issue de la réunion des copropriétaires, convoquée par affichage, destinée à choisir la couleur des dalles du couloir, le conseil syndical s’est réuni et a validé la couleur préférée par la plupart des copropriétaires lors de cette réunion.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré qu’il n’appartenait pas à l’assemblée générale de se prononcer sur la couleur de la moquette dans les parties communes et a débouté M. [J] de sa demande tendant à voir justifier ce choix, sous astreinte et à défaut le mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties succombant partiellement, il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté M. [J] de sa demande d’annulation de la résolution n°10 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2018 ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

PRONONCE l’annulation de la résolution n°10 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2018 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,