COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 MAI 2025

N° 2025/ 205

Rôle N° RG 24/06663 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNCLV

[Y] [F]

C/

[G] [J]

S.C.I. DIEUDONNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anna TRIQUI

M^e Damien FAUPIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TARASCON en date du 11 Avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01990.

APPELANT

Monsieur [Y] [F]

Né le 15 Août 1971 à [Localité 11]

Demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anna TRIQUI de la SELARL TRIQUI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Anne-eugénie FAURE, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [G] [J]

Né le 24 Janvier 1945 à [Localité 10]

Demeurant [Adresse 5]

S.C.I. DIEUDONNE

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social

Demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Damien FAUPIN de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Lucie BILLAUDEL, avocat au barreau de TARASCON, ayant plaidé

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé les 22 mars et 15 mai 2023, la SCI Dieudonné et M.[G] [J] ont consenti, sous réserve de l’accomplissement des conditions suspensives prévues à l’acte, un compromis de vente au profit de M. [Y] [F], portant sur un terrain constructible cadastré section CO n°[Cadastre 2] et un hangar avec abri sur terrain constructible cadastré section CO n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 1],tous deux situés au [Adresse 4] à [Localité 10] (13200) et moyennant le prix principal de 278 200 euros.

L’acte authentique de vente, qui devait être réitéré au plus tard le 1er juin 2023, a été reporté au 26 juillet 2023.

Par procès-verbal du 3 novembre 2023, après sommation de comparaître adressée à M.[F], maître [N], notaire, a constaté le refus de M. [F] de signer l’acte définitif au motif qu’il aurait découvert, après la signature du compromis de vente, qu’il avait l’obligation de créer un vide sanitaire avec élévation du plancher sur toute la surface du hangar afin de respecter le plan de prévention des risques naturels d’inondation, engendrant un surcoût qu’il n’avait pas prévu.

Autorisés par ordonnance du 28 novembre 2023 de la présidente du tribunal judiciaire de Tarascon, la SCI Dieudonné et M. [G] [J] ont, par acte du 4 décembre 2023, fait assigner à jour fixe M.[Y] [F] devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de voir déclarer parfaite la vente des biens, objet du compromis de vente.

Par jugement rendu le 11 avril 2024, le tribunal judiciaire de Tarascon, a :

— déclaré recevable la demande de la SCI Dieudonné et de M.[G] [J] tendant à voir déclarer parfaite la vente d’un terrain constructible et d’un hangar avec abri sur terrain constructible situé [Adresse 4] à [Localité 10] (13200) ;

— déclaré parfaite la vente entre la SCI Dieudonné et M. [G] [J] et M.[F], d’un terrain constructible situé [Adresse 4] à [Localité 10] (13200) figurant au cadastre section CO n°[Cadastre 2] d’une surface de 3 a 97 ca et d’un hangar avec abri sur terrain constructible situé à la même adresse et cadastré section CO n°[Cadastre 6],[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 1], d’une surface de 11 a 68 ca. ;

— condamné M.[F] à régulariser et à signer devant Maître [O] [N], notaire à [Localité 10], l’acte authentique de vente selon les modalités prévues au compromis des 22 mars et 15 mai 2023, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut de régularisation de cette vente devant le notaire dans le délai imparti, le présent jugement vaudra vente et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente d’exécuter les formalités notamment de publication, prescrites par la loi ;

— débouté M.[F] de sa demande de nullité du compromis de vente ;

— débouté la SCI Dieudonné et M. [J] de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

— condamné M.[F] aux entiers dépens de la procédure ;

— condamné M. [F] à payer à la SCI Dieudonné et à M [G] [J] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi le tribunal a rejeté le moyen tiré de l’absence de notification du compromis de vente sur le fondement de l’article L. 271-1 alinéas 1 et 2 du code de la construction et de l’habitation, et du droit de rétractation de l’acquéreur puisqu’aux termes du compromis de vente, il a été spécifié que l’acquéreur a accepté la notification de l’acte par lettre recommandée électronique et que les vendeurs produisent aux débats la preuve de dépôt et d’envoi d’une lettre recommandée électronique avec accusé de réception datée du 25 mai 2023 via le système AR24,.

Le tribunal a ainsi considéré que les modalités de notification du compromis de vente avaient été respectées faisant courir le délai de réflexion et il ne pouvait pas se rétracter le jour de la signature de l’acte authentique, le délai de rétractation étant purgé.

Il a également écarté le moyen tiré des vices du consentement pour débouter M.[F] de sa demande de nullité du compromis considérant qu’il ne pouvait prétendre qu’il n’était pas informé de la situation des terrains en zone inondable et de la nécessité de réaliser des travaux sur le hangar pour se conformer à la réglementation et ne rapportait donc pas la preuve que les vendeurs auraient usé de man’uvres dolosives aux fins de lui cacher des informations sur les contraintes d’urbanisme.

Il a enfin jugé que bien que M.[F] affirme avoir découvert le surcoût de son projet tardivement, il lui appartenait de s’assurer du coût réel des travaux et de sa capacité à les financer pour concrétiser son projet et qu’il etait seul à l’origine de son erreur sur les qualités essentielles de la prestation.

Il en a ainsi déduit que la vente était parfaite entre les parties dés lors qu’il y avait eu accord sur la chose et sur le prix.

Il a en revanche considéré que la SCI Dieudonné et à M [G] [J] ne rapportaient pas la preuve que le comportement de M.[F], qui a prétexté ne pas être informé des contraintes liées à son projet et refusant de réitérer la vente, leur a porté préjudice.

Par déclaration du 24 mai 2024 M.[F] a interjeté appel de la décision.

La clôture de l’instruction est en date du 27 novembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 novembre 2024, M.[F] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tarascon du 11 avril 2024 en ce qu’il a :

déclaré recevable la demande de la SCI Dieudonné et de M.[J] tendant à voir déclarer parfaite la vente d’un terrain constructible et d’un hangar avec abri sur terrain constructible situé [Adresse 4] à [Localité 10] (13200) ;

déclaré parfaite la vente entre la SCI Dieudonné et M.[G] [J] et M.[F],d’un terrain constructible situé [Adresse 4] à [Localité 10] (13200) figurant au

cadastre section CO n°[Cadastre 2] d’une surface de 3 a 97 ca et d’un hangar avec abri sur terrain

constructible situé à la même adresse et cadastré section CO n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 1], d’une

surface de 11 a 68 ca.

condamné M.[F] à régulariser et à signer devant maître [O] [N], notaire à [Localité 10], l’acte authentique de vente selon les modalités prévues au compromis des 22 mars et 15 mai 2023, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement ;

dit qu’à défaut de régularisation de cette vente devant le notaire dans le délai imparti, le présent

jugement vaudra vente et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente d’exécuter les formalités

notamment de publication, prescrites par la loi ;

débouté M. [F] de sa demande de nullité du compromis de vente.

condamné aux entiers dépens M. [F] de la procédure.

condamné M. [F] à payer à la SCI Dieudonné et à M.[G] [J] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— le confirmer en ce qu’il a débouté la SCI Dieudonné et M. [J] de leur demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

— dla SCI Dieudonné et M. [G] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— annuler le compromis de vente signé par M. [F] le 22 mars 2023 et par la SCI Dieudonné et M. [G] [J] le 15 mai 2023 ;

— débouter la SCI Dieudonné et M. [G] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Dieudonné et M. [G] [J] à lui payer la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamner la SCI Dieudonné et M. [G] [J] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 14 octobre 2024 la SCI Dieudonné et M.[J] demandent à la cour :

— confirmer le jugement du 11 avril 2024 en ce qu’il a :

déclaré recevable la demande de la SCI Dieudonné et de M.[G] [J] tendant à voir déclarer parfaite la vente d’un terrain constructible et d’un hangar avec abri sur terrain constructible situé [Adresse 4] à [Localité 10] (13) ;

déclaré parfaite la vente entre la SCI Dieudonné et M.[G] [J] et M. [F], d’un terrain constructible situé [Adresse 4] à [Localité 10] (13) figurant au cadastre section CO n°[Cadastre 2] d’une surface de 3 a 97 ca et d’un hangar avec abri sur terrain constructible situé à la même adresse et cadastré section CO n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 1], d’une surface de 11 a 68 ca ;

condamné M.[F] à régulariser et à signer devant maître [O] [N], notaire à [Localité 10], l’acte authentique de vente selon les modalités prévues au compromis des 22 mars et 15 mai 2023, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement ;

dit qu’à défaut de régularisation de cette vente devant le notaire dans le délai imparti, le présent jugement vaudra vente et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente d’exécuter les formalités notamment de publication, prescrites par la loi ;

débouté M.[F] de sa demande de nullité du compromis de vente.

condamné M.[F] aux entiers dépens de la procédure. ;

condamné M.[F] à payer à la SCI Dieudonné et à M. [G] [J] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— le réformer pour le surplus ;

En conséquence :

— condamné M.[F] à verser l’entier prix de vente, soit 278 200 euros, outre les frais annexes et de publication ;

— condamné M.[F] à verser à M.[J], en son nom personnel et ès qualités de gérant de la SCI Dieudonné au paiement de la somme de 5 000 euros en indemnisation du préjudice subi ;

Y ajoutant

— condamné M.[F] à verser encore la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement de première instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la validité de la promesse de vente pour défaut de notification du compromis de vente et de ses annexes

Moyens des parties

M.[F] soutient qu’il n’a accusé réception d’aucune notification du compromis de vente et de ses annexes et que son droit de rétractation était prévu contractuellement en page 25 de l’acte de sorte qu’il ne peut -être invoqué le caractère mixte des biens pour l’en exclure.

Les intimés lui répondent que la faculté de rétractation et le délai de réflexion prévus à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne s’appliquent pas aux biens immobiliers à usage mixte ni ne s’applique à une promesse qui ne porte que sur la vente d’un terrain à bâtir, nonobstant l’intention des acquéreurs de construire une maison à usage d’habitation de sorte qu’il ne disposait contrairement à ce qu’il soutient, d’aucun droit de rétractation.

Ils ajoutent que M.[F] a accepté en présence de son notaire de se voir transmettre le compromis par mail, a donné à ce titre son adresse mail à son notaire et il ne peut de ce fait se prévaloir de son refus d’ accuser réception du courriel qui lui a été adressé.

Réponse de la cour

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés, et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, en vigueur au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente, dispose que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours. Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

En l’espèce, il ressort de la lecture du compromis de vente que : en vertu des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le Bien étant à usage d’habitation et L’Acquereur étant un non professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficie de sa faculté de se rétracter.

Il est précisé qu’ : à cet effet une copie de l’acte avec ses pièces jointes sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la présentation de la lettre de notification, l’Acquéreur pourra exercer son droit de rétractation (').

les dispositions de l’ article L 271-2 du code de la construction et de l’habitation ont été reproduites sur l’acte.

Enfin, il a été indiqué que : l’Acquéreur donne son accord pour que toute notification lui soit faite par lettre recommandée par courrier électronique à l’adresse indiquée dans l’acte, et ce conformément aux dispositions de l’article 1126 du Code civil.

M.[F] qui ne conteste pas ces dispositions ne peut valablement soutenir qu’il n’a pas accusé réception du courriel pour justifier toute absence de notification.

Il convient de relever en effet que la SCP de notaire justifie par la production de sa pièce 7 qu’elle a par la voie électronique adressé à M.[F] le 25 mai 2023 le compromis signé par lui le 22 mars 2022 et la SCI Dieudonné le 15 juin 2022 ainsi que les annexes à l’adresse non contestée par M.[F].

Le formulaire de dépôt et d’envoi d’une lettre recommandée électronique avec accusé de réception valant présentation des informations prescrites constitue le point de départ du délai de rétractation de sorte que M.[F] avait à compter de cette date 10 jours pour adresser sa rétractation au notaire ce qu’il n’a pas fait.

Ne justifiant nullement ne pas avoir été régulièrement informée de l’existence du délai de rétractation, de sa durée -10 jours-, et de son point de départ, le jugement de première instance mérite confirmation en ce qu’il a écarté ce moyen d’annulation du compromis.

2-Sur la nullité de la promesse de vente pour vices du consentement

Moyens des parties

M.[F] fait valoir encore que la promesse de vente est nulle car son consentement a été vicié et que l’opération s’est révélée beaucoup plus couteuse de plus de 29% que ce qui était envisagé.

Il considère que si le compromis de vente (page 14) mentionnait certes, qu’un état des risques et pollutions (ERP) était joint, ce n’était pourtant pas le cas puisque le seul ERP dont il a eu connaissance est daté du 27 mars 2023 soit après sa signature du compromis le 22 mars 2023 et qu’il ne lui a été transmis par son notaire que le 3 avril 2023, après qu’il l’a lui-même reçu de son confrère .

Il ajoute que en toute hypothèse ce ERP était incomplet, illisible en ce qui concerne la détermination de la zone où se situent les biens et ne comprenait pas le « règlement du PPRn [plan de prévention des risques naturels prévisibles] Inondation, approuvé le 03/02/2015 » ni « la Note de présentation du PPRn Inondation, approuvé le 03/02/2015 » (ainsi que cela est mentionné en page 11).

Il en déduit que son consentement a été vicié par dol ou à tout le moins par erreur car il est indiqué dans l’acte qu’il a été destinataire d’une note de renseignement d’urbanisme datée du 14 juin 2023 et adressée le 26 juillet 2023 aux termes de laquelle une contrainte très importante s’est révélée pour la réalisation de son projet et cette contrainte résulterait d’un arrêté préfectoral du 3 février 2015 enjoignant une zone refuge pour tout projet sur le bien, l’amenant à consulter son architecte lui révelant l’ampleur des travaux liés aux contraintes.

Selon lui le vendeur, ne pouvait ignorer cela et il rappelle que n’ayant pas été destinataire de l’Etat des risques et Pollutions au moment de la signature du compromis chez son notaire, il n’a pas été en mesure de connaitre la réalité de son engagement, ce qui constitue, un dol, à tout le moins une erreur sur son engagement car il n’avait pas une connaissance parfaite de la situation urbanistique du bien.

Les intimés soutiennent au contraire qu’ il avait connaissance dès la passation de l’acte des contraintes affectant le bien, pour avoir pris attache avec le service de l’urbanisme de la Commune d'[Localité 10] dès les discussions précontractuelles, ce qu’il a confirmé à l’agence immobilière, cela lui permettant de négocier le prix de vente.

Ils contestent que son consentement ait été vicié par dol dés lors que le compromis de vente au paragraphe« Etat des risques et pollutions », prévoyait que le bien est situé en zone inondable et que « l’ACQUEREUR déclare être informé de l’obligation d’existence d’une zone refuge ».

Ils ajoutent qu’il est mentionné que les documents de référence sont à disposition sur demande auprès du prestataire qui a établi l’état des risques et pollutions.

Ainsi selon eux, il ne peut pas plus prétendre qu’il n’était pas informé de la nécessité de réaliser un vide sanitaire et une zone refuge sur la totalité du hangar quand il indique expressément, dans son courriel : « La Ville impose de réaliser un vide sanitaire et une élévation du plancher de 70 cm. Le coût est de 90 000 euros (super). J’ai donc décidé de ne le faire que sur la moitié de la surface du hangar (Devis joint) ».

Enfin, ils font valoir que le projet de M.[F] n’a pas été défini comme condition déterminante de son engagement, le bien est parfaitement constructible, et il était parfaitement informé des prescriptions imposées par l’emplacement du bien ; C’est donc sur la valeur des travaux à réaliser qu’il se positionne pour prétendre à une erreur comme vice du consentement au mépris des dispositions de l’article 1136 du Code civil.

Réponse de la cour

L’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Par application des dispositions de l’article 1137 alinéa 2 du même code, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol peut donc être constitué par le simple silence d’une partie qui dissimule sciemment à son cocontractant un fait ou une information qui, s’ils avaient été connus de lui, l’auraient dissuadé de contracter ou l’auraient conduit à contracter dans des conditions différentes.

Il incombe à celui qui se prétend victime d’une réticence dolosive d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que si le compromis mentionne en page 14 qu’un état des risques et pollutions est annexé à l’acte, ce document ne sera transmis à M.[F] que le 3 avril 2023 soit postérieurement à sa signature du compromis le 22 mars 2023 et surtout est daté du 27 mars 2023. Il ne peut dés lors être valablement soutenu qu’il a accepté en connaissance de cause et en mesurant toutes les implications relatives à la construction ou rénovation envisagée, les termes du compromis relatif à l’état des risques et pollutions.

Il sera par ailleurs observé que ce document est difficile à lire et donc à comprendre en ce qu’il ne permet pas à un profane de comprendre ce qui en résulte. Il est exact que M.[F] recevra ensuite de son vendeur une note de renseignement d’urbanisme datée du 14 juin 2023 dans lesquelles des contraintes d’urbanisme sont mentionnées.

Toutefois, pour en comprendre la portée il devra faire appel à son architecte.

Dans une note conseil des risques ce dernier lui indiquera alors que :

— le besoin de surélever le plancher n’est pas optionnel mais obligatoire dans le cadre de son projet ;

— lui confirmera que la zone concernée est bien la zone B1 et qu’un arrêté préfectoral de février 2015, impose au propriétaire une mise en conformité qui aurait dû être réalisée dans un délai de 3 ans et avant mars 2022.

L’architecte a préconisé ainsi une dalle avec perte de hauteur de plus d’un mètre à réaliser sur l’intégralité de la surface à habiter et rappelé que tout travaux de mise en conformité requiert un permis de construire. Il chiffre enfin les travaux à envisager à 138 000 euros ttc.

Ainsi pour mesurer l’impact des contraintes sur son projet initial M.[F] avait besoin d’un éclairage professionnel.

Il n’est pas par ailleurs, contesté par les intimés qu’aucun PPRn (inondation notamment) n’a été joint à la note de renseignement d’urbanisme de juin 2023 transmise par le vendeur ni qu’il lui ait été indiqué que des travaux obligatoires aurait du être réalisés et ne l’ont pas été.

Il est enfin très curieux que l’état des risques transmis ne fasse pas mention de l’absence de réalisation des travaux alors même que la case concernant la prescription de travaux obligatoires dans le règlement ou les PPRn n’est pas renseignée..

Le tribunal a retenu à tort que M.[F] avait une parfaite connaissance de la situation urbanistique , le simple fait d’écrire à la suite de sa visite aux services de la mairie que la ville impose de réaliser un vide sanitaire et une élévation de plancher de 70 cm avec un cout de 90 000 euros et « j’ai donc décidé de ne le faire que sur la moitié de la surface du hangar », ne suffit pas à établir qu’il avait ainsi conscience de l’ensemble des contraintes dés le 4 novembre 2022 mais démontre au contraire qu’il n’avait pas pris la mesure de ce qui lui serait imposé c’est-à-dire une surélévation et un vide sanitaire sur toute la surface du bien qui représentait forcément un coût supplémentaire.

Il s’est ainsi ouvert après sa visite à la mairie d'[Localité 10] de ce qui serait selon lui réalisable et possible et à aucun moment il ne lui a été indiqué que cela ne suffirait pas, alors même que le propriétaire ne pouvait ignorer les travaux obligatoires fixés par arrêté du 15 avril 2015 dont il n’a jamais fait mention.

Il s’en déduit que contrairement à ce qu’il a été jugé en première instance, les mentions de l’acte attaqué était loin de permettre à M.[Y] [F] de connaître l’ensemble des contraintes d’urbanisme auquel il se heurtait pour réaliser son projet dont il s’était ouvert à ses vendeurs.

Cette réticence dolosive a pour conséquence d’augmenter tel que le mentionne l’architecte requis de plus de 45 000 euros le projet de M.[F] (29% ), le cabinet d’architecte retenant un risque avéré de surcout qui n’est contredit par aucun élément versé aux débats.

Dés lors, il y a lieu de considérer que M.[F] est fondé à voir l’acte litigieux annulé pour dol.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le jugement de première instance sera infirmé en ses dispositions et la promesse de vente signé par M.[F] le 22 mars 2023 et par la SCI Dieudonné et M.[J] le 15 mai 2023, annulée.

Par voie de conséquence, M.[J] et la SCI Dieudonné seront ainsi déboutés de toutes leurs demandes.

3-Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

M.[F] fait valoir que la pression procédurale dont il a fait l’objet justifie que lui soit alloués des dommages et intérêts au regard des frais engagés et de l’attitude des intimés qui ont fait intervenir un commissaire de justice chez lui à 7h30 le matin pour lui délivrer un commandement de payer après la décision du tribunal et l’ont accusé d’être malhonnête.

Les intimés prétendent que c’est eux qui ont subi un préjudice en étant contraint de vider les lieux et de procéder à des travaux sollicités par l’acquéreur.

Réponse de la cour

S’agissant des dommages-intérêts sollicités pour préjudice moral et pour pression procédurale, il sera rappelé que l’exercice du droit d’ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d’un plaideur en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d’ester en justice, puisque l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute.

En revanche, il ne peut être passé outre le fait que M.[F] a du subir les aléas d’une procédure judiciaire et l’inquiétude de se voir reconnaître propriétaire d’un bien dont il ne pourrait financer les travaux et débiteur de sommes importantes. Ce préjudice est distinct de l’indemnité versée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas contesté par ailleurs qu’il était profane en matière immobilière. En conséquence, son préjudice moral consistant dans les désagréments induits par la procédure, en tenant compte de sa durée totale et de l’incertitude financière dans laquelle elle l’a placé jusqu’au prononcé d’une décision définitive sera réparé et compensé par l’octroi de dommages et intérêts fixés à la somme de 5 000 euros.

Ainsi , il convient de faire droit à la demande de M.[F] et de condamner les intimés à lui payer la somme de 5 000 euros.

4-Sur les demandes accessoires

M.[J] et la SCI Dieudonné, parties perdantes supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel et seront nécessairement déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M.[Y] [F] au regard des circonstances de l’espèce, la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles que M.[J] et la SCI Dieudonné seront condamnés à lui payer.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté la SCI Dieudonné et M.[G] [J] de leur demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule la promesse de vente signé par M.[F] le 22 mars 2023 et par la SCI Dieudonné et M.[G] [J] le 15 mai 2023 ;

Déboute M.[J] et la SCI Dieudonné de toutes leurs demandes ;

Les condamne à payer in solidum à M.[Y] [F] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M.[G] [J] et la SCI Dieudonné à supporter la charges des dépens de première instance et d’appel ;

Les déboute de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamne à payer à M.[Y] [F], la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT