Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 4, 20 novembre 2025, n° 21/16488

TGI 14 octobre 2021

CA Aix-en-Provence
Confirmation 20 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Droit de réaliser des travaux nécessaires à l'exploitation commerciale
La cour a estimé que les travaux réalisés excédaient les simples changements de distribution autorisés par le bail, justifiant ainsi la résiliation.
Rejeté
Autorisation de la commune pour l'extension du restaurant
La cour a jugé que l'absence d'autorisation écrite du bailleur pour les travaux effectués constitue une violation des termes du bail.
Rejeté
Indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a condamné la société Somecom à payer une indemnité à la SCI Les Trois Graces, ce qui a conduit à un rejet de la demande de l'appelante.
Rejeté
Préjudice matériel et moral dû à l'occupation des lieux
La cour a estimé que la SCI n'a pas justifié d'un préjudice spécifique distinct, entraînant le rejet de sa demande de dommages et intérêts.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la S.A.R.L. Somecom conteste le jugement du tribunal de grande instance qui a prononcé la résiliation de son bail commercial pour des travaux non autorisés. La cour d'appel devait déterminer si les modifications apportées par Somecom constituaient une violation des termes du bail. Le tribunal de première instance a conclu à la résiliation du bail, considérant que les travaux excédaient les autorisations accordées. La cour d'appel, après avoir examiné les faits, a confirmé cette décision, soulignant que Somecom avait annexé un local adjacent sans autorisation et créé un étage non prévu dans le bail, justifiant ainsi la résiliation. La cour a également condamné Somecom à verser 3000 euros à la SCI Les Trois Graces au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a confirmé l'ensemble du jugement.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 4, 20 nov. 2025, n° 21/16488
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/16488
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 14 octobre 2021, N° 18/06589
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	30 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Romain CHERFILSAnaïs GARAYRémy CERESIANI
Cabinet(s) :	ROBIN LAWYERSLX AIX-EN-PROVENCE
Parties :	S.A.R.L. SOMECOM c/ S.C.I. LES TROIS GRACES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/16488 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIN2V

S.A.R.L. SOMECOM

[L] [W]

S.C.I. LES TROIS GRACES

Copie exécutoire délivrée

le : 20 Novembre 2025

à :

Me [Localité 3] GARAY

Me [Localité 6] CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 14 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/06589.

APPELANTE

S.A.R.L. SOMECOM

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Maître [L] [W]

membre de la SCP [W], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL SOMECOM

, demeurant [Adresse 2]

défaillant

S.C.I. LES TROIS GRACES

, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, puis avisées par message le 6 Novembre 2025, que la décision était prorogée au 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Ginaca, aux droits de laquelle vient la SCI Les Trois Graces, est titulaire d’un bail emphytéotique consenti par l’Etat à la commune de Saint-Raphaël, dont elle a acquis les droits par acte du 24 juillet 1986, pour la période restant à courir jusqu’au 7 novembre 2033, portant sur les lots n°1 et 2 d’un ensemble immobilier à usage commercial situé dans la ZAC du nouveau port de [10].

Par acte sous seing privé du 31 janvier 1997, la SCI Ginaca a donné à bail commercial à la société Somecom un local constitué d’une partie du lot n°1 du bâtiment A composé d’une salle au rez-de-chaussée d’une superficie de 100 m² avec la jouissance d’une courette de 42 m² environ, pour une durée de 9 ans du 1er février 1997 au 31 janvier 2006.

Le bail s’est poursuivi au-delà par tacite prolongation.

La société Somecom exploite dans les locaux loués une activité de restaurant sous l’enseigne 'À la marée'.

Faisant valoir que la société Somecom avait procédé à des transformations des lieux loués sans autorisation, la SCI Les Trois Graces, venant aux droits de la SCI Ginaca, a obtenu du président du tribunal de grande instance de Draguignan la désignation, par ordonnance du 15 mai 2017, d’un huissier de justice afin de faire toutes constatations utiles.

La SCP Berge Ramoino a établi un procès-verbal de constat le 13 septembre 2017.

Par acte du 23 août 2018, la SCI Les Trois Graces a fait assigner la société Somecom et Maître [L] [W], membre de la SCP [W], mandataire judiciaire au redressement judiciaire de ladite société, devant le tribunal de grande instance de Draguignan, aux fins d’entendre prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la preneuse, en raison des travaux réalisés en infraction avec les clauses du bail.

Par jugement du 14 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail du 31 janvier 1997 aux torts exclusifs de la société Somecom,

— ordonné l’expulsion de la société Somecom des lieux loués, dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir, sou une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard,

— débouté la société Les Trois Graces de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la société Somecom à payer à la société Les Trois Graces la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Somecom aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat de la SCP Berge Ramoino du 13 septembre 2017.

Le tribunal a retenu à cet effet qu’il ressortait des constatations de l’huissier que la société Somecom avait étendu son exploitation au lot n°2 qui n’était pas compris dans le bail et qu’un premier étage d’une superficie de 93 m² avait été créé comportant des bureaux, ces travaux ne faisant pas partie de ceux limitativement autorisés par l’article 7 du bail et la preneuse ne démontrant pas que la création de bureaux était nécessaire à l’exploitation de son restaurant.

La société Somecom a interjeté appel le 24 novembre 2021.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 mai 2022, la SARL Somecom demande à la cour d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 14 octobre 2021 et statuant à nouveau de :

— débouter la SCI Les Trois Graces de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Les Trois Graces à payer à la SARL Somecom la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Les Trois Graces aux entiers dépens.

Elle fait valoir :

— que le bail prévoit expressément que le preneur peut réaliser les travaux nécessaires à son exploitation commerciale, qui consisteraient notamment en un changement de distribution ou cloisonnement,

— que l’aménagement de l’étage supérieur en bureaux s’est révélé indispensable pour que la SARL Somecom puisse effectuer ses démarches administratives et commandes en dehors d’une salle de restaurant, que cet aménagement a été signalé dès le départ à la SCI Les Trois Graces qui n’y a vu aucun inconvénient,

— que les galeries aménagées en façades sont gérées par la commune de [Localité 7] qui a donné son autorisation pour l’extension du restaurant,

— que les modifications apportées sont en placo plâtre donc démontables sans dégradation,

— que les travaux réalisés ne contreviennent pas au bail.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 août 2025, la SCI Les Trois Graces demande à la cour de :

— débouter la SARL Somecom de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan sauf en ce qu’il a débouté la société Les Trois Graces de sa demande de dommages et intérêts, le réformer sur ce point,

— statuant à nouveau, condamner la société Somecom à payer à la société Les Trois Graces la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts,

— y ajoutant, condamner la société Somecom à payer à la société Les Trois Graces la somme de 10000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Somecom aux entiers dépens dont ceux d’appel au profit de Maître Romain Cherfils avocat associé de la SELARL LX Aix-en-Provence avocats associés aux offres de droit.

Elle soutient que la preneuse a commis des infractions graves au bail :

— en annexant le lot n°2 qui n’est pas compris dans le bail,

— en aménageant un premier étage créant une surface exploitable de 93,62 m² qui a rendu obligatoire la construction d’un plancher, travaux pour lesquels elle conteste avoir donné son accord exprès ou tacite.

Elle prétend que la société Somecom, qui a pris les locaux sans formuler de réserves sur leur conformité à l’exploitation de son activité de restauration, ne justifie pas de la nécessité des modifications réalisées pour l’exercice de cette activité, qu’en tout état de cause, l’extension illégitime de l’assiette du bail par l’annexion du lot voisin, sans autorisation et sans contrepartie financière, ne peut être justifiée par les nécessités de l’exploitation et que l’argument tiré de la nature des matériaux employés est inopérant.

À l’appui de sa demande en dommages et intérêts, elle invoque un préjudice imputable au comportement fautif et persistant de la société Somecom qui n’a toujours pas libéré les lieux et continue à en tirer profit au détriment du bailleur.

La SCP [W] représentée par Maître [L] [W], citée à personne morale en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL Somecom, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Il résulte des dispositions des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil qu’en cas d’inexécution suffisamment grave, par un cocontractant, de ses obligations, l’autre partie peut demander en justice la résolution du contrat.

Le bail du 31 janvier 1997 liant les parties désigne les locaux loués comme suit :

'Un local commercial comprenant, dans un immeuble sis à [Adresse 9], une partie du lot 1 du bâtiment A, composé d’une salle au rez-de-chaussée d’une superficie de 100 m² avec la jouissance d’une courette de 42 m² environ'.

La destination prévue au bail est celle de tous commerces et plus particulièrement restaurant, bar, snack, crêperie, brasserie, piano-bar.

L’article 7 du bail intitulé 'transformations et améliorations par le preneur’ stipule en ses alinéas 1 et 2 :

'Le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du bailleur.

Toutefois, le bailleur autorise d’ores et déjà le preneur à réaliser les travaux nécessaires à son exploitation commerciale et qui consisteraient en percements d’ouverture ou changements de distribution ou encore cloisonnements, à condition que lesdits travaux ne portent pas sur des murs porteurs.'

Le procès-verbal de constat dressé le 13 septembre 2017 par la SCP Berge Ramoino, huissiers de justice, décrit les modifications des locaux apportées par la société Somecom par rapport à ceux désignés au bail et figurant sur le plan de masse fourni par la mairie de [8].

Il ressort de ce procès-verbal :

— que la preneuse occupe non seulement le lot n°1 et sa courette visés au bail, mais également le lot n°2 attenant, d’une superficie de 24,5 m² et sa courette de 10,24 m²,

— que les deux courettes ont été entièrement fermées et font partie intégrante de l’espace exploité par la preneuse, celle du lot 1 étant aménagée en extension des cuisines et celle du lot 2 en extension de la réserve,

— que la distribution actuelle du local exploité représente au rez-de-chaussée une surface exploitée de 136,14 m²,

— que la surface du restaurant a été agrandie par l’aménagement des galeries couvertes situées en façade ouest, non comprises dans l’assiette du bail et sur lesquelles la preneuse déclare tenir ses droits de la commune de [Localité 7], sans qu’il subsiste de délimitation entre les locaux loués et cette extension,

— qu’un premier étage d’une surface de 93,62 m² a été aménagé par la preneuse et comporte un palier desservant trois pièces aménagées en bureaux.

Il est ainsi établi en premier lieu que la société Somecom a étendu sa surface d’exploitation en prenant possession d’un local et d’une courette contigus aux locaux faisant l’objet du bail, dont la SCI Les Trois Graces est également propriétaire, ce qu’elle ne conteste pas.

La société Somecom ne s’explique aucunement sur cette annexion, qu’elle n’évoque même pas dans ses écritures.

Ainsi que le soutient à juste titre l’intimée, cette prise de possession, sans autorisation et sans contrepartie, d’un espace excédant l’assiette définie au bail caractérise un comportement fautif de la preneuse et une atteinte au droit de propriété de la bailleresse.

S’agissant en second lieu des travaux réalisés par la preneuse dans le lot n°1 objet du bail, la seule autorisation de la bailleresse dont il est justifié est celle mentionnée à l’article 7 alinéa 2 du bail, destinée à permettre à la preneuse de réaliser, lors de son entrée dans les lieux en 1997, les aménagements nécessaires à l’exercice de son activité de restaurant.

Alors que le bail désigne le local loué comme étant composé d’une salle au rez-de-chaussée d’une superficie de 100 m² avec la jouissance d’une courette, sans mention d’un étage, il a été constaté le 13 septembre 2017 la présence, dans le lot n°1, d’un étage d’une surface de 93,62 m², aménagé en bureaux.

Outre le fait que l’extension de la surface louée par la création d’un étage excède les simples changements de distribution ou cloisonnements autorisés au bail, la société Somecom ne peut sérieusement soutenir que de tels aménagements sont nécessaires à l’exercice de son activité de restaurant.

La description des lieux faite par l’huissier et les photographies annexées au procès-verbal font apparaître que la société Somecom dispose ainsi au premier étage d’un palier meublé d’un canapé, desservant deux grands bureaux en L de 43 et 32 m², comportant chacun plusieurs tables et postes de travail avec ordinateur (5 postes visibles), pour l’un de très nombreuses boîtes d’archives, classeurs, dossiers occupant deux pans de mur, pour l’autre un salon avec deux canapés, table basse et télévision, le tout témoignant d’une activité de bureau importante sans rapport avec la seule gestion du restaurant.

Au regard de ces infractions, il importe peu que les cloisons créées par la preneuse soient en placo-plâtre, l’appelante ne s’expliquant pas, par ailleurs, sur la nature des travaux mis en oeuvre pour le plancher de l’étage.

Il apparaît ainsi qu’en prenant possession d’un local contigu à celui faisant l’objet du bail et en créant un étage aménagé en bureaux, le tout lui permettant de disposer sans autorisation et sans contrepartie d’une surface de plus du double de celle prévue au bail, la société Somecom a commis des manquements graves envers la bailleresse justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

À l’appui de sa demande en dommages et intérêts, la SCI Les Trois Graces invoque un préjudice matériel et moral, tenant aux frais importants qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre des procédures successives, au fait que la société Somecom ne réglerait pas régulièrement ses loyers et qu’elle n’a pas libéré les lieux depuis le jugement de première instance.

La SCI Les Trois Graces ne justifie d’aucune réclamation adressée à la société Somecom concernant le paiement des loyers.

Les frais de procédure donnent lieu à l’allocation d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de démonstration d’un préjudice spécifique distinct, la SCI Les Trois Graces sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts, le jugement étant confirmé sur ce point.

Partie succombante au principal, la société Somecom sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Somecom à payer à la société Les Trois Graces la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Somecom aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,