COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/388

Rôle N° RG 22/15210 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKKOV

[S] [T]

C/

[K] [O]

[R] [J] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Nikolay POLINTCHEV

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 13 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n°19/02696.

APPELANT

Monsieur [S] [T]

né le 04 Septembre 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Jérémie BLOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [K] [O]

né le 14 Avril 1966 à [Localité 4] (68), demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [J] épouse [O]

née le 29 Août 1969 à [Localité 7] (BOSNIE-HERZEGOVINE), demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Nikolay POLINTCHEV, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte notarié reçu le 27 décembre 2013, M. [S] [T] a conclu avec M. [K] [O] et Mme [R] [J] épouse [O] (les époux [O]) un contrat de vente portant sur une maison d’habitation lui appartenant [Adresse 5] dans les Alpes Maritimes au prix de 150 000 euros, avec faculté de rachat pendant une durée de trois ans moyennant restitution du prix et des frais de vente.

Aux termes de l’acte, il était convenu entre les parties que le bien vendu resterait occupé par M. [T] pendant la période durant laquelle il disposait d’une faculté de rachat, soit trente-six mois, à charge pour lui de s’acquitter d’une indemnité d’occupation de 565 euros par mois durant les vingt-quatre premiers mois, puis de 1 130 euros par mois durant les douze mois suivants et de 1 164 euros à compter du trente-septième mois d’occupation.

Le 13 décembre 2016, la faculté de rachat a été prorogée d’un commun accord entre les parties au 27 décembre 2018.

M. [T] a levé l’option de rachat du bien par courriers datés du 24 décembre 2018.

Le 1er février 2019, considérant que l’option n’avait pas été valablement levée avant l’expiration du délai, les époux [O] ont fait délivrer à M. [T] une sommation de quitter les lieux, avant de l’assigner par acte du 5 avril 2019, devant le tribunal d’instance de Nice aux fins d’expulsion.

Par acte du 14 juin 2019, M. [T] a assigné les époux [O] devant le tribunal de grande instance de Nice afin de voir juger qu’il a valablement levé l’option de rachat du bien et de constater la vente de ce dernier à son profit.

Par jugement du 30 novembre 2020, le pôle de proximité a sursis à statuer sur les demandes des époux [O] jusqu’à l’issue de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire.

Par jugement du 13 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit que la déclaration d’intention d’exercer la faculté de rachat du bien n’a pas été exercée dans le délai convenu entre les parties et qu’elle est dépourvue d’effet ;

— débouté M. [T] de ses demandes, y compris de sa demande indemnitaire ;

— dit que les époux [O] sont propriétaires du bien immobilier ;

— dit que M. [T] est occupant sans droit ni titre ;

— condamné M. [T] à payer les époux [O] une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné M. [T] à payer aux époux [O] une indemnité de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux du 19 février 2019.

Pour statuer en ce sens, il a considéré que le courrier par lequel M. [T] a exercé la faculté de rachat ayant été adressé aux époux [O] le 29 décembre 2018, soit après l’expiration du délai qui lui était imparti et ne contenant pas, en tout état de cause, paiement effectif du prix, la déclaration de rachat est inopérante et dénuée d’effet. Il ajoute que M. [T] ne démontre ni que les époux [O] ont exécuté le contrat de manière déloyale, ni qu’ils l’ont maintenu de manière abusive dans l’illusion de la conclusion d’une promesse de vente alternative à un rachat, à l’origine du retard dans l’exercice de la faculté de rachat.

Il a enfin retenu une faute de M. [T], qui s’est maintenu dans les lieux alors qu’il ne pouvait ignorer que l’exercice de sa faculté de rachat était tardif, considérant que cette faute était à l’origine d’un préjudice moral pour les époux [O].

Par acte du 16 novembre 2022, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [T] a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 28 avril 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 3 août 2023, auxquelles il convient se référer pour l’exposé des moyens, M. [T] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

' prononcer la résolution de la vente de la vente à réméré du 27 décembre 2013 ;

' ordonner la réalisation forcée du transfert de propriété du bien sis à [Localité 3] cadastré section D [Cadastre 2] ;

' dire qu’il devra verser 154 000 euros sur le compte Carpa de M. [O] dans les 30 jours où la décision sera devenue irrévocable ou du jour où ce dernier aura transmis le relevé d’identité bancaire du compte Carpa ;

A titre subsidiaire, si la cour considère qu’il n’a pas régulièrement levé l’option,

' condamner in solidum les époux [O] à lui payer 85 000 euros, à parfaire, au titre de son préjudice financier consistant dans la perte du bien, 20 000 euros en réparation de son préjudice moral et 1 164 euros par mois à compter du 24 décembre 2018 au titre de l’indemnité d’occupation indûment mise à sa charge ;

En tout état de cause,

' débouter les époux [O] de toutes leurs demandes ;

' condamner in solidum les époux [O] à lui payer une indemnité de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 9 mai 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, les époux [O] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

' condamner M. [T] à leur payer 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur la demande de résolution de la vente

1.1 Moyens des parties

M. [T] fait valoir qu’en application du contrat conclu le 27 décembre 2013, la faculté de rachat devait être exercée par lettre recommandée présentée avant l’expiration du délai d’option, qui en l’espèce a été prorogé d’un commun accord entre les parties au 28 décembre 2018, et accompagnée du paiement du prix ; que les courriers recommandés par lesquels il a manifesté son intention de racheter le bien ont été présentés le 26 décembre 2018 à Mme [J] et le 27 décembre 2018 à M. [O], soit avant l’expiration du délai d’option ; qu’il a joint à son courrier un chèque de 154 000 euros, ce qui suffit à parfaire la levée de l’option, le contrat n’exigeant ni consignation ni séquestre du prix ; que c’est à celui qui conteste le contenu d’un courrier recommandé de rapporter la preuve de l’absence des documents annoncés ; qu’en l’espèce, il a adressé un premier courrier à Mme [J] annonçant l’envoi du chèque dans le courrier à suivre adressé à M. [O], de sorte qu’ils avaient la possibilité de se ménager la preuve du contenu du courrier en ouvrant ce recommandé devant témoin ou en présence d’un huissier, ce qu’ils n’ont pas fait ; que l’envoi d’un chèque consacre dessaisissement du tireur du montant de la provision et paiement et il appartient au bénéficiaire du chèque de rapporter la preuve qu’il n’est pas provisionné, le tireur n’étant pas tenu de prouver l’existence ou la suffisance de la provision ; que les époux [O] n’ayant pas présenté le chèque à l’encaissement, échouent à démontrer qu’il n’était pas provisionné ou qu’il était lui-même insolvable, étant précisé que son souhait de recourir à un emprunt ne suffit pas pour démontrer son insolvabilité et que la vente assortie d’une faculté de rachat constituant une vente sous condition résolutoire, la vente litigieuse est résolue par la levée d’option exercée avant l’expiration du délai convenu entre les parties, qui sont remises dans l’état où elles se trouvaient avant la vente.

Il ajoute que, le chèque remis en paiement étant désormais prescrit, il ne s’oppose pas à ce qu’il lui soit ordonné de payer le prix dans les trente jours de l’arrêt ou du jour où les intimés auront transmis le relevé d’identité bancaire du compte CARPA de leur avocat.

Les époux [O] soutiennent que la levée d’option devait avoir lieu avant l’expiration du délai convenu entre les parties, soit en l’espèce avant le 27 décembre 2018 ; que la lettre recommandée de M. [T] a été présentée à M. [O] le 28 décembre 2018, soit après l’expiration du délai ; qu’en tout état de cause, l’acte notarié exige du vendeur pour que l’option soit valablement levée, qu’il rembourse le prix convenu, les accessoires éventuels, les frais d’actes et autres ainsi que le coût des réparations nécessaires, en insistant sur le fait que « ce remboursement conditionne la résolution de la vente et le transfert de propriété », de sorte qu’il appartient à M. [T] de démontrer le paiement effectif du prix avant l’expiration du délai d’option, or aucun chèque n’était joint au courrier adressé à M. [O] ainsi que le démontre la lettre recommandée qu’ils lui ont adressée en réponse dès le 31 décembre suivant pour déplorer l’absence de paiement et à laquelle il n’a jamais répondu ; qu’il lui appartenait, sachant que l’efficacité de la déclaration d’intention d’exercer la faculté de rachat était conditionnée par le paiement du prix, de prendre ses dispositions en temps utile pour assurer un paiement effectif ou une consignation dans le délai convenu, or, il ne démontre pas que ce chèque, à supposer qu’il leur ait été adressé, était provisionné alors qu’en application de l’article L.131-4 du code monétaire et financier, il incombe au tireur qui prétend avoir réalisé un paiement par chèque de prouver l’existence de la provision à la date d’émission du chèque.

Ils ajoutent que cette preuve n’est pas rapportée alors que la vente à réméré a été conclue parce que sa situation financière était obérée et qu’il souhaitait échapper à une saisie immobilière et qu’il n’a cessé, tout au long du délai d’option de se plaindre d’un manque de liquidités et de son souhait de recourir à un emprunt, et qu’en tout état de cause, le montant porté sur le chèque correspond tout au plus au prix de rachat conventionnel, sans les accessoires et autres frais dont il devait également s’acquitter.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1659 du code civil, la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673, selon lequel le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Selon les articles 1660 et 1661 du même code, la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme, qui est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge.

L’article 1662 du même code dispose que faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

La vente avec faculté de rachat constitue donc une vente sous condition résolutoire. Cette condition est considérée comme défaillie lorsque, à l’intérieur du délai déterminé par le contrat, le vendeur ne lève pas l’option d’achat. Dans ce cas, la vente est censée avoir été conclue purement et simplement et l’acquéreur demeure irrévocablement propriétaire.

En revanche, si l’événement qui constitue la condition vient à s’accomplir, le contrat est, résolu, autrement dit rétroactivement anéanti. Le vendeur recouvre alors la propriété de son bien comme si la vente n’avait pas eu lieu et l’acquéreur est censé n’avoir jamais été propriétaire.

Le droit d’exercer la faculté de rachat, consenti au vendeur, doit impérativement être exercé avant l’expiration du délai fixé par le contrat.

En l’espèce, il résulte de l’acte du 27 décembre 2013 que M. [T] a vendu aux époux [O] une maison d’habitation lui appartenant [Adresse 5] dans les Alpes Maritimes au prix de 150 000 euros, avec faculté de rachat pendant une durée de trois ans moyennant restitution du prix et des frais de vente.

Les modalités d’exercice de la faculté de rachat sont ainsi précisées page 8 : « pour éviter toute déchéance, le vendeur doit avant l’expiration du délai pendant lequel il a faculté de racheter le bien, manifester sa volonté de racheter le bien en respectant le formalisme et effectuer la restitution ou le remboursement du prix de 150 000 euros, augmenté des frais et coût de la vente et des réparations nécessaires ; si le délai pour exercer la faculté de rachat venait à être prorogé dans la limité d’une durée de cinq ans le prix de rachat sera porté à 154 500 euros dès que le délai de trois ans sera dépassé ».

Il stipule également que « la déclaration d’exercice du rachat devra être effectuée au siège de l’acquéreur soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, étant précisé que la date de présentation de la lettre fera foi ».

Il en résulte que les parties ont entendu conditionner la validité de l’exercice de l’option d’une part à l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception présenté aux époux [O] avant l’expiration du délai d’option, d’autre part à la restitution du prix, soit 150 000 euros ou 154 500 euros selon la date d’exercice de l’option, ainsi que des frais et coût de la vente et des réparations nécessaires.

Le délai d’option, initialement fixé à trois ans, soit jusqu’au 27 décembre 2016, a été prorogé d’un commun accord par les parties, aux termes d’un échange de courrier, du 1er décembre 2016 pour M. [T], du 13 décembre 2016 pour les époux [O].

Dans ce courrier d’acceptation, ces derniers indiquent accepter « de proroger de deux ans l’option de rachat à compter du 27 décembre 2016 ».

En conséquence, M. [T] devait leur adresser à chacun soit un courrier recommandé, soit un acte extra-judiciaire manifestant son intention d’exercer l’option avant le 27 décembre 2018 à minuit, la date de présentation de la lettre faisant foi.

M. [T] justifie avoir adressé un courrier de levée d’option datée du 24 décembre 2018 à Mme [J] ainsi qu’à M. [O].

Les avis de réception édités par la poste font état, concernant la première d’une distribution le 26 décembre 2018, jour de la première présentation du courrier.

S’agissant de M. [O], l’avis de réception du courrier recommandé n° 1A15862519196 mentionne une date de présentation le 27 décembre 2018, pour une distribution le 29 décembre 2018.

Dans un courrier adressé à M. [T] le 31 décembre 2018 les époux [O] reconnaissent que les courriers avec accusé de réception leur ont été présentés les 26 et 27 décembre 2018.

Il en résulte que les deux courriers ont été présentés à leurs destinataires avant l’expiration du délai et que M. [T] a bien manifesté sa volonté de racheter le bien en respectant le formalisme convenu par les parties dans le contrat.

S’agissant de la restitution du prix et du paiement des frais et accessoires, qui est une condition de l’efficacité de ce rachat, M. [T] ayant exercé la faculté de rachat après l’expiration du délai de trois ans, devait restituer une somme de 154 500 euros et payer les frais de l’acte ainsi que les « dépenses nécessaires ».

L’acte de vente n’impose aucune modalité particulière pour la restitution du prix et le paiement des frais, accessoires et dépenses nécessaires.

Il n’est pas contesté que dans le courrier de levée d’option adressé à Mme [J], M. [T] annonce la remise d’un chèque bancaire d’un montant de 154 500 euros, joint à l’envoi recommandé destiné à M. [O]. Il n’est pas davantage contesté que, dans le courrier adressé à ce dernier, M. [T] indique joindre au pli le dit chèque.

L’intéressé produit la photocopie d’un chèque d’un montant de 154 000 euros, daté du 24 décembre 2018 tiré sur son compte bancaire à la Banque postale et émis à l’ordre de M. [O].

Les époux [O] ont contesté la présence de ce chèque dans l’envoi recommandé adressé à M. [O] dès le 31 décembre 2018 dans un courrier adressé à M. [T].

Il appartient au destinataire d’un envoi recommandé qui bien qu’ayant reçu celui-ci en conteste le contenu, d’établir l’absence des documents annoncés. Or, en l’espèce, les époux [O] ne produisent aucune pièce démontrant que ce chèque dont l’envoi était annoncé dans les deux courriers, n’était pas joint.

Si selon les dispositions du code monétaire et financier, la charge de la preuve de l’inexistence ou l’insuffisance de la provision repose sur le tireur, tel n’est pas le cas lorsque le bénéficiaire ne présente pas le chèque à l’encaissement. Dans ce cas il appartient à ce dernier de démontrer que le chèque n’aurait pu être encaissé s’il avait été présenté à l’encaissement.

Cependant, il résulte également des dispositions de l’article L. 131-67 de ce code que la remise d’un chèque ne réalise pas en soi le paiement de la créance originaire, laquelle subsiste jusqu’à l’encaissement du chèque.

Il en résulte que la remise d’un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement effectif.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties exigeait « une restitution ou un remboursement du prix de 150 000 euros, augmenté des frais et coût de la vente et des réparations nécessaires », soit un paiement effectif avant le 27 décembre 2018 à minuit, ajoutant que « ce remboursement conditionne la résolution de la vente et le transfert de propriété ».

Or, le chèque a été reçu le 27 décembre 2018, ce qui ne permettait pas, compte tenu des délais d’encaissement, quelle que soit la bonne ou mauvaise foi des destinataires, un paiement effectif avant ce même jour à minuit.

Il appartenait donc à M. [T] de faire diligence plus tôt et d’exercer la faculté de rachat dans des conditions permettant à M. [O] et Mme [J] d’encaisser effectivement la somme avant le 27 décembre 2018 à minuit, soit en leur adressant le chèque plus tôt, soit en privilégiant un mode de paiement plus rapide.

A défaut, les acquéreurs sont, selon les termes du contrat, demeurés propriétaires du bien de façon irrévocable.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [T] de sa demande de résolution du contrat de vente à réméré.

2/ Sur la demande de dommages-intérêts

2.1 Moyens des parties

M. [T] fait valoir que les époux [O] ont fait preuve d’une déloyauté fautive en ce que, dans le cadre des négociations préalables à l’expiration du délai d’option, alors qu’il souhaitait finaliser le rachat par une promesse de vente financée par recours à un emprunt, ils n’ont cessé d’ajouter aux conditions initiales et de durcir leurs exigences, contrairement à l’obligation de bonne foi qui impose aux parties de coopérer et faciliter l’exécution par le co-contractant de ses obligations, le contraignant à lever l’option in extremis ; qu’ils sont en conséquence responsables de tardiveté de la levée d’option et doivent être condamnés à réparer son préjudice, qui correspond à la perte d’un bien de famille (soit pour un bien d’une valeur de 240 000 euros une perte de 85 500 euros, auquel s’ajoute un préjudice moral de 20 000 euros) et au coût de l’indemnité d’occupation du bien après le 28 décembre 2018, soit selon les termes de l’acte notarié 100 euros par jour, ce qui représente près de 57 036 euros au 29 janvier 2023 ainsi que de l’astreinte de 100 euros par jour de retard, soit 149 000 euros à cette même date.

Les époux [O] contestent avoir commis la moindre faute et soutiennent qu’ils ont été les premiers à se soucier de l’expiration du délai d’option, qui ne pouvait plus légalement être prorogé ; qu’ils n’étaient pas tenus d’accepter d’autres modalités de rachat du bien et que c’est M. [T] qui a fait preuve de man’uvres dilatoires, de sorte qu’il est seul responsable de l’inefficacité de la levée d’option.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il s’en déduit que tout manquement à la bonne foi dans l’exécution du contrat engage la responsabilité de son auteur et le contraint à en réparer les conséquences dommageables.

En revanche, les pourparlers peuvent être librement rompus en vertu du principe de la liberté contractuelle, sauf à ce qu’une faute soit commise dans l’exercice de ce droit de rupture unilatérale des pourparlers pré-contractuels, laquelle ne peut cependant être la cause d’un préjudice consistant dans la perte de chance de conclusion du contrat.

En l’espèce le contrat de vente à réméré a été conclu le 27 décembre 2013, avec un délai d’option pour le rachat au 27 décembre 2016. A cette date, M. [T] n’ayant pu exercer la faculté de rachat, les époux [O], qui n’y étaient pas obligés, ont accepté de proroger le délai d’option au maximum prévu par la loi, soit deux ans supplémentaires jusqu’au 27 décembre 2018.

Or, M. [T] a encore attendu près de deux ans, pour, dans les tous derniers jours de ce délai extinctif, exercer l’option.

Il ne démontre par aucune pièce probante que ses co-contractants ont, selon ses termes, « durci les conditions d’exercice de l’option ». Celles-ci ont été fixées d’emblée par les parties en décembre 2016 et il lui appartenait de s’y conformer.

Il ne saurait utilement se retrancher derrière la bonne volonté manifestée à son égard par les époux [O] dans leurs courriers au cours des deux années ayant précédé le terme du délai, pour prétendre, en inversant les rôles, que celle-ci l’a induit en erreur, lui faisant perdre la faculté de rachat stipulée au contrat.

Par ailleurs, si des pourparlers ont pu avoir lieu entre les parties en vue de la conclusion d’une promesse de vente alternative à l’exercice de la faculté de rachat, afin d’atténuer la rigueur des conditions de cette dernière, les échanges de courriers produits pour en attester ne démontrent pas que ces pourparlers ont abouti à un accord effectif, ni que les époux [O] ont exprimé une intention ferme d’accepter la signature d’un nouveau contrat, ni qu’ils ont sciemment laissé croire à M. [T] qu’un tel accord était acquis afin de le circonvenir en l’empêchant d’exercer l’option de rachat stipulée au contrat de vente à réméré.

Les consorts [O] [J] avaient le droit de rompre unilatéralement ces pourparlers en vue de la conclusion d’un autre contrat, de sorte qu’aucune faute ne s’évince du seul exercice de leur droit par les intéressés.

M. [T] ne démontre par aucune pièce probante qu’ils ont fait de ce droit un usage abusif, et, en tout état de cause, n’est pas fondé à solliciter l’indemnisation des préjudices découlant d’une perte de chance de conclure un contrat lui permettant de racheter son bien immobilier.

En conséquence, c’est à raison que le premier juge a rejeté sa demande de dommages-intérêts.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

3.1 Moyens des parties

Les époux [O] font valoir que l’action est abusive et leur a causé un préjudice en ce que la saisine du tribunal est intervenue tardivement, en avril 2019, en réaction à la procédure qu’ils ont eux-mêmes engagée devant le tribunal d’instance de Nîmes alors que M. [O] qui supporte des charges de famille, subit des frais de procédure tout en ne percevant aucune somme pour l’occupation du bien de la part de M. [T].

M. [T] soutient que l’action en justice constitue un droit, qu’aucun abus n’est caractérisé et qu’il n’a pas davantage agi dans un but dilatoire puisque, s’il n’a assigné qu’en avril 2019, il n’a cessé avant cette date de tenter de régler le litige amiablement.

3.2 Réponse de la cour

L’exercice du droit d’ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d’ester en justice et l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré que le demandeur ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l’espèce, M. [T] est débouté de ses demandes.

Alors qu’il a attendu l’extrême limite pour exercer, dans des conditions douteuses, l’option de rachat que les époux [O] avaient déjà accepté de proroger de deux ans, M. [T], en les assignant en réaction à la procédure diligentée par ces derniers devant le tribunal d’instance, a non seulement méconnu l’étendue de ses droits, mais également abusé de son droit de soumettre le litige à un tribunal. Il ne pouvait en effet, au regard de la teneur des moyens articulés au soutien de ses prétentions, croire au succès de celles-ci et a manifestement cherché, et obtenu, de retarder l’issue du procès engagé par les époux [O].

En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné M. [T] à payer 5 000 euros de dommages-intérêts aux époux [O] en réparation de leur préjudice moral.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

M. [T], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondé à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à M. [O] et Mme [J], ensemble, une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs,

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Nice le 13 octobre 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [T] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [S] [T] de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne M. [S] [T] à payer à M. [K] [O] et Mme [R] [J] épouse [O], ensemble, une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’il ont exposés devant la cour.

Le greffier Le président