COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 23 JANVIER 2025

N° 2025/45

Rôle N° RG 24/04645 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM3UE

[A] [O]

[Z] [C]

C/

[T] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thierry GARBAIL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 15 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01737.

APPELANTS

Madame [A] [O],

née le 21 Avril 1965 à [Localité 7] ( MADAGASCAR)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry GARBAIL de l’ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [Z] [C],

né le 5 Mars 1951 à [Localité 4] ( ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry GARBAIL de l’ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Monsieur [T] [K],

né le 4 Juin 1941 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mai 2007, monsieur [T] [K] a donné à bail à monsieur [Z] [C] et madame [A] [O], un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] [Localité 6] (83), moyennant un loyer mensuel de 1 700 euros charges comprises.

Suivant acte en date du 11 janvier 2019, M. [K] a signifié aux consorts [S] un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire.

Par acte du 11 mars 2019, les consorts [S] lui ont signifié une opposition à ce commandement.

Par acte du 1er septembre 2019, M. [K] leur a délivré un congé pour vente aux consorts [N].

Par jugement contradictoire du 25 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, a :

— dit que les causes du commandement de payer en date du 11 janvier 2019 avaient été réglées le 11 mars 2019 ;

— dit que la clause résolutoire insérée au bail n’était pas acquise ;

— débouté M. [W] de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail susvisé ;

— dit que le congé pour vendre délivré le 1er septembre 2019 était nul ;

— condamné M. [W] à réaliser les travaux de nautre à résorber le phénomène d’infiltrations sur le plafond de la terrasse de l’appartement, objet du bail ;

— condamné M. [W] à payer à Mme [O] et M. [C] la somme de 3 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamné M. [W] à remettre sans frais à Mme [O] et M. [C] les quittances de loyers acquittés depuis le mois de mai 2020 ;

— condamné solidairement Mme [O] et M. [C] à payer à M. [W] la somme de 279,37 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour l’année 2018;

— condamné M. [W] à payer à Mme [O] et M. [C] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [W] a interjeté appel.

Par acte en date du 16 juin 2022, M. [K] a donné congé pour vente à Mme [O] et M. [C], au 14 mai 2023, date d’expiration du bail.

Par exploit du 18 juillet 2023, il a fait assigner Mme [O] et M. [C], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Toulon, qui par ordonnance contradictoire en date du 15 mars 2024, a :

— constaté la validité du congé pour vente délivré ;

— dit, en conséquence, que Mme [O] et M. [C] sont devenus occupants sans droit ni titre des locaux loués ;

— ordonné faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [O] et M. [C] des lieux, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné solidairement Mme [O] et M. [C] à payer à M. [K] une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant mensuel égal au dernier loyer, à compter de la résiliation du bail, soit la somme de 1 700 euros, jusqu’à la libération des lieux ;

— condamné in solidum Mme [O] et M. [C] à payer à M. [K] la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Selon déclaration reçue au greffe le 11 avril 2024, Mme [O] et M. [C], ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 24 avril 2024, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme la décision entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal : prononce la nullité du congé pour vente du 16 juin 2022 ;

— déboute M. [K] de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : leur accorde les plus larges délais à leur expulsion.

Régulièrement intimé, M. [K] n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 18 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé pour vente, l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du même Code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[' ]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

A titre liminaire, il doit être rappelé que la demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour vente, ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement apprécier si les conditions d’établissement de cet acte se heurte à des contestations sérieuses ou non.

Il conviendra donc d’analyser ce moyen, afin de déterminer s’il constitue une contestation sérieuse.

En l’espèce, au vu des éléments versés aux débats et de l’historique de la procédure opposant les parties il est établi que par jugement contradictoire du 25 juin 2021, le congé pour vente délivré le 1er septembre 2019 par M. [K] a été déclaré nul, faute d’intention réelle de vendre le bien objet du bail. Ses demandes en constat de résiliation du bail, et expulsion des locataires ont été rejetées.

M. [K] a également été condamné à réaliser des travaux et à payer aux consorts [S] la somme de 3 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Celui-ci a été interjeté appel. Par ordonnance du 26 avril 2022 , l’affaire a été radiée en raison de l’inexécution de la décision de première instance par Mme [K].

Un deuxième congé pour vente a été délivré le 16 juin 2022 par M. [K], soit moins de deux mois après que l’affaire l’opposant à ses locataires, sur la validité d’un premier congé, ait été radiée du rôle de la cour d’appel.

Les consorts [S] indiquent, sans en justifier, qu’aucune visite n’a été réalisée récemment et que le bien n’a pas été mis en vente, outre le fait que M. [K] aurait fixé un prix disuasif pour les empêcher d’exercer leur droit de préemption.

Cependant cela corrobore les motifs retenus par le premier juge dans son jugement du 25 juin 2021, en ce que M. [K] souhaite seulement que ses locataires quittent le logement et n’a aucune intention réelle de vendre le bien.

Par conséquent, il s’évince de l’historique de la procédure que la délivrance d’un deuxième congé pour vente, et sa mise en oeuvre de bonne foi avec un réelle intention de vendre, se heurte à des contestations sérieuses.

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle constaté la validité du congé pour vente délivré le 16 juin 2022, ordonné l’expulsion des consorts [S] et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation de 1700 euros jusqu’à leur départ des lieux.

M. [K] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné les consorts [S], aux dépens de l’instance, et à verser à M. [K] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [K], qui succombe au litige, sera condamné à supporter les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Garbail. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour leur défense. Il leur sera donc alloué une somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. [K] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne M. [K] à verser à Mme [O] et M. [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] à supporter l’intégralité des dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Garbail.

La greffière La présidente