COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2025

N° 2025/65

N° RG 21/03937 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDY7

[Z] [B]

[R] [A] [M] épouse [B]

C/

S.A.R.L. [I] [S]

S.A.R.L. REBORN

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph MAGNAN M^e Paul-Victor BONAN

M^e Axel POULAIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 14 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04596.

APPELANTS

Monsieur [Z] [B]

Né le 23 Novembre 1954 à [Localité 7] (ALGERIE)

Demeurant [Adresse 3]

Madame [R] [A] [M] épouse [B]

Née le 18 Février 1955 à [Localité 4] (TUNISIE)

Demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Alain FRANCESCHINI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTIMÉES

S.A.R.L. [I] [S]

Prise en la personne de sa gérante, Madame [N] [S] ' [H], domiciliée au siège social

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. REBORN

Prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [V] [Y]

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Axel POULAIN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Exposé des faits et de la procédure

Le 29 janvier 2016, M. [Z] [B] et Mme [R] [A] [M] épouse [B] (les époux [B]) ont confié à la SARL [I] [S], exerçant l’activité d’agent immobilier, un mandat non exclusif de vente d’une maison leur appartenant, située [Adresse 6] à [Localité 5], au prix de 785 000 euros.

Par avenant du 30 août 2016, le prix de cession du bien a été ramené à 720 000 euros, dont une commission de 20 000 euros.

Le 5 septembre 2016, ils ont également conclu avec la SARL Reborn, exerçant sous l’enseigne Stéphane Plaza immobilier, un mandat non exclusif de vente de leur bien.

M. [P] a visité le bien par l’intermédiaire de la SARL [I] [S] le 20 octobre 2016, avant de le visiter, de nouveau le lendemain par l’intermédiaire de La SARL Reborn. Cette seconde visite a été suivie d’une offre d’achat qui a abouti à la signature d’un compromis de vente le 24 octobre 2016.

Par acte du 16 mars 2017, la SARL [I] [S] a assigné les époux [B] devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 20 000 euros, stipulée au contrat de mandat à titre de clause pénale, ainsi qu’une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Les époux [B] ont assigné la SARL Reborn en intervention forcée devant le tribunal afin qu’elle soit condamnée à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Par jugement du 14 janvier 2021, assorti du bénéfice de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— condamné les époux [B] à payer à la SARL [I] [S] 10 000 euros au titre de la clause pénale et 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Reborn à les relever et garantir du montant des condamnations ;

— condamné les époux [B] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les époux [B] ont agi en violation du contrat de mandat qui les liait à la SARL [I] [S] en contractant, à l’insu de celle-ci, avec des acheteurs qu’elle leur avait présentés pendant la période couverte par le mandat.

Cependant, il a estimé le montant de la clause pénale manifestement excessif au regard de l’absence de preuve d’efforts particuliers de l’agent immobilier dans le cadre d’un mandat qui n’était pas exclusif.

Par ailleurs, il a retenu une faute de la SARL Reborn, qui, avertie de la visite préalable du bien sous l’égide de la SARL [I] constant, l’a sciemment éludée sans prendre contact avec elle.

Par acte du 16 mars 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [B] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 15 juin 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les époux [B] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer une indemnité à la SARL [I] [S] ;

Statuant à nouveau,

' débouter la SARL [I] [S] de ses demandes ;

' condamner la SARL [I] [S] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

' subsidiairement, confirmer la condamnation de la SARL Reborn à les relever et garantir de toutes condamnations.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 8 décembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, la SARL [I] [S] demande à la cour de :

' confirmer la décision en ce qu’elle a condamné les époux [B] à l’indemniser au titre de la clause pénale et condamné la SARL Reborn à les relever et garantir du montant des condamnations prononcées à leur encontre ;

' infirmer le jugement en ce qu’il a modéré la clause pénale à la somme de 10 000 euros et l’a déboutée de ses demandes visant à écarter des débats les lettres de M. [P] du 5 janvier 2017 et de Mme [T] [X] ;

Statuant à nouveau,

' écarter des débats la correspondance de M. [P] du 5 janvier 2017 et l’attestation de Mme [T] [X] ;

' ordonner que le montant de la clause pénale, fixé contractuellement à la somme de 20 000 euros, soit augmenté à hauteur de 10 % du prix de vente, soit à la somme de 66 500 euros ;

' condamner les époux [B] et la SARL Reborn à lui payer, chacun, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner solidairement les époux [B] et la SARL Reborn aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 19 janvier 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, la SARL Reborn demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à relever et garantir les époux [B] des condamnations prononcées à leur encontre, soit le versement à la SARL [I] [S] de la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale et 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

' écarter des débats comme irrecevable la sommation interpellative du 7 novembre 2016 et tous les actes subséquents ;

' débouter la SARL [I] [S] et les époux [B] de la totalité de leurs demandes à son encontre ;

' condamner la SARL [I] [S] à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour manoeuvres frauduleuses et action dilatoire ;

' condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros u titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de son avocat.

*****

Motifs de la décision

1/ Sur la demande tendant à ce que la correspondance de M. [P] du 5 janvier 2017 et l’attestation de Mme [T] [X] soient écartées des débats

1.1 Moyen des parties

La SARL [I] [S] fait valoir que ces pièces ne respectent pas les exigences posées par les articles 200 et suivants du code de procédure civile et que l’authenticité du courrier de M. [P], de même que sa force probante sont sujettes à caution au regard de sa date, et de l’implication personnelle de M. [P] dans les faits reprochés aux époux [B].

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Le courrier de M. [P] en date du 5 janvier 2017 ne constitue par une attestation au sens de l’article 202 du code de procédure civile. Or, les modes de preuve ne se limitant pas aux attestations, le juge ne peut rejeter une lettre missive au motif qu’elle doit être considérée comme une attestation et n’est pas conformes aux exigences de ce texte.

L’authenticité de ce courrier ne saurait être contestée au seul motif que sa date correspond à celle à laquelle la SARL Reborn a elle même adressé un courrier aux époux [B].

Il appartient à la cour d’apprécier la force probante de ce courrier au regard de l’implication indirecte de M. [P] dans le litige sans qu’il soit justifié de l’écarter a priori des débats.

S’agissant de la première attestation rédigée par Mme [T] [X], si elle ne respecte par les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, ces dispositions ne sont pas prescrites à peine de nullité et le juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme aux exigences de ce texte sans préciser en quoi l’irrégularité constatée constitue l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la partie qui l’attaque.

Or, en l’espèce, la SARL [I] [S] n’explique pas en quoi l’absence, dans cette attestation, des mentions exigées par l’article 202 consacre l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public lui faisant grief et en tout état de cause, la SARL Reborn produit une deuxième attestation de l’intéressée, conforme aux dispositions du code de procédure civile.

Plus généralement, il appartient au juge d’apprécier souverainement si les preuves produites sont suffisantes pour emporter sa conviction, de sorte que l’argument tiré de l’absence de force probante d’un mode de preuve ne suffit pas pour l’écarter des débats.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter des débats le courrier de M. [P] daté du 5 janvier 2017 et la première attestation rédigée par Mme [T] [X].

2/ Sur la demande tendant à écarter des débats la sommation interpellative du 7 novembre 2016

2.1 Moyen des parties

La SARL Reborn demande à la cour d’écarter des débats la sommation interpellative délivrée le 7 novembre 2016 aux époux [B] à la demande de la SARL [S] au motif qu’il existe entre l’étude Synergie huissiers 13 et la gérante de la SARL [S] des liens d’intérêt faisant naître un doute légitime quant à l’impartialité et l’indépendance de l’officier ministériel.

La SARL [I] [S] fait valoir que le commissaire de justice qui a instrumenté n’entretient aucun lien personnel avec les parties, de sorte que les liens existant entre un autre associé de l’étude et sa gérante n’affectent pas l’impartialité de l’acte qu’il a dressé.

2.2 Réponse de la cour

L’acte contesté a été dressé par Me [L], commissaire de justice, dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’il entretient un lien affectif ou de droit avec la gérante de la SARL [I] [S].

En conséquence, l’existence d’un lien matrimonial entre celle-ci et un autre associé de l’étude, dont la cour ignore au demeurant l’identité, est à elle-seule insuffisante pour remettre en cause l’impartialité et l’indépendance de l’officier ministériel qui a dressé l’acte contesté.

Par ailleurs, l’acte authentique dressé par Me [L] fait foi jusqu’à inscription de faux des faits qu’il a personnellement constatés. Or, en l’espèce, l’acte retranscrit les déclarations de M. [B] et si les déclarations de celui-ci peuvent faire l’objet de la preuve contraire, en revanche, la sincérité de leur retranscription ne peut être remise en cause que par une procédure d’inscription de faux qui, en l’espèce, n’a pas été mise en oeuvre.

En conséquence, cette sommation interpellative ne saurait être écartée des débats.

3/ Sur la responsabilité des époux [B] à l’égard de la SARL [I] [S]

3.1 Moyen des parties

La SARL [I] [S] soutient que époux [B] ont manqué à leurs obligations contractuelles en contractant sans son entremise avec des clients qu’elle leur avait présentés et que cette faute est à l’origine de la perte de ses honoraires, de sorte que la clause pénale stipulée au contrat doit s’appliquer.

Les époux [B] soutiennent qu’à défaut de vente de leur bien par l’intermédiaire de la SARL [I] [S], celle-ci n’a pas droit aux honoraires stipulés au contrat de mandat et que la clause pénale ne saurait être mobilisée dès lors qu’ils n’ont commis aucune faute en contractant avec les époux [P], qui n’étaient liés par aucun contrat avec la SARL [I] [S] et qui avaient le droit d’acheter par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier. Ils ajoutent que la SARL Reborn également titulaire d’un mandat, avait fixé la date de visite de leur bien avant celle organisée par la SARL [I] [S] qui, en tout état de cause, ne produit aucun un bon attestant d’une visite du bien avec ces derniers.

La SARL Reborn fait valoir, au soutien des moyens de défense articulés par les époux [B], que la SARL [I] [S] a fixé la visite en sachant que M. [P] avait déjà rendez vous le lendemain pour une visite par son entremise. Selon elle, cette manoeuvre, par sa déloyauté, justifie de priver la SARL [I] [S] des effets de la clause pénale puisque celle-ci a pour unique vocation de sanctionner le manquement délibéré par le mandant à ses obligations.

3.2 Réponse de la cour

Le contrat conclu par les époux [B] avec la SARL [I] [S] le 29 janvier 2016 est un contrat de mandat donnant à l’agent immobilier tous pouvoirs afin de rechercher un acquéreur en vue de la vente de leur bien immobilier au prix de 785 000 euros.

Il ne contient aucune exclusivité au profit de l’agent immobilier.

Il est conclu à compter du jour de sa signature pour une durée d’un an, soit jusqu’au 29 janvier 2017, date à laquelle il prend automatiquement fin, dont une période irrévocable de trois mois à l’issue de laquelle les parties ont la possibilité de le révoquer à tout moment par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’autre partie moyennant un préavis de quinze jours.

La rémunération du mandataire, exigible le jour où l’opération de vente aura été effectivement conclue et réitérée par acte authentique, est fixée à 35 000 euros, étant précisé que par des avenants ultérieurs les parties sont convenues, suite à une révision du prix de vente, de ramener cette rémunération, dans un premier temps, à 30 000 euros (avenant du 9 août 2016) puis à 20 000 euros (avant du 30 août 2016).

Selon les conditions générales du contrat, qui sont paraphées par les parties, le mandant s’interdit de traiter, directement ou par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier pendant le cours du mandat ainsi que pendant les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation du contrat, avec un client qui lui aurait été présenté par le mandataire.

Suit une clause ainsi rédigée : 'à défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnitaire forfaitaire à titre de clause pénale à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. Si le mandant vend sans intervention du mandataire à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire n’aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. Cependant, le mandant s’oblige à l’en informer sans délai par lettre en lui précisant le nom et l’adresse de l’acquéreur et à défaut le mandant en supporterait les conséquences, notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur.'

Lorsque le mandant a, pour une même opération, donné à plusieurs agents des mandats non exclusifs, le droit à commission ne bénéficie qu’à celui des agents par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, quand bien même l’acquéreur lui aurait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf la possibilité pour ce dernier de revendiquer des dommages-intérêts en prouvant qu’une faute du vendeur l’a privé de la réalisation de la vente.

En l’espèce, la SARL [I] [S] ne sollicite par le bénéfice des honoraires stipulés au contrat de mandat, mais la condamnation des époux [B] à lui payer l’indemnité stipulée à titre de clause pénale au motif qu’ils ont commis une faute l’ayant privée de la réalisation de la vente et de ses honoraires.

En conséquence, l’absence de conclusion de l’opération de vente par l’entremise de celle-ci est indifférente.

Il résulte des pièces produites par la SARL [I] [S] que M. [P] a visité le bien immobilier des époux [B] par l’entremise de la SARL [I] [S] le 20 octobre 2016.

Si aucun bon de visite n’est produit pour justifier de cette visite, M. [B] en a confirmé l’existence en réponse à une sommation interpellative de la SARL [I] [S] du 7 novembre 2016. Dans le procès verbal rédigé par l’huissier, qui retranscrit ses déclarations, l’intéressé explique avoir été présent lors de cette visite. Il ajoute avoir téléphoné à la SARL Reborn afin de l’informer que M. [P], ayant déjà visité son bien, il convenait d’annuler la visite prévue le lendemain par son entremise, mais que, contrairement à sa demande la SARL Reborn s’est malgré tout présentée le lendemain alors qu’il n’était pas présent et a fait de nouveau visiter le bien à M. [P] en présence de sa femme, qui n’ayant pas été présente la veille, ignorait que celui-ci l’avait déjà visité par l’entremise de la SARL [I] [S].

Il ajoute avoir ensuite accepté de signer un compromis de vente le 24 octobre suivant avec M. [P] avec le concours de la SARL Reborn parce l’acheteur lui a expliqué 'avoir été en contact avec celle-ci avant d’avoir visité le bien par l’entremise de la SARL [I] [S]'.

La SARL [I] [S] justifie, par un courriel adressé le 11 octobre 2016 à 17 h 08 à M. [P], avoir présenté à celui-ci plusieurs biens immobiliers, dont le bien référencé 531V10407M qui correspond au bien immobilier des époux [B], en précisant se tenir à sa disposition pour organiser une visite.

Il résulte de ces éléments que, titulaire d’un mandat de vente des époux [B] encore en cours, la SARL [I] [S] a présenté le bien à M. [P] le 11 octobre 2016, puis organisé une visite le 20 octobre 2016.

L’absence de signature d’un bon de visite est indifférente dès lors que M. [B] a confirmé l’existence de cette visite en réponse à une sommation interpellative du 7 novembre 2016 et que ses déclarations en ce sens ont été dûment consignées par l’huissier.

L’acte protestatif et de sommation, établi le 29 décembre 2016 par Me [W] [G], huissier de justice, à la demande des époux [B], est insuffisant pour ôter toute valeur aux déclarations de M. [B] en réponse à la sommation qui lui a été adressée le 7 novembre 2016, puisqu’il ne contient aucune remise en cause des propos consignés à cette date.

La SARL Reborn ne démontre par aucune pièce que la SARL [I] [S], qui justifie avoir proposé le bien à M. [P] par un courriel du 11 octobre 2016, a fixé la date de la visite de manière déloyale, en ayant connaissance de la visite que sa concurrente avait elle même fixée.

Certes, M. [P] explique dans le courriel du 5 janvier 2017 et une attestation qui est produite aux débats qu’à son arrivée sur place, il a informé l’agent immobilier qu’il avait déjà un rendez vous, prévu le lendemain à l’initiative d’une agence concurrente.

Pour autant, ni lui, ni M. [B] qui connaissait l’étendue de son engagement à l’égard de la SARL [I] [S], n’ont renoncé à cette visite.

Par conséquent, ces éléments sont insuffisants pour considérer que les époux [B] ont été manipulés ou trompés par un comportement déloyal de la SARL [I] [S].

Au jour de la signature du compromis de vente, le contrat de mandat conclu entre les époux [B] et la SARL [I] [S] était toujours en cours, puisqu’il expirait le 29 janvier 2017.

En conséquence, dès lors que le bien immobilier objet du mandat a été présenté à M. [P] par la SARL [I] [S], que l’intéressé l’a visité par son entremise le 20 octobre 2016, M. [B] ne pouvait, alors qu’il était encore engagé à l’égard de cet agent immobilier, conclure une vente avec ce même client par l’entremise d’une autre agence immobilière.

Il importe peu que M. [P] ait lui même été libre de tout engagement puisque la SARL [I] [S] se prévaut, non d’une faute de celui-ci, mais des engagements souscrits à son égard par les époux [B].

Enfin, il est également indifférent que M. [P] ait convenu d’une visite par l’entremise de la SARL Reborn avant que la visite par l’entremise de la SARL [I] [S] ait elle même été programmée, puisque selon ses propres déclarations, retranscrites par Me [L] le 7 novembre 2016, M. [B], dont le comportement est seul en cause pour apprécier s’il a respecté ses obligations contractuelles, ne prétend pas avoir lui même convenu d’une visite de M. [P] par l’entremise de cette dernière avant la programmation de la visite par la SARL [I] [S].

M. [B], qui explique avoir téléphoné à la SARL Reborn pour annuler la visite du lendemain avec ce même acheteur, n’ignorait pas les conséquences juridiques de l’existence de la première visite, notamment l’interdiction qui en résultait pour lui et son épouse de conclure une vente avec M. [P] par l’entremise d’un autre agent immobilier.

Les époux [B] ne peuvent donc utilement soutenir comme ils le font page 9 de leurs conclusions qu’ils n’avaient 'aucune obligation de choisir entre l’une des agences'. Tenus par les termes du mandat conclu avec la SARL [I] [S], quand bien même aucune exclusivité n’avait été consentie à cette dernière, ils se sont expressément interdits de conclure la vente, même par l’entremise d’un autre agent immobilier avec lequel ils auraient régulièrement contracté, avec un acheteur qui leur aurait été présenté d’abord par la SARL [I] [S].

Le manquement des époux [B] à leurs obligations contractuelles à l’égard de la SARL [I] [S] est donc constitué, peu important que le client avec lequel ils ont contracté ait lui-même été en relation avec la SARL Reborn.

En conséquence, ils doivent réparation à la SARL [I] [S] de son préjudice, selon les termes de la clause pénale stipulée au contrat.

4/ Sur les demandes de révision du montant de la clause pénale

4.1 Moyens des parties

La SARL [I] [S] sollicite l’augmentation à la somme de 65 000 euros de la pénalité due par les époux [B], aux motifs, d’une part que les éléments pris en considération par le premier juge pour la modérer, à savoir l’absence de justificatifs de ses diligences, sont inopérants, d’autre part que le montant prévu par les parties est manifestement dérisoire en ce qu’il représente moins de 10 % du prix de vente. Elle rappelle que la clause pénale correspond à une évaluation forfaitaire des dommages-intérêts et qu’elle n’a pas à justifier de l’étendue de son préjudice ou de ses diligences, mais qu’en tout état de cause, il est démontré qu’elle a accompli toutes les diligences qui lui incombaient puisque M. [P] était un candidat sérieux et a finalement acquis le bien.

Dans le cadre de leur demande subsidiaire, les époux [B] sollicitent la confirmation du jugement qui a considéré la pénalité comme manifestement excessive et l’a modérée en la ramenant à 10 000 euros.

4.2 Réponse de la cour

Le contrat de mandat fixe l’indemnité due en cas de manquement par le mandant à ses obligations à la somme de 20 000 euros, ce qui représente un peu moins de 3,5 % du prix de vente de l’immeuble, tel que fixé par le contrat de mandat.

En application de l’article 1152 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à l’espèce, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Les dommages-intérêts ainsi stipulés s’analysent en une pénalité évaluée forfaitairement, ayant pour vocation de sanctionner le manquement par une partie à ses obligations.

La disproportion manifeste, qui seule autorise le juge à modérer la clause pénale, s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée au préjudice effectivement subi, en tenant compte du but de la clause.

Des motifs tirés du comportement du débiteur de la pénalité sont impropres à justifier, à eux seuls, le caractère manifestement excessif du montant de la clause.

En l’espèce, la pénalité s’élève à 20 000 euros, soit moins de 3,5 % de la mise à prix et 3,8 % du prix auquel l’immeuble a été vendu à M. [P] et sa compagne.

L’objectif de la clause était de sanctionner tout comportement fautif des époux [B] de nature à priver indûment l’agent immobilier d’honoraires qui auraient dû lui revenir.

La réduction des obligations résultant d’une clause pénale manifestement excessive constitue une simple faculté, le juge n’étant pas tenu, lorsqu’il fait application pure et simple de la convention, de motiver spécialement la décision par laquelle il refuse de modifier le montant de la «peine» forfaitairement prévue par le contrat.

En l’espèce, la somme fixée par les parties, qui correspond précisément aux honoraires stipulées par les parties au profit de l’agent immobilier, n’est ni manifestement excessive ni manifestement dérisoire.

En conséquence, il convient de s’en tenir à la convention conclue par les parties.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité à 10 000 euros et les époux [B] seront condamnés à payer à la SARL [I] [S] une somme de 20 000 euros.

5. Sur l’appel en garantie des époux [B] à l’encontre de la SARL Reborn

5.1 Moyens des parties

Les époux [B] font valoir, au soutien de leur demande afin d’être relevés et garantis par la SARL Reborn, que celle-ci a commis une faute en faisant visiter leur bien à M. [P] le 21 octobre 2016, alors que M. [B] avait, la veille, annulé ce rendez vous par téléphone et d’avoir ensuite formalisé le compromis de vente éludant les droits de la SARL [I] [S].

La SARL Reborn conteste avoir commis la moindre faute. Elle fait valoir qu’elle a présenté le bien à M. [P] le 3 octobre 2016, soit avant la SARL [I] [S], qu’elle ignorait l’existence de relations contractuelles entre les époux [B] et cette dernière, de sorte qu’aucune fraude ne peut être retenue à son encontre, et que les époux [B] ne lui ont pas donné pour instruction d’annuler la visite en invoquant une primauté de la SARL [I] [S]. Elle considère que la visite qu’elle a réalisée le 21 octobre 2016 est régulière et que c’est la SARL [I] [S] qui, ayant connaissance par M. [P] du rendez vous qu’elle-même avait déjà fixé pour la visite du bien, a sciemment organisé sa propre visite la veille afin de se prévaloir ensuite de sa prééminence pour la signature d’un compromis.

5.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1134 alinéa 3 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, sommé de s’expliquer sur les circonstances dans lesquelles ont eu lieu les visites organisées par la SARL [I] [S] et la SARL Reborn, M. [B] a déclaré à l’huissier mandaté pour recueillir et retranscrire ses déclarations, que la visite organisée par la SARL [I] [S] avait eu lieu le 20 octobre 2016, soit avant celle organisée par la seconde.

Il ajoute que le jour même de cette visite, il a téléphoné à la SARL Reborn afin d’annuler la visite prévue le lendemain avec le même acheteur mais qu’il n’a pas été tenu compte de cette demande puisque le lendemain, alors qu’il était absent de son domicile, M. [P] s’est présenté accompagné de la SARL Reborn et son épouse, qui ignorait qu’il avait déjà visité le bien la veille par l’intermédiaire d’une autre agence, a consenti à cette visite.

La SARL Reborn se prévaut des déclarations de M. [P] selon lesquelles le jour de la visite organisée par la SARL [I] [S], il a indiqué à l’agent immobilier qu’il avait déjà un rendez vous fixé par la SARL Reborn pour visiter le même bien.

Ces explications ne contredisent pas celles de M. [B]. Par ailleurs, il ne peut en être déduit, quand bien même la visite du bien par l’entremise de la SARL Reborn avait été programmée avant celle organisée par la SARL [I] [S], que celle-ci, le sachant, a sciemment fixé sa visite en fraude des droits de la SARL Reborn.

Il est, par ailleurs, établi que la SARL [I] [S] a proposé le bien à M. [P] par courriel du 11 octobre 2016, même si le rendez vous de visite n’a pas été fixé à cette même date.

De son côté, la SARL Reborn prétend avoir présenté le bien à M. [P] par courriel au début du mois d’octobre 2016, mais ne produit pas copie des courriels en attestant ni aucune autre pièce le démontrant.

En revanche, il est établi, aux termes des déclarations de M. [B] à l’huissier, dont rien ne démontre qu’elles sont mensongères, qu’il a, le jour même sollicité par téléphone l’annulation de la deuxième visite et que la SARL Reborn, qui était son mandataire, n’en a tenu aucun compte.

Il s’en déduit que M. [B], qui n’avait consenti aucune exclusivité pour la vente de son bien, a avisé la SARL Reborn que M. [P] l’avait déjà visité par l’entremise d’un autre mandataire.

La SARL Reborn n’ignorait pas qu’aucun des mandats n’était exclusif.

Or, ainsi que rappelé plus haut, lorsque le mandant a, pour une même opération, donné à plusieurs agents des mandats non exclusifs, le droit à commission ne bénéficie qu’à celui des agents par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, quand bien même l’acquéreur lui aurait été précédemment présenté par un autre agent immobilier.

La SARL Reborn est un professionnel de l’immobilier et, en tant que telle, connaît les règles régissant le droit à rémunération de l’intermédiaire lorsque le vendeur a donné mandat à plusieurs agents.

En conséquence, en maintenant la visite, puis en acceptant de tenir compte de l’offre d’achat de M. [P] sans attirer l’attention de ses mandants, ni les mettre en garde sur les conséquences que cette vente était susceptible d’entraîner, alors même qu’elle savait qu’ils ne pouvaient valablement contracter avec M. [P] par son entremise sans violer leurs engagements à l’égard de la SARL [I] [S], la SARL Reborn a fait preuve de déloyauté et manqué à son obligation de bonne foi à leur égard.

Les époux [B] ne sont pas professionnels de l’immobilier et ont conclu des contrats non exclusifs. Or, si les conditions générales des contrats qu’ils ont signés stipulent un droit à indemnité au profit du professionnel dont la rémunération est éludée par fraude, ils ont légitimement pu être déstabilisés par les circonstances dans lesquelles les visites ont eu lieu, et les consignes manifestement divergentes qui leur ont été données par les professionnels auxquels ils ont eu à faire.

Dès lors que M. [B] déclare avoir demandé l’annulation de la visite de son bien par l’entremise de la SARL Reborn et que celle n’a pas tenu compte de sa demande, il doit être considéré qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles.

Ce manquement fautif l’oblige à réparer le préjudice causé à ses co-contractants, qui, en l’espèce, s’élève au montant de la clause pénale à laquelle ils sont condamnés.

La SARL Reborn doit en conséquence être condamnée à garantir les époux [B] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au titre de la vente conclue au mépris des droits de la SARL [I] [S].

6. Sur la demande de dommages-intérêts formulée par La SARL Reborn

6.1 Moyen des parties

La SARL Reborn sollicite la condamnation de la SARL [I] [S] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au motif qu’elle a, par ses manoeuvres frauduleuses et une action purement dilatoire, porté atteinte à son image et lui a causé un préjudice financier par le gel de ses encours.

La SARL [I] [S] conteste les fautes qui lui sont imputées et fait valoir qu’en tout état de cause, le préjudice allégué n’est démontré par aucune pièce

6.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en oeuvre de cette responsabilité implique la démonstration d’une faute et d’un préjudice en lien de causalité avec celle-ci.

En l’espèce, la SARL Reborn impute à la SARL [I] [S] une fraude lors de la présentation du bien à M. [P] alors qu’elle savait qu’une autre visite avait déjà été fixée le lendemain par ses soins.

Cependant, la SARL [I] [S] démontre qu’elle était titulaire d’un mandat de vente des époux [B] depuis janvier 2016 et qu’elle a adressé à M. [P] le 11 octobre 2016 un courriel afin de lui présenter trois biens immobiliers à [Localité 5], dont celui des époux [B], tout en précisant se tenir à sa disposition pour une visite.

La SARL Reborn ne démontre par aucune pièce que la SARL [I] [S] a fixé la date de celle-ci au 20 octobre 2016 en sachant que M. [P] avait déjà rendez vous le lendemain avec un concurrent pour visiter le même bien.

Certes, M. [P] a déclaré avoir, le 20 octobre 2016, lorsqu’il s’est présenté chez les époux [B], informé le préposé de la SARL [I] [S] qu’il avait déjà rendez vous avec la SARL Reborn pour visiter le bien le lendemain. Pour autant, il n’a pas renoncé à la visite.

Or, dès lors que la visite a eu lieu, ce qui n’est pas contesté, l’absence de rédaction d’un bon de visite est indifférente et ne saurait consacrer une quelconque manoeuvre frauduleuse. Il est établi que la SARL [I] [S] a immédiatement invité son mandant, compte tenu de ses engagements contractuels, à annuler la visite de ce même client avec un concurrent, ce qui contredit les affirmations de M. [P] selon lesquelles l’agent immobilier entendait le circonvenir en n’établissant aucun bon de visite afin de lui faire croire qu’il ne tirerait aucune conséquence de cette première visite.

Par conséquent, contrairement à ce que soutient la SARL Reborn, l’entremise qui justifie la condamnation des époux [B], puis sa propre condamnation à les relever et garantir, n’est pas feinte mais bien réelle.

S’agissant de l’abus procédural, il sera rappelé que l’exercice du droit d’ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré que le demandeur ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l’espèce, la SARL [I] [S] obtient gain de cause, de sorte qu’aucun abus ne peut lui être reproché dans l’exercice de son droit d’ester en justice et si son appel incident est rejeté, il n’est pas démontré qu’elle ne pouvait à l’évidence, au regard du montant de la clause pénale fixée par le contrat, croire au succès de sa demande d’augmentation de la pénalité.

En considération de ces éléments, faute de démontrer l’existence d’une faute imputable à la SARL [I] [S], la SARL Reborn sera déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

7. Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Succombant sur l’action principale, les époux [B] supporteront les dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter de la SARL [I] [S] une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.

L’équité justifie d’allouer à la SARL [I] [S] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

En revanche, la SARL Reborn sera également condamnée à relever et garantir les époux [B] des condamnations prononcées au titre des dépens de première instance et d’appel ainsi que des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Succombant au terme de l’appel en garantie, la SARL Reborn n’est pas fondée à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour,

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats la correspondance de M. [P] du 5 janvier 2017, l’attestation de Mme [T] [X] et la sommation interpellative du 7 novembre 2016 ;

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné les époux [B] à payer à la SARL [I] [S] une somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale et en ce qu’il a limité la condamnation de la SARL Reborn à les relever et garantir aux seules condamnations prononcées au titre de la clause pénale et des frais irrépétibles ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [Z] [B] et Mme [R] [A] [M] épouse [B], in solidum, à payer à la SARL [I] [S] une somme de 20 000 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat de mandant du 29 janvier 2016 et de son avenant du 30 août 2016 ;

Déboute la SARL Reborn de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts à l’encontre de la SARL [I] [S] ;

Condamne M. [Z] [B] et Mme [R] [A] [M] épouse [B] aux dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Z] [B] et Mme [R] [A] [M] épouse [B] de leur demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne M. [Z] [B] et Mme [R] [A] [M] épouse [B] à payer à la SARL [I] [S] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour ;

Condamne la SARL Reborn à relever et garantir M. [Z] [B] et Mme [R] [A] [M] épouse [B] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, en ce compris les condamnations au titre des dépens de première instance et d’appel ainsi que des frais irrépétibles exposés devant le premier juge et la cour.

Le greffier La présidente