COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 12 JUIN 2025

PH

N° 2025/ 204

Rôle N° RG 20/01992 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFSJY

[M] [K]

C/

Syndicat des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE LES AGAVES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

SCP DONNET – DUBURCQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00719.

APPELANTE

Madame [M] [K]

demeurant chez Monsieur [L] [Adresse 1]

représentée par M^e Florence BENSA-TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE LES AGAVES , sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice CITYA SAGI sis [Adresse 2], elle même représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

représenté par M^e Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET – DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [M] [K] est propriétaire au sein de la copropriété dénommée [Adresse 6] sise [Adresse 4].

Lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2017 les copropriétaires ont approuvé notamment les résolution n° 5, 6 et 18 à 24, concernant l’approbation des comptes arrêtés au 30 juin 2017, le quitus du syndic et la saisie immobilière des lots n° 114 et 117 appartenant à Mme [M] [K].

Déclarant s’être opposée à ces résolutions, Mme [M] [K] a, par exploit d’huissier du 17 janvier 2018, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les agaves représenté par son syndic, (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de voir prononcer l’annulation de ces résolutions.

Par jugement du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— rejeté les demandes d’annulation des résolutions n°5, 6 et 18 à 24 de l’assemblée générale du 15 décembre 2017 concernant l’approbation des comptes arrêtés au 30 juin 2017, ainsi que le quitus au syndic pour sa gestion et la saisie immobilière des lots 114 et 117 appartenant à Mme [M] [K] dans la copropriété [Adresse 6],

— condamné Mme [M] [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Myriam Duburcq de la SCP Donnet-Duburcq, avocat postulant,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré :

— s’agissant des résolutions n° 5 et 6 concernant l’approbation et le quitus, qu’il ne peut s’immiscer dans l’exercice du pouvoir majoritaire de l’assemblée pour contrôler l’opportunité des résolutions et il n’est pas démontré que la résolution favoriserait des copropriétaires majoritaires au détriment de propriétaires minoritaires,

— s’agissant des résolutions n° 18 à 24 autorisant la saisie immobilière des lots de Mme [K] pour défaut de paiement des charges, que de telles décisions prises dans l’intérêt collectif des copropriétaires, ne sont pas annulables pour abus de majorité, dès lors qu’il n’y a pas de malveillance de la part du créancier.

Par déclaration du 7 février 2020, Mme [M] [K] a interjeté appel de ce jugement.

Postérieurement, par jugement du 17 décembre 2020 statuant sur une demande principale en paiement de charges et une demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour un dégât des eaux, le tribunal judiciaire de Grasse a fixé la créance de charges du syndicat des copropriétaires du 18 août 2015 au 1er avril 2020, à la somme de 14 955,95 euros, et celle de Mme [K] à 28 331 euros en réparation de dommages consécutifs à des travaux réalisés sur les parties communes, et a prononcé leur compensation.

Le 21 octobre 2021, les lots n° 114 et 117 ont été vendus aux enchères publiques sur les poursuites exercées par la [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires ayant perçu la somme de 25 624,02 euros dans le cadre de la distribution du prix d’adjudication.

Le 18 octobre 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, infirmant le jugement du 17 décembre 2020, a dit que la demande en paiement des charges était devenue sans objet du fait de la collocation intervenue au profit du syndicat des copropriétaires, a déclaré recevables notamment les demandes de Mme [K] concernant la restitution de saisies sur salaire à hauteur de 1 308,22 euros et au titre de charges indues à hauteur de 18 059,03 euros, condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] la somme de 31 331 euros pour les préjudices subis du fait des désordres relevant de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Statuant sur le présent appel interjeté par Mme [K], la cour a, par arrêt mixte du 24 octobre 2024 :

— confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation des résolutions n° 5, 6 et 18 à 24 de l’assemblée générale du 15 décembre 2017,

Et avant dire droit sur les demandes de remboursement de charges réglées au titre des années 2014 à 2020 et d’un trop-perçu sur une saisie des rémunérations,

— ordonné la réouverture des débats aux fins de susciter les observations des parties sur le moyen soulevé d’office tiré de l’autorité de chose jugée de l’arrêt de cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 octobre 2023, outre le caractère non chiffré de la demande de remboursement de charges.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 24 janvier 2025, Mme [M] [K] demande à la cour de :

Vu l’article 1355 du code civil,

Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1302-1 du code civil,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 17 septembre 2019,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer à titre de dommages et intérêts les charges de copropriété indument perçues pour la somme de 22 353,23 euros du 1er avril 2014 au 31 décembre 2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 859,64 euros au titre des sommes indument perçues par la saisie des rémunérations,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [M] [K] fait essentiellement valoir :

Sur l’absence d’autorité de la chose jugée de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 octobre 2023,

— que cet arrêt a porté sur les désordres de dégâts des eaux et leurs conséquences sur le préjudice matériel et locatif, alors que la présente procédure visant des charges de copropriété, n’a pas le même objet puisqu’il s’agit de trancher le caractère indu des charges de copropriété en indemnisation du préjudice lié au règlement de celle-ci indûment du fait de la perte de jouissance de l’appartement, objet de désordres,

— que le caractère évolutif du litige empêchait la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 18 octobre 2023 de pouvoir arbitrer les charges postérieures et paiements postérieurs portés à la connaissance, puisque la cour a arrêté son compte au 5 mars 2021 (pièce 13 page 7) alors que celui-ci a continué d’évoluer en 2021, 2022 et 2023 ainsi que cela ressort des synthèses produites aux débats,

Sur le préjudice de charges de copropriété,

— qu’elle a eu à supporter des charges de copropriété alors même qu’il est avéré qu’elle n’a pas eu la possibilité de jouir de son appartement soit par son occupation personnelle soit à titre de préjudice locatif,

— que la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 18 octobre 2023 a reconnu cette impossibilité locative en lui allouant un préjudice locatif,

— que ce préjudice locatif n’exclut pas la possibilité de solliciter le préjudice lié à des paiements de charges sans aucune contrepartie du fait de l’impossibilité d’occuper ou de louer l’appartement,

— que compte tenu de la vente aux enchères du bien immobilier, le montant des charges indues du 1er avril 2014 au 31 décembre 2021 est de 22 353,23 euros ainsi que cela ressort du décompte produit aux débats et de ses annexes,

Sur le trop-perçu de charges sur saisie de rémunération,

— que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit restituer à celui de qui il a indûment reçu,

— qu’elle a écrit de manière détaillée avec un décompte précis le 25 novembre 2023 à la copropriété pour faire part d’un trop-perçu de 859,64 euros sur saisie des rémunérations et paiement direct.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu l’arrêt mixte rendu à la date du 24 octobre 2024,

Vu l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 18 octobre 2023,

Vu l’ordonnance rendue par le juge de l’exécution en matière de saisie-immobilière le 5 juin 2023,

— déclarer irrecevable la demande formulée par Mme [K] tendant à obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 22 353,23 euros à titre de dommages et intérêts représentant les charges de copropriété indûment perçues pour la période du 1er avril 2014 au 31 décembre 2021,

— déclarer irrecevable la demande formulée par Mme [K] tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 859,64 euros au titre des sommes indûment perçus pour la saisie des rémunérations,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 17 septembre 2019,

— débouter Mme [M] [K] de toutes ses demandes fins et conclusions,

— la condamner au paiement d’une somme d’un montant de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires réplique :

— que dans le cadre de la procédure qui a donné lieu à l’arrêt du 18 octobre 2023, Mme [K] sollicitait dans ses conclusions notifiées le 11 mars 2023 (pages 9, 17, 21 et 22) l’indemnisation des charges locatives depuis le 1er avril 2014 et un remboursement de 18 059,03 euros au titre des charges indues, que la cour lui a accordé une indemnisation pour les préjudices subis du fait des désordres relevant de l’article 14 de a loi du 10 juillet 1965 en déboutant les parties du surplus des demandes, et donc de la demande en paiement de la somme de 18 059,03 euros,

— que l’identité des parties est incontestable,

— que l’identité de cause aussi puisque Mme [K] reconnaît dans ses écritures signifiées récemment que les demandes formulées par ses soins sont la conséquence du sinistre qu’elle a subi et de l’indemnisation qui doit en résulter du fait de la perte de jouissance de son appartement,

— que Mme [K] a accepté le projet de distribution dans le cadre de la saisie immobilière de ses lots.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 11 mars 2025.

L’arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée de l’arrêt du 18 octobre 2023

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans le dispositif.

Mme [K] demande la réparation en dernier lieu, d’un préjudice de charges et plus la restitution de charges, ainsi que la restitution d’un trop-perçu sur la saisie des rémunérations. Elle argue notamment que le préjudice locatif n’exclut pas la possibilité de solliciter le préjudice lié à des paiements de charges sans aucune contrepartie du fait de l’impossibilité d’occuper ou de louer l’appartement.

Le 18 octobre 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant sur l’appel interjeté contre le jugement du 17 décembre 2020 portant sur des demandes réciproques de paiement de charges de copropriété et d’indemnisation de préjudices consécutifs à un dégât des eaux depuis des parties communes, a déclaré recevables les demandes nouvelles en cause d’appel de Mme [K] suivantes, mais l’en a déboutée :

—  98 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien,

—  1 308,22 euros au titre de la restitution de saisie vente (en réalité saisie sur retraite),

—  1 000 euros de préjudice lié à la procédure abusive de la saisie sur retraite,

—  4 914,80 euros au titre des millièmes sur le recouvrement [Y],

—  18 059,03 euros au titre des charges indues.

S’agissant du remboursement de la saisie sur retraite, il ressort des conclusions de Mme [K] notifiées le 11 août 2023, dans le dossier ayant donné lieu à cet arrêt, produites par le syndicat des copropriétaires, qu’il était reproché un prélèvement effectué de 2 608,32 euros alors que la saisie devait être de 1 300 euros.

Dans la présente procédure, Mme [K] réclame la somme de 859,64 euros au titre des sommes indûment perçues par la saisie des rémunérations, en se référant à un décompte du 25 novembre 2023 faisant état de sommes réparties au syndicat des copropriétaires de 2 309,64 euros après prélèvement sur la pension de Mme [K] de février 2018 à juin 2023.

Il en ressort que dans l’arrêt du 18 octobre 2023, la cour d’appel était précisément saisie du trop-perçu sur saisie des rémunérations et a statué en rejetant la demande à ce titre, rendant par suite, irrecevable la même demande formée devant la présente juridiction.

S’agissant des charges indues, il ressort des mêmes conclusions de Mme [K], qu’il était reproché une erreur au titre des charges, correspondant à la différence entre les charges calculées comme dues par le syndicat des copropriétaires au 30 juin 2020, soit 33 767,06 euros et les charges dues en vertu du jugement du 17 décembre 2020 (impayé au 1er avril 2020 de 14 955,95 euros) dont à ajouter la période du 1er avril 2020 au 30 juin 2020 de 751,58 euros, soit 15 707,53 euros.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a dans les motifs de l’arrêt du 18 octobre 2023, considéré que Mme [K] ne justifiait pas de l’erreur grossière au titre des charges d’un montant de 18 059,03 euros résultant de l’extrait de compte arrêté au 24 janvier 2022, et qui n’aurait pas été prise en compte dans la somme octroyée au syndicat des copropriétaires par l’ordonnance du 5 juin 2023.

Dans la présente procédure, Mme [K] réclame la restitution des charges réglées du 1er avril 2014 au 31 décembre 2021 pour un montant de 22 353,23 euros.

Cette demande est manifestement liée à la procédure dont était alors saisie la cour d’appel d’Aix-en-Provence, tendant à statuer sur le montant des charges de copropriété impayées par Mme [K] au regard des préjudices consécutifs au dégât des eaux subi dans son appartement et qui, à la fois, a retenu une dette de charges de copropriété de Mme [K] et une créance de réparation de Mme [K] sur la copropriété.

En effet, s’agissant de la dette de charges de copropriété, la cour d’appel a précisé que s’il y a autorité de la chose jugée concernant les charges arrêtées au 17 août 2015 suivant arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 janvier 2016, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur les charges échues depuis le 18 août 2015 est recevable et justifiée et qu’il résulte d’une ordonnance du 5 juin 2023 rendue par le premier vice-président du tribunal judiciaire de Grasse statuant en matière de saisie immobilière, qu’il a été octroyé au syndicat des copropriétaires la somme de 25 624,02 euros au titre des charges de copropriété, de sorte que la demande en paiement est devenue sans objet en cours d’instance.

Il doit donc être conclu que la demande actuelle de Mme [K] en restitution des charges de copropriété du 1er avril 2014 au 31 décembre 2021, qui tend à obtenir une indemnisation sur laquelle il a déjà été statué, a le même objet et la même cause et se heurte à l’autorité de chose jugée par l’arrêt du 18 octobre 2023. Cette demande est par suite, irrecevable.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement du 17 septembre 2019 dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Vu l’arrêt mixte du 24 octobre 2024 ayant confirmé le jugement du 17 septembre 2019,

Déclare irrecevables les demandes de Mme [M] [K] tendant au remboursement de charges réglées au titre des années 2014 à 2020 et d’un trop-perçu sur une saisie des rémunérations ;

Condamne Mme [M] [K] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], sis à [Localité 7], représenté par son syndic, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,