Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 MARS 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/16206 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CARH3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/12849

APPELANTE

Madame [Z] [H] épouse [V]

née le 11 mai 1952 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas BOULAY et plaidant par M^e Zino ADJAS – ASSOCIATION FARTHOUAT ASSELINEAU ET ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : R130

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] A [Localité 4] représenté par son syndic la Société LOTCENT, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 442 885 893

C/O Société LOT CENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [Z] [H] épouse [V] est propriétaire des lots n° 6, 15 et 16 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 4].

M. & Mme [N] étaient propriétaires du lot n° 17, correspondant à :

'- un pavillon situé au fond de l’immeuble en aile droite, élevé d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage sur sous-sol,

— la totalité du sous-sol sous la courette formant terrasse

— une cave’ et 66 /1.000èmes des parties communes.

Les consorts [S] étaient propriétaires du lot n° 2, correspondant à 'une boutique au rez-de-chaussée, son arrière-boutique et une cave située sous la boutique’ et 70 /1.000èmes des parties communes.

Le 26 mars 2012 le lot n° 17 a été divisé de la façon suivante :

— lot n° 24 correspondant, au sous sol, à une cave et 5 /1.000èmes,

— lot n° 25 correspondant, au sous-sol, à un accès au lot n°21 et 1 /1.000èmes,

— lot n° 26 correspondant, au sous-sol, à une buanderie, une entrée et une chambre et

7 /1.000èmes,

— lot n° 27 correspondant à un pavillon en rez-de-chaussée, comprenant une entrée, une salle à manger, un salon, une cuisine, un rangement et un WC et 53 /1.000èmes des parties communes générales.

Le lot n° 2 a été divisé de la façon suivante :

— lot n° 21 correspondant, au sous-sol, à une cave sous la boutique et 2 /1.000èmes des parties communes,

— lot n° 22 correspondant à une partie du sous-sol et 1 /1.000èmes des parties communes,

— lot n° 23 correspondant, au rez-de-chaussée, à la boutique et 67/1.000èmes des parties communes.

Le même jour M. & Mme [N] ont vendu aux consorts [S] le lot n° 25 et ce dernier leur a vendu le lot n° 22.

A la suite de cet échange les lots 21 et 25 ont été réunis en un lot 28 et les lots 22, 24 et 26 en un lot 29.

Ainsi les lots 23 'boutique et arrière boutique’ et 28 'cave’ appartiennent aux consorts [S].

M. & Mme [N] on vendu les lots 27 'pavillon’ et 29 'entrée, buanderie, chambre et cave’ à M. [T] & Mme [J].

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] du 1er juin 2017 a adopté les deux résolutions suivantes :

— approbation de l’état descriptif de division du 26 mars 2012 et de la répartition des tantièmes après division des lots 2 et 17 (résolution n° 27),

— ratification du modificatif de l’état descriptif de division et de la répartition des tantièmes

après division des lots 2 et 17 (résolution n° 28).

Mme [Z] [H] épouse [V] a voté contre ces deux résolutions.

Par acte d’huissier en date du 5 juillet 2017, Mme [Z] [H] épouse [V] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures :

— l’annulation des résolutions n° 27 et 28 de l’assemblée générale du 1er juin 2017,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à ces demandes et a sollicité du tribunal qu’il :

— juge illicite et répute non écrite la clause du règlement de copropriété selon laquelle 'les locaux et leurs dépendances, tels qu’ils existent et se trouvent désignés dans les contrats de vente ne pourront par la suite être revendus, ni autrement aliénés et attribués qu’en un seul tout, et par conséquent ne pourront être divisés d’aucune manière',

— condamne Mme [V] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire.

Par jugement du 25 juin 2019 , le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté Mme [Z] [H] épouse [V] de l’intégralité de ses demandes,

— réputé non écrite la clause d’interdiction de division des lots prévue au paragraphe 2° de l’article premier du chapitre 2 des droits et obligations des copropriétaires du règlement de copropriété du 19 janvier 1955 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], formulée de la manière suivante 'les locaux et leurs dépendances, tels qu’ils existent et se trouvent désignés dans les contrats de vente ne pourront par la suite être revendus ni autrement aliénés et attribués qu’en un seul tout, et par conséquent ne pourront être divisés d’aucune manière',

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière,

— condamné Mme [Z] [H] épouse [V] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code,

Mme [Z] [H] épouse [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 août 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 5 décembre 2022 par lesquelles Mme [Z] [H] épouse [V], appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement entrepris

— annuler les résolutions n° 27 et 28 adoptées par assemblée générale du 1er juin 2017 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], eu égard aux diverses irrégularités ci-dessus précisées,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à

[Localité 4] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les conclusions en date du 6 décembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], intimé, demande à la cour, au visa des articles 8, 9, 11, 24 ,25 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— confirmer le jugement,

— débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes,

y ajoutant,

— condamner Mme [V] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande en nullité des résolutions 27 et 28 de l’assemblée générale du 1er juin 2017

Aux termes de l’article 9 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 'chaque coproprétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.'

En conséquence, les copropriétaires ont le droit de diviser librement leurs lots sans avoir à demander d’autorisation particulière ; l’assemblée doit cependant être saisie pour approuver la nouvelle répartition des charges entre les lots issus de la subdivision ; les seules limites à cette liberté de division des lots tiennent notamment à l’existence de limitation qui seraient prévues par le règlement de copropriété, ou lorsque la division porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble;

Ici, le règlement de copropriété reçu le 19 janvier 1955 prévoit que chaque copropriétaire :

a) 'pourra modifier à ses frais la distribution intérieure de ses locaux, mais en cas de percement de gros murs de refend, il devra faire exécuter les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ;

b) les locaux et dépendances tels qu’ils existent et se trouvent désignés….. ne pourront être divisés d’aucune manière de façon à leur conserver leur caractère d’appartement bourgeois on a usage de profession libérale ou de bureaux’ ;

Le changement d’affectation d’un lot est licite dès lors qu’il n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble, laquelle est régie par le seul règlement de copropriété, et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’opération entérinée par l’assemblée générale du 1er juin 2017 procède d’une recomposition des lots au sous-sol mais n’est pas contraire à la limite prévue au règlement de copropriété sur la division des lots puisqu’elle aboutit toujours à deux lots au sous-sol sur la même surface globale même si l’accès à ces lots est rationalisé tout comme leur agencement ;

L’usage du lot 29 ' buanderie, entrée, chambre et cave’ est conforme à l’affectation des lots en 'sous-sol’ et 'cave’ prévue au règlement de copropriété et à la destination principalement d’habitation de l’immeuble ; en effet chaque copropriétaire peut user librement de son lot sous réserve de la destination de l’immeuble et l’usage d’un lot de sous-sol comme lot indépendant à usage d’habitation ne porte pas atteinte à la destination d’habitation de l’immeuble ;

Mme [Z] [V] affirme que l’accès par le jardin commun à ce lot indépendant d’habitation entraînera des nuisances pour les copropriétaires, mais les premiers juges ont justement souligné qu’elle n’apporte aucun élément, d’autant que le jardin est commun et donc libre d’accès à tous les copropriétaires et que la petite porte d’accès n’a pas été modifiée ;

Par ailleurs, comme l’a dit le tribunal, ce lot indépendant ne comporte aucune installation sanitaire excluant toute location ; il ne pourra qu’être occupé par un copropriétaire de l’immeuble ou sa famille ou tout autre ayant-droit ;

Les décisions de 1'assemb1ée générale ont justement pour objet de faire ratifier les travaux non surveillés par l’architecte de l’immeub1e et portant atteinte à des parties communes, à savoir les impostes d’aération transformés en fenêtre à battant ouvrant sur l’extérieur et la suppression d’une cloison, comme l’indique le syndic dans son courrier du 17 décembre 2010 ;

Les premiers juges ont exactement relevé que Mme [Z] [V] ne démontre pas que la ratification de ces travaux est contraire à l’intérêt collectif de la copropriété de voir l’état descriptif de division correspondre effectivement à l’état physique des lieux, en l’absence de toute atteinte à la structure ou la solidité de l’immeuble et aux droits des copropriétaires, le jardin étant partie commune ;

Mme [Z] [V] ne caractérise donc ni l’atteinte aux droits des copropriétaires ni l’atteinte à la destination de l’immeub1e dans la recomposition du sous-sol entérinée par l’assemblée générale ;

L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en 'cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24' ;

Dans la mesure où la répartition des charges est inchangée, les tantièmes étant globalement identiques (l’addition des tantièmes des anciens lots 2 et 17 était de 136 tantièmes des parties communes, l’addition des tantièmes des nouveaux lots 23, 27, 28 et 29 est également de 136 tantièmes des parties communes), la disposition de l’article 10 de la même loi quant à l’indication des éléments pris en considération et la méthode de calcul pour la modification de la répartition des charges du règlement de copropriété n’est pas applicable ;

L’assemblée générale a bien affecté à chaque nouveau lot les tantièmes de charges nécessaires à la répartition des charges, ce qui a justement nécessité l’approbation d’une modification au règlement de copropriété, à la majorité requise de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Et, comme l’a dit le tribunal, 1'installation de chaises et table dans le jardin commun ne constitue pas une appropriation de ce jardin mais des éléments d’agrément à la disposition de tous ;

Mme [V] soutient que l’échange de fractions de lots conduirait à l’appropriation au profit des consorts [T]-[J] des impostes d’aération du sous-sol ;

Cependant, la question des impostes d’aération n’est pas visée dans les résolutions 27 et 28 de l’assemblée générale du 1er juin 2017 dont il est demandé l’annulation ; Mme [V] ne peut se prévaloir de la modification des impostes pour fonder sa demande d’annulation surtout, aux termes du règlement de copropriété, les trois impostes d’aération sur le jardin sont des parties privatives appartenant au lot n°17, ce qui explique que ce point ne soit pas évoqué dans les résolutions ;

S’appuyant sur des pièces nouvelles postérieures au jugement, Mme [V] soutient que la nature des ouvrages entrepris justifiait obligatoirement le recours à un architecte, au regard d’atteintes aux ouvrages communs au terme du règlement de copropriété et notamment à l’abattage de cloisonnement, à la fermeture des impostes d’aération, au creusement du mur commun pour installer des fenêtres, à l’édification d’une cloison de séparation des caves non conformes ; elle verse aux débats un rapport établi par le Cabinet [M], architecte, à la demande du Cabinet Lotcent, syndic, établi le 5 février 2020 (pièce n° 19) ;

En réalité ce rapport concerne le bâtiment sur rue de la copropriété alors que le litige porte sur le sous-sol du pavillon situé en fond de parcelle à droite ; le plan cadastral et la vue de l’immeuble depuis le dessus produit par le syndicat (pièces n° 3 & 4) montrent que le pavillon sur cour concerné par le présent litige n’a rien à voir avec le bâtiment rue ; le rapport de M. [M] indique bien que la mission qui lui a été confiée a porté sur un constat de l’état des caves du bâtiment rue ;

L’architecte a évoqué également l’accès difficile aux caves privatives côté rue, l’examen

des soupiraux sur rue et côté cour du bâtiment rue ; aucune des pièces nouvelles produites par Mme [V] ne concerne le bâtiment cour ;

Dans un mail adressé au syndic le 8 novembre 2022 (pièce [V] n° 30) Mme [V] évoque d’une part l’encombrement d’un WC commun au dernier étage de l’immeuble, donc sans objet avec le présent litige, d’autre part l’électricité de la cave de M [S], la présence des câbles en provenance du pavillon et les bouches d’extraction d’air, qui sont également sans lien avec le litige, étant rappelé que les impostes d’aération sur le jardin sont des parties privatives ;

Mme [V] verse encore aux débats un rapport d’inspection dressé par la société SPR Rénovation le 10 novembre 2022 (pièce n° 31) qui concerne l’institut de beauté Mary’C qui n’a, là aussi, aucun rapport avec le litige puisque ce commerce est situé dans le bâtiment sur rue (pièce syndicat n° 5 : photographie de la façade de l’immeuble sur la rue) ;

Le rapport de la société SPR Rénovation évoque le mur en entrant à droite (couloir) face aux WC ; selon le plan produit par le syndicat (pièce n° 9), il s’agit du mur mitoyen au rez-de chaussée avec l’immeuble voisin du [Adresse 1]) ; et la société SPR souligne que ce n’est pas un problème d’aération, contrairement à ce qu’affirme Mme [V] ; enfin, ce problème d’humidité est situé au rez-de-chaussée (mur face WC) et non au sous-sol ; le moyen soulevé par Mme [V] est inopérant ;

De même, le courrier adressé le 8 juin 2020 par le Cabinet Lotcent à la SCI du [Adresse 2] porte exclusivement sur les soupiraux sur rue et rappelle l’interdiction d’exercer des activites de restauration dans l’immeuble (pièce [V] n° 21) ;

Enfin, le devis versé aux débats par Mme [V] établi par l’entreprise Pharmabois le 3 décembre 2019, porte exclusivement sur les portes de caves du bâtiment sur rue, afin de les traiter contre les insectes et les champignons (pièce n° 20) ;

En définitive, les pièces produites par Mme [V] en cause d’appel sont sans lien avec le sous-sol du pavillon sur lequel porte le litige ;

Mme [V] ne rapporte pas la preuve d’atteintes aux parties communes générées par les modifications entérinées par les copropriétaires aux termes des résolutions n° 27 et 28 de l’assemblée générale du 1er juin 2017 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Z] [H] épouse [V] de sa demande de nullité des résolutions n° 27 et 28 de l’assemblée générale du 1er juin 2017 ;

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition';

Contrairement à ce qu’affirme Mme [Z] [V], le syndicat des copropriétaires a intérêt à ce que son règlement copropriété soit conforme aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; il est recevable à invoquer l’illicéité des clauses de son règlement ;

Le principe de libre disposition des lots par chaque copropriétaire posé par l’article 9 d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 interdit toute restriction à la faculté de chaque copropriétaire de fractionner son lot sous réserve de l’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires ;

Les premiers juges ont exactement relevé que l’interdiction prévue au règlement de copropriété, de toute division des lots est trop générale dans cette copropriété composée d’un bâtiment principal sur rue comprenant un rez de chaussée et cinq étages avec ailes en retour, bâtiment divisé en 14 logements, et d’un pavillon au fond de la courette avec jardin commun entre ;

Ainsi il n’est donné aucun élément pour établir que la division des lots pourrait être contraire à la destination d’habitation de cet immeuble ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a réputé non écrite la clause d’interdiction de division des lots prévue au paragraphe 2° de l’article premier du chapitre 2 des droits et obligations des copropriétaires du règlement de copropriété du 19 janvier 1955 ;

Compte tenu de la modification de ce règlement de copropriété, le jugement est confirmé en ce qu’il a ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Mme [V], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [V] ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

M. [V] sollicite d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;

Mme [V], perdant son procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ;

Il doit être ajouté au jugement que Mme [V] est déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [H] épouse [V] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT