JP/PM

Numéro 25/2686

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 30/09/2025

Dossier : N° RG 24/00483 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYKY

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

Affaire :

[B] [S]

C/

S.C.I. SCI IMSOWEST

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 3 Juin 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [B] [S]

née le 22 Février 1987 à [Localité 5] (40)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sophie CREPIN, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.C.I. SCI IMSOWEST

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julie HABARES, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 09 JANVIER 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

Par jugement contradictoire du 09 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a':

Constaté la résiliation du bail,

Constaté que les demandes relatives à la validation du congé et au prononcé de l’expulsion sont devenues sans objet,

Débouté les parties de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu a application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Madame [S] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 12 février 2024, Madame [B] [S] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions du 11 novembre 2024, Madame [B] [S] demande à la cour de':

DECLARER la concluante recevable et bien fondée en son appel,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté la concluante de ses demandes,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC

— Condamné Madame [B] [S] aux dépens en ceux compris les frais d’expertise.

Statuant à nouveau,

Condamner la SCI IMSOWEST à rembourser à la concluante les frais qu’elle a dû exposer du fait de la non-exécution de ses obligations par le bailleur :

—  701,86 € pour dépenses de combustible pétrole pour chauffage d’appoint

—  380 euros pour le constat d’huissier établi 17/11/2021

—  2760 euros de location de box

Condamner la SCI IMSOWEST à payer à Madame [B] [S] la somme de 10.100 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 5/11/2021 au 15/02/2022.

Condamner la SCI IMSOWEST à payer à Madame [B] [S] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du 16/02/2022 au 10/01/2023 et de son préjudice moral.

Débouter la SCI IMOWEST de l’intégralité de ses demandes.

Condamner la SCI IMSOWEST au paiement de la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions du 07 févier 2025, la SCI IMSOWEST demande à la cour de':

— Confirmer le jugement du Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de DAX du 9 janvier 2024 en ce qu’il a :

' Constater la résiliation du bail du 28 juillet 2016

' Constater que les demandes relatives à la validation du congé et au prononcé de l’expulsion sont devenues sans objet

' Débouter Madame [S] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI IMSOWEST.

— L’infirmer pour le surplus

— Et statuant de nouveau :

A titre principal :

Vu l’article 7 e de la Loi du 6 juillet 1989

Vu le bail en date du 28 juillet 2016

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil

Vu les pièces produites aux débats ;

Condamner Madame [S] à payer à la SCI IMSOWEST la somme de 2 797 €, correspondant aux loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2022, assorti e des intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir;

Condamner Madame [S] à payer à la SCI IMSOWEST une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, soit 700 €, pour la période du 1 er août 2022 au 6 février 2023 date de la restitution totale des locaux visés par le bail du 28 juillet 2016 libres de tout occupant et de tout bien mobilier ;

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1240 du Code Civil

Vu l’absence de remise des clés au 31 juillet 2022

Condamner Madame [S] à payer à la SCI IMSOWEST la somme de 450 € au titre de la prise en charges des frais de Monsieur [D];

Condamner Madame [S] à payer à la SCI IMSOWEST la somme de 10 800 € à valoir sur la réparation de son préjudice locatif ;

En tout état de cause :

Débouter Madame [S] de toutes ses demandes dirigées contre la SCI IMSOWEST

Condamner Madame [S] à payer à la SCI IMSOWEST la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 mai 2025.

SUR CE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2016, Madame [N] [E] a donné à bail d’habitation à Madame [B] [S] un logement sis [Adresse 7] à [Localité 9] moyennant un loyer de 700 euros par mois.

Par acte de vente en date du 22 juillet 2020, la SCI IMSOWEST a acquis la propriété du bien et repris le bail en cours.

Par lettre en date du 27 juillet 2020, Maître [Y] [U] notaire à [Localité 6], a informé Madame [B] [S] de la vente intervenue et de l’identité du nouveau propriétaire du bien.

Madame [B] [S] a, par plusieurs courriers, signalé à la SCI IMSOWEST l’existence de désordres et de non-conformités affectant le logement.

Un procès-verbal de constat a été établi à l’initiative de Madame [B] [S], le 17 novembre 2021, par Maître [P], huissier de justice à [Localité 8]. Ce procès-verbal a été adressé le 01 décembre 2021 à la SCI IMSOWEST accompagné d’une mise en demeure de procéder aux travaux de réparation nécessaires.

Faute de réaction de sa bailleresse, Madame [B] [S] a, par acte d’huissier du 21 janvier 2022, assigné la SCI IMSOWEST devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax afin notamment de la voir condamner à la réalisation desdits travaux ainsi qu’au versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’elle allègue avoir subi.

Le 24 janvier 2022, la SCI IMSOWEST a signifié un congé à Madame [B] [S] pour motif sérieux et légitime, à effet du 31 juillet 2022.

Le 15 février 2022, Madame [B] [S] et sa famille ont été relogées par la commune dans un appartement appartenant à l’Office Public de l’Habitat du département des Landes, moyennant un loyer mensuel de 460,98 euros outre la somme de 42, 56 euros au titre des charges.

Par jugement en date du 04 octobre 2022, le tribunal a ordonné une expertise avant dire droit visant notamment à vérifier l’état de décence du logement.

L’expert a déposé son rapport le 27 juillet 2023.

1) Sur les demandes indemnitaires de [B] [S] :

[B] [S] soutient que l’indécence du logement lui a causé un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral.

Elle fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de ses demandes alors même que l’expert judiciaire a conclu que le logement était inhabitable.

Elle fait valoir qu’il ne peut lui être reproché de ne pas s’être plainte de l’état d’insalubrité du logement entre 2016 et 2020, antérieurement au changement de propriétaire, dès lors que l’ancienne bailleresse procédait aux travaux et réparations chaque fois que la situation l’exigeait ou consentait une décharge de paiement des loyers lorsque les locataires prenaient eux-mêmes en charge lesdits travaux.

Elle indique qu’elle avait, avant sa première lettre recommandée avec accusé de réception de novembre 2021, informé le bailleur du non-respect de ses obligations contractuelles par sms ainsi que par une lettre du 09 mars 2021.

Elle affirme ne pas avoir fait obstacle à l’intervention du technicien mandaté pour la réparation de la chaudière. Elle précise que celui-ci s’est présenté sans carte professionnelle et avec un véhicule personnel.

Elle expose avoir été privée de l’utilisation des sanitaires et avoir dû se contenter de deux poêles à pétrole pour chauffer la maison pendant une période de 4 mois précédent son relogement, à savoir à compter de sa première lettre de mise en demeure en date du 05/11/2021. Elle sollicite pour cette période une indemnité de jouissance d’un montant de 10'100 euros et une indemnité d’un montant de 701,86 euros au titre des dépenses de combustible pétrole.

Elle soutient que le préjudice de jouissance a perduré au-delà de cette période, dans la mesure où le logement mis à disposition par la commune présentait une superficie inférieure. Elle argue avoir été contrainte de louer des box pour y placer une partie de son mobilier, sollicitant à ce titre le remboursement des frais de location, pour un montant de 2'000 euros. Elle avance que les dimensions restreintes du logement ne permettaient pas d’accueillir les filles de son compagnon, ce qui aurait engendré des tensions au sein du couple aboutissant à leur séparation. Elle sollicite en conséquence l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période courant du 15/02/2022 au 10/01/2023 ainsi qu’un préjudice moral d’un montant de 15'000 euros.

En réponse, la SCI IMSOWEST soutient avoir mandaté la société BEC en urgence dès qu’elle a été informée des désordres affectant le logement, soit le 05 février 2021.

Elle affirme que le technicien s’est présenté sur les lieux le jour même mais que l’accès au logement lui a été refusé par l’ex-compagnon de [B] [S].

Elle en déduit que le préjudice de jouissance invoqué par sa locataire résulte de son comportement réfractaire.

Elle fait valoir qu’en tout état de cause l’acte de vente en date du 22 juillet 2020 mentionnait que le logement était décent.

Elle s’étonne que la locataire n’ait signalé la défaillance des toilettes que le 05 mars 2021, alors qu’elle en fait remonter l’origine à mars 2020, soit avant le changement de propriétaire.

Elle souligne que le dysfonctionnement de la chaudière n’est imputable qu’à un défaut de combustible, comme l’a établi l’expert judiciaire.

Par ailleurs, elle souligne que [B] [S] et sa famille ont été relogées dans un logement équivalent et conclut au débouté de la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance invoqué ou de sa demande de remboursement des frais de garde-meubles.

Cela exposé, en droit, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire en date du 27 juillet 2023, établi par Monsieur [F] [Z], conclut que le logement était inhabitable et préconisait les vérifications et travaux suivants':

— Vérification totale de l’électricité avec mises aux normes

— Vérification totale du chauffage avec mises aux normes

— Vérification totale des circuits de ventilation ' renouvellement de l’air avec mises aux normes

— Vérification totale de l’ensemble des ouvertures, avec mises aux normes

— Vérification du réseau d’épandage de la microstation d’assainissement

— Vérification de la toiture ' infiltrations

— Nettoyage généralisé intérieur/extérieur

Il en résulte que les conditions de jouissance de la locataire ont incontestablement été altérées, laquelle se trouvait dans un logement à la fois indécent et insécurisé.

[B] [S] a averti pour la première fois la SCI IMSOWEST de l’étendue des désordres par un courrier du 05 novembre 2021. D’ailleurs, elle retient cette date comme point de départ de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance.

La SCI IMSOWEST pouvait légitimement ignorer cet état d’insalubrité avant cette date puisque le contrat de vente qu’elle a conclu avec l’ancienne propriétaire stipule que «'le VENDEUR déclare que le BIEN correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent telles que celles-ci sont définies par le décret ci-dessus visé'» et qu’il n’est pas rapporté que la bailleresse a visité les lieux avant l’acquisition.

Le même jour, la SCI IMSOWEST a adressé un courriel à [B] [S] aux termes duquel elle réclamait le rapport d’entretien de la chaudière ainsi que la facture du plombier intervenu sur l’installation et lui proposait de la contacter par mail ou par téléphone en cas d’urgence.

La bailleresse a également mandaté le même jour un prestataire, Monsieur [K] [M].

Monsieur [K] [M] a régularisé une attestation de témoignage dans laquelle il déclare avoir été missionné par la SCI IMSOWEST afin de résoudre «'des désordres présumés sur les installations d’électricité et de chauffage'» et explique avoir été empêché d’intervenir par le compagnon de [B] [S] qui l’a exhorté de ne toucher à rien lui indiquant faire lui-même appel à un expert indépendant.

[B] [S] nie que son compagnon ait interdit l’accès au technicien tout en admettant qu’une personne s’est rendue chez elle sans carte professionnelle et avec un véhicule particulier. Ces déclarations, à elles seules, ne sont pas de nature à contredire l’attestation de témoignage produite par la SCI IMSOWEST, laquelle est conforme aux exigences légales et émane d’une tierce personne.

Ainsi, il ne peut être reproché à la SCI IMSOWEST de ne pas avoir réalisé les travaux de réparation et de mise aux normes nécessaires alors même qu’elle a réagi avec promptitude et diligemment, dès sa connaissance de l’état d’indécence du logement, en mandatant un intervenant le même jour dont la mission a été entravée par les locataires qui lui ont refusé l’accès aux lieux.

En conséquence, [B] [S] ne peut prétendre à la réparation d’aucun préjudice de jouissance ni d’un préjudice moral, son comportement ayant contribué à son propre préjudice.

Elle ne peut non plus, eu égard à son comportement, solliciter la réparation des frais qu’elle a pu exposer.

En conclusion elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

2) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

La SCI IMSOWEST fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande visant à condamner sa locataire au paiement de l’arriéré de loyer pour un montant de 2'797 euros, au motif que le logement était inhabitable, alors même que les travaux de réparation ont été empêchés par cette dernière.

En réplique, [B] [S] conteste cette demande en paiement de l’arriéré locatif invoqué par la SCI IMSOWEST dès lors que celle-ci lui a loué une maison inhabitable, comme l’a relevé le tribunal.

Cela posé, en droit, selon les articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Toutefois, le preneur peut opposer à son bailleur l’exception d’inexécution notamment quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à l’usage auxquels ils étaient destinés.

Enfin, l’article 1353 dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, au regard des précédents développements, si l’indécence du logement est rapportée, la locataire n’a pas entendu remédier à cette situation en entravant l’intervention de l’artisan mandaté par la bailleresse pour la réalisation des travaux de remise en état.

En conséquence, elle ne peut valablement opposer l’exception d’inexécution tirée de l’indécence du bien.

Toutefois, la SCI IMSOWEST verse aux débats un récapitulatif des loyers prétendument impayés, intitulé «'AVIS D’ECHEANCE/QUITTANCE DE LOYER'» couvrant la période du 1er mai 2022 au 31 juillet 2022, qu’elle a elle-même établi, de manière unilatérale, sans que ce document ne soit corroboré par la production d’autres éléments de preuve. Aucun commandement de payer délivré à la locataire et resté infructueux n’est produit à l’appui de cette demande.

La SCI IMSOWEST échoue donc dans l’administration de preuve de sa créance locative et sera, par conséquent, déboutée de sa demande.

3) Sur l’indemnité d’occupation :

La SCI IMSOWEST fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande visant à condamner sa locataire au paiement d’une indemnité d’occupation de 4'340 euros alors que celle-ci ne lui a restitué les clés que 6 mois après la fin du bail. Elle précise à cet égard que la restitution des lieux ne saurait être effective qu’à compter de la remise des clés.

En réplique, [B] [S] conteste l’indemnité d’occupation invoquée par la SCI IMSOWEST dès lors que celle-ci lui a loué une maison inhabitable, comme l’a relevé le tribunal.

Cela posé, la Cour de cassation retient que les lieux loués ne peuvent être considérés comme entièrement libérés que par la preuve de la remise des clefs par le locataire.

En l’espèce, [B] [S] ne conteste ni la résiliation du bail au 31 juillet 2022 ni n’avoir remis les clefs que le 06 février 2023.

Dans ces conditions, elle est redevable d’une indemnité d’occupation de 700 euros, équivalente au montant du loyer, sur la période du 31 juillet 2022 au 06 février 2023, soit 6 mois et 6 jours, pour un montant de 4'340 euros.

En conséquence, [B] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de 4'340 euros.

La somme de 1000 € sera allouée à la SCI IMSOWEST sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, aprés en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du bail et que les demandes relatives à la validation du congé et au prononcé de l’expulsion sont devenues sans objet,

L’infirmant sur le surplus :

Condamne [B] [S] à payer à la SCI IMSOWEST la somme de 4340 € au titre des indemnités d’occupation

Condamne [B] [S] à payer à la SCI IMSOWEST la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [B] [S] tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,