N° RG 25/01280 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MUYV

C1

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL MONNIER-BORDES

M^e Colin BERTHIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 22 JANVIER 2026

Appel d’une ordonnance (N° RG 24/01177)

rendue par le Président du TJ de [Localité 7]

en date du 13 mars 2025

suivant déclaration d’appel du 07 avril 2025

APPELANTE :

S.C.I. 2M IMMOBILIER immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Grenoble sous le numéro 480 559 566, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurence BORDES-MONNIER de la SELARL MONNIER-BORDES, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.S. DINOBAT immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de GRENOBLE sous le numéro 338.084.734, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Colin BERTHIER, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par M^e GALICHET, avocat au barreau de GRENOBLE,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Assistées lors des débats de M^me Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 novembre 2025, M^me PAYEN, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2020, la SCI 2M immobilier a conclu avec la SAS Dinobat, devenue la SAS Polyform, un contrat de bail commercial portant sur un tènement immobilier sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter de sa signature, moyennant paiement d’un loyer de 80 000 euros annuel hors taxes, et hors charges, payable de façon trimestrielle, d’avance et au plus tard le premier jour du premier mois de chaque trimestre civil.

Le ténement immobilier loué comprenait un bâtiment unique composé de deux bâtiments A et B.

Le bâtiment A est composé d’une partie à usage principal d’atelier (1 971 m2) avec une petite partie à usage de bureau (57 m2) ;

Le bâtiment B est composé d’un rez-de-chaussée, d’une partie à usage exclusif de bureaux en prolongement de la partie atelier, fait d’un hall et d’un accueil, de bureaux, de sanitaires, d’un dégagement, de vestiaires, d’un local technique et informatique, le tout d’une superficie de 147 m².

En outre, le tènement comprend un terrain composé de voies de circulation, d’un emplacement pour le stockage et pré/pelouse en fond de la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 1].

La SAS Polyform et la SCI 2M immobilier appartenaient au même groupe à la date de la signature du bail.

Le 22 décembre 2022, les parties ont signé un avenant au bail commercial qui prévoyait une diminution du montant du loyer sur la période entre le 1er janvier 2023 et le 30 juin 2026, soit un loyer désormais dû de 16 414,45 euros HT/HC.

A compter du 1er octobre 2023, la SAS Polyform a procédé unilatéralement à une diminution de 30% du loyer dû au titre du bail commercial, arguant de désordres qui affecteraient les locaux loués, soit 4 924,33 euros déduits chaque trimestre.

Le 31 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par la SCI 2M immobilier, à la SAS Polyform d’avoir à régler les loyers et taxes foncières impayés. Le même acte faisait également sommation à ladite société de communiquer les attestations d’assurance en application du bail commercial.

Le 4 avril 2024, la SAS Polyform a assigné la SCI 2M immobilier devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de :

— recevoir la SAS Polyform en ses demandes, et la déclarer bien fondée,

Y faisant droit,

— juger le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 janvier 2024 nul et de nul effet, et en tous cas infondé,

— débouter la SCI 2M immobilier de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— accorder les plus larges délais à la SAS Polyform pour s’acquitter de sa dette locative,

— suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié le 31 janvier 2024,

En toute hypothèse,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er octobre 2020 aux torts exclusifs de la SCI 2M immobilier,

— accorder un délai de six mois à la SAS Polyform pour libérer les locaux loués et organiser son déménagement dans le même secteur que les locaux loués,

— condamner la SCI 2M immobilier à payer la somme de 157 583,01 euros à la SAS Polyform, en réparation des préjudices subis du fait du manquement du bailleur,

— condamner la SCI 2M immobilier à verser la somme de 8 000 euros à la SAS Polyform sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure est toujours pendante.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, la SCI 2M immobilier a assigné la SAS Polyform devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de :

— voir constater l’application de plein droit de la clause résolutoire visée dans le bail commercial du 1er octobre 2020,

En conséquence :

— constater la résiliation du bail commercial du 1er octobre 2020 et de son avenant du 22 décembre 2022,

— condamner la SAS Polyform à payer, à titre de provision, les arriérés de loyers outre le reliquat de taxes foncières, soit la somme de 17 727,66 euros TTC, à laquelle s’ajouteront les intérêts légaux outre la somme forfaitaire de 50 euros telle que visée dans l’article « intérêts de retard » du bail commercial du 1er octobre 2020,

— condamner la SAS Polyform à payer les frais du commandement de payer en date du 31 janvier 2024, soit la somme de 234,14 euros TTC,

— condamner la SAS Polyform à verser à la SCI 2M immobilier la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Suivant ordonnance en date du 13 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— dit n’y avoir lieu à référé, en l’état des contestations sérieuses opposées aux demandes de la SCI 2M immobilier et de la saisine par la SAS Dinobat (devenue Polyform) du juge du fond le 4 avril 2024,

— rejeté les demandes de la SCI 2M immobilier et de la SAS Dinobat (devenue Polyform) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de la SCI 2M immobilier.

Par déclaration du 7 avril 2025, la SCI 2M immobilier a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 novembre 2025.

Prétentions et moyens de la SCI 2M immobilier :

Dans ses conclusions d’appelant n°3 notifiées par RPVA le 05 novembre 2025, elle demande à la cour, au visa de l’article 1104 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

*dit n’y avoir lieu à référé, en l’état des contestations sérieuses opposées aux demandes de la SCI 2M immobilier et de la saisine par la SAS Dinobat (devenue la SAS Polyform) du juge du fond le 4 avril 2024,

*rejeté les demandes de la SCI 2M immobilier et de la SAS Dinobat (devenue Polyform) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*laissé les dépens à la charge de la SCI 2M immobilier,

Statuant à nouveau,

— constater l’application de plein droit de la clause résolutoire visée dans le bail commercial du 1er octobre 2020,

En conséquence :

— constater la résiliation du bail commercial du 1er octobre 2020 et de son avenant du 22 décembre 2022 ;

— condamner la SAS Polyform (anciennement la SAS Dinobat) à payer, à titre de provision, les arriérés de loyers outre le reliquat de taxes foncières, soit la somme de 64 900,84 euros TTC, à laquelle s’ajouteront les intérêts légaux outre la somme forfaitaire de 50 euros telle que visée dans l’article « intérêts de retard » du bail commercial du 1er octobre 2020,

— rejeter l’appel incident de la SAS Polyform (anciennement la SAS Dinobat),

— condamner la SAS Polyform (anciennement la SAS Sinobat) à payer les frais du commandement de payer en date du 31 janvier 2024, soit la somme de 234,14 euros TTC ;

— condamner la SAS Polyform (anciennement la SAS Dinobat) à verser à la SCI 2M immobilier la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

*Sur l’absence de contestation sérieuse :

— elle sollicite uniquement l’application stricte du contrat de bail commercial,

— l’initiative prise par la SAS Polyform et tendant à abaisser de manière unilatérale le montant du loyer de 30% est une violation flagrante de ses obligations contractuelles,

— le fait que la SAS Polyform ait saisi le juge du fond le 04 avril 2024 sur le fondement de la responsabilité contractuelle du bailleur n’a pas d’incidence sur sa propre obligation de respecter ses obligations contractuelles et de payer le loyer dû,

— le juge des référés n’aurait pas dû tenir compte de la saisine du juge du fond par la SAS Polyform,

— il n’existe pas de contestation sérieuse dans le dossier.

*Sur le fond du dossier :

— le bail commercial en date du 1er octobre 2020 est résilié par application de la clause résolutoire, la SAS Polyform n’ayant pas donné une suite favorable au commandement de payer qui lui a été notifié par la SCI 2M immobilier le 31 janvier 2024,

— la SAS Polyform n’a jamais fourni l’attestation d’assurance du local.

*Sur l’appel incident de la SAS Polyform :

— la SAS Polyform n’apporte aucune preuve à l’appui de ses allégations et ne démontre aucunement que les éléments de la responsabilité civile sont réunis,

— elle ne verse aucun élément chiffré.

Prétentions et moyens de la SAS Polyform :

Dans ses conclusions d’intimée et d’appel incident n°2 notifiées par RPVA le 29 octobre 2025, elle demande à la cour au visa des articles 377 et 378, 808 et 809 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 13 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Grenoble, en ce qu’elle a :

*dit qu’il n’y a pas lieu à référé, en l’état des contestations sérieuses opposées aux demandes de la SCI 2M immobilier et de la saisine du juge du fond par la SAS Polyform, anciennement la SAS Dinobat,

*rejeté les demandes de la SCI 2M immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 13 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Grenoble, en ce qu’il a omis de statuer sur la demande d’indemnisation de la SAS Polyform, anciennement la SAS Dinobat, au titre des préjudices subis,

— statuer sur la demande de la SAS Polyform, anciennement la SAS Dinobat, de voir condamner la SCI 2M immobilier à payer la somme provisionnelle de 253.273,93 euros à la SAS Polyform, anciennement la SAS Dinobat, en réparation des préjudices subis du fait des manquements du bailleur,

Et en conséquence,

— condamner la SCI 2M immobilier à payer la somme provisionnelle de 253.273,93 euros à la SAS Polyform, anciennement la SAS Dinobat, en réparation des préjudices subis du fait des manquements du bailleur,

En toute hypothèse,

— condamner la SCI 2M immobilier à verser la somme de 5 000 euros à la SAS Polyform, anciennement la SAS Dinobat, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI 2M immobilier aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Colin Berthier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle affirme que :

*Sur l’existence d’une contestation sérieuse :

— le juge des référés n’est pas compétent pour trancher le litige en raison de l’existence d’une contestation sérieuse,

— la décision de suspendre les loyers peut être prise par le preneur, s’il est justifié que le bailleur manque à ses propres obligations, et que ces manquements mettent le preneur dans l’impossibilité d’user de la chose louée conformément à sa destination,

— le préjudice s’indemnise alors sur la base d’une réfaction partielle du loyer correspondant à la privation de jouissance,

— elle subit des dysfonctionnements du système de chauffage des locaux loués depuis la fin de l’année 2023 en ce que deux aérothermes sur cinq fonctionnent et que la température le matin est de 8°C ,

— le bailleur n’a jamais remédié à ces dysfonctionnements alors qu’il a été prévenu,

— elle subit également des infiltrations d’eau dans les bureaux et la partie atelier dès qu’il pleut,

— les interventions réalisées par le bailleur n’ont pas permis de mettre fin aux désordres,

— de ce fait, 20% des locaux loués sont inutilisables,

— ces désordres impactent son activité et elle ne peut jouir paisiblement des lieux,

— les préjudices qu’elle subit sont d’un montant supérieur à sa dette de loyer,

— compte tenu des manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme, le bail devra être résilié aux torts exclusifs du bailleur,

— l’assignation qu’elle a délivré au fond ne pouvait être antérieure à la délivrance du commandement de payer du 21 janvier 2024,

— l’issue de la procédure au fond a une incidence sur la présente instance.

*Sur l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant des sommes dues :

— elle a payé l’intégralité de la taxe foncière et la somme de 8 402,40 euros doit donc être déduite des sommes dues,

— le montant du loyer appelé par la SCI 2M immobilier est erroné,

— le calcul d’indexation est faux,

— loyer du 1er trimestre 2024 a été payé et n’a donc pas à figurer dans le commandement de payer,

— compte-tenu des nombreuses erreurs commises par la SCI 2M immobilier, le coût du commandement de payer ne saurait être mis à sa charge.

*Sur la réfaction partielle des loyers :

— en raison de l’absence de chauffage dans les lieux loués et des infiltrations à divers endroits, la SCI 2M immobilier n’a pas respecté son obligation de délivrance du bien,

— les dysfonctionnements ont un caractère récurrent,

— la clause de prise en l’état des locaux ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle et ne peut exonérer le bailleur de son obligation d’entretien de la chose louée, en cours de bail,

— la SCI 2M immobilier a été avertie des difficultés et aucune des mesures prises par cette dernière, n’a permis d’y remédier,

— la SCI 2M immobilier ne conteste pas ces points,

— c’est en conséquence à juste titre qu’elle a elle même procédé à une réfaction partielle du montant du loyer,

— les préjudices qu’elle subit ne sont pas couverts par la réfaction partielle du loyer,

— elle subit une perte d’exploitation liée au manque d’efficacité des salariés,

— elle subit un préjudice de jouissance et un préjudice financier correspondant au changement d’un pressostat qui aurait dû être supporté par le bailleur,

— elle a subi une dégradation des produits nécessaires à son activité.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

Motifs de la décision :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour « constater » ou « dire et juger » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

§1 Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

a) Sur l’acquisition de la clause résolutoire à raison du non-paiement total du loyer commercial

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond (Cour de cassation 3ème Civ., 2 mars 2010, n° 09-13.696).

L’appréciation de l’existence d’une contestation sérieuse, suppose la confrontation des moyens et preuves des parties in concreto.

Le juge des référés ne peut constater une incertitude en l’état des débats et la trancher comme le ferait un juge du fond. En revanche, si les moyens opposés en défense sont inopérants, mal fondés ou insuffisamment prouvés, aucune contestation sérieuse n’existe.

En effet, le juge des référés ne peut se retrancher derrière la seule existence d’une défense au fond pour se déclarer sans pouvoir et doit au contraire passer outre à des contestations manifestement dépourvues de fondement (Cour de cassation 2ème Civ., 25 mars 2010, pourvoi n 08-13.812).

Ainsi, affirmer qu’une contestation doit être sérieuse pour faire échec à certains pouvoirs du juge des référés exclut que les allégations artificielles puissent prospérer. Le juge des référés peut donc, et même doit, passer outre une contestation superficielle ou dilatoire, ce qui lui assure une efficacité minimale, à défaut de laquelle son intervention pourrait être artificiellement entravée. Il doit rechercher si les deux thèses sont apparemment aussi légitimes l’une que l’autre en l’état des éléments dont il dispose.

Au-delà, il ne peut appartenir qu’aux juges du fond de trancher la contestation.

Sur un plan juridique, il est de jurisprudence constante, que l’exception d’inexécution opposée par le preneur en réponse à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire constitue une contestation sérieuse qui échappe au pouvoir du juge des référés.

Ce point a été tranché dans trois arrêts :

«  Attendu que pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le preneur n’établissait pas avoir réglé les causes des deux commandements dans le mois de leur délivrance, que l’impossibilité d’exploiter les lieux n’était pas avérée et qu’il avait demandé l’autorisation de consigner une partie des loyers plus de deux mois après la délivrance du premier commandement ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la société invoquait l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires, la cour d’appel, qui a tranché une contestation sérieuse, a violé le texte susvisé ; " (Cour de cassation, 3e Civ., 30 mai 2007, pourvoi n° 06-19.068)

«  Qu’en statuant ainsi, alors que Mme [T] invoquait l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires, la cour d’appel, qui a tranché une contestation sérieuse, a violé le texte susvisé " (Cour de cassation 3ème civ. 23 mars 2010 n°08-21.358)

«  Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient, d’une part, que l’absence de fréquentation de l’extension du centre commercial où se situent les locaux loués et son absence de commercialité ne caractérisent pas une contestation sérieuse, dès lors que la cause de l’engagement de location ne réside pas dans le niveau de commercialité de l’extension du centre commercial, prétendument plus faible que celui du centre initial, que la société bailleresse ne s’est pas engagée à garantir les résultats commerciaux de sa locataire et qu’aucun élément tangible n’est fourni pour étayer l’allégation de celle-ci relative à l’insuffisance de fréquentation de l’extension du centre commercial et, d’autre part, que, pour les mêmes motifs, l’exception d’inexécution invoquée par la société Bestseller Retail France, qui n’est ni étayée ni même explicitée et donc non fondée, ne caractérise pas l’existence d’une contestation sérieuse ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la société Bestseller Retail France invoquait des manquements du bailleur qu’elle rendait responsable de la faiblesse des flux et de l’absence de commercialité de l’extension du centre commercial abritant les locaux loués, la cour d’appel, qui a tranché une contestation sérieuse, a violé le texte susvisé ; " (Cour de cassation 3ème Civ., 5 septembre 2012, pourvoi n° 11-17.395)

Au vu de ces éléments, il doit être examiné si la contestation soulevée par la SAS Polyform est in concreto sérieuse ou si elle doit être qualifiée de superficielle voir dilatoire en raison de l’absence d’éléments probants.

Sur le fond du droit, en matière de bail commercial, il était initialement exigé, pour justifier l’exception d’inexécution, que le preneur se soit trouvé dans l’impossibilité totale de jouir de la chose :

« Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d’appel qui pour estimer que le preneur avait à bon droit opposé l’exception d’inexécution au commandement du bailleur de payer les loyers, retient l’existence de désordres dans les lieux loués et le caractère certain et déterminé de la créance de travaux du preneur sans constater qu’il y avait eu pour ce dernier impossibilité totale d’utiliser les lieux loués. Louée » (Cour de cassation, 3ème Civ., 31 octobre 1978, pourvoi n°77-11.355)

Puis il a été précisé que le preneur, sans être nécessairement dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, devait s’être trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail :

«  Attendu que, pour constater la résiliation du bail, l’arrêt retient qu’on ne saurait admettre l’impossibilité totale d’utiliser les locaux, le magasin de vente au détail n’ayant pas été détruit, non plus que l’appartement où le locataire s’est maintenu jusqu’en mai 1981 ;

Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que, du fait de l’explosion, le fournil était sinistré, ce qui impliquait l’impossibilité d’user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ; " (Cour de cassation, 3ème Civ. 21 novembre 1990)

Cette solution a été confirmée dans un arrêt rendu récemment, :

«  En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief du pourvoi principal, la Cour :

(')

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 10 mars 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Douai. " (Cour de cassation, 3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923)

Les arrêts les plus récents de la Cour de cassation laissent aux juges du fond le pouvoir d’apprécier souverainement la mesure dans laquelle l’inexécution de ses obligations par l’une des parties est de nature à affranchir l’autre partie de ses obligations corrélatives, et donc, en matière de bail, si la gravité des manquements du bailleur justifie la suspension du paiement des loyers par le preneur. (Cour de cassation, 3ème Civ. 25 juin 2003 no 01-15.364).

Les juges du fond, saisis d’une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire après délivrance d’un commandement de payer, doivent donc rechercher si le manquement des locataires à leur obligation de payer leurs loyers n’était pas justifié par une exception d’inexécution, lorsqu’elle est invoquée (Cour de cassation 3ème Civ. mai 2006 n°05-12.995).

Par ailleurs, il convient de noter que l’ensemble de ces décisions ont été rendues antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, c’est-à-dire au visa de l’article 1184 du code civil.

L’ordonnance en question a codifié l’exception d’inexécution aux articles 1219 et suivants du code civil :

Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

L’ensemble de la doctrine est unanime pour souligner qu’en matière de bail, l’exigence d’une impropriété des locaux à l’usage auquel ils sont destinés est particulièrement sévère pour le preneur et qu’elle conduit à traiter cette partie plus durement que les parties d’autres contrats.

Le contrat litigieux ayant été conclu après l’entrée en vigueur de l’ordonnance sus visée, il devra être déterminé au fond si l’exigence d’une impropriété à destination est compatible avec la notion d’exception suffisamment grave de l’article susvisé.

Surtout, cette réforme ajoute à la théorie jurisprudentielle antérieure, un article 1223 du code civil, énonçant qu’en cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.

Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

Antérieurement, l’exécution imparfaite de la prestation se résolvait en dommages et intérêts, là où la loi permet désormais une inexécution partielle de sa prestation par le cocontractant, sous réserve du respect des conditions de l’article.

L’ordonnance du 10 février 2016 a ainsi fait évoluer, la notion d’exception d’inexécution en élargissant les possibilités d’y avoir recours.

Il doit maintenant être examiné en tenant compte de l’ensemble de ces éléments, si l’exception d’inexécution invoquée par la SAS Polyform constitue une contestation sérieuse.

Le bail commercial conclu le 1 er octobre 2020 conclu entre les parties stipule : 'A défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans réponse.

Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Grenoble.

Dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance s’il y en a, resteront définitivement acquis au bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts complémentaires.

La présente clause est stipulée sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 622-14, L. 631-14 et L. 641-12 du code de commerce, respectivement relatifs à la sauvegarde de justice, au redressement et à la liquidation judiciaire des entreprises.

Tous frais de procédure, de poursuites ou de mesure conservatoire, ainsi que tous frais de levée d’état ou de notification si celles-ci sont requises seront à la charge du preneur et considérées comme suppléments et accessoires du loyer.'

En l’espèce, la SAS Polyform n’a pas payé l’intégralité des loyers prévus au contrat de bail commercial. Elle a de sa propre initiative réduit le montant du loyer versé et le 4 avril 2024, elle a assigné la SCI 2M Immobilier au fond, afin de demander au tribunal la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI 2M Immobilier.

La SAS Polyform allègue les manquements suivants du bailleur à ses obligations :

— un dysfonctionnement du système de chauffage des locaux loués entraînant une température de 8° dans les locaux loués le matin en hiver et de 14° dans la journée,

— une absence de réaction du bailleur à ces difficultés de chauffage, malgré le fait qu’il en ait été averti à plusieurs reprises,

— des infiltrations d’eau dans les locaux loués : dans le bureau du directeur, dans l’atelier, au niveau du quai de chargement au fond de l’atelier et au milieu de l’atelier au niveau de la spiraleuse,

— une absence de réaction du bailleur alors que les infiltrations lui ont été signalées à plusieurs reprises,

— la nécessité de procéder à des travaux de rénovation importants en raison de la vétusté du bâtiment,

— l’inutilité des interventions réalisées par le bailleur.

La SAS Polyform soutient que 20% des locaux sont inutilisables.

Au soutien de ses allégations, la SAS Polyform verse aux débats :

— une feuille d’intervention d’un dépanneur indiquant la nécessité de remplacer des aérothermes, le 23 janvier 2023,

— une facture d’intervention à son nom, réalisée par une entreprise de maintenance thermique, démontrant le dépannage de trois aérothermes gaz, le 13 décembre 2023,

— des photographies inexploitables faute pour la cour d’être certaine qu’elles concernent les locaux objet du bail,

— un courriel du 12 mai 2024 par lequel la SAS Polyform demande à la SCI 2M Immobilier un retour sur les fuites d’eau qu’elles lui a dénoncées.

Elle verse également aux débats un échange de mails entre elle-même et la SCI 2M Immobilier concernant les fuites du bâtiment et le remplacement/réparation des éléments de chauffage. Il résulte de ces mails que le 1er décembre 2023, la SCI 2M Immobilier a demandé à la SAS Polyform de lui communiquer des dates afin qu’elle puisse constater les fuites d’eau, que le 13 décembre, la SAS Polyform a communiqué deux dates fin décembre, proposant également que la visite puisse se faire début janvier, qu’en l’absence de réponse à sa proposition, la SAS Polyform a renvoyé un mail le 19 décembre 2023, puis le 26 janvier 2024, auquel il n’a jamais été répondu.

Face à ces éléments, la SCI 2M Immobilier verse aux débats ses conclusions au fond desquelles il résulte qu’elle conteste la réalité des fuites d’eau et du dysfonctionnement des aérothermes, arguant que les pièces produites par la SAS Polyform (simples photographies dont la provenance n’est pas avérée) ne sont pas probantes, qu’en tout état de cause la réparation et l’entretien des aérothermes incombe au preneur en vertu du contrat de bail.

Il résulte de l’analyse des pièces versées aux débats par les parties que les factures de remplacement des aérothermes constituent des éléments sérieux qui pourraient démontrer l’existence de problèmes de chauffage.

Si les photographies ne permettent pas de démontrer l’existence de fuites d’eau, la SAS Polyform démontre tout de même avoir contacté à plusieurs reprises le bailleur sur le sujet, avoir accompli des démarches pour que le preneur puisse constater les fuites d’eau lors d’une visite et avoir été force de proposition, alors que le bailleur est resté taisant sur le sujet.

La SAS Polyform verse ainsi aux débats des éléments de preuve permettant d’affirmer qu’il existe un trouble de jouissance des lieux et que l’exception d’inexécution qu’elle invoque et dont le bien-fondé devra être examiné par le juge du fond, n’est pas manifestement fantaisiste ou dilatoire.

Au surplus, le contrat de bail conclu par les parties doit être analysé pour déterminer sur qui pèse la charge de l’entretien des aérothermes défaillants.

Enfin, dans ses conclusions, la SAS Polyform fait état du fait qu’elle a appliqué « à juste titre, une réfaction partielle du loyer, correspondant aux préjudices subis, en raison des manquements répétés de la SCI 2M Immobilier ».

L’exception d’inexécution qui est reprochée à la SAS Polyform est en effet partielle puisqu’il s’agit non pas comme vu habituellement d’un non-paiement du loyer, mais d’une réduction du loyer payé.

Or, dans son courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 novembre 2023 versé aux débats (pièce 3 de la SCI 2M Immobilier) la SAS Polyform fait déjà état de l’existence des fuites, du dysfonctionnement du système de chauffage et invoque la vétusté des locaux.

Elle invoque surtout l’application de l’article 1223 du code civil, informant la SCI 2M Immobilier qu’elle va procéder à une réduction proportionnelle du loyer de l’ordre de 30%.

Cette réfaction seulement partielle du loyer est encore un élément qui renforce le caractère non dilatoire de l’exception d’inexécution opposée par la SAS Polyform et qui impose une analyse approfondie des conditions d’application de l’article susvisé.

In fine, les éléments versés aux débats permettent d’affirmer que l’inexécution partielle invoquée par la SAS Polyform n’est pas dilatoire ou superficielle et qu’il existe des éléments dont la valeur probante devra être discutée au fond par les parties. De même, il appartiendra au juge du fond d’interpréter le contrat de bail.

En conséquence, il doit être jugé que l’exception d’inexécution partielle élevée par la SAS Polyform constitue une contestation sérieuse qui ne permet pas à la présente juridiction, saisie sur appel d’une ordonnance rendue par le juge des référés, de constater la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire.

b) Sur l’acquisition de la clause résolutoire à raison de la non communication de l’attestation d’assurance du local commercial

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L.145-1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Le bail commercial conclu par les parties le 1er octobre 2020 stipule que :

«  Le preneur souscrira sous sa seule responsabilité, avec effet au jour de l’entrée en jouissance, les différentes garanties d’assurance indiquées ci-après, et les maintiendra pendant toute la durée du bail.

Il acquittera à ses frais, régulièrement à échéance, les primes de ces assurances augmentées des frais et taxes y afférents, et justifiera de la bonne exécution de cette obligation sans délai sur simple réquisition du bailleur.

Spécialement, le preneur devra adresser au bailleur, dans les quinze (15) jours de l’entrée en jouissance des lieux loués, une attestation détaillée des polices d’assurance souscrites. "

Il stipule également que :

«  Clause résolutoire

A défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet. "

Aux termes de ce contrat, la SAS Polyform est tenue d’assurer le bien pris à bail et la SCI 2M Immobilier peut se prévaloir de la clause résolutoire en cas de non-respect de cette obligation, essentielle au contrat.

Suivant exploit d’huissier en date du 31 janvier 2024, la SCI 2M Immobilier a fait délivrer à la SAS Polyform un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Ce commandement vise également la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire en cas de non production de l’attestation d’assurance : 'et à même requête que ci dessus : vous mets en demeure dans un délai de quarante huit heures, à compter de la date en tête du présent acte, d’avoir à transmettre les attestation d’assurance du local loué.'

La SAS Polyform ne démontre pas avoir communiqué à la SCI 2M Immobilier une attestation d’assurance, suite à la délivrance du commandement de payer. Dans ses conclusions, elle ne répond pas sur ce point, ne conteste pas ne pas avoir souscrit d’assurance pour le local pris à bail et ne verse aux débats aucune attestation d’assurance.

Au regard de ces éléments, il convient de constater la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire, avec effet au 1er mars 2024.

Il sera par contre souligné que la SCI 2M Immobilier ne formule aucune demande, au titre de l’expulsion du preneur, de la restitution des clés ou encore de l’indemnité d’occupation provisionnelle.

§2 Sur la demande de provision relative à l’arriéré de loyers

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI 2M Immobilier sollicite le paiement de la somme de 64 900,84 euros TTC, au titre de la taxe foncière de l’année 2015 et des loyers du quatrième trimestre de l’année 2024 au 4ème trimestre de l’année 2025.

La SAS Polyform soutient quant à elle avoir payé l’intégralité de la taxe foncière et affirme que le montant des loyers appelés par le bailleur est faux en raison d’une erreur de calcul d’indexation.

Elle ajoute avoir payé le loyer du 1er trimestre de l’année 2024.

Elle conclut in fine à l’existence d’une contestation sérieuse sur la demande de provision.

En l’espèce, comme l’a justement tranché l’ordonnance déférée, la saisine du juge du fond par la SAS Polyform pour voir prononcer la résiliation du contrat aux torts exclusifs du bailleur aura une incidence sur l’obligation de paiement de l’arriéré des loyers. De même la décision qui sera prise par le juge du fond sur la réduction unilatérale par la SAS Polyform à hauteur de 30%, du montant du loyer fixé par le contrat de bail commercial aura une incidence sur les sommes in fine dues par la SAS Polyform.

Il en résulte que l’obligation pesant sur la SAS Polyform, de payer la provision réclamée par la SCI 2M Immobilier est sérieusement contestable et l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision formée par la SCI 2M Immobilier.

§3 Sur l’appel incident de la SAS Polyform relatif à la demande en omission de statuer

Les articles 462 et 463 du code de procédure civile disposent que :

Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

La juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

En cas d’appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour, à laquelle il revient de statuer à nouveau et de réparer les omissions éventuelles de statuer. (Cour de cassation 3ème Civ., 4 mars 1980, n°78-13.302).

L’ordonnance déférée a repris les prétentions et demandes de la SAS Polyform, desquelles il résulte qu’elle demandait la condamnation de la SAS Polyform à lui payer la somme de 253 273,93 euros en réparation des préjudices subis du fait des manquements du bailleur.

Il résulte ainsi des pièces du dossier et des explications des parties qu’une omission de statuer affecte la décision déférée à la cour.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la demande de provision formée par la SAS Polyform est subordonnée à la démonstration d’une obligation non sérieusement contestable de payer cette somme.

La demande de dommages et intérêts formée par la SAS Polyform est basée sur les problèmes de chauffage et les infiltrations d’eau déjà examinés supra. La SAS Polyform allègue qu’elle subit un préjudice de jouissance, un préjudice financier, des pertes d’exploitation et la dégradation des produits nécessaires à son activité en raison de ces désordres.

La SCI 2M Immobilier quant à elle conteste d’une part l’existence des désordres, d’autre part sa responsabilité.

Les éléments de preuve en présence ont été analysés et pesés dans le premier paragraphe de la décision, est il est établi que chacune des parties produit des éléments sérieux au soutien de ses demandes.

Ces éléments font obstacle à ce que l’obligation pour la SCI 2M Immobilier d’indemniser les désordres allégués par la SAS Polyform soit qualifiée de non sérieusement contestable. Dès lors, la demande de dommages et intérêts provisionnelle formée par la SAS Polyform sera rejetée.

§4 Sur les mesures accessoires

L’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de la SCI 2M Immobilier et dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Polyform qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais du commandement de payer. Elle sera également condamnée à payer à la SCI 2M Immobilier la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sa propre demande en ce sens étant rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 1er octobre 2020 et de son avenant conclu le 22 décembre 2022, entre la SAS Polyform et la SCI 2M Immobilier, par le jeu de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de provision relative à l’arriéré de loyers formée par la SCI 2M Immobilier,

REJETTE la demande de dommages et intérêts provisionnelle formée par la SAS Polyform,

CONDAMNE la SAS Polyform aux entiers dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE la SAS Polyform, à payer à la SCI 2M Immobilier la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel

REJETTE la demande de la SAS Polyform au titre des frais irrépétibles d’appel.

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente