COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025/ 250

Rôle N° RG 21/05203 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHICH

[O] [J]

C/

[E] [C]

[A] [N]

S.A.R.L. IMMOBILIERE PHOCEENNE F&B

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean Raphaël FERNANDEZ

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 08 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03040.

APPELANTE

Madame [O] [J]

Née le 19 Mars 1982 à [Localité 8] (MAROC)

Demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean Raphaël FERNANDEZ de la SELARL FERNANDEZ GUIBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Pierre LE BELLER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [E] [C]

Pris tant en son nom propre, qu’en sa qualité de syndic provisoire de la copropriété [Adresse 5]

Né le 03 Novembre 1985 à [Localité 9] (13)

Demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Corinne TOMAS-BEZER, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par une consoeur

S.A.R.L. IMMOBILIERE PHOCEENNE F&B

Prise en la personne de son liquidateur en exercice, Me [A] [N], suivant jugement du 24/04/2019 du Tribunal de commerce de Marseille

Demeurant [Adresse 3]

non comparant ni représenté

Maître [A] [N], mandataire judiciaire

Pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL IMMOBILIERE PHOCEENNE F&B, suivant jugement du 24/04/2019 du Tribunal de commerce de Marseille

Demeurant [Adresse 6]

non comparant ni représenté

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 7 octobre 2013, la SARL Immobilière phocéenne F&B a acquis de la SCI Majo une maison élevée de trois étages et mansardée au quatrième étage, sur rez-de-chaussée et cave située à Aubagne.

Par acte du 20 décembre 2013, la SARL Immobilière phocéenne F&B a fait établir un règlement de copropriété avec état descriptif de division. M. [E] [C] était le syndic provisoire de ladite copropriété jusqu’à la désignation de la SARL IBH à compter du 25 novembre 2015.

Par acte du 21 novembre 2014, la SARL Immobilière phocéenne F&B a vendu à Mme [O] [J] le lot numéro 14 situé au deuxième étage et constitué d’un seul appartement pour un prix de 120 000 euros, bien divisé ensuite par Mme [O] [J] en deux logements.

La SARL Immobilière phocéenne F&B a vendu à la SCI Aubagne, gérée par M. [E] [C], les lots 7, 8, 9 et 10 situés aux troisième et quatrième étages de l’immeuble.

Fin 2017, M. [R] [Y], locataire de l’appartement situé au quatrième étage et Mme [I] [G], locataire de l’appartement situé au troisième étage, ont tous deux saisi les services du logement et de l’habitat de la commune d'[Localité 7] au motif qu’ils craignaient pour leur sécurité.

Par ordonnance du 4 décembre 2017, le juge des référés du tribunal administratif de Marseille a désigné M. [D] en qualité d’expert judiciaire qui a déposé son rapport le 5 décembre 2017.

Par ordonnance du 5 décembre 2017, les opérations d’expertise ont été étendues aux parties communes.

Le 7 décembre 2017, un arrêté de péril imminent a été pris et il a été fait injonction au syndicat des copropriétaires de procéder à des travaux dans un délai maximum de six mois.

En application de l’article L 512-2 du code de la construction et de l’habitation, Mme [O] [J] a suspendu la perception des loyers des deux biens qu’elle louait à compter du 1er janvier 2018.

Par ordonnance du 20 juillet 2018, le juge des référés du tribunal administratif de Marseille a désigné M. [V] en qualité d’expert judiciaire qui a déposé son rapport le 24 juillet 2018.

Le 25 juillet 2018, un nouvel arrêté de péril imminent a été pris.

Par assignation du 28 février 2018, Mme [J] a fait citer la SARL Immobilière phocéenne F&B et M. [E] [C], en ses qualités de syndic bénévole de la copropriété et de gérant de la SCI Aubagne, devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d’obtenir, notamment, sur le fondement de la garantie des vices cachés, l’indemnisation de la perte de loyer, la prise en charge de sa quote-part des frais de maîtrise d’oeuvre et du coût des travaux, outre la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 24 avril 2019, le tribunal de commerce de Marseille a placé la SARL Immobilière phocéenne F&B en liquidation judiciaire.

Par acte du 9 septembre 2019, Mme [J] a appelé en la cause M. [A] [N] ès qualités de liquidateur de la SARL Immobilière phocéenne F&B.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 8 février 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

' rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par M. [E] [C],

' déclaré irrecevables les conclusions notifiées par M. [E] [C] le 24 juin 2020,

' rejeté la demande de nullité de l’assignation formée par la SARL Immobilière phocéenne F&B et par M. [E] [C],

' débouté Mme [J] de toutes ses demandes,

' condamné Mme [J] à verser à la SARL Immobilière phocéenne F&B, représentée par son liquidateur, M. [A] [N], et à M. [E] [C], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction,

' rejeté toute autre demande,

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Pour rejeter la demande au titre de la garantie des vices cachés, le tribunal a retenu qu’il n’était pas démontré que les défauts structurels affectant les appartements des troisième et quatrième étages existaient antérieurement à la vente de l’appartement du deuxième étage à Mme [J], l’état de vétusté générale de l’immeuble étant connu et apparent lors de cette acquisition.

Sur la responsabilité de M. [C], le tribunal a considéré qu’aucune faute n’était démontrée à son encontre en sa qualité de gérant de la SARL Immobilière phocéenne F&B ou de la SCI Aubagne au sens de l’article L 223-22 du code de commerce, alors que Mme [J] a indiqué que l’état de vétusté générale de l’immeuble était connu et apparent lors de son acquisition et qu’aucun défaut structurel affectant les appartements des troisième et quatrième étage n’est démontré antérieurement à l’achat, ni ne peut être daté.

De même, le tribunal a écarté toute faute de M. [E] [C] en sa qualité de syndic provisoire sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : il a relevé que la communication du carnet d’entretien n’incombait pas au syndic en vertu de l’article 4-4 du décret du 17 mars 1967, mais au propriétaire cédant, et que M. [C] avait cessé ses fonctions de syndic provisoire rapidement puisqu’un autre syndic apparaît dès l’assemblée générale du 25 novembre 2015.

Par déclaration transmise au greffe le 9 avril 2021, Mme [J] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de toutes ses demandes, et l’a condamnée à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens au bénéfice de M. [C] et de la SARL Immobilière phocéenne F&B.

Par conclusions transmises le 3 mars 2025 au visa de l’article 1641 du code civil, des articles L 521-2 et L 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, Mme [J] demande à la cour de :

' réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de toutes ses demandes,

Statuant à nouveau :

' juger que les désordres affectant la structure de l’immeuble en cause sont constitutifs de vices cachés,

' juger que la responsabilité professionnelle de la SARL Immobilière phocéenne F&B et personnelle de M. [C] sont engagées au titre de la garantie des vices cachés,

En conséquence :

' condamner solidairement les intimés à l’indemniser de la perte de loyer subie du fait de l’arrêté de péril imminent du 7 décembre 2017, à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’à la mainlevée de l’arrêté en cause, soit la somme de 40 320 euros à la date des présentes,

' condamner solidairement les intimés à lui verser la somme de 36 482, 89 euros à titre de réfaction du prix de vente,

' condamner solidairement les intimés à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive et pour préjudices moral et d’image,

En tant que de besoin :

' ordonner que les condamnations soient inscrites au passif de la liquidation de la société intimée,

En tout état de cause :

' condamner solidairement les intimés à lui verser la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction.

Sur la garantie des vices cachés, fondement de la mise en cause de la responsabilité de la SARL Immobilière phocéenne F&B, l’appelante considère que le tribunal a dénaturé les pièces du dossier dès lors que la vétusté générale d’un immeuble n’est pas en soi une cause d’impropriété du bien à son usage, et n’était pas la cause du péril grave et imminent, mais constitue un vice lorsqu’elle comporte des éléments de structure cachés aux yeux d’un profane de nature à le rendre impropre à son usage ou à sa destination ici locative. Elle reproche au tribunal également une erreur d’appréciation.

Ainsi, s’agissant de l’état de la solive et des planchers bas du quatrième étage, elle fait valoir que les conditions d’application de la garantie des vices cachés sont remplies dès lors que :

— ces vices n’étaient pas apparents avant que leur ampleur ne soit révélée dans le cadre des arrêtés de péril et préexistaient à la vente ; ils étaient en effet indécelables pour l’acquéreur d’un lot se situant dans un étage différent, du fait de l’existence d’un faux plafond concernant le plancher du quatrième étage et du fait que les désordres se situent dans des parties privatives appartenant à la SCI [Localité 7] gérée par M. [C],

— la rupture de la poutre est antérieure à la vente et a fait l’objet d’une réparation inopérante effectuée avant la mise en copropriété de l’immeuble, ce qui peut être déduit par l’absence d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une telle réparation ou d’appel de fonds, de sorte que la société venderesse avait connaissance des désordres affectant les parties communes et les a volontairement dissimulés.

Mme [O] [J] affirme, au titre des demandes à l’encontre de la SARL Immobilière phocéenne F&B, avoir déclaré sa créance entre les mains du liquidateur, de sorte que la procédure collective ouverte contre cette société ne fait pas obstacle à son action.

Sur la responsabilité de M. [C], d’une part, l’appelante opère un renvoi à ses conclusions de première instance. D’autre part, Mme [O] [J] considère que la liquidation judiciaire de la société venderesse ne fait pas obstacle à sa mise en cause personnelle, dès lors qu’il en était le gérant et a commis des fautes détachables de ses fonctions.

Ainsi, elle soutient que M. [C] a commis des fautes dès lors :

— qu’il cumulait les qualités de gérant de la société venderesse, de syndic provisoire de la copropriété et de gérant de la SCI à laquelle appartenait les lots affectés des désordres, de sorte qu’il ne pouvait méconnaître à titre personnel l’état structurel de l’immeuble,

— que la faute de M. [C], ès qualités de gérant de la venderesse, est constituée par la dissimulation de l’état structurel de l’immeuble, qu’il s’était engagé, dans le cadre d’une réunion du 20 mars 2014, auprès de la commune d'[Localité 7] et de la SEM Faconeo à révéler aux futurs acquéreurs, état dénoncé dès un courrier du 3 mars 2014,

— qu’en sa qualité de syndic provisoire, il lui appartenait d’administrer et conserver l’immeuble et ainsi de faire réaliser des travaux d’urgence, de soumettre au vote de l’assemblée générale des résolutions aux fins de faire réaliser un diagnostic technique global sur l’immeuble ou de porter à la connaissance des copropriétaires l’état dégradé de certaines parties communes,

— qu’en sa qualité de gérant de la SCI Aubagne, copropriétaires des lots où sont situés les désordres, il a été défaillant dans le signalement de ceux-ci, les dissensions entre les mêmes associés ayant affecté le fonctionnement de la SARL Immobilière phocéenne F&B comme celui de la SCI Aubagne, elle-même placée en liquidation judiciaire.

Sur ses préjudices, Mme [O] [J] sollicite :

— l’indemnisation de la perte de loyers qu’elle ne pouvait plus percevoir au regard de l’arrêté de péril et en vertu de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation alors en vigueur, soit une somme de 960 euros par mois depuis 2018, d’autant que le comportement de M. [C] a compromis la réalisation de travaux de nature à remédier aux désordres,

— la réfaction du prix de vente correspondant à sa quote-part des travaux de reprise des désordres et frais induits d’un montant de 36 482,89 euros,

— des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros au titre des tracasseries administratives qui ont perturbé ses conditions de vie, de la dégradation de ses relations avec les locataires et les autres copropriétaires, et de la résistance abusive des intimés dont l’inertie a contribué à l’aggravation des désordres, outre un préjudice d’image et moral en sa qualité de personnalité publique engagée dans la lutte contre le logement indigne.

Par conclusions transmises le 12 mars 2025 au visa des articles 803 et 954 du code de procédure civile, 56 et 1642 et suivants du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. [E] [C], pris en son nom propre et en sa qualité de syndic provisoire de la copropriété, demande à la cour de :

' révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 4 mars 2025,

A titre subsidiaire,

' rejeter les dernières écritures signifiées la veille de l’ordonnance de clôture par Mme [J],

' ordonner l’irrecevabilité des demandes formulées à son encontre ès qualités de gérant de la SARL Immobilière phocéenne F&B et de syndic provisoire faute d’être motivées,

' constater l’absence de faute démontrées à son encontre ès qualités de gérant de la SARL Immobilière phocéenne F&B et de syndic provisoire,

En conséquence :

' rejeter l’ensemble des demandes de Mme [J] dirigées à son encontre en ses qualités de gérant de la SARL Immobilière phocéenne F&B et de syndic provisoire,

' constater l’absence de démonstration de l’existence d’un vice caché,

' constater l’absence de démonstration des préjudices allégués par Mme [J] au demeurant non fondés,

En conséquence :

' rejeter l’ensemble des demandes de Mme [J] dirigées à son encontre, ès qualités de gérant de la SARL Immobilière phocéenne F&B et de syndic provisoire,

En tout état de cause :

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris en ce qu’il a écarté les demandes de Mme [J] et l’a mis hors de cause,

' condamner en cause d’appel Mme [J] au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel avec distraction.

A titre principal, M. [E] [C] soutient que seule la responsabilité de la SARL Immobilière phocéenne F&B est susceptible d’être recherchée en sa qualité de société venderesse, dès lors que lui-même n’est pas lié contractuellement avec l’appelante, de sorte qu’aucune action en garantie des vices cachés ne peut prospérer contre lui, mais qu’en tout état de cause, aucune demande de fixation de condamnation au passif de la société n’a été formulée.

S’agissant de l’engagement de sa propre responsabilité, d’une part, il soutient que ce moyen est irrecevable sur le fondement de l’article 954 du code de procédure civile, faute d’être motivé en l’état du renvoi de l’appelante sur ce point à ses conclusions de première instance.

D’autre part, sur sa responsabilité en sa qualité de gérant, il considère que la preuve d’une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales et contraires aux intérêts de la société n’est pas démontrée, dès lors qu’il a agi dans le seul intérêt de la société.

Enfin, sur sa responsabilité en qualité de syndic provisoire, il relève que l’obligation pour le syndic d’établir un carnet d’entretien ne lui incombait pas au jour de la vente dès lors que l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation n’était pas en vigueur, et que cette obligation pesait seulement sur le vendeur. En outre, il fait valoir qu’il n’a eu la qualité de syndic provisoire que durant une année, et qu’un syndic professionnel a été nommé plus de deux ans avant que la mairie ne se saisisse du dossier, de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée au titre de la non réalisation de travaux d’urgence, d’autant qu’il ne s’est jamais engagé à faire réaliser des travaux auprès de Mme [J].

A titre subsidiaire, sur la garantie des vices cachés, il soutient que :

— l’antériorité des vices et leur connaissance par la société venderesse ne sont pas démontrées dès lors que les rapports ne permettent pas de déduire que la société venderesse ou lui-même soient à l’origine des travaux inopérants ; il affirme à ce sujet que la poutre s’est cassée postérieurement à l’acquisition de Mme [J] et que l’affaissement du plancher est apparu en 2017 ;

— il n’est pas contesté que l’immeuble était dans un état de vétusté apparent au moment de l’acquisition de Mme [J], les nombreux vices pouvant être constatés de l’extérieur, ce qui ressort du diagnostic établi en septembre 2018.

Sur les préjudices, M. [E] [C] soutient :

— sur la perte de loyer : que la locataire du deuxième étage n’était pas obligée d’évacuer les lieux de sorte que la suspension des loyers n’est pas démontrée ni justifiée,

— sur la réfaction du prix de vente : qu’il appartenait à Mme [J] de mettre en cause le syndic qui devait mettre à l’ordre du jour les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble qu’elle savait vétuste,

— sur les dommages et intérêts : que Mme [J] n’a accompli aucune démarche tendant à la rénovation de l’immeuble ni ne démontre, en tout état de cause, l’existence et la matérialité du préjudice.

M. [A] [N], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Immobilière phocéenne F&B, assigné par Mme [J], par acte d’huissier du 29 juin 2021 délivré à domicile, et contenant dénonce de l’appel, n’a pas constitué avocat, ni n’a conclu.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’état de la révocation de l’ordonnance de clôture du 4 mars 2025 par ordonnance du 25 mars 2025, la clôture étant de nouveau prononcée à cette date, les prétentions émises par M. [E] [C] à ce titre, ou au titre du rejet des dernières écritures de Mme [O] [J] comme étant tardives, se trouvent sans objet.

Sur la mise en cause de la responsabilité de la SARL Immobilière phocéenne F&B

Par application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur pouvait sérieusement s’attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.

Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices, y compris non apparents, affectant la chose qu’il vend.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que, le 7 octobre 2013, la SARL Immobilière phocéenne F&B, gérée par M. [E] [C], a acquis de la SCI Majo la totalité de l’immeuble situé [Adresse 1], à savoir un bâtiment à usage d’habitation de quatre étages.

Le 20 décembre 2013, un règlement de copropriété avec état descriptif de division a été dressé. La SCI Aubagne, gérée par M. [E] [C], est devenue propriétaire des appartements des 3ème et 4ème étage (lots 7, 8, 9 et 10).

Par lettre du 3 mars 2014, la société Façonéo, société d’économie mixte d’aménagement du pays d'[Localité 7], a écrit à la SARL Immobilière phocéenne F&B, en la personne de messieurs [S] et [C], en vue de solliciter une rencontre entre elle, propriétaire, et en présence de la responsable du service foncier de la ville d'[Localité 7], pour faire le point sur l’état de l’immeuble et sur la réhabilitation de ce bâtiment en centre ville. La société Façonéo souligne la nécessité de mettre en oeuvre des travaux importants pour assurer la pérennité du bâtiment et garantir la remise sur le marché de logements répondant aux caractéristiques du logement décent, précisant qu’une étude structure lui semblait nécessaire. La société Façonéo indiquait avoir adressé un précédent courrier le 30 mai 2013 au précédent gestionnaire de l’immeuble en cause.

Il est par ailleurs produit au dossier une note rédigée par cette même entreprise le 20 mars 2014, ensuite d’une réunion réunissant, conformément au courrier précédent, M. [E] [C] pour la SARL Immobilière phocéenne F&B, la responsable de la ville d'[Localité 7] et elle-même, ayant pour objet la vente du local commercial en rez-de-chaussée et le projet de vente des autres étages par 'plateau’ avec création d’une copropriété. La société Façonéo y précise qu’il est envisagé de réhabiliter les parties communes de l’immeuble, notamment la toiture, chaque copropriétaire faisant son affaire de l’aménagement du logement acquis. L’entreprise poursuit en ces termes : 'compte tenu des désordres constatés (fissures importantes en façades, nombreuses infiltrations d’eau), il serait nécessaire de faire contrôler l’état structurel du bâtiment par un bureau d’étude ou un homme de l’art, avant toute intervention dans les logements. Les futurs acquéreurs seront avisés des suspicions de problèmes structurels par les vendeurs'. Pour autant, ces éléments sont intervenus, non pas dans le cadre d’une injonction de travaux faite à la SARL Immobilière phocéenne F&B, ni d’un engagement par elle pris d’informer quiconque, mais dans le cadre de procédures mises en oeuvre à l’initiative de la commune en vue de lutter contre l’habitat indigne, ainsi que le rappelle le 2 octobre 2018 l’entreprise Façonéo.

Le 21 novembre 2014, Mme [O] [J] a acquis, au sein de cet ensemble immobilier, au prix de 120 000 euros, un appartement de 80 m² situé au 2ème étage (lot 14) aux fins d’investissement locatif ; elle a scindé son bien en deux appartements indépendants qu’elle a loué. En page 12 de l’acte d’achat, il est précisé que le bien ne fait pas l’objet d’une injonction de travaux, l’acte ne prévoyant par ailleurs aucune clause de non garantie des vices cachés, ni aucune spécification sur l’état particulier du bien.

Néanmoins, il est acquis par les parties, et étayé par les pièces sus-visées, que l’immeuble présentait, en sa totalité, une vétusté apparente et manifeste, s’agissant d’un ensemble à réhabiliter.

Certes, l’état général de vétusté de l’immeuble apparent et donc connu tant des vendeurs que des acquéreurs, telle Mme [O] [J], ne se confond pas avec l’existence possible d’un vice caché affectant un élément spécifique du bâtiment et susceptible de le rendre impropre à sa destination d’habitation.

Or, fin 2017, soit trois ans après la vente à Mme [O] [J], les locataires de ses appartements ont saisi les services du logement et de l’habitat de la commune d'[Localité 7] par crainte pour leur sécurité. Le maire d’Aubagne a saisi le tribunal administratif en référé qui a rendu une ordonnance le 4 décembre 2017 désignant un expert, M. [D], qui a déposé son rapport le 5 décembre 2017. Un arrêté de péril imminent a été édicté le 7 décembre 2017 concernant plus particulièrement les 3ème et 4ème étages de l’immeuble ainsi que les parties communes. M. [E] [C] a été mis en demeure de réaliser certains travaux dans un délai de 6 mois, notamment au titre de la consolidation ou du remplacement de la panne de toiture cassée, de la purge du plafond menaçant de tomber et de la vérification de toutes les poutres de planchers du 4ème étage.

Une nouvelle expertise a été ordonnée en référé par le tribunal administratif de Marseille, l’expert, M. [V], rendant son rapport le 24 juillet 2018. Le 25 juillet 2018, un nouvel arrêté de péril imminent était dressé et affectait les mêmes 3ème et 4ème étage de l’immeuble pour lesquels l’interdiction d’habiter était maintenue avec injonction de réaliser des travaux, sans délai, notamment au titre de l’étaiement de la solive fracturée au niveau 4. Par arrêté du 25 septembre 2018, les 3ème et 4ème étages ont été maintenus en péril ordinaire et le syndic de copropriété a été mis en demeure de réaliser les travaux suivants : diagnostic structurel complet de l’immeuble, consolidation ou remplacement de la panne de toiture cassée et de la structure porteuse de la terrasse au niveau 4, et tous travaux de mise en sécurité et aux normes de l’immeuble.

Il résulte de l’expertise de M. [D] qu’un affaissement du sol du 4ème étage est constaté, qu’une panne de toiture est fendue et qu’une réparation manifestement insuffisante a été réalisée sur celle-ci. L’expertise de M. [V] démontre qu’au 4ème étage, une solive soutenant la toiture est fracturée, que des attelles ont été apposées mais sont inopérantes et qu’une réparation inefficace à la pâte à bois a été réalisée. Il note que la fracture se 'serait ouverte depuis quelques semaines'. L’expert en déduit que la stabilité d’une partie de la toiture est douteuse et qu’un étaiement est souhaitable. De même, au 3ème étage, l’expert [V] note que le plafond est masqué par un faux plafond suspendu à dalle minérales, que d’anciennes cloisons ont été démolies et que ce plafond/plancher présente une situation de danger.

Aux termes du rapport de diagnostic de bâtiments réalisé par le cabinet Stéphane Joseph en septembre 2018, la fracture d’un élément porteur de la charpente au 4ème étage est confirmée ainsi que la mise en oeuvre de réparations inefficaces, 'certainement par l’entreprise qui a réalisé les travaux de modification des lieux'. De même, l’affaissement de l’ossature en chevrons du plafond du 3ème étage et des poutraisons de planchers supérieurs est mise en avant comme étant liée à la suppression d’une cloison, devenue porteuse avec le temps.

Il résulte de ces pièces techniques et de la configuration des lieux que ces dommages se situent au 4ème étage mansardé de l’immeuble, et au 3ème étage, certes au niveau de parties communes, mais uniquement visibles depuis le lot 10 qui appartenait jusqu’en mars 2021 à la SCI Aubagne. Ces désordres n’étaient donc pas visibles à partir des autres lots privatifs, dont ceux de Mme [O] [J].

Compte tenu de l’impact de tels désordres sur la structure de l’immeuble dans son intégralité et des travaux de reprise de la structure du bâti requis, il est indéniable que ces vices privent l’immeuble de la jouissance paisible et de la destination locative escomptée, quand bien même ce sont essentiellement les 3ème et 4ème étages qui sont visés.

Néanmoins, pour engager la responsabilité de la SARL Immobilière phocéenne F&B, Mme [O] [J] agit exclusivement sur le fondement de la garantie des vices cachés. Dès lors, il lui appartient en sus de démontrer que ces vices préexistaient à la vente du 21 novembre 2014.

S’il est acquis que dès mars 2014, sa venderesse, la SARL Immobilière phocéenne F&B, était informée de désordres structurels graves affectant l’immeuble, justifiant une étude structure et l’information des acquéreurs à venir, il n’est pas démontré que les vices précis affectant la solive du 4ème étage et l’affaissement du plafond du 3ème étage étaient déjà existants et concernés par les travaux envisagés. En effet, les préconisations faites, notamment par l’entreprise Façonéo, en 2014, se rapportaient à l’état général de vétusté de l’immeuble dont il est acquis qu’il était apparent et connu de tous, s’agissant d’un bien à réhabiliter. De plus, l’affaissement du plafond est indiqué comme résultant du réaménagement des lots au 3ème étage, avec suppression d’une cloison, de sorte qu’il est nécessairement apparu et s’est réalisé après la réhabilitation de ces parties privatives. Or, il n’est pas justifié de la date de réalisation de ces travaux, l’immeuble entier ayant été divisé en copropriété par la SARL Immobilière phocéenne F&B fin 2013 pour être vendu ensuite à différents investisseurs, dont la SCI [Localité 7] et Mme [O] [J].

Certes, l’actuel syndic de la copropriété, la SARL IBH, atteste le 13 février 2020 n’avoir pas fait réaliser de travaux de confortement sur la charpente de la copropriété depuis sa désignation le 25 novembre 2015. Aucune indication n’est cependant fournie pour la période de novembre 2014 à mars 2015. Certes également, il n’est justifié qu’aucun appel de fonds pour travaux ni de l’inscription de tels travaux à l’ordre du jour de la copropriété, alors qu’il s’agit a priori de travaux affectant la structure de l’immeuble. Pour autant, les vices affectant la solive du 4ème étage et l’affaissement du plancher par suppression d’une cloison ont parfaitement pu être réalisés lors de travaux d’aménagement de lots privatifs au 3ème et 4ème étage de l’immeuble. L’absence de travaux sur les parties communes sur la période concernée n’est donc pas probante.

Ainsi, si l’état de la solive du 4ème étage et des planchers bas de ce même 4ème étage, qui ont essentiellement fondé les arrêtés de péril pris, constituent assurément des vices non décelables par Mme [O] [J] et rendant le bien impropre à sa destination d’usage d’habitation, leur date d’apparition, que ce soit au titre de la fracture de la solive ou de la suppression de la cloison du 3ème étage, n’est pas démontrée. En tout état de cause, l’appelante ne justifie pas que celle-ci soit antérieure à sa propre acquisition en novembre 2014.

Dès lors, son action sur le fondement de la garantie des vices cachés contre Mme [O] [J] ne peut prospérer et la décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle l’a déboutée de toutes ses prétentions de ce chef.

Sur la mise en cause de la responsabilité de M. [E] [C]

Mme [O] [J] recherche la responsabilité de M. [E] [C] à raison de ses diverses qualités, ayant été à la fois le gérant majoritaire de la SARL Immobilière phocéenne F&B et le gérant majoritaire de la SCI Aubagne, propriétaires de lots au sein de l’immeuble en cause, ainsi que syndic bénévole de la copropriété, de sa création en décembre 2013 à la désignation du nouveau syndic, la SARL Immobilière Bernard Helme, le 25 novembre 2015.

Certes, seules les dernières conclusions d’une partie saisissent la cour et déterminent les moyens et prétentions auxquels elle est tenue de répondre. Certes également, Mme [O] [J] indique dans ses écritures se référer à celles prises dans ses intérêts en première instance, au demeurant non produites. Néanmoins, l’appelante développe à nouveau ses moyens dans le cadre de ses conclusions d’appel, de sorte que ses prétentions à l’endroit de M. [E] [C] demeurent recevables.

Sur la responsabilité de M. [E] [C] en tant que gérant des deux sociétés

La qualité de gérant de M. [E] [C] s’agissant tant de la SARL Immobilière phocéenne F&B que de la SCI Aubagne n’est pas contestée, bien que le Kbis de ces sociétés ne soit pas produit.

Toutefois, en vertu de l’article L 223-22 code de commerce, les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.

Si plusieurs gérants ont coopéré aux mêmes faits, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage.

Ainsi, la responsabilité du gérant d’une société ne peut être engagée à l’égard de tiers à la société qu’en cas de faute détachable de ses fonctions, telle une faute intentionnelle d’une particulière gravité, incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales et contraire aux intérêts de la société.

Il résulte notamment du courrier de la société Façonéo du 3 mars 2014 et de la note de cette même entreprise du 20 mars 2014 que M. [E] [C], en sa qualité de gérant de la SARL Immobilière phocéenne F&B, a été informé de l’état de vétusté de l’immeuble, et des préconisations tenant en la réalisation d’une étude structure pour l’ensemble du bâti. Dans ce cadre également, et bien qu’aucun engagement formel n’ait été pris par lui, il a été avisé de la nécessité d’informer les futurs acquéreurs de l’état exact de l’ensemble immobilier. M. [E] [C] ne justifie pas l’avoir fait, l’acte de vente à Mme [O] [J] en novembre 2014 ne portant aucune information précise à ce sujet, mais mentionnant que le bien ne faisait pas l’objet d’une injonction de travaux.

Pour autant, de ce fait, il n’est pas démontré qu’en s’abstenant d’informer les acquéreurs, dont Mme [O] [J], de l’état de vétusté du bien, au demeurant au moins pour partie apparent, M. [E] [C] ait commis une faute détachable de ses fonctions, contraires aux intérêts de la SARL Immobilière phocéenne F&B dont il était le gérant.

Par ailleurs, le fait que M. [E] [C] ait également été le gérant de la SCI Aubagne, copropriétaire des lots des 3ème et 4ème étages de l’immeuble où se trouvent situés les désordres dénoncés par Mme [O] [J], jusqu’au placement en liquidation judiciaire de cette société, et qu’il ait pu être défaillant dans le signalement de ces désordres à l’endroit des autres copropriétaires, ne caractérisent pas, pour autant, une faute détachable de ses fonctions au sens de dispositions sus-visées. L’existence de dissensions entre les associés de la SARL Immobilière phocéenne F&B et de la SCI Aubagne mises en avant comme étant la cause des procédures collectives ouvertes contre elles n’est pas démontrée, et ne peut constituer une faute détachable des fonctions de gérant susceptible d’être invoquée par Mme [O] [J], tiers à ces sociétés.

Ainsi, Mme [O] [J] échoue à mettre en cause la responsabilité de M. [E] [C] en ses qualités de gérant de la SARL Immobilière phocéenne F&B et de la SCI Aubagne. La décision entreprise sera donc confirmée à ce titre.

Sur la responsabilité de M. [E] [C] en sa qualité de syndic provisoire

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Mme [O] [J] reproche à M. [E] [C] ès qualités de syndic provisoire de ne pas l’avoir rendue destinataire des informations relatives à l’état des parties communes à raison notamment de l’absence de transmission du carnet d’entretien de l’immeuble.

Or, l’article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit cette obligation a été abrogé par la loi du 24 mars 2014et désormais l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation, qui impose cette communication par le syndic, est applicable aux copropriétés de moins de 50 lots à compter du 31 décembre 2018 seulement. L’article 4-4 du décret du 17 mars 2017, applicable lors de la vente en cause, prévoyait que, lorsque le candidat à l’acquisition d’un lot ou d’une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant devait porter à sa connaissance le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique. Dès lors, lorsque M. [E] [C] était syndic provisoire de cette copropriété, la communication du carnet d’entretien de l’immeuble ne lui incombait pas, de sorte qu’aucune faute ne peut être retenue contre lui à ce titre.

Mme [O] [J] reproche encore à M. [E] [C] en tant que syndic provisoire de la copropriété jusqu’au 25 novembre 2015, connaissant la situation de l’immeuble, de ne pas avoir fait réaliser les travaux d’urgence indispensables ou soumis de tels travaux au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Certes, en 2014 et 2015, il n’est pas démontré qu’il ait été fait injonction à M. [E] [C], ès qualités de syndic, de réaliser tels ou tels travaux sur la structure et donc les parties communes du bien. En effet, l’intervention de la mairie, les arrêtés de péril intervenus et les injonctions de travaux délivrées dans ce cadre datent de décembre 2017, janvier et juillet 2018, donc à une période où M. [E] [C] n’était plus le syndic de la copropriété.

Toutefois, il convient de relever que sur la période de 2014 au 25 novembre 2015, M. [E] [C] était également gérant de la SARL Immobilière phocéenne F&B et de la SCI Aubagne et que, dans ce cadre, dès mars 2014, il a été informé par la société Façonéo et la ville d’Aubagne de la nécessité de réaliser une étude de structure de l’ensemble du bâti et de la nécessité d’entreprendre des travaux de réhabilitation d’ampleur pour assurer des logements décents. Du fait du cumul de ses qualités, M. [E] [C] était ainsi alors nécessairement informés de l’importance de prévoir des travaux structurels sur l’immeuble et il lui appartenait alors, en tant que syndic, de pourvoir à la conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il ne le démontre pas, ce qui caractérise sa faute et son manque de diligences.

Néanmoins, Mme [O] [J] sollicite, d’une part, la réparation de son préjudice au titre de la réfaction du prix de vente, donc nécessairement dans le cadre de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés à laquelle M. [E] [C] n’est pas tenu en qualité de syndic de la copropriété. Ce préjudice est donc sans lien causal avec le manquement imputé à l’intimé.

D’autre part, Mme [O] [J] sollicite l’indemnisation de ses pertes de loyers, ainsi que de ses préjudices moral et d’image. Or, ceux-ci découlent directement de l’état de péril du bien, issu donc des désordres affectant la solive du 4ème étage et l’affaissement du plafond du 3ème étage, caractérisés en 2017, et non démontrés précédemment. Si M. [E] [C] a été négligent en qualité de syndic de la copropriété, n’ayant pas fait réaliser des études structures ou fait procéder à des travaux relatifs à l’état de vétusté général du bien, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir agi face à des désordres dont il n’est pas démontré qu’ils existaient déjà alors. Les fautes par lui commises ne présentent donc pas de lien causal avec les préjudices dont Mme [O] [J] sollicite l’indemnisation.

En conséquence, les demandes présentées par l’appelante contre M. [E] [C] ne pourront qu’être rejetées ; la décision entreprise sera donc là encore confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [O] [J], qui succombe au litige principalement, supportera les dépens de première instance et d’appel.

En revanche, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ni en première instance, ni en appel, la décision entreprise étant infirmée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il a condamné Mme [J] à verser à la SARL Immobilière phocéenne F&B, représentée par son liquidateur, M. [A] [N], et à M. [E] [C], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le confirme en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant :

Condamne Mme [O] [J] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,

Déboute Mme [O] [J] et M. [E] [C] de leurs prétentions respectives à ce titre.

La Greffière La Présidente