COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

(Expertise)

DU 16 OCTOBRE 2025

ac

N°2025/ 325

Rôle N° RG 25/00326 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOGQK

[R] [Z] épouse [I]

[J] [I]

[U] [Z]

[F] [D] veuve [Z]

C/

[G] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL PATRICK GEORGES ET ASSOCIÉS

SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 03 Décembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/04542.

APPELANTS

Madame [R] [Z] épouse [I], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Patrick GEORGES de la SELARL PATRICK GEORGES ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULON, assistée de M^e Olivier HASENFRATZ de la SELEURL CABINET HASENFRATZ, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Patrick GEORGES de la SELARL PATRICK GEORGES ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULON, assisté de M^e Olivier HASENFRATZ de la SELEURL CABINET HASENFRATZ, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Madame [U] [Z], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Patrick GEORGES de la SELARL PATRICK GEORGES ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULON, assistée de M^e Olivier HASENFRATZ de la SELEURL CABINET HASENFRATZ, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Madame [F] [D] veuve [Z], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Patrick GEORGES de la SELARL PATRICK GEORGES ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULON, assistée de M^e Olivier HASENFRATZ de la SELEURL CABINET HASENFRATZ, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIME

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant plusieurs baux verbaux en date des 1er octobre 2003 et 1er juin 2004 Madame [M] [Z] a donné à bail à Monsieur [G] [H] trois serres situées sur les parcelles cadastrées AX [Cadastre 6], [Cadastre 7] à [Localité 12] sur une superficie d’abord de 3 000 mètres carrés puis à partir du 1er octobre 2005 sur une superficie de 4 175 mètres carrés.

Les consorts [Z], par suite du décès de Mme [Z] en mars 2017, ont déposé le 24 juillet 2023 une requête devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon aux fins notamment de prononcer la nullité du bail pour non respect du prix du fermage.

Par jugement du 3 décembre 2024 le tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon a statué en ces termes':

REJETTE la demande d’irrecevabilité du procès-verbal de constat de Maître [L], huissier å [Localité 13], en date du 2 novembre 2023;

ECARTE des débats les attestations de Madame [F] [Z] et de Madame [U] [Z];

DEBOUTE Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] de leur demande de révision du fermage;

DEBOUTE Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] de leur demande d’expertise aux fins de fixer le montant du fermage;

DEBOUTE Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] de leur demande au titre de l’indexation du fermage;

DEBOUTE Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] de leur demande de contribution à la taxe foncière de 2018 à 2022';

DEBOUTE Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] à combler la tranchée située sur la parcelle louée, et celle située à l’entrée du chemin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement ;

CONDAMNE solidairement Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] à payer à Monsieur [G] [H] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance';

INTERDIT l’accès de Monsieur [J] [I] et de Mesdames [R] [Z] épouse [I], [F] [Z] et [U] [Z] aux terrains loués à Monsieur [G] [H], cadastrés Section AK n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], sans l’accord de celui-ci, sous astreinte de 150 euros par infraction constatée';

DEBOUTE Monsieur [G] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour l’absence d’assurance des serres;

DEBOUTE Monsieur [G] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral;

CONDAMNE solidairement Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] aux dépens';

CONDAMNE solidairement Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] à paver à Monsieur [G] [H] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes, plus amples ou contraires.

Le tribunal a considéré en substance:

— que le constat d’huissier du 2 novembre 2023 de Me [L] n’a pas été fait depuis les terrains loués à M.[H]';

— que les attestations provenant des parties aux débats sont écartées';

— qu’il n’est pas démontré que le fermage soit sous évalué et que le montant de la taxe foncière réclamé n’est pas justifié;

— que le chemin d’exploitation « traverse de la guinette » constitue l’accès aux terres louées et ne peut être privatif ;

Par acte du 9 janvier 2025 [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voix électronique le 8 avril 2025 [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] demandent à la cour de :

1. INFIRMER Ie jugement en date du 3 décembre 2024 en ce qu’il a ECARTÉ des débats les attestations des consorts [Z]

DÉBOUTÉ les consorts [Z] de leur demande d’expertise

DÉBOUTÉ les consorts [Z] de leur demande au titre de l’indexation du fermage';

DEBOUTÉ les consorts [Z] de leur demande de contribution à la taxe foncière de 2018 à 2022 DEBOUTE les consorts [Z] de leur demande de constater la nullité de la clause de gratuite du bail sur la friche';

DEBOUTÉ les consorts [Z] de leur demande tendant à condamner M.[H] à remplacer les verres brisés des serres données à bail';

DEBOUTÉ les consorts [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral: CONDAMNÉ solidairement les consorts [Z] à combler la tranchée située sur la parcelle louée et celle située à l’entrée du chemin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement';

CONDAMNÉ solidairement les consorts [Z] à payer à Monsieur [H] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance';

INTERDIT l’accès des consorts [Z] et de Monsieur [I] aux terrains loués à Monsieur [H] cadastrés Section AX n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] sans l’accord de celui-ci sous astreinte de 150 euros par infraction constatée;

CONDAMNÉ solidairement les consorts [Z] à payer à Monsieur [H] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les consorts [Z] aux entiers dépens

AVANT DIRE DROIT: ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et nommer tel expert qu’il plaira à qui il sera confié les missions suivantes – Se faire communiquer toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre tous sachant: – Se rendre sur les lieux aux fins de: " décrire la voie privée sur les parcelles AX [Cadastre 5], AX [Cadastre 6] et AX [Cadastre 7] et se faire communiquer, à toute fin utile, tout élément de nature juridique en lien avec cette voie privée ;" dresser un état des lieux des installations des exploitations présentes sur la parcelle AX [Cadastre 7] -Constater l’assiette réelle du bail conclut au bénéfice de Monsieur [H]; – Indiquer une fourchette correspondant à la valeur locative des lieux loués à Monsieur [H] tout en indiquant la nature des serres notamment s’agissant de ses matériaux (métalliques ou en bois) et de la présence d’équipements destinés à chauffer ces abris (chauffage avec irrigation et antigel, avec/ou dépourvu de système d’automatisation);

DÉCLARER recevables les attestations de Madame [F] [Z] et Madame [U] [Z] et leur donner tout effet utile à la présente affaire';

DÉCLARER recevables les consorts [Z] en leur demande de contributions aux taxes foncières relatives aux années 2018 à 2023';

CONDAMNER, en conséquence, Monsieur [H] à verser aux consorts [Z] la somme de 628,38 euros en paiement de sa quote-part au titre des impositions pour les années 2018 à 2023 ;

S’il est jugé que les serres sont chauffées et que le terrain nu est régi par les dispositions du Code rural: DÉCLARER recevable la demande des consorts [Z] relative à l’indexation du fermage

CONDAMNER en conséquence Monsieur [H] à verser aux consorts [Z] la somme de 520,67 euros à titre de régularisation de la ré-indexation de son fermage rétroactivement d’août 2019 à septembre 2023';

FIXER le fermage annuel à 7582,79 euros à compter du 1er octobre 2023 correspondant au loyer minimal tel qu’arrêté par l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNER, en conséquence, Monsieur [H] à verser aux consorts [Z] la somme de 4222,21 euros en compensation du paiement d’un fermage inférieur au loyer minimal fixé supra du 1er octobre 2023 jusqu’au 28 janvier 2025';

S’il est jugé que les serres sont chauffées mais que le terrain n’est pas régi par les dispositions du Code rural

DÉCLARER recevable la demande des consorts [Z] relative à l’indexation du fermage

JUGER que le terrain nu fait l’objet d’une mise à disposition par application des dispositions ayant trait au commodat';

JUGER que les consorts [Z] justifient d’un besoin pressant et imprévu de récupérer la chose objet du commodat

CONDAMNER en conséquence Monsieur [H] à restituer, sans délai le terrain nu aux Consorts [Z] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir;

CONDAMNER, en outre et en conséquence, Monsieur [H] à verser aux consorts [Z] la somme de 520,67 euros à titre de régularisation de la ré-indexation de son fermage rétroactivement d’août 2019 à septembre 2023;

FIXER le fermage annuel à 7392,30 euros à compter du 1er octobre 2023 correspondant au loyer minimal tel qu’arrêté par l’autorité administrative compétente;

CONDAMNER, en conséquence, Monsieur [H] à verser aux consorts [Z] la somme de 3948,26 euros en compensation du paiement d’un fermage inférieur au loyer minimal fixé supra du 1er octobre 2023 jusqu’au 28 février 2025;

S’il est jugé que les serres ne pas sont chauffées mais que le terrain nu est régi par les dispositions du code rural':

DECLARER recevable la demande des consorts [Z] relative à l’indexation du fermage; CONDAMNER en conséquence, Monsieur [H] à verser aux consorts [Z] la somme de 520,67 euros à titre de régularisation de la ré-indexation de son fermage rétroactivement d’août 2019 à septembre 2023';

FIXER le fermage annuel à 5017,32 euros à compter du 1er octobre 2023 conformément au minimal arrêté par l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNER, en conséquence, Monsieur [H] à verser aux consorts [Z] la somme de 532,04 euros en compensation du paiement d’un fermage inférieur au loyer minimal fixé supra du 1er octobre 2023 jusqu’au 28 janvier 2025;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

ENJOINDRE à Monsieur [H] d’emprunter la voie publique roulante à fin de rejoindre ses terres autant que faire ce peut et ainsi faire cesser le conflit de voisinage né de cet accès en concurrence litigieux sous astreinte de 100 euros par infraction constatée;

CONDAMNER Monsieur [H] à verser aux Consorts [Z] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance dont il est à l’origine';

CONDAMNER Monsieur [H] à verser aux Consorts [Z] la somme de 5.000 euros en réparation de leurs préjudices moraux;

CONDAMNER Monsieur [H] à verser aux Consorts [Z] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile';

CONDAMNER Monsieur [H] aux entiers dépens.

lls soutiennent:

— qu’ils sont recevables à formuler une demande de révision du fermage

— que la contrepartie financière ne concerne pas l’étendue des terres louées

— que le montant du fermage n’a fait l’objet d’aucune révision depuis 2003

— que le constat d’huissier du 2 novembre 2023 démontre que les serres exploitées ne sont pas chauffées

— que selon les arrêtés préfectoraux produits la contrepartie financière de l’usage de serres non chauffées au titre des années 2023 et 2024 est comprise entre les minima et maxima moyens suivants: 64,57 euros/are et 245,43 euros/are';

— que le fermage aurait du faire l’objet d’une indéxation chaque année en vertu de la hausse de l’indice national des fermages fixé par arrêté';

— que le délai d’action en indexation d’un fermage est de 5 ans et que ce délai a été interrompu, dès juin 2023 par la demande écrite des consorts [Z] ,

— que les parties empruntent un chemin commun qui s’avère bien trop étroit pour le passage concomitant de leurs véhicules et constitue la seule voie d’accès à leur habitation,

— que sur la rétrocession au titre de la contribution à la taxe foncière il est prévu au contrat de bail à ferme que le preneur remboursera au bailleur les impôts et taxes que la loi met à sa charge: -1/5me de la taxe foncière (bâti et non bâti) y compris la taxe régionale ; – 50 % de la taxe de la Chambre d’agriculture ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1 septembre 2025 [G] [H] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 3 décembre 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon en ce qu’il a:

— Ecarté des débats les attestations de Madame [F] [Z] et de Madame [U] [Z],

— Débouté Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] de leur demande de révision du fermage,

— Débouté Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] de leur demande d’expertise aux fins de fixer le montant du fermage,

— Débouté Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] de leur demande au titre de l’indexation du fermage,

— Débouté Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] de leur demande de contribution à la taxe foncière de 2018 à 2022,

— Débouté Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— Condamné solidairement Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] à combler la tranchée longeant le chemin d’exploitation et celle située à l’entrée du chemin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement,

— Condamné solidairement Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] à indemniser Monsieur [G] [H] en réparation de son préjudice de jouissance,

— Interdit l’accès de Monsieur [J] [I] et de Mesdames [R] [Z] épouse [I], [F] [Z] et [U] [Z] aux terrains loués à Monsieur [G] [H], cadastrés Section AX n° [Cadastre 6] et n°[Cadastre 7], sans l’accord de celui-ci, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée,

— Condamné solidairement Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] aux dépens,

— Condamné solidairement Mesdames [R] [Z], [F] [Z] et [U] [Z] à payer à Monsieur [G] [H] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRMER le jugement rendu le 3 décembre 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon en ce qu’il a:

— Débouté Monsieur [G] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour l’absence d’assurance des serres,

— Débouté Monsieur [G] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Limité l’indemnisation revenant à Monsieur [G] [H] au titre du préjudice de jouissance subi à hauteur de 1.000 euros

— Limité l’indemnité revenant à Monsieur [G] [H] au titre de l’article 700 du code procédure civile à 900 euros.

Et statuant à nouveau,

DECLARER irrecevable le procès-verbal de constat du 2 novembre 2023;

DECLARER la demande de requalification des consorts [I]- [Z] du bail rural portant sur le terrain nu en commodat car nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile';

ASSORTIR d’une astreinte de 500 euros par jour de retard la condamnation des consorts [Z] et [I] à combler la tranchée longeant le chemin d’exploitation

JUGER que la contrepartie onéreuse réglée par Monsieur [H] relativement au bail exclut la qualification de commodat';

DEBOUTER Madame [R] [Z], Madame [U] [Z], Madame [F] [Z] et Monsieur [J] [I] de leurs demandes de requalification en commodat et des demandes subséquentes

CONDAMNER in solidum Madame [R] [Z], Madame [U] [Z], Madame [F] [Z] et Monsieur [J] [I]':

— A une somme de 3.000 euros aux fins de réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [H] en raison de la tranchée faite sciemment par le bailleur,

— A une somme de 10.000 euros aux fins de réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [H] en raison de l’absence d’assurance des serres par le bailleur,

— A une somme de 1.500 euros aux fins de réparation du préjudice moral subi par Monsieur [H],

CONDAMNER in solidum Madame [R] [Z], Madame [U] [Z], Madame [F] [Z] et Monsieur [J] [I] au paiement d’une somme de 6.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

CONDAMNER in solidum Madame [R] [Z], Madame [U] [Z], Madame [F] [Z] et Monsieur [J] [I] au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNER in solidum Madame [R] [Z], Madame [U] [Z], Madame [F] [Z] et Monsieur [J] [I] aux entiers dépens.

Il réplique':

— que la demande de requalification du bail verbal du 1er octobre 2005 portant sur la parcelle AX [Cadastre 6] pour 4 000 m² en commodat est une demande nouvelle irrecevable au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile;

— que nul ne peut se constituer de titre à soi-même ,

— que les attestations rédigées par les consorts [Z] méconnaissent les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et ont été établies par les parties';

— que l’action en révision est conditionnée à un écart de prix de 1/10ème et doit être engagée au cours de la 3ème année de jouissance';

— que les trois baux sont venus à renouvellement pour la dernière fois les 1er octobre 2021, 2022 et 2023';

— que le fermage a toujours été payé et n’a pas à correspondre aux arrêtés préfectoraux';

— qu’il est démontré que les serres ne sont pas chauffées dès lors l’arrêté produit ne correspond pas à la situation';

— que l’indivision n’a pas communiqué les éléments permettant le calcul de la taxe foncière;

— que le chemin dénommé la Traverse de la Guinette est un chemin d’exploitation,

— que s’agissant de la tranchée il est démontré que Mme [Z] l’a fait réaliser pour I’empêcher d’utiliser le chemin d’exploitation ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En première instance, [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] ont été solidairement condamnés sous astreinte à combler la tranchée située sur la parcelle louée, et celle située à l’entrée du chemin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement. [K] [H] aux termes de son appel incident n’a pas sollicité l’infirmation du montant du l’astreinte, de sorte que la cour d’appel n’est pas saisie de la demande formulée en ces termes «'ASSORTIR d’une astreinte de 500 euros par jour de retard la condamnation de Mesdames [R] [Z], [F] [Z], [U] [Z] et Monsieur [J] [I] à combler la tranchée longeant le chemin d’exploitation et celle située à l’entrée du chemin à compter de la notification de la décision à intervenir'»'.

Sur la recevabilité de la demande de requalification en commodat

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La partie appelante sollicite pour la première fois en cause d’appel la requalification du bail à ferme portant sur la parcelle AX [Cadastre 6] en commodat. Cette demande nouvelle encourt l’irrecevabilité prévue par les dispositions sus-visées, mesure qui n’est pas formellement contestée par la partie appelante aux termes de ses écritures.

Cette demande de requalification sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande d’expertise judiciaire

La partie appelante sollicite avant dire droit la désignation d’un expert judiciaire afin de «'dresser un état des lieux des installations des exploitations présentes sur la parcelle AX [Cadastre 5], [Cadastre 6], et [Cadastre 7] – Constater l’assiette réelle du bail conclu le 1er décembre 2013 au bénéfice de Monsieur [H]», mission qui permettrait selon ses termes «'de résoudre des questions sur l’état des structures'».

En application de l’article 146 du code de procédure civile une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce la cour relève que le contenu de la mission sollicitée est très imprécis et ne révèle pas un intérêt déterminant pour le litige, ce d’autant que s’agissant précisément de l’état des structures présentes sur la parcelle louée, la partie appelante a produit un constat d’huissier en date du 2 novembre 2023 dressé à sa demande, tandis que la partie intimée a versé deux constats d’huissiers de août et septembre 2023. La cour dispose en conséquence d’éléments suffisamment objectifs et récents pour apprécier le bien fondé des demandes formulées par la partie appelante au sujet de l’état des structures.

La demande d’expertise sur ce point sera rejetée.

Sur la recevabilité du constat d’huissier du 2 novembre 2023

[K] [H] souhaite que ce constat réalisé à la demande de la partie appelante soit écarté des débats car il considère qu’il a été réalisé depuis la parcelle louée en son absence. Il n’entend pas aux termes de ses écritures soulevé la nullité de cet acte mais conteste uniquement les conditions dans lesquelles ce constat a été réalisé.

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’analyse du constat d’huissier querellé révèle que contrairement à ce que soutient l’intimé les photographies ont été réalisées depuis le chemin d’exploitation, commun par sa nature aux riverains et donc à la partie appelante qui est requérante au constat d’huissier. Il n’est pas établi que le commissaire de justice se serait rendu sur la parcelle louée en l’absence de [K] [H] puisque celle-ci est aisément visible et non clôturée depuis le chemin qui la longe.

Le jugement qui a refusé d’écarter des débats cette pièce sera confirmé.

Sur la recevabilité des attestations

Selon l’article 202 du Code de procédure civile l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Conformément à l’article 1363 du Code civil nul ne peut se constituer de titre à soi-même.

En l’espèce, il est constant que sont versées aux débats les attestations rédigées par [R] [I] et [J] [I], qui sont parties et appelants à la présente procédure. Le contenu de ces attestations, par l’intérêt évident qu’elles représentent pour leurs auteurs, ne peut donc être totalement considéré comme objectif, quand bien même elles seraient destinées à décrire une situation factuelle.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de paiement au titre de la contribution aux taxes foncières

En application de l’article 1604 du code général des impôts en vertu duquel le montant des taxes que les chambres d’agriculture sont autorisées à percevoir est, nonobstant toute clause ou disposition contraire, remboursé pour moitié au propriétaire par le locataire fermier ou métayer.

[R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] soutiennent que le preneur est redevable de 50'% de la taxe perçue pour la chambre d’agriculture.

Cette disposition prévoit donc in fine que le bailleur sollicite le remboursement des sommes versées en produisant les éléments permettant de le justifier.

Or en l’espèce, les avis d’impôts au titre de la taxe foncière payés par [A] [N] pour les années 2018'; 2019, 2021, 2022, 2023 ne permettent aucunement de les attribuer aux parcelles données à bail puisque [A] [N] n’est pas une partie à la procédure et qu’aucune référence cadastrale ne permet de relier cette taxe foncière aux parcelles en litige.

À défaut d’établir le principe et le quantum de la somme sollicitée, la demande en paiement sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre de l’indexation du fermage des mois d’août 2019 à novembre 2024

L’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

Le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris par l’autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l’initiative de l’une des parties au bail à compter de la publication de l’acte ci-dessus mentionné. A défaut d’accord entre les parties, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé par le tribunal.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages.

Cet indice est composé :

a) Pour 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes ;

b) Pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente.

Les modalités de calcul de l’indice et de ses composantes sont précisées par voie réglementaire. L’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture.

Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l’actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation prévues au présent article ne s’appliquent pas.

L’autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales. En cas de carence de ces commissions, l’autorité compétente procède elle-même à cette fixation.

Ces maxima et ces minima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S’ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l’article L.411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.

Les minima arrêtés par l’autorité administrative ne s’appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les dispositions de l’article L.411-11 du code rural sont d’ordre public et s’imposent aux parties dans la relation contractuelle, quand bien même le bail objet du litige n’en fait pas état. Par ailleurs, en application de l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, la partie appelante est recevable à agir sur ce fondement pour la période de cinq ans précédant le dépôt de la requête devant le tribunal paritaire des baux ruraux en juillet 2023 soit juillet 2019.

Il est établi que [K] [H] n’a jamais versé le montant indexé du fermage, alors que cette mesure qui est considérée comme un accessoire du fermage est automatique et ne justifie pas une demande expresse du bailleur.

Pour fonder sa demande, la partie appelante énonce les arrêtés des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 constatant pour ces années l’indice national des fermages. Cependant, la cour n’est pas à même de déterminer la valeur des actualisations légales depuis l’année 2019, alors que la partie intimée conteste fermement le calcul proposé par la partie appelante. Concernant les actualisations qui doivent être appliquées, seule une expertise permettra de les déterminer avec précision.

Le jugement qui a débouté [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] de cette demande sera infirmé et une expertise avant dire droit sera ordonnée selon les termes du dispositif à venir.

Sur les demandes au titre de la partie en friche de la parcelle AX [Cadastre 7]

La partie appelante sollicite qu’une partie de la parcelle louée qu’elle considère en état de friche lui soit restituée et ce sous astreinte, considérant que cette partie n’est pas intégrée dans l’assiette du bail et n’est pas comprise dans le calcul du fermage.

L’analyse du contrat du bail conclu le 1er décembre 2013 permet de relever à la rubrique désignation du bien loué cadastré AX [Cadastre 7] que celui-ci comprend «' des parcelles de terres en nature de 2 serres Albran de 1'200 m² chacune ainsi qu’une friche de 2'000 m2'». Comme l’a retenu le premier juge la partie située en pointe de la parcelle, en l’état de friche, est expressément mentionnée dans l’assiette du bail.

Les photographies aériennes des lieux permettent de confirmer cette configuration et sa correspondance avec les termes du bail, tandis que la partie appelante échoue à démontrer d’une part que le terrain en friche serait exclu de l’assiette du bail et d’autre part que cette portion ne soit pas intégrée dans la fixation globale du montant du fermage.

Les arguments développés au titre du caractère gratuit de la mise à disposition de cette partie de la parcelle sont dès lors inopérants tout autant que ceux soulevés au motif de l’intérêt que représente cette partie pour la partie appelante.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur la demande de révision du fermage

L’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

Le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris par l’autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l’initiative de l’une des parties au bail à compter de la publication de l’acte ci-dessus mentionné. A défaut d’accord entre les parties, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé par le tribunal.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

Selon l’article L 411-13 du code rural le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus. La faculté de révision prévue à l’alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.

Ce texte prévoit deux conditions de recevabilité, l’une portant sur la délimitation du prix en fonction de la valeur locative, l’autre portant sur la temporalité de la demande. La partie appelante considère qu’elle est recevable à agir sur ce fondement tant s’agissant du niveau de fixation du fermage qui serait inférieur d’un dixième de la valeur locative que du moment où elle la présente.

Il est constant que les loyers n’ont jamais été révisés.

La partie appelante se fonde sur l’article 3 de l’arrêté préfectoral qui prévoit que le loyer annuel pour une exploitation sous serres non chauffées est comprise entre les minima et maxima moyens suivants : 64,57 euros/are et 245,43 euros/are et pour une exploitation sous serres chauffées un loyer compris entre 24.641 euros/ha et 36.889,18 euros/are. Il n’est toutefois pas fait mention de la référence à la valeur locative dans ces propositions de calcul, pas plus qu’il n’est démontré le caractère chauffé ou non des serres, qui est contesté par la partie intimée.

Il appartient à la partie appelante de démontrer que le loyer est inférieur au seuil mentionné en fonction de la valeur locative. Au cas d’espèce il n’est aucunement établi que l’exploitation sous serres serait effective, puisqu’il résulte notamment des constats d’huissiers des 9 août et 28 septembre 2023 que les vitres des serres sont cassées tandis qu’aucune pièce ne démontre leur utilisation effective dans le cadre de l’exploitation. Surtout la partie appelante ne produit aucun élément pour permettre d’évaluer objectivement la valeur locative de ces parcelles, compte tenu notamment de l’état dégradé des serres constaté par procès verbal d’huissier. Ce moyen sera donc rejeté.

Il est admis par ailleurs que l’action en révision doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance qui du bail initial ou renouvelé, ce délai court non pas à compter de la date de conclusion du bail ou de son renouvellement mais à compter de la date d’entrée en jouissance, et qu’elle ne peut être rétroactive. Le nouveau prix ne s’applique qu’à la période du bail restant à courir à compter de la date de la demande.

Il est constant que le bail à ferme le 1er octobre 2003 a été reconduit une première fois le 1er octobre 2012, et une seconde fois le 1er octobre 2021. La partie appelante qui a formulé sa demande de révision en juillet 2023 n’a donc pas respecté la condition de recevabilité temporelle du texte.

En conséquence, la partie appelante est irrecevable à agir à ce titre, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] de leurs demandes alors que ceux-ci doivent être déclarés irrecevables.

Sur la demande au titre de l’accès à la parcelle AX [Cadastre 6] et [Cadastre 7] par le chemin d’exploitation

La partie appelante sollicite que [K] [H] n’utilise plus le chemin «'Traverse de la Guinette'» pour se rendre sur la parcelle louée.

En application des articles L 162-1 et suivant du code rual les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. L’usage de ces chemins peut être interdit au public.

Tous les propriétaires dont les chemins et sentiers desservent les fonds sont tenus les uns envers les autres de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité.

Les chemins et sentiers d’exploitation ne peuvent être supprimés que du consentement de tous les propriétaires qui ont le droit de s’en servir.

Il est constant que la parcelle AX [Cadastre 7] est desservie par un chemin d’exploitation dénommé «'traverse de la Guinette'», qui est donc commun aux riverains. Le fait que cette parcelle puisse être accessible par un autre accès public est inopérant pour considérer comme bien fondé la demande d’interdiction de passage telle que sollicitée par la partie appelante en raison de convenances personnelles. En effet la loi expose strictement les conditions de suppression de l’usage d’un tel chemin qui ne sont pas au cas d’espèce démontrées.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire au titre des préjudices moraux'

La partie appelante sollicite le versement de la somme de 5'000 euros en réparation du préjudice moral résultant des agissements fautifs de leur locataire ayant participé à la dégradation des biens leur appartenant. L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au cas d’espèce, la partie appelante échoue à démontrer d’une part la faute commise par son locataire et d’autre part l’existence d’un préjudice moral qui en résulterait.

Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Sur les demandes incidentes

[K] [H] souhaite que la décision querellée soit infirmée sur le montant du préjudice de jouissance subi, du fait de la tranchée creusée, du fait de l’absence d’assurance des serres, et sur le montant du préjudice moral.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des éléments permettant de fixer le quantum des indemnisations contestées par la partie intimée, il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Ces demandes seront appréciées à l’issue de l’instance statuant postérieurement au rapport d’expertise.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mixte, mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Déclare [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] irrecevables en leur demande de qualification du bail verbal sur la parcelle AX [Cadastre 6] en commodat ;

Déboute partiellement [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] de leur demande d’expertise judiciaire';

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] de leur demande de révision du fermage, et en ce qu’il a débouté [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] de leur demande d’indexation du fermage';

Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant';

Déclare [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] irrecevables en leur demande de révision du fermage';

Avant dire droit sur l’indexation du montant du fermage':

Ordonne une expertise,

COMMET pour y procéder [S] [B]

[Adresse 10]

Tél :[XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02]

Courriel:[Courriel 11]

avec pour mission de :visiter la parcelle affermée et le bâtiment objet du bail situés [Adresse 14] cadastrée AX n°[Cadastre 7] à [Localité 12], les décrire en précisant et en donner la consistance précise par comparaison avec le bail initial et se faire communiquer par les parties tous documents utiles à son information';

— donner son avis sur la valeur locative de la propriété telle que louée actuellement et de l’état actuel de la parcelle en fonction de ses conclusions sur son origine ;

— déterminer le montant de l’indexation du fermage depuis 2019 compte-tenu de la superficie louée et de la valeur locative et des textes applicables';

— faire toutes observations utiles à la solution du litige ;

Fixe à la somme de 3 000 euros (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par [R] [Z] épouse [I], [J] [I], [U] [Z], [F] [D] veuve [Z] au greffe de la cour (régie) dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, sans autre avis;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le conseiller chargé du contrôle des expertises de la chambre 1-5, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. L’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner ;

Dit que lors de la première réunion, ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au conseiller chargé du contrôle des expertises , la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert devra déposer au greffe rapport de ses opérations dans le délai de SIX MOIS à dater de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera copie à chacune des parties en cause ;

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente ;

Autorise l’expert, à se faire assister par un sapiteur géomètre-expert pour vérifier la bonne implantation des bornes sur la limite séparative judiciairement fixée';

Désigne le conseiller de la mise en état de la chambre 1-5 pour contrôler les opérations d’expertise ;

Réserve la décision sur les dépens de l’entière procédure et l’application de l’article 700 du code de procédure civile jusqu’en fin d’instance .

LE GREFFIER LE PRESIDENT