COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 368

N° RG 23/13171

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMBZF

[V] [M] [P]

C/

S.A. ERILIA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Bernard VIGNERON

M^e Manuel GUIDICELLI

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 07 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22-000673.

APPELANTE

Madame [V] [M] [P]

née le 23 Mai 1984 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002773 du 22/05/2025 accordée à M^e VIGNERON par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Manuel GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. ERILIA

représentée par son représentant légal domicilié de droit au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT, membre de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Lea CHESNEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffèeer auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 27 août 2013, avec effet à ladite date, la société anonyme (SA) ERILIA a donné à bail à Mme [V] [P] un appartement de deux pièces sis [Adresse 1], à [Localité 5] (06), moyennant un loyer mensuel de 374,38 euros et une provision mensuelle sur charges de 49,16 euros outre un dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée a été établi au contradictoire des parties le 27 août 2013. Un pré-état des lieux de sortie suivi d’un état des lieux de sortie ont été établis le 10 juin 2022.

Invoquant des désordres réguliers en infiltration d’eau, un développement récurrent de moisissures, des traces d’humidité, un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement salubre et décent et une absence de jouissance paisible, suivant exploit de commissaire de justice du 26 août 2022, Mme [P] a fait assigner la SA ERILIA aux fins de la voir condamnée en réparation de ses préjudices de jouissance et moral.

Suivant jugement contradictoire du 07 mars 2023, le tribunal de proximité de Cannes a :

débouté Mme [P] de ses demandes en indemnisation du préjudice de jouissance ;

débouté Mme [P] de ses demandes en indemnisation du préjudice moral ;

débouté les parties de leurs demandes sur le fondement des frais irrépétibles ;

débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

dit que l’exécution provisoire est de droit ;

condamné Mme [P] aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le manquement de la bailleresse n’était pas rapporté, faute pour Mme [P] d’établir l’origine des désordres invoqués et que la bailleresse avait démontré sa diligence dans le traitement des désordres.

Suivant déclaration reçue au greffe le 23 octobre 2023, Mme [P] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, dûment repris.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [P] demande à la cour de :

infirmer le jugement sauf en celles qui ont débouté la SA ERILIA de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

dire et juger que la SA ERILIA a méconnu ses obligations de délivrance, ainsi que d’assurer une jouissance paisible de l’appartement loué à Madame [P] ;

dire et juger que la SA ERILIA a commis une faute et sera tenue d’indemniser Mme [P] des préjudices y consécutifs ;

condamner la SA ERILIA à verser à Mme [P] la somme de 10.650,42 euros au titre du préjudice de jouissance sur les cinq dernières années ;

condamner la SA ERILIA à verser à Mme [P] la somme de 3.000 euros à titre du préjudice moral ;

condamner la SA ERILIA à verser la somme de 2.500 euros directement à Maître VIGNERON Bernard sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 ;

condamner la SA ERILIA aux entiers dépens de première instance.

A l’appui de ses demandes, elle indique que, depuis la prise de possession de l’appartement, il a été constaté des infiltrations des eaux, un développement persistant de moisissures et des problèmes récurrents d’humidité anormale.

Elle explique que les interventions commandées par la SA ERILIA auprès de la société HEMED II courant du mois de mai 2019 puis auprès des sociétés SPM et ELYXIR BTP courant du mois de février 2021, se sont toutes avérées insuffisantes.

Elle ajoute qu’il y a eu tellement d’évènements et un grand nombre de déclarations que celles-ci ont abouti à une résiliation de contrat d’assurance au détriment de Mme [P].

Elle relève que la cause des désordres est multi-causale : étanchéité et isolation défaillante du fait de matériaux anciens et vétustes et mauvaise adaptation du système de renouvèlement d’air.

Elle sollicite une réparation du trouble de jouissance évalué sur la base des pièces de l’appartement touchées qui représentent une superficie de 49m², du loyer d’un montant de 394,46 euros et de l’application d’une pondération d’une moyenne de 50%.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 04 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA ERILIA demande à la cour de :

débouter Mme [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

condamner Mme [P] à payer à la SA ERILIA une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [P] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que l’origine desdites moisissures est ignorée : infiltrations, condensation, conditions d’occupation ou défaut d’aération et que Mme [P] se contente de procéder par affirmations dénuées de toute pièce probante.

Elle considère que ses obligations lui permettant de louer le logement ont été respectées.

Elle ajoute que Mme [P] ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité des désordres.

Elle rappelle que les états des lieux de sortie réalisés contradictoirement ne mentionnent aucune trace d’infiltration/auréole, d’humidité, ni même aucune moisissure.

Elle indique avoir toujours répondu favorablement aux demandes d’intervention de sa locataire et a réalisé les travaux relevant même de la responsabilité du locataire.

Elle souligne qu’il n’est pas inconcevable de penser que ce sont en réalité les conditions d’occupation de l’appelante qui ont posé problème.

Elle considère que les demandes indemnitaires de l’appelante sont injustifiées et infondées, qu’elle ne démontre pas que l’usage du bien a été diminué du fait de la présence de moisissures, qu’elle ne démontre pas en quoi les désordres invoqués l’ont privée de la jouissance des lieux pendant tout ou partie du bail et ne justifie nullement de son prétendu préjudice moral.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025 et mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » ;

Que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. » ;

Que l’article 7 de cette même loi prévoit que : « Le locataire est obligé :

[']

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

[']

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

['] » ;

Que l’article 20-1 de cette même loi, dans sa version application au litige, prévoit que : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20.

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. » ;

Attendu que le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis en cas de manquement à son obligation de délivrance ou d’entretien ;

Qu’il appartient au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve ;

Qu’il est néanmoins admis que la garantie du bailleur peut être écartée en cas de faute du locataire, laquelle exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre le bailleur et le locataire ;

Qu’il en va ainsi d’une abstention comme d’une non-information du bailleur de la survenance ou de l’aggravation d’un vice de la chose louée ;

Attendu qu’en l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi de manière contradictoire le 27 août 2013, que les éléments constituant les lieux loués sont en bon état d’usage, à l’exception de la porte-fenêtre et de la manivelle des volets du séjour, cassées ;

Que le pré-état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 03 juin 2022, de même de l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 10 juin 2022, font état d’un bon état et d’une usure normale des lieux donnés à bail, sans mention de traces d’infiltration ou de moisissures ;

Que Mme [P] soutient qu’en raison d’un trop grand nombre d’évènements et de déclarations de sinistre, son assureur a résilié le contrat qui les liait ;

Que, pour autant, un courrier de résiliation du contrat par l’assureur a été adressé à Mme [P] le 13 octobre 2014, soit environ un an après l’entrée dans les lieux loués, laps de temps durant lequel une seule déclaration de sinistre est intervenue, celle du 17 janvier 2014 ;

Qu’en outre, entre l’entrée et la sortie des lieux, la locataire a fait onze signalements, entre 2015 et 2021, auprès du bailleur, pour des infiltrations d’eau au niveau des murs et des plinthes, de l’humidité, des fissures, et des moisissures dans la chambre, le séjour et la salle de bain ;

Qu’elle a mis en demeure le bailleur d’agir par courrier recommandé et courrier électronique ;

Qu’elle a déclaré deux dégâts des eaux, en 2014 et en 2021, auprès de son assureur ;

Qu’elle a fait un signalement en 2018 auprès du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Alpes-Maritimes et fait appel au bureau de contrôle de la Ville de [Localité 5], qui a constaté dans un rapport d’information du 04 février 2021 que des moisissures étaient visibles sur toute la hauteur des murs, près des fenêtres et sur les encadrements des velux, et a précisé qu’une visite avait déjà été effectuée en 2020 et que des traces de moisissures étaient présentes mais pas en quantité suffisante pour justifier une intervention entre la locataire et le syndic ;

Que ledit rapport conclue que l’appartement souffre d’un problème d’humidité auquel le syndic de propriété ne répond que partiellement et que le rapport sera transmis au pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Alpes-Maritimes et à M. le Maire de [Localité 5] ;

Que la SA ERILIA produit diverses factures concernant les interventions opérées dans l’appartement loué, notamment le détalonnage de la porte de la salle de bain en 2019, la pose d’une isolation thermique et la mise en peinture de la cuisine et de la chambre en 2019, la réparation d’une fuite dans la salle de bain en 2020 et le traitement fongicide des murs en 2021 ;

Que si la SA ERILIA ne conteste pas la réalité des désordres, elle fait valoir le défaut de preuve de l’imputabilité des désordres invoqués, à elle-même ;

Qu’il résulte pourtant des éléments susvisés que l’ensemble des désordres affectant les lieux loués sont imputables, non pas à un défaut d’entretien du preneur, excluant toute garantie du bailleur, mais bien à des défauts affectant la structure même de l’appartement ;

Que s’il est établi que le bailleur est intervenu sporadiquement, il peut être relevé une absence de réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, ou une réalisation de travaux insuffisants pour y remédier de façon pérenne, de nature à engager la responsabilité de la SA ERILIA pour manquement à son obligation de délivrance ;

Que la cour ne dispose en revanche pas d’éléments permettant d’apprécier l’existence d’un trouble de jouissance, il n’est pas démontré que le séjour, la chambre et la mezzanine étaient rendus inutilisables ou que leur usage était significativement diminué, et il n’est pas justifié de la superficie de ces pièces pour comparaison avec la superficie totale du logement ;

Que par conséquent, ce poste de préjudice ne pourra être accordé ;

Qu’il est en revanche indubitable que la situation, qui a duré pendant au moins sept ans, a généré un état d’anxiété, en raison de la nécessité de relancer et d’attendre une réaction du bailleur, tout en vivant dans des lieux affectés de multiples désordres d’humidité ;

Qu’en conséquence, ce chef de préjudice sera accordé pour un montant de 2.000 euros ;

Qu’ainsi, le jugement sera infirmé à ce titre ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Attendu qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement dont appel et de condamner la SA ERILIA aux entiers dépens de la procédure ;

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

[']

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

['] » ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [P] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ;

Qu’il convient de condamner la SA ERILIA à payer à Maître VIGNERON Bernard, Avocat inscrit au Barreau d’Aix-en-Provence, la somme de 2.500 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement contradictoire rendu le 07 mars 2023 par le tribunal de proximité de Cannes en ce qu’il a :

débouté Mme [P] de ses demandes en indemnisation du préjudice moral ;

condamné Mme [P] aux dépens ;

CONFIRME le surplus de ce jugement ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et, y ajoutant,

CONDAMNE la SA ERILIA à verser à Mme [V] [P] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE Mme [V] [P] de ses plus amples demandes ;

DEBOUTE la SA ERILIA de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SA ERILIA à verser à Maître VIGNERON Bernard, Avocat inscrit au Barreau d’Aix-en-Provence, la somme de 2.500 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE la SA ERILIA aux entiers dépens de la procédure.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT