COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 AVRIL 2026

N° RG 22/05846 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NBI2

[O] [Q]

c/

[P] [V]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 novembre 2022 par le Président du TJ de [Localité 1] (RG : 21/01392) suivant déclaration d’appel du 22 décembre 2022

APPELANT :

[O] [Q]

né le 04 Août 1962 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Gérant de société,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Alice DELAIRE de la SELARL SELARL PIPAT – DE MENDITTE – DELAIRE – DOTAL, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉ :

[P] [V]

né le 02 Novembre 1954 à [Localité 3] (24)

de nationalité Française

Profession : Gérant de société,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Carolina MORA de la SELARL H.L. CONSEILS, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant compromis de vente notarié en date du 18 mars 2021, M. [P] [V] a vendu à M. [O] [Q] un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 3]', situé [Adresse 4] à [Localité 4] (24), moyennant le prix principal de 1.060.000 euros, dont 60.000 euros correspondant aux objets mobiliers laissés sur place.

L’ensemble comprenait une maison principale composée de deux ailes, un bâtiment indépendant à usage de gîte dénommé 'A l’orée du bois', divers bâtiments annexes comprenant deux hangars, une grange, un jardin et une piscine, et diverses parcelles de terrain en nature de prairie, terre, lande et bois taillis.

La date limite de réitération de la vente était fixée au 30 juin 2021, et un dépôt de garantie d’un montant de 40.000 euros était versé par M. [Q], en l’étude de Maître [C], notaire.

Par courrier du 25 mai 2021, date à laquelle les parties étaient convenues de réitérer l’acte, M. [Q] indiquait souhaiter l’annulation de la vente.

Malgré la sommation aux fins de signature qui lui était délivrée le 2 juillet 2021, un procès-verbal de carence était dressé le 12 juillet suivant.

Le 13 juillet 2021, M. [Q] réitérait son refus de poursuivre la vente.

2- Par acte du 7 octobre 2021, M. [V] a assigné M. [Q] devant le tribunal judiciaire de Périgueux, pour notamment obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 106 000 euros, correspondant au montant de la clause pénale contractuelle.

Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a :

— débouté M. [Q] de l’ensemble de ses demandes,

— fixé le montant de la clause pénale à la somme de 70.000 euros,

— ordonné le déblocage du dépôt de garantie de 40.000 euros consigné chez maître [C], au profit de M. [V],

En conséquence et après compensation judiciaire,

— condamné M. [Q] à payer à M. [V] la somme de 30.000 euros à titre de dommage et intérêts en vertu de la clause pénale,

— condamné M. [Q] à payer à M. [V] une indemnité de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Q] aux dépens,

— autorisé en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, maître David Larrat à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— débouté l’ensemble des parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

M. [Q] a relevé appel du jugement le 22 décembre 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 avril 2025, M. [Q] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1603, 1217 et 1220 du code civil, de:

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux en date du 22 novembre 2022 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que M. [V] a manqué à ses obligations contractuelles en délivrant un bien qui n’était pas conforme au compromis de vente,

— juger que la condition suspensive relative aux daims n’est pas acquise et prononcer alors la caducité du compromis de vente,

— débouter, en conséquence, M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son égard,

— juger que le dépôt de garantie de 40.000 euros consigné chez Me [C] notaire associé sera débloqué à son profit,

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire, la cour retenait sa responsabilité contractuelle,

— réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— condamner M. [V] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [V] aux entiers dépens.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mai 2025, M. [V] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 514, 696, 699, 700 et 840 et suivants du code de procédure civile, l’article A444-32 du code de commerce et l’article 1231-5 du code civil, de :

— confirmer le jugement de premiere instance en ce qu’il a :

— débouté M. [Q] de l’ensemble de ses demandes,

— ordonné le déblocage du dépôt de garantie de 40.000 euros consigné chez Me [C] à son profit,

— condamné M. [Q] à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile,

— condamné M. [Q] aux dépens,

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il a :

— fixé le montant de la clause pénale à la somme de 70.000 euros,

Et statuant de nouveau,

— fixer le montant de la clause pénale à la somme de 106 000 euros,

En tout etat de cause,

— condamner M. [Q] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procedure civile et, au surplus, à tous les frais d’exécution, en ce compris le droit proportionnel du à l’huissier de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce, dont distraction au profit de M^e Larrat, avocat au Barreau de de Périgueux, – condamner M. [Q] à lui verser la somme de 5 920 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause pénale.

5- Dans le cadre de son appel, M.[Q] sollicite la réformation du jugement, qui l’a condamné à verser au vendeur une somme de 70 000 euros, en application de la clause pénale contractuelle.

Il soutient tout d’abord que M. [V] a manqué à son obligation de délivrance qui suppose la remise d’un immeuble conforme à sa destination, et aux stipulations contractuelles, et qu’il peut donc refuser d’exécuter sa propre obligation.

Il rappelle qu’il n’est pas contesté qu’une partie des meubles était incluse et énumérée dans le compromis de vente, mais que le jour de la signature de l’acte authentique, de nombreux détritus, déchets et cartons n’avaient pas été retirés de la maison.

Il en conclut que sa rétractation résulte donc du non-respect par le vendeur de ses obligations contractuelles.

Il allègue ensuite que le 25 mai 2021, il a observé un trou dans l’un des murs, non indiqué lors de la signature du compromis, qu’il s’agit d’un vice caché, dès lors que ce désordre affecte le tuyau d’eau chaude devant arriver à l’étage du bâtiment, nécessitant une réfection totale du réseau, et rendant impropre à sa destination, le bien acquis.

Il ajoute que la clause d’exclusion des vices cachés ne peut lui être opposée, dès lors que M. [V] avait connaissance de ce vice et l’a volontairement caché.

M.[Q] fait enfin valoir le non-respect d’une des conditions suspensives prévues au compromis de vente, relative à l’absence de daims sur la propriété le jour de la vente.

Il conclut par conséquent à la caducité de la vente, ce qui justifie d’autant plus son refus de réitération de l’acte,

A titre subsidiaire, l’appelant sollicite la réduction du montant de la clause pénale, en soulignant que M. [V] a pu remettre immédiatement le bien en vente, et ne justifie pas des préjudices allégués dans la mesure où le bien litigieux a été effectivement vendu.

6- M. [V] conclut à la confirmation du jugement qui a condamné M. [Q] au paiement de la clause pénale, mais dans le cadre d’un appel incident, sollicite sa réformation en ce qu’il en a réduit le montant à la somme de 70 000 euros.

Il réplique que M. [Q] a commis une inexécution contractuelle en refusant de poursuivre la vente alors que les lieux n’étaient pas encombrés et étaient conformes à la description faite au compromis de vente.

Il rappelle que la vente portait sur un ensemble immobilier et mobilier, et que M. [Q] ne pouvait raisonnablement s’attendre à trouver un bien vide de tout objet.

Il précise que la présence de daims sur la propriété le jour de la vente, n’a pas été constatée.

M.[V] ajoute que le vice caché allégué par M. [Q] n’est pas démontré, dès lors que le trou dans le mur était apparent , et qu’en tout état de cause, l’impropriété à destination du bien n’est pas établie. Il souligne au surplus que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés a vocation à recevoir application.

M. [V] expose ensuite que le montant de la clause pénale à hauteur de 10% du prix de vente ne saurait être réduit, compte tenu du préjudice financier qu’il a subi, ayant dû se reloger, et des difficultés de vendre un tel bien.

Il précise que s’il a trouvé un nouvel acquéreur, cette vente a été réalisée à un prix inférieur au prix convenu avec M. [Q].

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre'.

8- En l’espèce, la lecture du compromis de vente notarié passé entre les parties le 18 mars 2021 révèle que 'l’acquéreur aura la propriété du bien à compter du jour de la signature de l’acte authentique. Ce transfert de propriété différé n’empêche pas la formation immédiate de la vente, laquelle a lieu par le seul échange des consentements dans le présent acte sous les conditions prévues. Il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, l’immeuble devant être libre de toute occupation ou location quelconque'.

9- L’acte prévoit également en pages 31 et 32 des conditions suspensives au profit de l’acquéreur et du vendeur, notamment pour ce dernier celle de 'faire le nécessaire afin que l’ensemble des daims ne soient plus sur la propriété le jour de la signature de l’acte authentique réitérant les présentes', et indique que la non-réalisation de celles-ci à la date prévue entraîne la caducité de l’acte sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ou formalité quelconque.

10- Enfin, le compromis de vente contient un paragraphe intitulé 'stipulation de pénalité’ selon lequel 'au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, ellle devra verser à l’autre partie une somme représentant dix pour cent du prix de vente à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente'.

11- Il résulte du courrier adressé par M.[Q] à M.[V] le 25 mai 2021 qu’il a refusé de signer l’acte authentique de vente en écrivant 'il m’est impossible d’aménager dans les lieux actuellement encombrés par vos effets personnels, des poubelles, des produits polluants et une saleté intérieure et extérieure, et des vices cachés avec photos à l’appui. Je souhaite annuler cette vente'.

12- Le refus de M.[Q] de poursuivre la vente est confirmé par les courriers qu’il a envoyés le 13 juillet 2021 à M. [V] et au notaire instrumentaire, dans lesquels il indique que 'de nombreux désordres affectent le bien, notamment des vices cachés, des trous dans le mur, le fait que la maison n’était pas vidée et que les hangars étaient totalement encombrés de déchets et autres'.

13- Il n’est pas contesté que M. [Q] n’a pas déféré à la sommation d’assister à la signature de l’acte authentique le 12 juillet 2021, à la suite de laquelle un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire le 12 juillet 2021.

14- Pour condamner M. [Q] au paiement d’une somme de 70 000 euros, au titre de la clause pénale, le tribunal a considéré que ce dernier ne justifiait pas d’un manquement à l’obligation de délivrance imputable à M.[V] d’une part, ni ne démontrait que la condition suspensive afférente aux daims n’était pas réalisée d’autre part.

15- M.[Q], en cause d’appel, comme devant le premier juge, s’oppose en effet à la demande en paiement formulée par M. [V] en soulevant un premier moyen tiré du manquement à l’obligation de délivrance, et en allèguant une exception d’inexécution de sa propre obligation, et un second moyen tiré du non-respect de l’une des conditions suspensives prévues au compromis de vente, qu’il convient d’examiner successivement.

* Sur le manquement à l’obligation de délivrance, et l’exception d’inexécution.

16- L’article 1603 du code civil met à la charge du vendeur deux obligations principales, 'celle de délivrer et de garantir la chose qu’il vend'.

Il est admis que l’obligation de délivrance s’entend de la mise à la disposition de l’acheteur d’une chose conforme aux stipulations contractuelles.

17- L’article 1219 du code civil dispose quant à lui qu''une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne, et si cette inexécution est suffisamment grave'.

18- M.[Q] développe un moyen de fait selon lequel M.[V] aurait manqué à son obligation de délivrance, en lui délivrant un bien encombré et sale.

19- A l’appui de ses dires, il verse aux débats des photographies qui auraient été prises le 25 mai 2021, date qui a été relevée par un huissier de justice sur son téléphone portable, aux termes d’un procès-verbal en date du 21 octobre 2021, annexé de photographies sur lesquelles il peut être observé que certaines pièces du bien litigieux sont partiellement encombrés de mobiliers divers, de détritus, et de vaisselle (pièce4);

20- La cour d’appel souligne, à l’instar du tribunal, que la date sur un téléphone portable n’est pas certaine, comme pouvant être modifiée, de sorte qu’il ne peut être établi avec certitude que ces clichés photographiques ont été pris le jour de la date prévue de réitération de l’acte authentique.

21- De surcroît, ceux-ci sont contredits par le procès-verbal de constat d’huissier versé aux débats par l’intimé, en date du 27 mai 2021, soit deux jours après la date de fixation de l’acte authentique, aux termes desquels l’huissier de justice atteste de ce que les lieux sont propres, nettoyés et entretenus, vides de biens personnels, et seulement meublés par les biens laissés à M. [Q], conformément au compromis de vente signé des parties.

22- Il en résulte que M.[Q] ne rapporte pas la preuve des encombrements et saletés allégués.

23- A titre superfétatoire, il est observé que même si les lieux avaient été partiellement encombrés de détritus et d’objets divers le jour de la signature de l’acte authentique, ce seul élément ne peut s’analyser en une inexécution contractuelle suffisamment grave, de nature à justifier l’exception d’inexécution invoquée.

24- M. [Q] développe un second moyen de fait relatif à l’existence d’un trou dans un mur, qui porterait atteinte au réseau d’eau de l’immeuble, et le rendrait impropre à sa destination.

25- Si la présence de ce trou n’est pas contestée, la cour d’appel relève que c’est de manière pertinente que le tribunal a considéré que l’existence de celui-ci ne peut constituer un vice caché dès lors qu’il était apparent, et que l’appelant ne verse aux débats aucun élément susceptible d’étayer ses dires selon lesquels il rendrait l’ensemble immobilier impropre à sa destination.

26- En considération de ces éléments, M.[Q] ne rapporte pas la preuve d’un manquement à l’obligation de délivrance imputable à M. [V].

* Sur le non-respect de l’une des conditions suspensives du compromis de vente.

27- Pour justifier son refus de réitérer la vente, M. [Q] articule un second moyen tiré de la non-réalisation d’une des conditions suspensives mises à la charge du vendeur.

28- Selon les dispositions de l’article 1304-6 du code civil, 'en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé'.

29- En l’espèce, il a été rappelé supra que le compromis de vente prévoyait une condition suspensive à la charge du vendeur, lequel devait 'faire le nécessaire afin que l’ensemble des daims ne soient plus sur la propriété le jour de la signature de l’acte authentique réitérant les présentes'.

30- A l’appui de ses allégations selon lesquelles cette condition suspensive n’aurait pas été respectée par le vendeur, M. [Q] verse aux débats deux clichés photographiques très flous, sur lesquels peut être observée la présence de deux ou trois animaux pouvant être des daims, mais qui, en tout état de cause, ne sont pas datés, et qui de plus ne comportent aucun élément permettant à la cour de déterminer le lieu où ils ont été pris, de sorte qu’ils sont dénués de force probante.

31- L’appelant produit également quatre attestations émanant de M.[W], de M.[U], de M.[G] et de Mme [L] (pièces 7 à 10) lesquelles font état de la présence de daims sur la propriété de M.[V], qui seraient toujours 'présents à ce jour', sans autre précision, lesquelles sont démenties par le procès-verbal de constat d’huissier versé aux débats par le vendeur, établi le 27 mai 2021, dans lequel l’huissier instrumentaire écrit qu’il 'ne constate pas la présence de daims sur la propriété', si bien que ces attestations sont insuffisantes à démontrer la défaillance de la condition suspensive à la charge du vendeur.

32- De surcroît, le compromis de vente stipulait que la signature de l’acte authentique pouvait faire l’objet d’une prorogation automatique si toutes les pièces prouvant la réalisation des conditions suspensives n’étaient pas versées, ce qui n’a pas été demandé par M. [Q], lequel n’invoquait pas au demeurant, dans ses courriers informant le vendeur de son souhait d’annuler la vente, cet argument, de sorte que celui-ci apparaît en tout état de cause comme tardif.

33- En conséquence, M. [Q] n’établit pas que la condition suspensive afférente à l’absence de daims n’a pas été réalisée.

34- Les moyens développés par M. [Q] pour s’opposer à la réitération de la vente étant rejetés, c’est à juste titre que le tribunal l’a condamné à verser à M. [V] une somme au titre de la clause pénale.

35- Pour réduire le montant de la clause pénale convenue entre les parties à la somme de 70 000 euros, le tribunal a estimé que M.[V] ne justifiait pas du préjudice financier allégué concernant le fait qu’il aurait dû se reloger.

36- Il a été rappelé que le juge peut modérer la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive, ou en cas d’exécution partielle.

37- En l’espèce, une pénalité de 10% du prix de vente, correspond aux stipulations de pénalités habituellement convenues en matière de vente immobilière, de sorte que, contrairement a ce qu’a jugé le tribunal, la clause pénale ne peut être diminuée au regard de considérations tirées de l’absence de préjudice financier pour l’intimé lié à ses difficultés de relogement.

38- En outre, M. [V] justifie de ce que le bien litigieux est resté en vente huit mois avant de faire l’objet d’un nouveau compromis de vente, et qu’il l’a finalement vendu moyennant un prix de 997 500 euros, soit 62 500 euros en-deçà du prix fixé lors de la vente intervenue avec M. [Q].

39- En considération de l’ensemble de ces éléments, le jugement qui a fixé le montant de la clause pénale à la somme de 70 000 euros sera infirmé, et celle-ci sera fixée à la somme de 106 000 euros, telle que prévue contractuellement.

40- Après compensation judiciaire avec la somme de 40 000 euros correspondant au dépôt de garantie consigné chez Maître [C], M. [Q] sera condamné à verser à M.[V] la somme de 66 000 euros à titre de dommages et intérêts, en vertu de la clause pénale contractuelle.

Sur les mesures accessoires.

41- Le jugement est confirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

42- M. [O] [Q], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel, et sera condamné à verser à M. [P] [V] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a fixé le montant de la clause pénale à la somme de 70 000 euros,

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe le montant de la clause pénale à la somme de 106 000 euros,

Ordonne le déblocage du dépôt de garantie de 40.000 euros consigné chez Maître [C], au profit de M. [P] [V],

En conséquence et après compensation judiciaire,

Condamne M.[O] [Q] à payer à M.[P] [V] la somme de 66.000 euros à titre de dommage et intérêts, en vertu de la clause pénale,

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [Q] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [O] [Q] à payer à M. [P] [V] une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.