COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 05 FÉVRIER 2026

N°2026/059

Rôle N° RG 25/03704 N° Portalis DBVB-V-B7J-BOS7D

[D] [B]

C/

[V] [A]

[G] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Eric PASSET

M^e Matthieu MOLINES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution d’AIX EN PROVENCE en date du 20 Mars 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 25/00006.

APPELANT

Monsieur [D] [B]

né le 03 Avril 1943 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représenté et assisté par M^e Eric PASSET de la SELARL CABINET PASSET – BELUCH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [V] [A]

né le 06 Novembre 1980 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [A]

née le 10 Octobre 2004 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés et assistés par M^e Matthieu MOLINES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président,

Madame Pascale BOYER, Conseiller, (rédatrice)

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Pascale BOYER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé du litige

Par contrat du 7 février 2019, monsieur [B], usufruitier d’un immeuble situé à [Localité 3], a donné à bail un appartement du premier étage de cet immeuble à monsieur [A]. A compter du 1er septembre 2019, avec l’accord du bailleur, ce dernier a déménagé pour occuper un autre appartement du deuxième étage.

Le 1er septembre 2022, monsieur [A] a fait assigner monsieur [B] devant le juge des contentieux et de la protection d’Aix en Provence afin de contester le commandement de payer émis par ce dernier et d’obtenir la remise en état de décence du logement qu’il occupe.

Par jugement du 23 juin 2023 rendu au contradictoire de monsieur [A] et de sa fille qui vit avec lui, cette juridiction a condamné monsieur [B] à effectuer, au sein du logement litigieux, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 50 euros par jour passé ce délai, les travaux suivants :

— Rechercher et supprimer les causes d’infiltration,

— Réparer les plafonds marqués par les traces d’infiltration,

— Procéder à l’installation d’un dispositif permanent d’amenée d’air dans la cuisine, la salle d’eau et les toilettes.

Il a prévu que l’occupant devait être averti des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois semaines à l’avance avec confirmation dans la semaine.

Le jugement a été signifié le 21 juillet 2023.

Monsieur [A] et sa fille ont saisi le juge de l’exécution d’Aix en Provence d’une demande de liquidation d’astreinte le 6 décembre 2024.

Par jugement du 20 mars 2005, le juge de l’exécution d’Aix en Provence a :

— Fait droit partiellement à la demande de liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement susvisé et formulée par monsieur [A] et sa fille vivant aussi dans le logement au titre des obligations mises à la charge de monsieur [B] concernant la nécessité de faire rechercher et supprimer les causes d’infiltration et de procéder à la réparation des plafonds marqués par les traces d’infiltration ;

— Liquidé l’astreinte prononcée par le jugement susvisé à la somme de 5.000 euros pour la période allant du 21 novembre 2023 au 22 novembre 2024 ;

— Condamne monsieur [D] [B] à payer aux consorts [A] la somme de 5.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Rappelle que l’astreinte prononcée par le jugement susvisé à l’encontre de monsieur [B] continue de courir à l’encontre de ce dernier jusqu’à exécution complète de l’obligation mise à sa charge ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamne monsieur [D] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [B] a formé appel de cette décision le 26 mars 2025, par déclaration par voie électronique visant et reproduisant les chefs du jugement contestés.

L’intimé a constitué avocat le 9 avril 2025.

Le 15 avril 2025, le greffe de la chambre 1-9 devant laquelle l’affaire a été orientée, a informé l’appelant de la fixation de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 17 décembre 2025. Ce document, ainsi que la déclaration d’appel ont été notifiés au conseil de l’intimé.

Selon ses dernières écritures, l’appelant demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Aix en Provence en ce qu’il a :

' Fait droit partiellement à la demande de liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement susvisé et formulée par monsieur [V] [A] et madame [G] [A] au titre des obligations mises à la charge de monsieur [D] [B] concernant la nécessité de faire rechercher et supprimer les causes d’infiltration et de procéder à la réparation des plafonds marqués par les traces d’infiltration ;

' Liquidé l’astreinte prononcée par le jugement susvisé à la somme de 5.000 euros pour la période allant du 21 novembre 2023 au 22 novembre 2024 ;

' Condamné monsieur [D] [B] à payer à monsieur [V] [A] et madame [G] [A] la somme de 5.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

' Rappelle que l’astreinte prononcée par le jugement susvisé à l’encontre de monsieur [B] continue de courir à l’encontre de ce dernier jusqu’à exécution complète de l’obligation mise à sa charge ;

' Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

' Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

' Condamné monsieur [D] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

En conséquence et statuant à nouveau :

— Débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Dire et Juger que monsieur [B] a effectué l’ensemble des obligations demandées dans le jugement du 23 juin 2023 ;

— Dire et Juger qu’il n’y a lieu de liquider l’astreinte ordonnée par le jugement en date du 23.06.2023 ;

— Condamner monsieur [S] [A] et madame [G] [A] à la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner monsieur [S] [A] et madame [G] [A] aux entiers dépens,

Le 2 septembre 2025, l’appelant produit 15 pièces nouvelles. Il reformule ses demandes pour reproduire les chefs du jugement critiqué dont il demande la confirmation.

L’appelant soutient qu’il a effectué l’ensemble des travaux nécessaires dans les délais requis. Il précise qu’il a fait remplacer des tuiles et que l’entreprise qu’il a mandatée a constaté le 13 octobre 2023 l’absence de trace d’infiltrations dans le logement.

Il précise que le titre ne porte que sur les plafonds de la cuisine et du salon.

Il soutient que les désordres visés dans le rapport du mois d’octobre 2024 sur le plafond de la salle d’eau et le mur sud de la cuisine sont apparus postérieurement au jugement et qu’ils peuvent résulter d’un défaut d’entretien.

Il indique qu’au mois de juillet 2025, monsieur [A] a refusé les interventions concernant les infiltrations en indiquant qu’il s’agissait de travaux inutiles car la seule fuite avérée avait été traitée par son assurance. Il précise qu’il a tout de même fait intervenir une entreprise choisie par le locataire le 18 juillet 2025 pour une recherche de fuite.

En ce qui concerne l’amenée d’air, il soutient que la liaison des ouvertures présentes dans le logement avec l’extérieur a été réalisée le 13 octobre 2023 et qu’elle a été testée. Il précise que l’expert n’a pas confirmé le désordre du système d’aération et que le rapport du 3 octobre 2024 ne contient aucune précision à ce titre.

Il invoque une entrave volontaire du fonctionnement du système mis en place. Il précise qu’il n’était pas obligé d’installer un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) et que la proposition à cet effet de sa part est spontanée et destinée à apaiser les tensions avec le locataire.

Il s’oppose à la demande de nouvelle astreinte et de dommages et intérêts en précisant que monsieur [A] contribue à son propre dommage afin de rendre son logement prétendument indécent en faisant obstacle à l’intervention des entreprises que le bailleur mandate.

Par leurs uniques écritures, les intimés demandent à la cour de :

— Réformer le jugement du juge de l’exécution d’Aix en Provence en date 20 mars 2025 en ce qu’il a :

' Liquidé l’astreinte prononcée par le jugement susvisé à la somme de 5 000 euros pour la période allant du 21 novembre 2023 au 22 novembre 2024 ;

' Condamné monsieur [B] à payer à monsieur [V] [A] et madame [G] [A] la somme de 5000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

' Débouté monsieur [V] [A] et madame [G] [A] de leur demande de liquidation de l’astreinte concernant l’installation d’un dispositif permanent d’amenée d’air dans la cuisine, la salle d’eau et les toilettes ;

' Débouté monsieur [V] [A] et madame [G] [A] de leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

' Débouté monsieur [V] [A] et madame [G] [A] de leur demande de fixation d’une nouvelle astreinte plus conséquente à l’encontre de monsieur [B] ;

' Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

' Condamné monsieur [B] aux entiers dépens de la présente instance.

Se faisant et statuant à nouveau,

— Condamner monsieur [D] [B] à leur payer les sommes de 29 900 euros au titre de la liquidation de l’astreinte et de 1500 euros au titre de la résistance abusive

— Ordonner la fixation d’une nouvelle astreinte de 100 euros par jour à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir

— Condamner monsieur [D] [B] à leur payer les sommes de 4500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner monsieur [D] [B] aux entiers dépens

Ils se prévalent du rapport Citémétrie du 18 septembre 2024 constatant d’importantes moisissures dans la salle d’eau et dans la cuisine. Ils soutiennent que le jugement de condamnation sous astreinte n’a pas limité l’étendue des infiltrations concernées qui avaient été constatées dans l’ensemble de l’appartement.

Ils ajoutent que le système d’amenée d’air posé au mois d’octobre 2023 n’est pas fonctionnel selon le rapport Citémétrie. Ils font état de l’absence de système fixe pérenne, non obstruable et dimensionné correctement permettant l’arrivée d’air dans le logement même si les fenêtres sont fermées.

A l’appui de leur demande de dommages et intérêts, ils soutiennent qu’en raison de la résistance abusive de monsieur [B], ils sont contraints de continuer à vivre dans un logement non décent et de mener une procédure supplémentaire pour obtenir la réalisation de travaux.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2025.

Par message du 18 décembre 2025 après l’audience, la cour a demandé aux parties de préciser si les travaux d’installation d’une VMC prévus pour être réalisés après l’été 2025 avaient été effectués et à quelle date. Les conseils des parties ont été autorisés à répondre à cette question en cours de délibéré.

Le 31 décembre 2025, l’appelant a rappelé les termes de ses conclusions en indiquant que l’installation d’une VMC a été proposée en sus des obligations issues du jugement et que l’indisponibilité des locataires n’a pas permis son installation pendant l’été 2025.

Le 6 janvier 2026, les intimés précisent que les travaux d’installation de la VMC n’ont pas été réalisés, de même que les autres travaux mis à la charge du bailleur. Ils contestent la validité de l’attestation de l’entrepreneur produite par l’appelant avant la clôture. Ils produisent un nouveau constat de commissaire de justice du 25 novembre 2025.

Par une note en réponse du 7 janvier 2026, l’appelant demande à la cour de déclarer irrecevable d’office la pièce nouvelle produite après la clôture. Il soulève l’irrecevabilité de la contestation de l’attestation de monsieur [X] soulevée après clôture. A toutes fins utiles, il réplique aux contestations soulevées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur la recevabilité des pièces et moyens communiqués après clôture

La note en délibéré n’a été autorisée que pour permettre aux parties de répondre à une question qui portait sur l’exécution des travaux d’installation d’une VMC dans le logement, prévus pour après l’été 2025.

L’appelant y a répondu en indiquant qu’ils n’avaient pas été réalisés. La production d’un nouveau constat d’huissier de justice était donc inutile.

Il n’y a donc pas lieu de rouvrir les débats sur le point de savoir si ces travaux ont eu lieu et la pièce communiquée le 6 janvier 2026 sera écartée des débats en application des dispositions de l’article 914-3 du code de procédure civile.

Les intimés n’ont pas été autorisés à produire une note en délibéré sur la question de la validité de la pièce 20 communiquée par l’appelant le 12 septembre 2025. Les développements à ce titre seront donc déclarés irrecevables en application du texte précité.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte concernant les infiltrations

L’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Il appartient au débiteur de l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution.

L’astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

La décision prononçant une astreinte étant dépourvue de l’autorité de la chose jugée, le juge peut décider, dans l’exercice de son pouvoir souverain, de la supprimer pour l’avenir sans avoir à relever l’existence d’une cause étrangère.

Monsieur [B] devait, avant le 21 novembre 2023, effectuer ou faire effectuer les travaux suivants :

— Rechercher et supprimer les causes d’infiltration,

— Réparer les plafonds marqués par les traces d’infiltration.

Selon les termes du jugement de condamnation, le 9 août 2022 avait été constatée la dégradation des plafonds du salon et de la cuisine et des traces anciennes d’infiltrations sur ces surfaces. Le technicien qui avait visité le logement précisait que les plafonds étaient secs à la date de sa visite.

Ce technicien a aussi constaté l’absence de système de chauffage dans le logement et la présence d’un poêle à pétrole.

Il ressort de l’attestation de monsieur [F] de l’entreprise Midi Cordes et du constat d’état des lieux du 21 août 2022 que les causes des infiltrations étaient identifiées et réparées car elles provenaient de la toiture dont des tuiles ont été changées.

L’entreprise JMC Construction est intervenue, à la demande de monsieur [B], au mois d’octobre 2023 et a attesté, le 14 novembre 2023, que les plafonds étaient en bon état.

L’organisme Citémétrie qui avait réalisé la visite diagnostic du 9 août 2022, est intervenue sur demande du bailleur le 3 septembre 2024. Elle a constaté de manière contradictoire des traces de moisissures importantes en bas du mur sud de la cuisine et une partie légèrement cloquée au plafond de la salle d’eau.

Au mois d’avril 2025 puis mai 2025, monsieur [B] a sollicité monsieur [A], par lettres recommandées avec accusés de réception reçues, afin qu’il entre en contact avec l’entreprise chargée de la recherche de fuite et de l’installation de la VMC.

Le locataire a débord indiqué qu’il était absent jusqu’au 20 mai 2025. Puis, le 11 juillet 2025, il a précisé par écrit que le problème lié aux infiltrations avait été résolu « il y a un an » par son assureur et qu’une nouvelle intervention sur ce point était un gaspillage, voire un report de responsabilité. Il a également mis en demeure monsieur [B] de cesser toute démarche inutile liée à la recherche de fuite déjà traitée. Dans un courrier du 1er août 2025, il a indiqué qu’il avait fait intervenir l’entreprise Prodetec le 15 juillet 2025 qui n’avait constaté aucune fuite. Il a mentionné que la seule fuite avérée s’était produite « il y a deux ans » et a été résolue par l’assurance.

Il ressort de ces éléments que la cause des infiltrations constatées en 2022 a été identifiée et réparée tel que cela ressort des courriers mêmes de monsieur [A]. Les nouvelles infiltrations dont il a été fait état en 2024 concernant un mur de la cuisine et le plafond de la salle d’eau sont distinctes de celles constatées en 2022 qui ont donné lieu au jugement de condamnation.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a liquidé l’astreinte concernant ces travaux à la somme de 5000 euros. Statuant de nouveau, la cour juge qu’il n’y a pas lieu à liquidation de l’astreinte au motif que les travaux ont été réalisés pendant le délai imparti.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte concernant l’amenée d’air

Monsieur [B] a été condamné à « procéder à l’installation d’un dispositif permanent d’amenée d’air dans la cuisine, la salle d’eau et les toilettes » et ce avant le 21 novembre 2023.

Dans son écrit du 22 août 2022, monsieur [T] a constaté que le système de ventilation était insuffisant en l’absence de VMC. Il précisait que l’évacuation d’humidité par les ouvertures pratiquées munies de grilles ne fonctionnait que lorsque les fenêtres étaient ouvertes et qu’il n’existait aucun dispositif pour permettre l’apport d’air et l’évacuation en hiver, fenêtres fermées. Dans le rapport Citémétrie du 23 janvier 2023, après visite du 9 août 2022, il était mentionné que l’appartement n’était pas équipé d’un dispositif réglementaire d’amenée d’air qui permette la ventilation même fenêtres fermées.

Monsieur [B] justifie qu’une entreprise est intervenue au mois d’octobre 2023 pour raccorder à la toiture les ouvertures pratiquées en haut des murs de la cuisine, de la salle d’eau et des toilettes, afin d’apporter de l’air dans le logement. Toutefois ce système est insuffisant puisque l’organisme Citémétrie, le 3 septembre 2024, lors d’une nouvelle visite sur demande du bailleur, a constaté que la ventilation était non fonctionnelle en l’absence de circulation d’air par les ouvertures pratiquées en haut des murs. L’obstruction volontaire invoquée par monsieur [B] ne ressort d’aucune pièce. Il ressort des éléments techniques apportés aux débats que la configuration du logement nécessite la mise en place d’un système d’apport constant d’air par ventilation mécanique.

Dès le 1er avril 2025, monsieur [B] a proposé à monsieur [A] l’intervention d’une entreprise pour procéder à la pose d’une ventilation mécanique contrôlée. Le locataire a d’abord indiqué qu’il était absent de son appartement jusqu’au 20 mai 2025. Puis, il a tardé à entrer en contact avec l’entreprise chargée de ces travaux qui a pu intervenir pour réaliser un devis le 23 juillet 2025, selon le courrier de monsieur [A] du 1er août 2025, et qui devait réaliser les travaux après ses congés du mois d’août 2025. Il ressort des notes en délibéré communiquées par les parties que ces travaux n’ont pas été réalisés au 6 janvier 2026, sans que les raisons de cette absence de réalisation soient précisées.

En conséquence, il existe un retard d’exécution de près de deux ans qui conduira la cour à liquider l’astreinte de ce chef. Compte tenu des difficultés d’exécution résultant de l’indisponibilité du locataire pendant plusieurs semaines et de la nature des travaux, il convient de liquider l’astreinte pour la période du 21 novembre 2023 au jour de l’audience du 17 décembre 2025, à la somme de 5000 euros.

Sur la demande de nouvelle astreinte

Elle est inutile concernant les travaux relatifs aux infiltrations.

Concernant la VMC, l’astreinte prononcée par le juge des contentieux et de la protection d’Aix en Provence le 23 juin 2023 n’est pas limitée dans le temps ou dans son montant. Elle continue donc à courir pour la période postérieure à celle concernée par la liquidation. L’astreinte prononcée est suffisante pour contraindre le débiteur de l’obligation à l’exécuter dans la mesure où celle-ci ne dépend pas uniquement du bon vouloir de monsieur [B] qui a mis en 'uvre les moyens nécessaires pour y parvenir. Il n’est donc pas nécessaire de prononcer une nouvelle astreinte. La décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de nouvelle astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts des intimés

Elle est fondée sur la résistance abusive du bailleur. Celle-ci n’est pas établie par les pièces produites aux débats dans la mesure où il a fait intervenir plusieurs fois une entreprise pour réaliser les travaux prévus par le jugement et qu’elle s’est heurtée au refus ou l’indisponibilité du locataire pour laisser faire les travaux. La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les deux parties sollicitent la réformation des chefs du jugement concernant ces frais.

Dans la mesure où monsieur [B] a été condamné à régler une astreinte liquidée, le jugement mettant les dépens de première instance à sa charge sera confirmé.

Chaque partie ayant succombé partiellement, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu’il a rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles de procédure.

L’appel de monsieur [B] n’a pas été fructueux, il sera donc condamné aux dépens de cette instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser les frais de procédure non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la procédure d’appel à la charge de chacune des parties qui les a exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Écarte des débats le procès-verbal de constat du 25 novembre 2025 communiqué après la clôture;

Déclare irrecevable les contestations émises par l’intimé de la pièce 20 de l’appelant soulevées après clôture ;

Infirme le jugement du 23 juin 2023 en ce qu’il a liquidé l’astreinte assortissant l’obligation de faire rechercher l’origine des infiltrations et réparer les dégâts causés par les infiltrations et condamné monsieur [B] à régler la somme de 5000 euros de ce chef ;

Infirme le jugement du 23 juin 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de liquidation de l’astreinte concernant l’obligation de réaliser des travaux d’amenée d’air dans l’appartement ;

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de liquidation d’astreinte assortissant l’obligation de faire rechercher l’origine des infiltrations et réparer les dégâts causés par les infiltrations et la demande de condamnation à payer cette astreinte ;

Liquide l’astreinte concernant l’obligation de réaliser des travaux d’amenée d’air dans l’appartement pour la période du 21 novembre 2023 au 17 décembre 2025 à la somme de 5000 euros ;

Condamne monsieur [D] [B] à régler cette somme de 5000 euros à monsieur [V] [A] et madame [G] [A], ensemble ;

Confirme le jugement du 23 juin 2023 en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne monsieur [D] [B] aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes des parties au titre des frais irrépétibles de procédure.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE