COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

MM

N° 2025/ 311

Rôle N° RG 22/00638 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIV6B

[C] [P]

[T] [M] épouse [P]

S.C.I. SCI YMO

C/

[G], [L], [B] [K]

[U], [J] [K] épouse [F]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER SIS [Adresse 6], [Localité 15]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Marseille en date du 30 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03041.

APPELANTS

Monsieur [C] [P]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 15]

représenté par M^e Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [T] [M] épouse [P]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 15]

représentée par M^e Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

S.C.I. SCI YMO inscrite au RCS de Marseille sous le numéro D 792 039 455, prise en la personne de son représentant légal y domicilié, demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame [G], [L], [B] [K]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 15]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Grégory NAILLOT, avocat au barreau de TOULON

Madame [U], [J] [K] épouse [F]

demeurant [Adresse 10] – [Localité 5]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Grégory NAILLOT, avocat au barreau de TOULON

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 6], [Localité 15] représenté par son Syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, dont le siège est sis [Adresse 7], [Localité 12] et dont l’établissement secondaire est sis [Adresse 11], [Localité 3]

représenté par M^e Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte reçu par Maître [I]', notaire, le 5 septembre 1995, Monsieur [H] [K] et son épouse [A] [W] ont fait donation à titre de partage anticipé à Monsieur [Y] [K] du lot n°8 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] [Localité 15].

Le 16 novembre 2011, Monsieur [H] [K] et Madame [A] [W] ont vendu à Monsieur [C] [P] et à Madame [T] [M] épouse [P] les lots n°4, 5, 6, 7 et 11 situés au sein du même immeuble.

Par acte reçu par Maître [N], notaire à [Localité 14], le 17 avril 2012, Monsieur [Y] [K] a lui-même fait donation en indivision à ses filles, Madame [G] [K] et Madame [U] [F] née [K], du lot n°8.

Les époux [P], par acte notarié du 6 novembre 2013, ont vendu le lot n°7 à la SCI YMO.

Par acte d’huissier en date du 21 février 2014, Madame [K] et Madame [F] ont fait assigner les époux [P], la SCI YMO, et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER PUJOL, devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille afin de voir, notamment, prononcer la nullité de cette cession réalisée, selon elles, en fraude des droits des copropriétaires.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 14/03041

Lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeub1e [Adresse 6], en date du 25 octobre 2016, a été votée la scission de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 29 décembre 2016, Madame [K] et Madame [F] ont fait assigner les époux [P] devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille afin que plusieurs des résolutions adoptées lors de cette assemblée soient déclarées nulles.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 17/00594.

Par ordonnance d’incident en date du 7 juillet 2020, le Juge de la mise en état a décidé de surseoir à statuer dans 1'-attente de la décision à intervenir dans le cadre de 1'affaire n° RG 14/03041.

En l’état de leurs dernières conclusions , dans l’instance en annulation de la vente du lot n° 7 à la SCI YMO, les consorts [K] [F] ont demandé au tribunal, au visa de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de

— les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes,

— constater que les époux [P] ont, par la création d’une SCI entre eux-mêmes,

dénommée la SCI YMO. à qui ils ont cédé le lot n°7 leur appartenant, détourné la réduction des voix de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire et juger qu’il s’agit d’une man’uvre frauduleuse destinée à contourner la loi au détriment de Mesdames [K].

— dire et juger frauduleuse la création par les époux [P] d’une SCI à caractère familial ayant pour objet l’acquisition et l’administration de lots dépendant de la copropriété.

— en conséquence, annuler la vente conclue entre Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M] [P] son épouse et la société YMO, par acte authentique reçu le 6 novembre 2013 par Maître [E] [S], Notaire à [Localité 14], publié le 27 novembre 2013 Volume 2013 P 5246 au service de la publicité foncière de [Localité 14] 4ème bureau, portant sur le lot 7 dépendant de l’immeuble situé à [Localité 15], [Adresse 6]. cadastré [Cadastre 13] section O n°[Cadastre 8] et [Cadastre 13] section O n°[Cadastre 9],

— à titre subsidiaire, dans l’ hypothèse où le Tribunal estimait ne pas devoir prononcer la nullité de la vente conclue le 6 novembre 2013 entre les époux [P] et la SCI YMO nonobstant son objectif de tenir en échec les règles de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les époux [P] l’envisagent supra,

— dire et juger que la cession du lot n° 7 soit déclarée inopposable au Syndicat des copropriétaires pour le décompte des voix en assemblée générale.

— dans cette hypothèse, déclarer nulles les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2013,

— en toute hypothèse, condamner solidairement Monsieur [P] et Madame [P] à régler à chacune des deux demanderesses, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— donner acte à Mesdames [K] qu’elles abandonnent leur demande initiale en désignation d’un administrateur judiciaire, cette demande n’étant plus justifiée en l’ état de l’évolution du litige,

— débouter les époux [P] et la SCI YMO de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes contre les dames [K].

— en toutes hypothèses, condamner solidairement les époux [P] à régler à chacune des deux demanderesses la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux [P] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Frantz AZE, Avocat. sur son affirmation de droit,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel.

Les époux [P] se sont opposés à ces demandes et ont sollicité du tribunal au visa des articles 9 et 22 de la loi du 10 juillet 1965,

— à titre principal, dire et juger que la cession du lot 7 de la copropriété par les époux [P] à la SCI YMO ne constitue pas une man’uvre frauduleuse destinée à détourner la règle de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

— dire et juger que cette cession présente un intérêt fiscal et patrimonial pour les époux

[P].

— en conséquence, débouter les dames [K] de leur demande en annulation de la vente réalisée le 6 novembre 2013 entre les époux [P] et la SCI YMO.

— subsidiairement, déclarer inopposable au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la cession du lot 7 pour le décompte des voix en assemblée générale,

— déclarer irrecevables les demandes en annulation des résolutions n°3 à 21 de l’assemblée générale du 17 décembre 2013,

— en conséquence, débouter les dames [K] de leur demande d’annulation de ces résolutions comme non fondée,

— débouter les dames [K] de leurs demandes de dommages et intérêts et d’article 700.

— les condamner in solidum à payer à chacun des concluants la somme de l 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— les condamner in solidum aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Danielle FERRAN-LECOQ, avocat, sur son affirmation de droit.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] a demandé de voir :

Donner acte au syndicat concluant de ce qu’il est désormais représenté par son syndic, le cabinet Activ’Syndic,

Lui donner encore acte, sous réserve de la recevabilité des demandes formées, qu’il s’en rapporte à la justice, sur leur bien-fondé,

Condamner in solidum toutes parties succombantes à payer au syndicat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens, avec distraction au profit de la société W & R LESCUDIER, Avocat en la cause qui y a pourvu.

Par jugement du 30 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a statué dans les termes suivants':

Déclare recevable l’action en justice de Madame [G] [K] et Madame [U] [F] tendant à 1'annulation de la vente intervenue le 6 novembre 2013,

Annule la vente conclue entre Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M] épouse [P] et la SCI YMO intervenue par acte authentique reçu le 6 novembre 2013 par Maître [E] [S], Notaire [Localité 14], publié le 27 novembre 2013, Volume 2013 115246 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 4ème Bureau, portant sur le lot n°7 dépendant de l’immeuble situé à [Localité 15]- [Adresse 6], cadastré [Cadastre 13] Section O n°[Cadastre 8] et [Cadastre 13] Section O n°[Cadastre 9];

Condamne solidairement Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M] épouse [P] à payer à Madame [G] [K] et Madame [U] [F] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamne in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M] épouse [P] à payer à Madame [G] [K] et Madame [U] [F] la somme de 1 500 euros su titre de 1'article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M] épouse [P] aux entiers dépens de l’instance,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Rejette toutes autres demandes.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a':

Ecarté la fin de non-recevoir tirée de la non publication de l’assignation en annulation de la vente au service de la publicité foncière , cette publication ayant été depuis réalisée';

Prononcé l’annulation de la vente litigieuse en considérant en substance que':

+ un important conflit existe entre Mesdames [K]-[F] et les époux [P] depuis de nombreuses années, conflit qui a notamment conduit à la désignation d’un administrateur judiciaire provisoire de la copropriété, pour une durée de six mois, avec pour missions : d’organiser la gestion des parties communes. de prendre toutes mesures urgentes en vue de la sauvegarde de l’immeuble et de convoquer l’ assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic professionnel avec mission de gérer la copropriété';

+ Cette assemblée générale s’est tenue le 30 novembre 2012 sans toutefois que les époux [P] y participent, ces derniers affirmant n’avoir reçu aucune convocation';

+ la demande d’administration provisoire a été faite par les dames [K]-[F] à la suite d’un litige avec les époux [P] ces derniers ayant modifié le code d’accès l’accès à la copropriété et s’étant approprié certaines parties communes';

+ Par ordonnance du 11 janvier 2013, le Président du Tribunal de Grande Instance de Marseille a notamment ordonné la suppression du système automatique d’ouverture et de fermeture du portail d’accès du [Adresse 6] et son remplacement par une serrure à clefs dont les dames [K]-[F] disposeront, cet équipement commun ouvrant sur les parties communes'; cette ordonnance de référé a été confirmée par arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en date du 20 mars 2014';

+ c’est à la suite de ces décisions que les consorts [P] ont décidé, le 26 mars 2013, de créer leur SCI dénommée «'SCI YMO '' dont ils sont les gérants comme cela en ressort de l’extrait KBIS du registre du commerce et des sociétés en date du 18 juin 2018 et sur lequel il est également possible de voir que Monsieur [P] [V], un de leurs fils, est leur associé. C’est seulement quelques mois plus tard que les consorts [P] ont décidé de procéder à la vente de leur lot n°7 à la SCI YMO';

+ cette vente a eu des répercussions non négligeables sur le fonctionnement de la copropriété';

+ antérieurement à la vente, la situation des copropriétaires était la suivante: les consorts [K]-[F], propriétaires du lot n°8 au sein du bâtiment B, détenaient 255/873millièmes des parties communes générales tandis que les consorts [P], propriétaires des lots 4, 5, 6, 7 et 11, détenaient 618/873miIIiemes des parties communes. Par application de la règle de réduction de la majorité posée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, lors des assemblées générales, les consorts [P] ne pouvaient, dès lors, voter qu’à hauteur de 255/873millièmes';

+ à la suite de la vente, si les consorts [K]-[F] n’ont pas vu leurs tantièmes modifiés et que les consorts [P] sont restés majoritaires au sein de la copropriété avec 456/873èmes millièmes, la SCI YMO en acquérant le lot n°7 a également acquis, de ce fait, l62/873 millièmes des parties communes';

+ si des tantièmes ont été perdus par les consorts [P], cela n’cst qu’ en apparence car il est indéniable qu’une communauté d’intérêts existe entre eux et la SCI familiale YMO dont ils sont eux-mêmes les gérants. En application de l’article 22 précité. les époux [P] voient leur nombre de voix réduit à 417 ( 255 + 162), de sorte que la majorité absolue ressort à 418 voix'; ce qui n’est dès lors plus une difficulté lors de l’adoption de résolutions à l 'occasion des assemblées générales avec les 162 voix supplémentaires de la SCI YMO';

+ la communauté d’intérêt entre les consorts [P] et la SCI YMO est d’autant plus perceptible au regard des évènements postérieurs à l’acquisition du lot n°7 de cette dernière.

+ lors de la première assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue à l’issue de la vente, le 17 décembre 2013, aucune résolution n’a pu être adoptée de par l’opposition systématique des consorts [P] et de la SCI YMO.

+ n’ ont pu être adoptées les résolutions relatives à l’examen et l’approbation des comptes de l’année 2012, la ratification du budget provisionnel de l’exercice 2013, l’examen et l’ approbation du budget prévisionnel de l’année 2014, les résolutions relatives à l’entretien des parties communes'; une telle opposition nuisant indéniablement au fonctionnement de la copropriété, étant précisé qu’aucune justification à ces oppositions n’est apportée par les parties défenderesses dans leurs écritures.

+ à l’ occasion de l’assemblée générale du 25 octobre 2016, les consorts [P] et la SCI YMO ont décidé de mettre à l’ordre du jour le vote de la scission de la copropriété'; les consorts [P] et la SCI YMO ont voté en faveur de cette résolution si bien que celle-ci a été adoptée malgré l’opposition des consorts [K]/[F].

+ une telle mesure permet aux époux [P] de devenir propriétaires d’un sol commun ( voie d’accès et cour intérieure) sans rien payer aux consorts [K]-[F], supprimant en outre, au lot n°8 tout accès par l’entrée normale de la copropriété avec un portail pour véhicules et un portillon pour piétons.

+ si cette assemblée générale a fait l’objet d’un recours par les Dames [K]-[F], les consorts [P] ont décidé néanmoins de la mettre en exécution et d’empêcher l’accès à la copropriété par ce dit portail dès le 1er décembre 2016'; des plaques d’acier ont été soudées sur le portail et un verrou a été posé sur le portillon sans en remettre les clés aux consorts [K]-[F].

+ Par ordonnance de référé statuant d’heure à heure le 16 décembre 2016, le Président du Tribunal de Grande Instance de Marseille a condamné les époux [P] à rétablir, de nouveau, le libre accès aux parties communes de l’ensemble immobilier en copropriété en :

— déposant les bras électriques placés sur le portail véhicule,

— remettant une serrure et les clés y correspondant aux dames [K]/[F],

— remettant une serrure sur le portillon d’accès correspondant aux clés détenues par les dames [K]/[F],

— déposant les plaques d’acier soudées sur le portail véhicule et les clôtures de la dite copropriété; cette ordonnance a également été confirmée par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en date du 18 janvier 2018 compte tenu du fait qu’il existait effectivement un trouble manifestement illicite en empêchant les consorts [K] et leur locataire de rentrer chez eux par un passage utilisé de manière constante depuis longtemps, et ce quand même un autre passage pouvait être utilisé également.

+ dès lors, il ressort de l’ ensemble de ces éléments que la création de la SCI YMO, puis la vente à celle-ci par les époux [P] du lot n°7 leur appartenant au sein de la copropriété, a permis à ces derniers d’obtenir une majorité fictive afin d’adopter des décisions relatives aux parties communes qu’ils souhaitaient depuis de nombreuses années s’accaparer';

+ l’abus de majorité créé et la volonté de mettre en échec la règle de diminution des voix prévue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sont ainsi démontrés et ne sauraient être mis en échec par les arguments invoqués par les consorts [P] qui soulèvent que l’opération de création de la SCI YMO avait pour objet d’optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier familial et de transmettre progressivement celui-ci à leurs enfants.

Par déclaration du 14 janvier 2022, les époux [P] et la SCI YMO ont relevé appel de ce jugement.

L’instruction a été clôturée le 3 juin 2025

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions du 2 juin 2025 des époux [P] et de la SCI YMO qui demandent à la cour de':

Vu les articles 9 et 22 de la loi du 10 juilIet 1965.

REFORMER le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 30 novembre 2021, en ce qu’il a annulé la vente conclue entre Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M], épouse [P], et la SCI YMO intervenue par acte authentique reçu le 6 novembre 2013 par Maitre [E] [S], notaire à [Localité 14], publié le 27 novembre 2013,Volume 2013 P5246 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 4ème Bureau, portant sur le lot n°7 dépendant de l’immeuble situé à [Localité 15] – [Adresse 6], cadastré [Cadastre 13] Section O n°[Cadastre 8] et [Cadastre 13] Section O n°[Cadastre 9].

REFORMER le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 30 novembre 2021, en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M], épouse [P], à payer à Madame [G] [K] et Madame [U] [F] la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

REFORMER le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 30 novembre 2021, en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M], épouse [P], à payer à Madame [G] [K] et Madame [U] [F] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE REFORMER en ce qu’il a rejeté toutes autres demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile.

LE REFORMER en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M], épouse [P], aux entiers dépens de l’instance.

LE REFORMER en ce qu’il a rejeté toutes autres demandes.

En l’absence de preuve du caractère frauduleux de la vente, et au regard des avantages fiscaux et patrimoniaux obtenus par les époux [P] dans le cadre de cette vente du lot n°7 à la SCI YMO,

DEBOUTER Madame [G] [K] et Madame [U] [F] de leur demande en annulation de la vente réalisée le 6 novembre 2013 entre les époux [P] et la SCI YMO, ainsi que de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE, DECLARER inopposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] – [Localité 15], la cession du lot n°7 pour le décompte des voix en assemblée générale si, par impossible, le caractère frauduleux de la cession était retenu par la Cour.

CONDAMNER Madame [G] [K] et Madame [U] [K], épouse [F], in solidum à payer la somme de 3.000€ à Monsieur et Madame [P] en application de l’article 700 du code de Procédure civile.

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Maitre Danielle FERRAN-LECOQ, avocat, sur son affirmation de droit.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir, en substance, que

le caractère frauduleux de la vente n’est pas démontré.

La SCI YMO a été créée pour des raisons d’optimisation fiscale et pour permettre l’acquisition d’autres biens , dans des conditions d’emprunt et de défiscalisation plus favorables que si ces acquisitions avaient été faites au nom des époux [P]

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe que chaque copropriétaire a le droit de disposer librement de ses lots.

L’article 22 alinéa 2 de la même loi indique que : « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. ''

Ces deux articles sont d’ordre public, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Le premier juge rappelle que constitue une fraude à la loi, le fait pour un copropriétaire de procéder à une donation ou à une vente de lot dans le seul but de contourner la réduction des voix, et que c’est au demandeur de prouver que le copropriétaire a eu l’intention de tourner la disposition de l’article 22 alinéa 2.

Toutefois, dans son jugement du 30 novembre 2021, il n’a pas appliqué ces règles, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, alors qu’il se contredit lui-même en indiquant en page 8 de sa décision que « la création de cette SCI a permis d’obtenir certains avantages fiscaux et de devenir propriétaire d’autres biens immobiliers '', tout en soulignant que « l’objectif principal poursuivi par les consorts [P] en vendant ce lot n°7 à leur propre SCI YMO familiale était de s’accaparer les parties communes de la copropriété en parvenant à faire voter, notamment, la scission de celle-ci".

C’est donc reconnaître en utilisant le terme « principal objectif '' que ce n’était pas le seul but recherché par les consorts [P], comme le veut la jurisprudence.

Cette décision est contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la fraude est établie lorsque l’opération n’a, par elle-même, aucune justification apparente autre que de tourner la règle de l’article 22.

Si, au contraire, cette justification est fournie, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de l’opération réalisée. ( Cass. 3° civ., 28 juin 1995, n°93-16.559 : Loyers et copr. 1995, comm. n°445.)

Dans la présente affaire, il s’agit d’une véritable vente, et non d’une simple donation, avec un prix de 140.000€, correspondant à la valeur vénale du bien immobilier, qui n’a donc rien d’un prix fictif, et qui a été financé par un prêt immobilier CIC Immo Prêt Modulable d’un montant de 152.590€, remboursé chaque mois par la SCI YMO.

Il ne s’agit pas d’une simple cave ou d’un local accessoire tel qu’un garage qui pourrait faire considérer la vente comme dérisoire ou dépourvue d’intérêt.

Le lot n°7 est un lot bien individualisé, correspondant à un appartement indépendant de 48,25 m², comportant un salon, une chambre, une cuisine, une salle de bains, un WC, une terrasse et un jardin, situé au rez-de-jardin du bâtiment'; qui est loué à Mademoiselle [R] [D], suivant contrat de location en date du 7 janvier 2012 au prix de 670€ par mois hors charges, alors que les autres lots constituent la résidence principale des époux [P].

Il ne s’agit donc pas d’une vente fictive qui aurait eu pour seul but de contourner la règle de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, comme on le voit dans certaines décisions

La vente du lot n°7 à la SCI YMO a permis aux époux [P] d’obtenir des avantages fiscaux indéniables, d’ailleurs reconnus par le premier juge, et de transmettre progressivement leur patrimoine à leurs enfants, sans droits de succession.

La création de la SCI YMO leur a ainsi permis d’optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier, en procédant à l’achat d’autres biens immobiliers.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 mai 2016, pourvoi n°15-13.907 a encore jugé, dans le cadre d’une donation, alors que le syndicat des copropriétaires demandait à ce qu’elle lui soit déclarée inopposable pour fraude à la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965:

«Attendu qu’ayant relevé que le bien cédé ne pouvait être qualifié de dérisoire ou dépourvu d’intérêt et que les consorts [O] justifiaient de leur âge et de leur état de santé déclinant, la Cour d’appel a souverainement retenu que la donation du 20 juillet 2010 qui avait été suivie le 22 décembre 2011 d’une donation plus importante, démontrait l’intention des consorts [O] d’organiser progressivement leur patrimoine pour bénéficier de dispositions fiscales et successorales avantageuses et que Monsieur et Madame X ne rapportaient pas la preuve que la donation du 20 juillet 2010 avait été consentie dans une intention frauduleuse. ''';

Si le but poursuivi par Monsieur et Madame [P] avait été autre qu’un intérêt fiscal et patrimonial, le notaire, Maitre [E] [S], aurait refusé de passer cet acte dans la mesure où il aurait engagé sa responsabilité s’il avait accepté de passer cet acte de vente dans le seul but de frauder les droits des tiers, en violation des dispositions d’ordre public de la loi du 10juillet 1965.

D’ autres biens ont été acquis par la SCI familiale qui présente un intérêt d’optimisation fiscale évident';

L’intention frauduleuse n’est pas démontrée.

Vu les conclusions notifiées le 11 juillet 2022 par Mesdames [K] [F] tendant à':

Vu l’article 22 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965

Vu les pièces produites aux débats

DEBOUTER les époux [P] des fins de leur appel comme irrecevable et mal fondé

JUGER que les Époux [P] ont, par la création d’une SCI entre eux-mêmes, dénommée SCI YMO, à qui ils ont cédé le lot n°7 leur appartenant, détourné la réduction des voix de l’article 22 de loi du 10 juillet 1965

JUGER qu’il s’agit d’une man’uvre frauduleuse destinée à contourner la loi au détriment de Mesdames [K]

JUGER frauduleuse la création par les Époux [P] d’une SCl à caractère familial ayant pour objet l’acquisition et l’administration de lots dépendant de la copropriété

En conséquence,

ANNULER la vente conclue entre Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M] [P] son épouse et la Société YMO, par acte authentique reçu Le 6 novembre 2013 par Maître [E] [S] notaire à [Localité 14], publié le 27 novembre 2013 Volume 2013 P 5246 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 14] 4ème Bureau, portant sur le lot 7 dépendant de l’immeuble situé à [Localité 15], [Adresse 6], cadastré [Cadastre 13] Section O n° [Cadastre 8] et [Cadastre 13] Section O n° [Cadastre 9].

CONFIRMER le jugement de ce chef

A titre subsidiaire

Dans l’hypothèse où la Cour estimait ne pas devoir prononcer la nullité de la vente conclue le 6 novembre 2013 entre les époux [P] et la SCl YMO nonobstant son objectif de tenir en échec les règles de l’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965, ainsi que les époux [P] l’envisagent supra, il lui appartiendra de juger que la cession du lot n° 7 soit déclarée inopposable au Syndicat des Copropriétaires pour le décompte des voix en assemblée générale.

Dans cette hypothèse,

DECLARER nulles les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2013.

DEBOUTER les époux [P] et la SCI YMO de l’ensemble de leurs demandes

En toutes hypothèses,

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [Z] [P] et Madame [T] [M] [P], à régler à chacune des deux demanderesses, la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [Z] [P] et Madame [T] [M] [P], à régler à chacune des deux demanderesses, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER solidairement les Époux [P] aux entiers dépens de première instance et d’ appel distraits au profit de Maître ERMENEUX, Avocat, sur son affirmation de droit.

Au soutien de leurs prétentions Mesdames [K]-[F] font valoir en substance les moyens et arguments suivants':

L’action en nullité de la vente est recevable, l’assignation ayant été publiée au service de la publicité foncière.

Au fond':

Dès leur arrivée dans la copropriété les époux [P] ont eu la volonté d’acquérir les parties communes situées devant leur maison constituant la cour commune et l’accès principal à la copropriété.

N’étant pas parvenus à cette acquisition , ils n’ont eu de cesse depuis lors que de se les approprier par les moyens les plus divers , en commettant des exactions ou en soutenant que les lieux n’étaient pas une copropriété, en changeant le code d’accès du portail notamment ou en s’opposant à l’exécution de travaux nécessaires.

A compter de la désignation de l’administrateur judiciaire chargé d’organiser la copropriété, les rapports entre les copropriétaires sont devenus conflictuels au point que des mains courantes ont été déposées réciproquement durant l’été 2012, de même que des plaintes pénales pour violences .

Les époux [P] ont tout fait pour s’opposer à la mission de l’administrateur judiciaire, puis aux décisions du syndic désigné, en contestant toute initiative de gestion dans l’intérêt collectif de la copropriété et en ne réglant pas leurs charges.

Ils ne se sont pas présentés à l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2012 à laquelle ils avaient été convoqués par acte extra judiciaire, contestant ensuite cette assemblée au motif qu’ils n’avaient pas été convoqués, avant de se désister de leur recours.

C’est dans ce contexte que les époux [P] ont tenté de contourner la loi et notamment l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en cédant le lot n° 7 à la SCI YMO, dans le seul but de détourner les majorités nécessaires aux prises de décision lors des assemblées générales des copropriétaires.

Par la suite , ils n’ont eu de cesse de tenter de s’approprier les parties communes en soumettant au vote de l’assemblée générale du 25 octobre 2016 une proposition de scission de la copropriété.

Les concluantes ayant contesté les résolutions votées lors de cette assemblée générale, une autre instance est pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille.

Les concluantes soutiennent que les époux [P] on cru pouvoir tourner la réduction des voix de l’article 22 par ce qu’elles considèrent être une man’uvre frauduleuse.

La cession du lot N ° 7 à SCI YMO gérée par M et Mme [P] leur permet de contourner les règles de réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires, posée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, en conservant en assemblée générale le bénéfice des voix attachées au lot cédé.

Ils disposent ainsi d’une «'majorité de blocage'» qui leur a permis par exemple de bloquer la résolution de raccordement des indivisaires [K] au compteur général d’alimentation en eau de la copropriété, avec pose de sous compteurs pour les copropriétaires et les parties communes.

De toute évidence , le refus injustifié des copropriétaires [P] et YMO, agissant de concert, forts de leur majorité, procède de la seule intention de nuire, en l’état d’une demande fondée et légitime de bénéficier d’un compteur d’eau individualisé.

De même ils ont pu faire voter les résolutions visant à l’appropriation des parties communes et à la scission de la copropriété, lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2016.

Après avoir annoncé par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2016, sous couvert de l’exécution des décisions prises lors de l’assemblée générale précédente, qu’ils feraient obstacle au passage du locataire par l’accès principal de la copropriété , ils ont retiré les bras automatiques du portail, puis soudé des plaques pour occulter le portail et les clôtures. Ils ont équipé le portillon d’un verrou sans en remettre les clefs aux autres copropriétaires.

Les concluantes ont dans ces conditions été contraintes d’engager une nouvelle action en référé pour faire cesser le trouble manifestement illicite ainsi créé, obtenant gain de cause.

L’abus de majorité est illustré par le fait qu’en 2016 , dans la perspective de la scission de la copropriété , les époux [P] ont mandaté le cabinet de géomètre expert OPSIA avec mission d’élaborer un nouvel agencement de la parcelle cadastrée [Cadastre 9], document qui aboutit à la suppression de l’essentiel des parties communes, constituées par la cour commune d’accès aux deux lots et à son incorporation aux lots détenus par les époux [P] et la SCI YMO, la perte par l’indivision [K] -[F] de l’accès à l’entrée de leur habitation et le rétablissement d’un accès par un étroit passage pris sur le jardin rattaché au lot n° 7.

La fraude est ici caractérisée , les époux [P] ayant procédé à la vente du lot n° 7 à la SCI YMO , contrôlée par eux-mêmes , dans le but de contrôler la copropriété et d’imposer leurs décisions aux concluantes.

La vente est ici purement fictive.

Si le lot n° 7 est un lot individualisé , correspondant à un appartement indépendant, ce lot n’est pas desservi par des compteurs individualisés , de sorte qu’ils facturent à leur locataire sa quote-part dans l’électricité et l’eau.

Il n’a jamais été soutenu que le prix était fictif, mais que cette cession était inspirée par l’objectif de tenir en échec les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Les avantages fiscaux décrits sont inexistants et leur évocation démontre la confusion totale des intérêts entre les époux [P] et la SCI. Au surplus l’existence d’un avantage fiscal n’exclut pas la fraude.

Il est spécieux de justifier la création de la SCI par la création de la SCI YMO, alors que les acquisitions qu’ils ont fait réaliser par la SCI en 2016, 2017, 2018 puis 2019 interviennent bien après la première acquisition du lot n° 7 de la copropriété par acte authentique du 6 novembre 2013.

Cette première acquisition est intervenue quelques mois après la création de la SCI le 13 mars 2013.

C’est à la date de la vente du lot n° 7 à la SCI YMO qu’il convient de se placer pour apprécier la fraude.

Le comportement des époux [P] est à l’origine pour les concluantes d’un préjudice moral certain. Depuis leur acquisition de lots de la copropriété en novembre 2011, la quiétude qui est de mise dans une copropriété s’est transformée en une situation de harcèlement et de stress pour les concluantes et leur locataire du fait de l’attitude des époux [P] qui ont tenté de s’approprier les parties communes.

Vu les conclusions notifiées le 13 juillet 2022 par le syndicat des copropriétaires tendant à':

Vu le Jugement rendu le 30 novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

Vu les articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1985,

Vu l’article 1178 du Code civil,

JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son Syndic en exercice, s’en rapporte à Justice tant sur la demande de réformation du Jugement rendu le 30 novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE soutenue par les époux [P] et la SCI YMO que sur la demande de confirmation formulée par Madame [K] et Madame [F].

JUGER que, dans l’hypothèse où la Cour confirmerait l’annulation de la vente

litigieuse portant sur le lot n°7 de la copropriété, l’effet rétroactif de cette annulation ne peut pas avoir pour effet de faire échec au délai de forclusion de 2 mois imposé par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les assemblées générales.

JUGER que l’annulation de la vente litigieuse portant sur le lot n°7 de la copropriété ne peut pas remettre en cause les assemblées générales postérieures qui n’ont pas été contestées dans le délai légal de 2 mois imposé par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER les époux [P] et la SCI YMO, ou tout succombant, aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN-REINA & Associés, Avocat au Barreau de MARSEILLE.

MOTIVATION':

Sur la saisine de la cour':

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «'juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Par ailleurs, selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

'

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement

Or, Mesdames [K] et [F] ne concluent pas dans le dispositif de leurs conclusions à l’infirmation du jugement sur le montant des dommages et intérêts qui leur ont été alloués par le tribunal, de sorte qu’en cas de confirmation du jugement sur l’existence d’un préjudice moral, la cour ne pourra pas aller au-delà du montant de la condamnation prononcée par le premier juge.

Sur la fraude viciant la vente du lot n° 7 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 6] à la SCI YMO':

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire a le droit de disposer librement de ses lots.

L’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet l965 dispose que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois. Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié. le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Il est constant que cette règle est d’ordre public et que constitue une fraude à la loi le fait pour un copropriétaire de procéder à une donation ou une vente de lot dans le seul but de contourner la réduction des voix.

C’ est au demandeur de prouver que le copropriétaire, détenteur d’une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, a eu l’intention de contourner la disposition de l’article 22 alinéa 2, en démembrant, transmettant ou cédant une partie de sa propriété. En la matière, les juges du fond apprécient souverainement la réalité d’une telle fraude.

L’abus de majorité sur lequel débouche la fraude suppose que les copropriétaires majoritaires aient agi dans un but contraire aux intérêts collectifs ou dans celui de nuire à certains copropriétaires (Cass.3e Civ., 17 décembre 2014, n 13-25.134).

Sous réserve d’un contrôle de leur motivation par la cour de cassation, les juges du fond sont souverains dans leurs constatations.

En l’espèce, le présent litige s’inscrit dans un contentieux plus ancien , né de l’inorganisation de la copropriété, (absence de règlement de copropriété et de syndic) à l’époque où les époux [P] ont fait l’acquisition des lots 4, 5, 6, 7 et 11, par acte notarié du 16 novembre 2011. Les lots 7 et 11 comportent notamment chacun un jardin privatif.

Il convient de relever qu’avant cette acquisition , la copropriété appartenait à une même famille, les consorts [K]-[W], ce qui explique l’absence de règlement de copropriété et de syndic.

Le 9 mars 2012, M. [Y] [K], a fait constater par huissier qu’ il ne pouvait plus accéder à son lot depuis le portail d’accès commun de la copropriété, au moyen de son émetteur de commande qui n’était plus opérationnel. M. [P] s’ est présenté à l’huissier et lui a déclaré qu’il avait changé le code du portail afin de désactiver les émetteurs de commande de M. [K], au motif qu’il considérait la circulation des véhicules automobiles, autre que les siens, dangereuse pour ses enfants.

Par ordonnance du 11 janvier 2013, le juge des référés a ordonné la suppression du système automatique d’ouverture et de fermeture du portail d’accès et son remplacement par une serrure à clefs dont les époux [P] et Mesdames [K], devenues entre temps propriétaires, détiendraient chacun un exemplaire , au constat que le portail ne peut être en aucun cas privatif, car il ouvre sur des parties communes et non sur les parties privatives des lots acquis par les époux [P].

Il ressort de la motivation de l’arrêt confirmatif de cette décision que les époux [P] ont eux-mêmes fait dresser un procès-verbal de constat, le 10 mars 2012, en exposant que leur bien faisait partie d’une copropriété horizontale et que «'la partie commune de cette copropriété consistait en un passage piétonnier qui encerclait pour partie leur villa , la séparant de leur jardin privatif'».

La cour a relevé, dans sa décision, que selon la lettre adressée le 23 avril 2012 par le conciliateur de justice à M. [Y] [K], les époux [P] avaient souhaité acquérir à titre onéreux «'les parties communes'» situées devant leur maison . Il apparaît ainsi que les époux [P] avaient la volonté de réaliser l’unité foncière de leurs lots en acquérant certaines des parties communes.

L’imbrication des lots de la copropriété est à l’origine également d’un différend à propos des réseaux d’évacuation des eaux usées. Les époux [P] se sont par ailleurs opposés au raccordement du lot n° 8 au compteur général d’alimentation en eau potable, situé sur leur propriété et ouvert à leur seul nom, ainsi qu’ à la pose de compteurs divisionnaires, alors que le lot appartenant à Mesdames [K] est relié au réseau d’alimentation en eau potable de la maison de leur père située hors de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2012, à laquelle les époux [P] se sont abstenus de participer , bien que régulièrement convoqués par acte d’huissier, le cabinet FONTENOY IMMOBILIER a été désigné en qualité de syndic de la copropriété.

Par la suite ce syndic a adressé des appels de fonds aux époux [P], demeurés impayés par ces derniers à hauteur de la somme de 8514,67 euros , ce qui a justifié la délivrance d’un commandement de payer en date du 25 octobre 2013, contre lequel les époux [P] ont formé opposition par assignation du 15 novembre 2013.

Par acte du 13 mars 2013, Maître [E] [S], notaire, a établi les statuts de la SCI YMO créée entre M. [C] [P] et Mme [T] [P] et dont l’objet est «' l’acquisition par voie d’achat ou d’apport de la propriété , la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question.

Et généralement toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou susceptibles d’en favoriser le développement, et ne modifiant pas le caractère civil de la société'».

La société a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 26 mars 2013.

Par acte notarié du 6 novembre 2013 reçu par Maître [E] [S], les époux [P] ont cédé à la SCI YMO le lot n° 7 de la copropriété constitué d’ un appartement en rez-de-jardin , comportant un salon, une chambre, une cuisine, une salle de bains, WC, terrasse et jardin, le tout d’une superficie de 48,25 m², outre les 162/873 millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 300/1000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment A, moyennant le prix de 140'000, euros, financé par un prêt de 152'590 euros remboursable sur 20 ans , contracté par la SCI YMO auprès de la banque CIC.

L’acte précise que les biens sont loués au profit de Melle [D] [R] aux termes d’un bail du 7 janvier 2012, moyennant un loyer mensuel de 670 euros hors charges.

Le prix a été affecté à hauteur de 137'288, 00 euros à l’amortissement anticipé partiel du prêt de 290'000,00 euros remboursable sur 25 ans que les époux [P] avaient eux-mêmes souscrit auprès de la Caisse d’Epargne, pour l’acquisition des lots 4,5,6,7 et 11 de la copropriété , le 16 novembre 2011.

Il convient de relever que cette cession a eu pour effet d’alléger la charge de remboursement d’emprunt pesant sur les époux [P], en réduisant, à compter du versement du prix entre les mains de la Caisse d’Epargne, le montant du capital restant dû, leur mensualité d’amortissement étant divisée par près de deux à compter de décembre 2013 ( 794,23 au lieu de 1543,57). Également en diminuant légèrement la charge cumulée des intérêts des deux prêts puisque, le prêt Caisse d’Epargne a été contracté moyennant un taux hors assurance de 4,08 % et un TEG de 4,13%, alors que le prêt CIC l’a été moyennant un taux hors assurance de 3,520 % et un TEG de 3,939016 %. Toutefois le montant cumulé des mensualités d’amortissement des deux emprunts totalisait, après cette opération, une somme de 1715,44 euros (921,21 +794,23 euros) au lieu de 1543,57 euros, avant cette cession, pour le seul emprunt souscrit par les époux [P] auprès de la Caisse d’Epargne.

Or, les époux [P] se sont portés cautions solidaires de la SCI YMO pour le remboursement de l’emprunt souscrit auprès du CIC , de sorte que le montant de leurs engagements bancaires était supérieur à ce qu’il était avant cette opération. Par ailleurs , la SCI YMO n’ayant en 2013 pas d’autres revenus que le loyer de 670 euros par mois perçu pour la location du lot n° 7, la différence entre ce loyer et la mensualité de remboursement de l’ emprunt souscrit par la SCI YMO était nécessairement abondée par ses deux associés, les époux [P]. La charge nette de remboursement d’emprunt des époux [P], déduction faite du loyer du lot n° 7, était donc de 1045,44 euros après la cession litigieuse ( 1715,44-670 euros) contre 873,57 euros ( 1543,57-670 euros) avant.

Si les époux [P] invoquent l’avantage fiscal procuré par l’opération de cession du lot n° 7 , ils ne font pas la démonstration de son caractère déterminant à la date de l’acte de cession litigieux . En effet , ils invoquent la réduction du montant de leur taxe foncière passée de 2134 euros en 2013 à 1507 euros en 2014, la SCI YMO ayant quant à elle réglé le montant de 718,00 euros en 2014. Toutefois, la SCI YMO n’ayant pas d’autres revenus, jusqu’en 2016, que le loyer du lot n° 7, absorbé par la mensualité de remboursement de l’emprunt CIC, le paiement de la taxe foncière afférente au lot n° 7 était nécessairement financé par les époux [P] .

Ils invoquent également la faculté de déduire , des revenus fonciers, les intérêts et primes d’assurance de l’ emprunt contracté pour l’acquisition du bien loué , et du coût des travaux réalisés sur celui-ci , outre la déduction de la CSG, ce qui n’aurait pas été possible auparavant, car le lot n° 7 , quoique loué, était assimilé à leur résidence principale. Également, en se libérant du lot n° 7 , ils auraient bénéficié en 2014, d’une réduction de l’impôt sur leurs revenus.

Toutefois à défaut de produire leurs déclarations de revenus des années 2013 et 2014 il n’est pas possible de vérifier sous quel régime a été imposé le revenu foncier retiré de la location du lot n° 7 avant la cession intervenue en 2013 et de faire la balance des avantages fiscaux ou sociaux retirés avant et après cette vente.

S’il n’est pas contestable qu’à plus long terme la création d’une SCI destinée à regrouper le patrimoine familial notamment par des opérations de «'Owner Buy Out'», ayant pour effet de céder à la SCI familiale les biens détenus en propre, présentait un intérêt fiscal et de transmission successorale, cet intérêt n’apparaît pas avoir guidé leurs décisions en 2013, étant observé que ce n’est que le 26 juillet 2016 que la SCI YMO a acquis un second bien plus modeste, puis trois autres en 2017, 2018 et 2019.

En réalité et comme l’a retenu le tribunal, la vente du lot n° 7 a eu des répercussions non négligeables sur le fonctionnement de la copropriété . Antérieurement à cette vente , les consorts [K] [F] propriétaires du lot n° 8 constitué du bâtiment B détenaient 255/ 873 millièmes des parties communes générales tandis que les consorts [P], propriétaires des lots 4,5,6,7 et 11 détenaient 618/873 millièmes des parties communes. Par application de la règle de réduction posée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le vote des époux [P] était cantonné à 255 millièmes, nombre des tantièmes détenus par l’autre copropriétaire, Mesdames [K], lors des assemblées générales de la copropriété, ce qui aboutissait à un partage égal des voix en cas de désaccord entre les membres de la copropriété.

Or la vente du lot n° 7 a eu pour conséquence de ramener le nombre de tantièmes des parties communes détenus par les époux [P] à 456/873 millièmes, la SCI YMO détenant 162/873 millièmes attachés à son lot. Si les époux [P] sont restés majoritaires en tantièmes, la réduction de leur nombre de voix au nombre de voix détenues par les autres copropriétaires a eu pour effet de cantonner celui-ci à 417 tantièmes ( 255 + 262) ce qui aboutissait à une majorité de 418 voix lors des assemblées générales. Cependant l’intérêt commun existant entre les époux [P] et la SCI YMO dont ils étaient les gérants associés leur a permis de bénéficier des voix de la SCI YMO pour obtenir la majorité de 418 voix lors du vote des délibérations inscrites à l’ordre du jour des assemblées générales tenues après la vente du lot n° 7.

De fait , lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 17 décembre 2013, sur 21 résolutions examinées, 17 ont été rejetées par le vote de concert de la SCI YMO et des époux [P], les autres résolutions relatives à la composition du bureau ayant été votées à l’unanimité , de même que la résolution concernant le principe des provisions spéciales pour travaux et leurs modalités. Parmi les résolutions rejetées par les époux [P] et leur société figuraient notamment les résolutions relatives à l’approbation des comptes de l’exercice 2012, la ratification du budget prévisionnel 2013 et l’examen, et l’approbation du budget prévisionnel de l’ exercice 2014. La résolution relative à l’entretien des parties communes par une société prestataire et celle relative à un appel de fonds exceptionnel, pour faire face à la situation financière compromise de la copropriété, par suite d’un impayé de charges, ont également été rejetées par les époux [P] et la SCI IMO, ce refus étant de nature à compromettre le bon fonctionnement de la copropriété et notamment la conservation des parties communes.

Surtout , cette modification de la répartition des voix a permis aux époux [P] de passer outre le refus de Mesdames [K] d’accepter la scission de la copropriété aux conditions imposées par les époux [P], les résolutions correspondantes ayant été examinées et votées lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2016.

Bien que la cour ne soit pas saisie de la contestation de cette assemblée générale, le tribunal ayant sursis à statuer sur le recours de Mesdames [K] , il convient de relever que les résolutions votées aboutissent à attribuer aux époux [P] et à la SCI YMO la quasi-totalité des parties communes et à supprimer l’accès par le portail commun et la cour commune dont bénéficiait jusque-là le lot n° 8 de Mesdames [K].

A la suite de cette assemblée générale, les époux [P] ont de nouveau condamné l’accès à la copropriété par le portail et le portillon donnant sur la cour commune, conduisant les consorts [K]-[F] à saisir de nouveau le juge des référés. Par ordonnance de référé d’heure à heure du 16 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Marseille a condamné les époux [P] à rétablir le libre accès aux partie communes de la copropriété. Cette ordonnance a été confirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, par arrêt du 18 janvier 2018, au constat d’un trouble manifestement illicite.

Dès lors , il apparaît que de la création de la SCI YMO et la vente du lot n° 7 de la copropriété à cette dernière a permis aux époux [P] de retrouver une majorité de contrôle des décisions prises en assemblée générale et d’imposer leur volonté aux copropriétaires du lot n° 8, en contournant la règle posée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, à l’encontre de l’ intérêt collectif de la copropriété dont ils souhaitent la disparition.

L’analyse qui précède indique que la création de la SCI YMO et la vente à son bénéfice du lot n° 7 étaient dictées par l’objectif exclusif, en 2013 en tout cas , et par conséquent frauduleux, de contourner la règle de réduction des voix posée par l’article 22 précité, pour surmonter l’opposition de Mesdames [K] et pouvoir mener à terme leur projet de scission de la copropriété visant à créer une unité foncière intégrant leurs lots privatifs et l’essentiel des parties communes, sans contrepartie financière.

Si le tribunal a prononcé la nullité de la vente intervenue le 6 novembre 2013 entre les époux [P] et la SCI YMO, il apparaît que l’inopposabilité de cette vente, pour le décompte des voix lors des assemblées générales, soit une mesure suffisante de nature à rétablir l’ application de la règle transgressée.

Dès lors , il convient de réformer le jugement en ce sens et de juger inopposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pour le décompte des voix en assemblée générale, la vente du lot n° 7 intervenue le 6 novembre 2013 entre les époux [P] et la SCI YMO.

Sur la demande d’annulation des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2013':

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les contestations des décisions des assemblées générales doivent , à peine de déchéance , être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Madame [K] et Mme [F] n’étant ni opposantes aux résolutions rejetées par les époux [P] et leur SCI, lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2013, ni défaillantes, mais ayant au contraire voté pour ces résolutions ne peuvent par conséquent demander l’annulation des résolutions «'votées'» lors de cette assemblée générale.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mesdames [K], pour préjudice moral':

C’est par une appréciation exacte des faits et du droit des parties que la cour fait sienne que le tribunal a retenu que les tentatives récurrentes des époux [P] pour s’ approprier, de fait, les parties communes en condamnant à plusieurs reprises l’accès commun, de même que leur opposition aux décisions visant au bon fonctionnement de la copropriété allant jusqu’ à nier son existence, est à l’origine pour Mesdames [K] , copropriétaires minoritaires , d’un préjudice moral qu’il a exactement réparé en fixant à 3000 euros le montant des dommages et intérêts dus par les époux [P] . Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes annexes:

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles et de condamner les époux [P] aux dépens et frais irrépétibles d’appel dont distraction au bénéfice de Maître Ermeneux , avocat, de ceux des dépens dont elle a fait l’avance.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort

Infirme le jugement en ce qu’il a annulé la vente conclue entre Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M] épouse [P], d’une part, et la SCI YMO, d’autre part, intervenue par acte authentique reçu le 6 novembre 2013 par Maître [E] [S], Notaire à Marseille, publié le 27 novembre 2013, Volume 2013 P 5246 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 4ème Bureau, portant sur le lot n°7 dépendant de l’immeuble situé à [Localité 15]- [Adresse 6], cadastré [Cadastre 13] Section O n°[Cadastre 8] et [Cadastre 13] Section O n°[Cadastre 9];

Statuant à nouveau de ce chef,

Déclare inopposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pour le décompte des voix en assemblée générale, la vente du lot n° 7 dépendant de l’immeuble situé à [Localité 15]- [Adresse 6], cadastré [Cadastre 13] Section O n°[Cadastre 8] et [Cadastre 13] Section O n°[Cadastre 9], conclue entre Monsieur [C] [P] et Madame [T] [M] épouse [P] et la SCI YMO, intervenue par acte authentique reçu le 6 novembre 2013 par Maître [E] [S], Notaire à Marseille, publié le 27 novembre 2013, Volume 2013 P 5246, au Service de la Publicité Foncière de Marseille 4ème Bureau,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum les époux [C] [P] [T] [M] épouse [P] aux dépens d’appel dont distraction au bénéfice de Maître Ermeneux, avocat, de ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum [C] [P] et [T] [M] épouse [P] à payer à [G] [K] et [U] [K] épouse [F] une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

Condamne in solidum [C] [P] et [T] [M] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 15], la somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT