COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT D’IRRECEVABILITÉ D’APPEL

DU 11 DECEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 406

N° RG 22/12274 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ75T

[Y] [K]

[R] [K]

[E] [K]

C/

S.A.S. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION SAINT MAXIMOISE – SDSM

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe JANIOT

l’ASSOCIATION COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 26 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/07872.

APPELANTS

Monsieur [Y] [K]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe JANIOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [R] [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe JANIOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [E] [K]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe JANIOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.S. SOCIÉTÉ DE DISTRIBUTION SAINT MAXIMOISE – SDSM SAS, à l’enseigne HYPER U, dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les 20 et 26 septembre 2006 M. [Y] [K], Madame [R] [K], Madame [E] [K] ont, par bail emphytéotique, donné à la société de distribution Saint-Maximinoise (ci-après SDMS) une parcelle en nature de terre sis à [Localité 8], lieudit [Localité 5] figurant au cadastre de la commune section AR numéro [Cadastre 2] pour une contenance cadastrale de 81 centiares et section AR numéro [Cadastre 3] pour une contenance cadastrale de 9 ares et 77 centiares.

La durée de ce bail emphytéotique était de 99 ans à compter du 1er octobre 2006, sans qu’il ne puisse se prolonger par tacite reconduction, pour un loyer initial fixé à la somme de 27'444'€ H.T payable par redevance trimestrielle.

Les parties ont signé un avenant sous seing privé portant modification du bail initial en vue de construire un parking.

Le'27 novembre 2020,'les consorts [K] ont fait assigner’la société SDMS afin qu’elle soit condamnée sous astreinte à régulariser chez un notaire l’avenant du 27 mai 2017 et à payer la somme de 13'949,60'€ au titre de l’arriéré des loyers.

Par jugement du'26 juillet 2022, le tribunal judiciaire de’Draguignan a':

— débouté M. [Y] [K], Mesdames [R] et [E] [K] de leurs demandes suivantes :

— déclarer que l’avenant signé le 27 mai 2017 engage les parties à régulariser l’avenant sous forme d’un bail authentique.

— déclarer que le bail emphytéotique dispose que Le locataire ne pourra faire aucune transformation dans les constructions qu’il aura édifiées, sans l’accord exprès et écrit du bailleur.

— déclarer que la société de distribution Saint Maximinoise et les Consorts [K] ont signé un accord sous seing privé le 27 mai 2017 qui ne contrevient donc pas aux dispositions des articles L.451-1 et suivants du Code rural.

— condamner la société de distribution Saint Maximinoise sous astreinte de 500 € par jour, à régulariser chez le Notaire l’avenant au bail emphytéotique mettant à jour le loyer convenu par l’acte sous seing privé du 27 mai 2017.

— condamner la société de distribution Saint Maximinoise à payer la somme de 13 949,60 euros aux Consorts [K] au titre des arriérés de loyers, sous réserve d’actualisation en fonction de la date du jugement à intervenir.

— condamner la société de distribution Saint Maximinoise à payer la somme de 5 000 euros aux Consorts [K] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner la société de distribution Saint Maximoise aux dépens.

— déclaré nul l’acte sous seing privé du 27 mai 2017

— condamné M. [Y] [K] et Mesdames [R] et [E] [K] à payer à la société de distribution Saint Maximoise la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné M. [Y] [K] et Mesdames [R] et [E] [K] aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment considéré que l’article 3 du bail n’implique pas que l’autorisation du bailleur est nécessaire pour ériger des constructions, mais en revanche qu’elle l’ est uniquement pour modifier les constructions qui auraient pu être réalisées par l’emphytéote pendant la durée du bail emphytéotique. Elle ne contrevient en cela nullement aux dispositions du code rural. De plus, la construction du parking était expressément prévue par une mention manuscrite au bail. Ainsi, la SDMS dispose du droit de construire librement en vertu du bail emphytéotique dont elle est titulaire, et les constructions qu’elle y édifie lui appartiennent jusqu’à la fin du bail.

L’acte sous seing privé du 27 mai 2017 est dépourvu de valeur conformément aux dispositions de l’article 1169 du code civil, car le paiement du surloyer est illusoire puisque la SDMS est propriétaire du bien construit.

Par déclaration du'11 septembre 2022,'les consorts [K] ont interjeté appel du jugement.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'9 décembre 2022,'M. [Y] [K], Mme [R] [K] et Mme [E] [K] demandent à la cour de':

Vu l’article L.451-1 du code rural

Vu l’article L.451-3 et suivants du code rural

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

— infirmer le jugement rendu le 26 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a :

— débouté les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes

— déclaré nul l’acte sous seing privé du 27 mai 2017

— condamné les consorts [K] à la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné les consorts [K] aux entiers dépens

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Et, en conséquence,

— juger que l’avenant signé le 27 mai 2017 engage les parties à régulariser l’avenant sous forme d’un bail authentique.

— juger que le bail emphytéotique dispose que le locataire ne pourra faire aucune transformation dans les constructions qu’il aura édifiées, sans l’accord exprès et écrit du bailleur.

— juger que la SDMS et les consorts [K] ont signé un accord sous seing privé le 27 mai 2017 qui ne contrevient donc pas aux dispositions des articles L.451-1 et suivants du code rural.

Dès lors,

— condamner la SDMS sous astreinte de 500 € par jour, à régulariser chez le Notaire l’avenant au bail emphytéotique mettant à jour le loyer convenu par l’acte sous seing privé du 27 mai 2017.

— condamner la SDMS à payer la somme de 13 949,60 euros aux consorts [K] au titre des arriérés de loyers, sous réserve d’actualisation en fonction de la date du jugement à intervenir.

En tout état,

— condamner la SDMS à payer la somme de 5 000 euros aux consorts [K] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la Société de distribution Saint Maximinoise aux dépens.

— ordonner l’exécution provisoire.

M. [Y] [K], Mme [R] [K] et Mme [E] [K] font valoir que':

Sur la reconnaissance de l’accord sous seing privé du 27 mai 2017

— il ressort du bail initial, notamment de l’article 3, et de l’avenant au bail sous seing privé du 27 mai 2017 que le locataire dispose du droit de construire librement ce n’est que la modification des constructions déjà édifiées qui est soumise à l’accord du bailleur. Cela ne contrevient pas aux dispositions des articles L.451-1 et suivants du code rural puisque l’article L.451-3 prévoit qu’il est possible de déroger aux dispositions légales par une convention entre les parties.

— l’avenant signé le 27 mai 2017 engage les parties à régulariser l’avenant sous forme d’un bail authentique.

Sur la demande de condamnation à payer les arriérés de loyers

— l’avenant du 17 mai 2017 est applicable et il prévoit une modification du loyer à compter de la mise en service du nouveau projet d’urbanisme.

— depuis le 1er juillet 2019, date de la mise en service du nouveau projet, la société SDSM est redevable d’un loyer de 10 750 € HT, soit 12 900 € TTC par trimestre, mais elle ne verse que la somme de 8'417,57'€ HT.

— la dette locative s’élève donc à la somme de 13'949,60'€.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'23 décembre 2022, la SDMS demande à la cour de':

Vu les articles L451-7, L451-1, L451-3, L451-10 du code rural,

Vu les articles 1128 et 1169 du code civil,

— déclarer nul l’acte sous seing privé en date du 27 mai 2017.

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— débouter les consorts [K] de l’intégralité de leurs demandes.

— condamner M. [Y] [K], Mme [R] [K] et Mme [E] [K] à payer à la SDMS la somme de 5'000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les consorts [K] aux entiers dépens.

La SDMS réplique que':

— l’article 3 du bail authentique n’est que la traduction de l’article L451-7 du code rural qui a vocation à éviter que les biens construits soient dévalorisés mais il ne peut pas s’appliquer aux nouvelles constructions.

— le surloyer prévu dans l’avenant du 28 mai 2017 est nul puisque la contrepartie du surloyer pour la société SDSM est illusoire car cette société ne saurait payer un surloyer pour l’utilisation de constructions dont elle est seule propriétaire durant la durée du bail emphytéotique.

— le fait de ne pas pouvoir transformer une construction déjà édifiée ne constitue en aucune façon une disposition contraire à l’article L451-10 et ce d’autant moins que le bail prévoit expressément la faculté de construire des parkings.

L’instruction a été clôturée le'21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur le non-paiement du timbre':

En vertu de l’article 963 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses, dans le cadre d’une procédure avec représentation obligatoire, l’appelant et les autres parties sont tenus de s’acquitter du droit de 225 euros prévu à l’article 1635 bis P alinéa 1er du code général des impôts. Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté.

L’article 964 du code de procédure civile énonce que sont notamment compétents pour prononcer l’irrecevabilité de l’appel en application de l’article 963, le premier président, le conseiller de la mise en état jusqu’à la clôture de l’instruction, la formation de jugement.

En l’espèce, les consorts [K], bien qu’invités à justifier de l’acquittement du droit de timbre par le greffe via le RPVA, outre le 26 mai 2025 en même temps que l’avis de fixation, puis les 19 septembre et 22 octobre 2025, avec rappel de la sanction prévue par les articles 963 et 964 du code de procédure civile, s’agissant de l’irrecevabilité d’office de l’appel, n’y ont pas déféré.

En conséquence, leur appel doit être déclaré irrecevable.

Sur les demandes accessoires':

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de condamner les consorts [K] aux dépens et frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS':

Déclare irrecevable l’appel formé par [Y] [K], [R] [K] et [E] [K],

Les condamne aux dépens,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [Y] [K], [R] [K] et [E] [K] à payer à la SAS Société de Distribution Saint Maximinoise la somme de 4000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT