COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 354

N° RG 22/16024 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKNNQ

Syndic. de copro. [Adresse 12]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 13]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES

SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 22 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03716.

APPELANT

Syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier dénommé ' LE COUNTRY PARK’ dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LVS – [Adresse 2], lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires LES PERGOLAS sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET TREPIER [J] IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 4], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par exploit d’huissier du 9 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] représenté par son syndic, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Nice afin de voir ordonner la suppression de la canalisation branchée sur son réseau d’eaux usées et indemniser son préjudice.

Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté le syndicat des copropriétaires Le Country park de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires Le Country park à payer au syndicat des copropriétaires Les pergolas la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires Le Country park aux entiers dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que rien ne permet de retenir, au vu des éléments produits, que la copropriété [Adresse 13] est raccordée au réseau d’eaux usées de la copropriété [Adresse 12].

Par déclaration du 2 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] Country park a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions d’appelant transmises et notifiées par RPVA le 16 février 2023, le syndicat des copropriétaires Le Country park demande à la cour de :

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 1242 du code civil,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 22 novembre 2022,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu’il :

— déboute le syndicat des copropriétaires Le Country park de l’ensemble de ses demandes,

— condamne le syndicat des copropriétaires Le Country park à payer au syndicat des copropriétaires Les pergolas la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne le syndicat des copropriétaires Le Country park aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau :

— juger le raccordement sans autorisation du syndicat des copropriétaires Les pergolas sur le réseau d’eaux usées de l’ensemble immobilier [Adresse 12],

En conséquence,

— ordonner au syndicat des copropriétaires Les pergolas, la suppression de la canalisation litigieuse branchée sans autorisation sur son réseau d’eaux usées, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après signification de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires Les pergolas au paiement à son profit de la somme de 15 000 euros au titre de dommages et intérêts en application de l’article 1242 du code civil en réparation du préjudice subi par lui,

A titre subsidiaire :

— ordonner la désignation d’un expert avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux situés sur le [Adresse 6], ou encore sur le tènement de chaque syndicat de copropriétaires partie à l’instance, visiter l’installation et la décrire,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— examiner la réalité du raccordement des eaux usées de la copropriété [Adresse 13],

— dire si les travaux réalisés l’ont été conformément aux normes et règlements en vigueur ainsi qu’aux règles de l’art et après obtention de toutes les autorisations obligatoires et notamment celle du syndicat des copropriétaires [Adresse 12],

— préciser et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

— recueillir et annexer au rapport tous éléments relatifs aux préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de ces désordres et des travaux propres à y remédier,

— autoriser l’expert désigné à déposer une note de synthèse ou un pré-rapport afin de permettre en cas d’urgence la réalisation des travaux conservatoires ou réparatoires aux frais de qui il appartiendra,

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires Les pergolas au paiement à son profit de la somme de 3 500 (sic) au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires Le Country park fait valoir que :

— il subit un trouble évident dans la jouissance de son bien du fait du branchement illicite sur son réseau d’eaux usées par le syndicat des copropriétaires Les pergolas sans aucune autorisation,

— le syndicat des copropriétaires Les pergolas invoque avec mauvaise foi l’argument selon lequel il ne serait pas démontré que le réseau d’eaux usées lui appartient,

— les consorts [M], [X] et [S], copropriétaires du terrain de la résidence [Adresse 13], par un courrier du 29 août 2006, lui avaient offert la somme de 100 000 euros pour :

— un droit de passage sur la route privée de la Vigie afin de pouvoir accéder à leur terrain,

— l’installation en sous-terrain sur la parcelle de la copropriété [Adresse 12], des canalisations d’évacuation des eaux usées,

— l’ensemble des éléments produits, notamment l’étude de M. [O] architecte, et le repérage du réseau des eaux usées transmis par la société Monaclean ne laissent aucun doute sur l’origine du raccordement des eaux usées, branché en toute illégalité depuis la résidence [Adresse 13] sur son réseau,

— il ressort aussi du rapport de la société Hydrosonic que les eaux usées sont bien raccordées à son réseau d’eau privé. En effet le « réseau municipal qui longe le mur de la copropriété voisine » n’est en réalité pas une voie publique mais un chemin privé, qui est sa propriété,

— il ressort du courrier du 29 août 2006 auquel fait référence le syndicat des copropriétaires Les pergolas, que la proposition d’installation des canalisations en souterrain était valable jusqu’au 30 septembre 2006. Or, cette proposition n’a jamais été acceptée,

— le syndicat des copropriétaires Les pergolas reconnait ainsi, avoir eu la nécessité de passer par la copropriété [Adresse 12] mais plus encore rien n’indique que finalement elle n’ait pas décidé de passer outre cet accord et de procéder à un raccordement direct et illégal,

— le syndicat des copropriétaires subit un préjudice depuis de nombreuse années,

— si par extraordinaire la cour s’estimait insuffisamment informée, il conviendrait de désigner un expert.

Dans ses conclusions d’intimé transmises et notifiées par RPVA le 11 mars 2023, le syndicat des copropriétaires Les pergolas demande à la cour de :

Vu les pièces produites aux débats,

Vu l’article 9 du code civil,

— confirmer le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu’il a (reprise du dispositif du jugement)

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires Le Country park de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner le syndicat des copropriétaires Le Country park à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, au titre de l’appel.

Le syndicat des copropriétaires Les pergolas réplique que :

Sur la prétendue canalisation installée sans droit ni autorisation,

— le syndicat des copropriétaires Le Country park ne justifie pas que :

— le réseau d’eaux usées appartient bien à l’ensemble immobilier [Adresse 12] et non au domaine public,

— du caractère illégal du raccordement,

— qu’une telle installation existe,

— les plans fournis et notamment le plan en pièce n° 2 est un plan écrit à la main, non signé, sans aucune photographie permettant de prouver la véracité des éléments développés,

— le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] park a fait intervenir la société Hydrosonic afin d’examiner leur réseau d’eaux usées et celle-ci conclut que les eaux usées se déversent dans le réseau municipal et non dans le réseau de la copropriété [Adresse 12]. Cela ressort également du plan d’assainissement annexé au permis de construire de la résidence [Adresse 13],

— le syndicat des copropriétaires Le Country park appuie ses prétentions sur un courrier du 26 août 2006 des consorts [M], [P] et [S], mais il ressort des courriers du conseil des consorts [M], [P] et [S] du 29 août 2019 que : « s’agissant du passage des canalisations, vous noterez qu’en aucun cas elles ne seraient branchées sur les canalisations du COUNTRY PARK »,

— le passage des canalisations a été pensé d’une autre manière puisqu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 20 octobre 2006 que les consorts [M], [P] et [S] ont abandonné cette demande,

— aucun autre élément n’est fourni en appel,

— contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires Le Country park, le rapport de la société Hydrosonic précise bien que « le réseau se jette dans le réseau municipal qui longe le mur de clôture de la copropriété voisine mais ne passe dans la copropriété voisine ». Il n’est pas noté que le réseau municipal se situe sur le [Adresse 6],

— les plans du permis de construire vont dans ce sens puisque les eaux usées vont vers le tout-à-l’égout situé [Adresse 16],

Sur la demande d’expertise,

— cette demande est formulée pour la première fois en appel et elle doit être rejetée conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile,

— cette demande d’expertise est également contraire à l’article 146 du code de procédure civile puisqu’elle vise à suppléer la carence du syndicat des copropriétaires Le Country Park dans l’administration de la preuve.

Sur le prétendu préjudice subi par le syndicat des copropriétaires Le Country park,

— outre le fait que le syndicat des copropriétaires Le Country park ne prouve pas que ce raccordement existe ou qu’il soit illégal, il ne démontre pas non plus avoir subi un préjudice.

— le rapport produit, établi par M. [O], ne parle nullement du syndicat des copropriétaires Les pergolas et rien n’indique l’existence d’un préjudice du fait d’un tel raccordement,

— les infiltrations qui sont évoquées ne sont pas démontrées pas plus qu’il n’est démontré qui serait l’auteur de ces infiltrations.

L’instruction a été clôturée le 9 septembre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions de l’appelant comporte une demande de « juger », qui ne constitue une prétention, mais un moyen, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Il n’existe pas dans le dispositif des conclusions de l’intimé, de prétention tendant à l’irrecevabilité de la demande d’expertise fondée sur la nouveauté, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 12]

Elle tend principalement à la suppression d’un raccordement illicite sur son réseau d’eau usées et à l’obtention de dommages et intérêts de 15 000 euros en application de l’article 1242 du code civil, subsidiairement à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Il est opposé que les demandes ne sont pas justifiées, qu’aucun élément nouveau n’est produit en cause d’appel et qu’une mesure d’expertise ne peut suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires Le Country park verse aux débats :

— un plan cadastral annoté,

— un échange de courriels avec pour objet « réseaux avec questions, courrier, réseaux vierge », évoquant le président de l’ASL, un rendez-vous avec M. [O], le repérage des réseaux des eaux usées et des eaux pluviales, le fait que plan cadastral n’est pas tout à fait juste, une personne qui s’identifie comme « coordinateur travaux assainissement » indiquant transmettre un plan refait,

— un document intitulé « Etude de la voirie et des réseaux pour la réfection complète du revêtement du chemin de la Vigie » établi par le cabinet d’architecte [C] [O], au nom de « ASL [Adresse 7] » auquel est annexé le même plan cadastral annoté ci-dessus mentionné, concernant l’écoulement des eaux pluviales le long de l'[Adresse 5] dont l’exutoire est la [Adresse 15] et l’objectif de maîtriser ces eaux pluviales dans un réseau d’eaux pluviales situé sous la route de la Vigie, d’autant qu’il existe déjà une portion de canalisation d’eaux pluviales ; il explique qu’il a commencé à établi un plan des réseaux existants d’eaux usées et eaux pluviales sous la chaussée de la [Adresse 15] ; il mentionne que sur ces canalisations principales viennent se brancher les propriétés situées au-dessus de la route ; il évoque le règlement de l’ASL qui fixe les obligations de chacun,

— un courrier du 6 septembre 2019 du syndicat des copropriétaires Le [Adresse 8] park au syndicat des copropriétaires Les pergolas pour signaler le constat et dénoncer le branchement [Localité 9] et EP sur la canalisation de la copropriété au niveau du [Adresse 6] et la réponse du 12 septembre 2019 le contestant,

— un rapport d’intervention de la société Hydrosonic du 23 juillet 2020 intervenue « Les Pergolas » pour un passage caméra dans le réseau [Localité 9] de la copropriété ; il constate que le réseau se jette dans le réseau municipal qui longe le mur de clôture de la copropriété voisine.

En l’état de ces seules pièces, qui évoquent l’existence d’une association syndicale libre, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires Le Country park, qui procède par affirmations, est propriétaire du réseau d’eaux usées présent sur le chemin de la Vigie, ni de l’existence d’un branchement illicite sur ce réseau d’eaux usées, le tout ne pouvant être déduit d’une demande formalisée par des propriétaires voisins sollicitant un branchement sur le réseau d’eaux usées du syndicat des copropriétaires Le Country park en 2006 et qui ont ensuite abandonné cette demande.

En l’état de la pauvreté des pièces versées aux débats et au regard de la règle posée par l’article 145 du code de procédure civile, selon laquelle en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, le syndicat des copropriétaires Le Country park sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire.

Le jugement appelé sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires Le Country park de toutes ses demandes.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires Le Country park qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de l’intimé.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Country park sis à [Localité 14], représenté par son syndic, de sa demande d’expertise ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Country park sis à [Localité 14], représenté par son syndic, aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le Country park sis à [Localité 14], représenté par son syndic à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les pergolas sis à [Localité 14], représenté par son syndic, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT