COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 JUIN 2026

N° 2026/239

Rôle N° RG 22/03429 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI73I

[U] [D]

[W] [Y]

C/

[E] [H]

[X] [B] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Maud DAVAL-GUEDJ

— M^e Lionel ALVAREZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 08 Février 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/07376.

APPELANTS

Monsieur [U] [D]

demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [Y]

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [E] [H]

né le 21 Novembre 1981 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

Madame [X] [B] épouse [H]

née le 01 Février 1958 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026 puis prorogé au 02 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2026.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Sancie [D], greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par compromis de cession de parts du 31 janvier 2019, réitéré par acte authentique du 9 avril 2019, M. [U] [D] et Mme [W] [Y] ont acquis de M. [E] [H] et Mme [Z] [B], épouse [H], 160 parts de la Sci du Parc résidentiel des Baux à Roquebrune sur Argens.

Ces parts ont donné droit à la jouissance actuelle et en cas de retrait ou dissolution de la Sci, à l’attribution d’une parcelle de 347 m² (lot n°284) et les cent millièmes afférents et d’un mobil-home sur roues.

Le prix de cession a été fixé à 230 000 euros décomposé de la manière suivante : 92 000 euros de parts sociales et 138 000 euros pour le mobil-home, dont 3 600 euros de mobilier.

Le 9 avril 2019 les acquéreurs sont entrés en jouissance des lieux et ont fait la découverte de plusieurs désordres, qu’ils ont fait constater par procès-verbal de commissaire de justice le16 avril 2019. Ils ont également fait établir un devis en date du 30 mai 2019, évaluant le montant des travaux à la somme de 68 629 euros.

Les acquéreurs ont tenté de résoudre amiablement le litige et de solliciter la mise en place d’une expertise amiable par courrier du 25 juillet 2019, en vain.

M. [D] et Mme [Y] ont alors saisi le juge des référés du référé tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins d’expertise et par ordonnance du 20 novembre 2019, il a été fait droit à leur demande.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 4 septembre 2020. Il a relevé que : l’identification du bien dans l’acte de vente était erroné, les mobil-homes entourés d’ouvrages en dur interdisant toutdéplacement. Il estimait cependant que ça n’était pas un désordre.

Il a également relevé que les désordres classiques affectant un logement d’un certain âge étaientdécelables par un profane, mais que les désordres de conception et de construction ne l’étaient pas. Il a retenu 3 désordres à ce titre :

Les infiltrations d’eau de pluie par la toiture,

Le stabilité, solidité et pérennité des mobil-homes,

L’absence de fondation pour les ouvrages béton et de drainage.

Par acte du 6 novembre 2020, M. [D] et Mme [Y] ont fait assigner les époux [H], devant le tribunal judiciaire de Draguignan, afin de les voir condamnés à titre principal, sur le fondement de la garantie légale des vices cachés et à titre subsidiaire, sur le fondement de la réticence dolosive au paiement de la somme de 84 000 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente, et en tout état de cause, 5 000 euros au titre du défaut de conformité sur les désordres affectant les installations sanitaires et l’alimentation en eau, 10 000 euros au titre du préjudice moral, 20 000 euros pour résistance injustifiée, 20 000 euros pour exécution déloyale du contrat, 100 euros par jour à compter de la vente jusqu’au paiement du coût des désordres afin de réaliser les travaux définis par l’expert au titre du trouble de jouissance, outre 2 000 euros de frais irrépétibles et 35 000 euros de dépens au titre des frais d’expertise.

Par jugement contradictoire rendu le 8 février 2022, cette juridiction a :

débouté M. [D] et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

condamné M. [D] et Mme [Y] à verser aux époux [H] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [D] et Mme [Y] aux dépens de l’instance,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que l’expertise judiciaire établissait l’existence de trois vices de conception et construction non décelables pour un profane au moment de la vente et dont la gravité était caractérisée par l’atteinte à l’habitabilité et à la pérennité de l’ouvrage ; que l’expertise judiciaire révélait également leur caractère dissimulé ainsi que leur antériorité à la vente. Cependant, il a jugé que la clause d’exclusion de la garantie légale des vices cachés insérée à l’acte de vente ne pouvait être écartée, car même si les acquéreurs avaient la qualité de profane, les dispositions de l’acte notarié concernant les travaux et aménagement du studio sur lesquelles ils s’appuyaient n’étaient pas concernés par les vices décelés par l’expert et ne permettaient pas d’établir que les vendeurs en avaient connaissance. Il en a déduit que les demandes des acquéreurs au titre de la garantie légale des vices, mais également au titre du dol par réticence dolosive, ne pouvaient prospérer.

Le tribunal a également écarté leurs demandes sur le fondement des articles L.211-1 et suivants du code de la consommation, l’acte de vente litigieux ne s’inscrivant pas dans ce cadre juridique. Enfin, il a retenu qu’en l’absence de responsabilité des vendeurs, les demandes formulées au titre du préjudice moral, de la résistance injustifiée, de l’exécution déloyale du contrat et des troubles de jouissance ne pouvaient qu’être rejetées.

Par déclaration transmise au greffe le 7 mars 2022, M. [D] et Mme [Y] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La clôture de l’instruction est en date du 24 février 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 août 2022 au visa des articles 1603, 1604, 1641 et 1217 du Code civil, M. [D] et Mme [Y], demandent à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

condamner solidairement les époux [H] à leur payer la somme de 84 000 euros au titre des travaux de mise en conformité du bien vendu le 9 avril 2019,

condamner solidairement les époux [H] à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d leur préjudice de jouissance et moral,

condamner solidairement les époux [H] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, ceux d’appel distraits au profit de la Scp Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, sur son offre de droit.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 12 août 2022, les époux [H], demandent à la cour de :

débouter M. [D] et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

dire et juger irrecevables les demandes de M. [D] et Mme [Y] fondées sur le nouveau moyen de défaut de délivrance conforme qui n’a pas été évoqué en première instance,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

condamner solidairement M. [D] et Mme [Y] à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la garantie des vices cachés

1.1Moyens des parties

M. [D] et Mme [Y] font valoir que la garantie légale des vices cachés est applicable, en raison de l’existence de malfaçons sur la toiture entrainant des infiltrations d’eau qui rendent le mobil home impropre à son usage d’habitation. Ils rappellent qu’ils ne pouvaient déceler ces désordres en leur simple qualité de profane et que ces vices étaient effectivement antérieurs à la vente et soutiennent que la clause exonérant les vendeurs de cette garantie ne peut recevoir application car ils ont par leur auteur le père de M.[D], réalisés les travaux sur la toiture à l’origine des désordres constatés ; que c’est à tort que le premier juge a écarté qu’ils soient tenus à garantie dés lors qu’il est acquis que les vendeurs avaient connaissance de l’existence de ces vices et produisent une attestation des époux [G], potentiels acquéreurs ayant visité le mobil home litigieux.

Les époux [H] en réponse soutiennent que la garantie légale des vices cachés est inapplicable. Ils rappellent que la vente ne concerne que des parts sociales donnant vocation à la jouissance d’un terrain et d’un mobil home susceptible d’être déplacé ; que les désordres dont fait état l’expertise judiciaire ne remettent pas en cause la destination des parts sociales acquises ; qu’ils ne concernent que des dépendances constitutives d’un deuxième mobil homme non mentionné dans l’acte et de constructions dont l’irrégularité a été clairement mentionnée et acceptée par les acquéreurs. Ils ajoutent que M. [D] a réalisé des travaux d’ampleur sur la chose sur laquelle les désordres sont invoqués ; qu’enfin au regard des mentions de l’expert, ils ne pouvaient ignorer les désordres qui étaient apparents au moment de la vente et étaient mentionnés dans l’acte.

Ils font valoir également que la clause d’exonération de garantie des vices cachés est pleinement applicable, car pour leur part ils n’ont procédé ou fait procéder à aucuns travaux qui puissent anéantir ladite clause ; qu’ils n’ont jamais cherché à dissimuler les désordres affectant les mobil hommes et dépendances, ces derniers n’y résidant pas et qu’ils ont acquis par voie de succession. Ils soulignent que contrairement à ce qu’allègue les appelants, l’acte de vente mentionne l’existence d’un certificat de mesure de la surface habitable du bien et que sa désignation a été établi d’après les désignations du cédant et cessionnaire du bien, aucune réserve n’ayant été faite sur ladite désignation.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

Le succès d’une action en garantie des vices cachés suppose donc de la part du demandeur la preuve d’un défaut antérieur à la vente, caché lors de celle-ci et rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminuant significativement l’usage.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire et des conclusions de l’expert [Q] que 3 désordres présentent les caractéristiques d’un vice caché : les infiltrations en toitures, la structure du plancher de liaison entre les 2 mobil homme, et l’absence de fondation pour les ouvrages en béton et de drainage.

Au titre de l’état du bien, l’acte prévoit que «'l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce, tel qu’il l’a vu et visité, le vendeur s’interdisant à y apporter des modifications matérielles du bien correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites. Il n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents,

Des vices cachés. »

L’acte mentionne également que : « S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : si le vendeur a qualité de professionnel de l’immobilier,

Si le vendeur bien que non professionnel a réalisé lui-même les travaux;

S’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ; »

Il en résulte que si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou s’il est prouvé, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Les consorts [D] -[R] soutiennent que la clause d’éxonération ne peut trouver à s’appliquer s’agissant des travaux en toiture, l’expert judiciaire indiquant expressement à ce titre que : « Initialement la couverture, de faible pente, est réalisée en bacs métalliques. Pour des raisons probablement esthétiques, l’ancien propriétaire M. [H] a fait poser une couverture tuile mécanique sur PST (plaques fibre-ciment sous tuiles) ' par-dessus l’ancienne ».

Ils en déduisent que les vendeurs étaient présumés en avoir connaissance puisqu’ils viennent aux droits de M.[H] père qui était le constructeur des travaux à l’origine des infiltrations de sorte.

Toutefois, il est acquis aux débats que les vendeurs ne sont pas professionnels de l’immobilier et que les seuls travaux qu’ils ont accomplis eux-mêmes ne concernent pas les désordres au titre de la garantie des vices cachés retenus par l’expert.

Si les travaux de couverture ont été faits par leur auteur, M.[H] père, il n’est pas démontré qu’ils en avaient connaissance ; qu’ils n’est pas démontré non plus qu’ils ont habité les lieux.

2-Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

2.1 Moyens des parties

Les appelants font valoir que les vendeurs ont failli à leur obligation de délivrance conforme. Ils exposent à ce titre, que la couverture du mobil-home à l’origine des infiltrations de pluie, la structure du plancher de liaison entre les deux habitations et l’absence de fondations pour les ouvrages béton et de drainage empêchent l’utilisation du mobil home, pourtant destiné à l’habitation d’être utilisé dans des conditions normales. Ils s’estiment ainsi fondés à solliciter l’indemnisation du coût des travaux de reprise, retenu à 84 000 euros par plusieurs devis qu’ils produisent ainsi que par l’expert, les vendeurs n’ayant pas exécuté les obligations qui leur incombaient et ayant fait preuve de déloyauté contractuelle. Ils invoquent également l’indemnisation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral, car ils n’ont pu jouir paisiblement du bien acquis et expliquent avoir été contraints de déménager à plusieurs reprises et d’avoir séjourné dans un gîte durant plusieurs semaines, occasionnant des coûts supplémentaires.

Les époux [H] soutiennent en réponse, que le défaut de conformité invoqué par les appelants est un moyen nouveau invoqué en cause d’appel et doit être déclaré irrecevable. Sur le fond, ils contestent avoir manqué à leur obligation délivrance et soutiennent avoir délivré un bien conforme aux parts de Sci et conforme à l’acte de vente.

2.2 Réponse de la cour

En tout premier lieu il sera rappelé qu’en cause d’appel les parties peuvent invoquer à l’appui de leurs prétentions de nouveaux moyens de sorte que les appelants n’encourent aucune irrecevabilité à ce titre.

En second lieu et en application ses dispositions de l’article 1604 du Code civil, le vendeur a une obligation d’information. Il doit informer l’acheteur de la nature de la chose, de ses caractéristiques, de ses modalités d’utilisation. Il est également tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige.

La notion de conformité ou non-conformité est inhérente à l’obligation de délivrance et est distinct du défaut caché.

Ainsi, le défaut de conformité est la délivrance d’une chose qui ne correspond pas aux spécifications convenues par les parties.

En l’espèce, il ressort des mentions de l’acte de vente que les appelants ont acquis des parts sociales d’une Sci et d’un mobil home pouvant être déplacé ; qu’il n’est pas contesté que le mobil a été délivré.

Il résulte par ailleurs des conclusions du rapport d’expertise que les désordres principaux portent sur les dépendances constituées d’un second mobil home et de constructions dont le caractère irrégulier a été mentionné à l’acte de vente.

Les appelants sont défaillants à rapporter la preuve d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme des vendeurs.

Le jugement mérite ainsi confirmation en ce qu’il a débouté M.[D] et Mme [R] de leurs demandes.

3- dépens et sur les frais irrépétibles

Les demandes au titre des dépens de première instance et des frais irrépétibles seront confirmées.

Parties perdantes, M.[U] [D] et Mme [W] [R] supporteront la charge des dépens d’appel et ne sont pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à Mme [X] [B] épouse [P] et M.[E] [H] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour que M.[U] [D] et Mme [W] [R] seront condamnés à leur payer.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M.[U] [D] et Mme [W] [R] à supporter la charge des dépens d’appel;

Dit qu’ils ne sont pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Les condamne à payer à Mme [X] [B] épouse [P] et M.[E] [H] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

La greffière La présidente.