Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 3 juillet 2025, n° 22/06059

CA Aix-en-Provence 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Irrégularités dans la tenue de l'assemblée générale
La cour a jugé que les irrégularités alléguées justifiaient l'annulation de l'assemblée générale, car elles compromettaient la validité des décisions prises.
Rejeté
Responsabilité du syndic
La cour a estimé que les fautes alléguées n'étaient pas suffisamment démontrées et que la responsabilité du syndic ne pouvait être engagée sans preuve d'un préjudice.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que la demande d'indemnité n'était pas fondée, compte tenu du rejet des autres demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 3 juil. 2025, n° 22/06059
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/06059
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick CAGNOLLauriane PAQUIS
Cabinet(s) :	CM AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. VINDICIS, S.A.R.L. VINDICIS Immatriculé au RCSde [ Localité 8 ] sous le c/ de l'

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT RADIATION

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 284

Rôle N° RG 22/06059 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJJIH

Syndic. de copro. [Adresse 6]

S.A.R.L. VINDICIS

[S] (décédée) [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

M^e Lauriane PAQUIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 16 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00156.

APPELANTES

Syndic. de copro. LES BALCONS DU SOLEIL prise en la personne de son syndic en exercice, la société VINDICIS, SARL, immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le n° 522 299 460 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

S.A.R.L. VINDICIS Immatriculé au RCSde [Localité 8] sous le n° 522 299 460, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [S] [R] née le 24 Juillet 1953 à [Localité 9],

décédée le 5 Novembre 2023

représentée par M^e Lauriane PAQUIS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] est propriétaire de lots au sein de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 6] », sis [Adresse 5] (04), dont les fonctions de syndic sont assurées par la SARL VINDICIS.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 21 novembre 2020 au cours de laquelle les résolutions ont été votées par correspondance en raison de la crise sanitaire.

Suivant acte de commissaire de justice du 27 janvier 2021, Madame [R] a assigné devant le tribunal judiciaire de Digne-Les-Bains le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Balcons [Adresse 4] Soleil » et le syndic SARL VINDICIS aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 21 novembre 2020 et à titre subsidiaire d’annulation des résolutions n°1 à 8, 10 à 14, 10a, 15 à 19, 21, 22, 25, 25a, 26, 39, 40, 42, 42a, 43, 43a, 44, 44a, 45, 45a, 46, 46a, 48, 48a, 52 et 53.

Elle sollicitait également la condamnation du syndic au paiement de dommages et intérêts au titre des fautes commises outre une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire était évoquée à l’audience du 20 octobre 2021.

Madame [R] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Balcons du Soleil » et le syndic SARL VINDICIS concluaient au débouté des demandes de Madame [R] et sollicitaient la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement contradictoire en date du 16 mars 2022, le tribunal judiciaire de Digne-Les-Bains a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*déclaré l’action recevable ;

*annulé l’assemblée générale du 21 novembre 2020 en toutes ses dispositions ;

*rejeté la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndic ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Balcons du Soleil » à payer à Madame [Z] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec dispense pour cette dernière de contribuer aux frais générés par la présente procédure ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Balcons du Soleil » à supporter les dépens de la procédure, avec dispense pour Madame [O] de contribuer aux frais générés par la présente procédure, dont distraction au profit de Maître PAQUIS.

Suivant déclaration en date du 25 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Balcons du Soleil » a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare l’action recevable ;

— annule l’assemblée générale du 21 novembre 2020 en toutes ses dispositions ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Balcons du Soleil » à payer à Madame [Z] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec dispense pour cette dernière de contribuer aux frais générés par la présente procédure ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Balcons du Soleil » à supporter les dépens de la procédure, avec dispense pour Madame [O] de contribuer aux frais générés par la présente procédure, dont distraction au profit de Maître PAQUIS.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires « Les Balcons du Soleil » et la SARL VINDICIS demandent à la cour de :

*rejeter, comme irrecevables l’ensemble des prétentions formées par Madame [R] tendant à ce qu’il soit « dit et jugé » ou « constaté » par le tribunal ou la cour ;

Subsidiairement,

*réformer le jugement déféré ;

*débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner reconventionnellement Madame [R] à verser la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner reconventionnellement Madame [R] à verser la somme de 1.500 euros à la SARL VINDICIS par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner Madame [R] aux entiers dépens d’instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e CAGNOL, avocat aux offres et affirmations de droit.

A l’appui de leurs demandes, le syndicat des copropriétaires « Les Balcons du Soleil » et la SARL VINDICIS font valoir à titre liminaire que les mentions portées dans le dispositif demandant au tribunal de « dire et juger » et/ ou de « constater » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert ; en conséquence de quoi, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui seront dès lors déclarées irrecevables.

A titre subsidiaire, ils font valoir qu’une convocation exclusivement par correspondance doit être très précise et complète dans la rédaction des projets de résolutions, les copropriétaires ne pouvant voter que OUI ' NON ' ou ABSTENTION, et ne pouvant absolument pas amender le

projet de résolution, ce qui explique que certaines résolutions auront éventuellement été adoptées sans pour autant être applicables en l’état, nécessitant d’être à nouveau débattues lors d’une prochaine assemblée générale.

Ils précisent également en quoi aucune des résolutions contestées ne peut être annulée.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires « Les Balcons du Soleil » et la SARL VINDICIS soutiennent qu’aucun texte n’impose la notification aux copropriétaires de la feuille de présence lorsque l’assemblée générale s’est tenue par correspondance dans les conditions sus énoncées ; qu’en l’occurrence ladite feuille de présence a bien été établie et signée par le président de séance et le secrétaire ; qu’aucune conséquence, et surtout pas la nullité ne saurait, en l’absence de texte, être tirée de l’absence de mention de la date de la feuille de présence.

Ils indiquent qu’il est fait obligation à l’assemblée de se prononcer en deuxième lecture si les conditions de majorité requises sont réunies, si bien que la passerelle n’est plus une faculté mais une obligation et qu’il n’y a donc pas lieu de préciser l’existence potentielle d’un second vote.

Ils exposent que d’une manière plus générale, Madame [R] ne peut réclamer l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale puisqu’elle n’était pas opposante à l’ensemble des résolutions ; nombreuses sont d’ailleurs les résolutions qui ne sont pas créatrices de droit, n’ayant pas fait l’objet d’un vote, et simplement prévues pour organiser un débat.

Ils font valoir que la demande de condamnation à des dommages et intérêts est dépourvue de tout fondement juridique, ce qui la rend irrecevable.

Ils relèvent que Madame [R] invoque expressément la « responsabilité personnelle », étant rappelé que le syndic n’est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle qu’envers son cocontractant qu’est le syndicat des copropriétaires, à l’exclusion de tout copropriétaire individuellement ; que dans le cas d’une responsabilité alléguée du syndic envers un copropriétaire, il s’agit pour ce dernier de démontrer l’existence d’une « faute détachable » des fonctions de syndic, soit une faute délictuelle.

Le syndicat des copropriétaires « Les Balcons du Soleil » et la SARL VINDICIS considèrent que les erreurs alléguées ne peuvent être considérées comme des fautes, et qu’aucune pièce n’est versée aux débats démontrant l’existence d’un quelconque préjudice, et que, de surcroit, les nouveaux textes ont été scrupuleusement respectés en les appliquant à la lettre.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 août 2022 portant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [R] demande à la cour de :

*recevoir son appel incident pour le dire bien fondé ;

*réformer le jugement du 16 mars 2022 uniquement en ce qu’il a rejeté sa demande à titre de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndic, le Cabinet VINDICIS ;

*débouter le syndicat des copropriétaires et le Cabinet VINDICIS de leur demande visant à voir déclarer les demandes de Madame [R] irrecevables ;

*recevoir Madame [R] en son action ;

*juger que le procès-verbal d’assemblée générale du 21 novembre 2020 est entaché de nombreuses et substantielles irrégularités ;

*juger que :

— la feuille de présence n’était pas annexée au procès-verbal et qu’aucun contrôle n’est possible sans la transmission par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des bulletins de votes ainsi que des dates de réception,

— la candidature de Monsieur [K] ne résulte d’aucun document officiel de sorte que les copropriétaires n’ont pas pu le désigner en tant que Président,

— aucun scrutateur n’a été désigné en violation de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété,

— le formulaire et la convocation ne font aucune référence à la possibilité d’un vote en deuxième lecture pour certaines résolutions

Par conséquent,

*confirmer l’annulation de l’assemblée générale du 21 novembre 2020 ;

A titre subsidiaire,

*juger que :

— aucun contrôle des votes n’est possible,

— les comptes n’ont pas pu être vérifiés par les membres du conseil syndical faute de pouvoir obtenir un rendez-vous,

— il existe des erreurs manifeste dans les votes, le libellé de certaines résolutions et la nature des décisions,

*annuler les résolutions n°1 à 8, 10,11,12,13,14 et 10a, 15 à 19, 21, 22, 25,25a et 26, 39, 40, 42, 42a, 43, 43a, 44, 44a, 45, 45a, 46, 46a, 48, 48a, 52 et 53 ;

En tout état de cause,

*juger que le syndic a commis une série de faute de nature à engager sa responsabilité ;

*condamner le syndic et la SARL VINDICIS à verser à Madame [R] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

*juger qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Madame [R] n’aura pas à contribuer aux frais générés par la présente procédure et les éventuelles condamnations qui seraient mises à la charge du syndicat des copropriétaires ;

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires « Les Balcons du Soleil » et le Cabinet VINDICIS à verser à Madame [R] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires « Les Balcons du Soleil » et le Cabinet VINDICIS aux entiers dépens distraits au profit de Maître Lauriane PAQUIS, Avocat au Barreau de NICE, sous sa due affirmation.

A l’appui de ses demandes, Madame [R] fait valoir que le fait de formuler des demandes de « dire et juger » ou de « constater » ne constitue en aucune façon une fin de non-recevoir lesquelles sont limitativement énumérées par l’article 122 du Code de procédure civile ; et à supposer qu’il s’agisse d’une éventuelle cause de nullité ou d’une demande mal fondée, ce qui n’est absolument pas démontré, elle souligne avoir régularisé pour éviter toute possible difficulté.

Elle fait valoir qu’elle justifie de sa qualité de copropriétaire et qu’il résulte de la lecture du procès-verbal qu’elle était systématiquement opposante.

Elle soutient que l’assemblée générale du 21 novembre 2020 est nulle pour plusieurs causes d’irrégularités dont l’absence de feuille de présence, la désignation du Président de séance, l’absence de scrutateur, ainsi que les votes opérés en deuxième lecture.

A titre subsidiaire, elle précise les raisons entraînant l’annulation des résolutions n°1 à 4, 5, 6, 7, 8, 10 à 14, 10a, 15, 16 à 19, 21, 22, 25, 25a, 26, 39, 40, 42, 42a, 43, 43a, 44, 44a, 45, 45a, 46, 46a, 48, 48a, 52 et 53 de ladite assemblée générale.

Enfin elle soutient que les erreurs commises sont de nature à engager la responsabilité personnelle du syndic au visa de l’article 1240 du Code civil et que la situation de crise n’exonère pas le Cabinet VINDICIS de l’ensemble des difficultés rencontrées et de son animosité vis-à-vis de Madame [R].

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Suite à la dénonciation de décès de Madame [R] décédée le 05 novembre 2023, Maître PAQUIS a été invitée à faire part de ses initiatives en vue de reprendre l’instance au nom ou à l’égard des héritiers de la partie décédée, laquelle a indiqué par courrier du 27 février 2025 n’avoir pu obtenir aucune information concernant d’éventuels ayants-droits.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mai 2025 et mise en délibéré au 3 juillet 2025.

******

Attendu que l’article 381 du code de procédure civile énonce que « la radiation sanctionne dans les conditions de la loi le défaut de diligence des parties.

Elle emporte suppression de l’affaire du rang des affaires en cours.

Elle est notifiée par lettre simple aux parties ainsi qu’à leurs représentants. Cette notification précise le défaut de diligence sanctionné. »

Et l’article 383 dudit code que « la radiation et le retrait du rôle sont des mesures d’administration judiciaire.

A moins que la péremption de l’instance ne soit acquise, l’affaire est rétablie, en cas de radiation, sur justification de l’accomplissement des diligences dont le défaut avait entraîné celle-ci ou, en cas de retrait du rôle, à la demande de l’une des parties. »

Attendu qu’en l’état, la procédure n’est à ce jour pas régularisée.

Qu’il y a lieu par conséquent d’ordonner la radiation de l’affaire et la suppression de l’affaire du rang des affaires en cours.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mesure d’administration judiciaire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la radiation de l’affaire N°RG 22/06059 du rôle et la suppression de l’affaire du rang des affaires en cours.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,