ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 10 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04382 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QLPU

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 29 JUILLET 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE

N° RG

APPELANTE :

Madame [S] [Y]-[I] AJ en cours

née le 09 Septembre 1966 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuelle MANDROU, avocat au barreau de NARBONNE, substitué par M^e PANIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008048 du 02/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur [D] [T]

né le 02 Juin 1971 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE, substitué par M^e GRANIER

Ordonnance de clôture du 11 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2021 avec effet au 1er mai 2021, M. [D] [T] a donné à bail à Mme [S] [I] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 519,49 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Le 24 octobre 2023, M. [T] a fait délivrer à Mme [S] [Y] [I] un commandement de payer la somme principale de 1 100 euros, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location.

Puis par acte en date du 28 décembre 2023, M. [T] a fait assigner Mme [Y] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne afin qu’il constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, qu’il ordonne en conséquence l’expulsion de la locataire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et qu’il la condamne à titre provisionnel au paiement de la somme de 1 100 euros au titre de l’arriéré, au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement jusqu’au jour du jugement à intervenir et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux, outre une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 29 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé a :

— débouté Mme [Y] [I] de sa demande relative à l’indexation du loyer,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2021 entre M. [T], d’une part, et Mme [Y] [I], d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 4], étaient réunies à la date du 25 décembre 2023,

— rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à Mme [Y] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné Mme [Y] [I] à verser à M. [T] à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 4 080,54 euros en derniers et quittance, avec les intérêts aux taux légal à compter de l’ordonnance,

— débouté Mme [Y] [I] de sa demande d’homologation du plan d’apurement ou d’octroi de délais de paiement,

— condamné Mme [Y] [I] à payer à M. [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné Mme [Y] [I] à verser à M. [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Y] [I] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que l’ordonnance était de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 22 août 2024, Mme [Y] [I] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle avait constaté les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, avait rejeté la demande de suspension des effets de cette clause résolutoire, l’avait condamnée au paiement des loyers de retard, l’avait déboutée de sa demande d’homologation du plan d’apurement et de sa demande de délais de paiement et l’avait condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et au paiement de la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 17 septembre 2024 auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [Y] [I] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance rendue le 29 juillet 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne,

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du 15 avril 2021,

— homologuer le plan d’apurement signé par M. [T] en date du 8 mai 2024,

Si par extraordinaire, la cour refusait l’homologation du plan d’apurement,

— lui accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois, soit par versements de 113,24 euros,

— dire que chacune des parties gardera la charge de ses dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [Y] [I] expose qu’elle a repris le paiement des loyers et que son bailleur a accepté le 8 mai 2024, la mise en place d’un plan d’apurement. Elle ajoute qu’avec la signature du plan d’apurement, elle pourra récupérer ses droits à l’allocation de logement. Elle précise que toutefois, elle n’a pu payer ses loyers des mois de juin et de juillet 2024, car elle n’a perçu que le revenu de solidarité active.

Elle affirme que ses revenus actuels lui permettent désormais de régler son loyer.

Elle indique également que par une décision du 21 décembre 2023, la commission de surendettement de l’Aude a prononcé son rétablissement personnel avec effacement de ses dettes.

Elle invoque l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans. Elle soutient qu’elle est fondée à solliciter des délais de paiement sur 36 mois.

Enfin, elle expose que le logement qu’elle occupe est infesté de cafards et semble indécent.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 14 octobre 2024 auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [T] demande à la cour de:

— confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise sauf à parfaire provisionnellement le montant de condamnation de la locataire au titre de l’arriéré locatif du temps de la gestion 'Anaïs Immobilier’ qui s’élève à la somme de 6 304,70 euros au mois d’octobre 2024,

— condamner Mme [I] en cause d’appel au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

Il souligne que Mme [Y] [I] ne peut pas se prévaloir de la décision de la commission de surendettement, puisque la dette locative n’a pas été intégrée dans la demande de surendettement de la locataire et que cette dernière n’a pas repris le paiement des loyers et charges courantes, ce qui a entraîné une augmentation continue de la dette locative.

Il en déduit que c’est à juste titre que le premier juge a constaté que la locataire n’avait pas repris le paiement de ses loyers. Il ajoute qu’en cause d’appel, Mme [Y] [I] ne justifie pas avoir repris ce paiement.

En ce qui concerne l’infestation de nuisibles, il indique que Mme [Y] [I] ne lui a jamais signalé ce problème. Il estime en outre que les photographies produites ne sont pas suffisamment probantes.

Enfin, concernant le plan d’apurement qui a été envisagé entre la locataire et lui, il rappelle qu’il ne pouvait être homologué que si les deux parties en faisaient conjointement la demande et souligne que l’homologation est devenue impossible, car Mme [Y] [I] n’a pas repris le paiement des loyers courants.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’ordonnance rendue le 29 juillet 2024 n’est pas contestée en ce qu’elle a constaté que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 octobre 2023 était demeuré infructueux, si bien que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 décembre 2023.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par M. [T], relatif à la période comprise entre le 1er août 2023 et le 1er octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus), reprenant l’intégralité des sommes dues par la locataire et des sommes réglées par cette dernière, qu’à cette date, Mme [Y] [I] était redevable d’une somme de 6 304, 70 euros au titre des loyers et indemnités mensuelles d’occupation incluant le terme d’octobre 2024.

Au vu de ces éléments, et à défaut de toute preuve de paiement non pris en compte de la part de Mme [Y] [I], l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus) sera fixé à la somme de 6 304, 70 euros.

La décision déférée sera donc réformée en ce qu’elle a condamné Mme [Y] [I] au paiement d’une provision de 4 080, 54 euros et statuant à nouveau, la cour la condamnera à verser à M. [T] une provision d’un montant de 6 304, 70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus).

Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, selon l’article 24VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Si Mme [S] [Y] [I] justifie qu’elle a saisi la commission de surendettement des particuliers de l’Aude qui le 21 décembre 2023 a déclaré sa demande recevable et a décidé d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, sa dette locative à l’égard de M. [D] [T] ne fait pas partie des créances qui ont été par elle déclarées, au vu de l’état des créances au 25 décembre 2023 dont elle justifie. Cette dette n’est donc pas concernée par la procédure de surendettement et la mesure de rétablissement personnel à laquelle elle a abouti.

S’agissant de sa situation, l’appelante justifie, en produisant ses avis d’impôt sur les revenus de 2022 et 2023, qu’au cours de l’année 2022, elle a déclaré des revenus à hauteur de 11 259 euros au total et qu’au cours de l’année 2023, elle a déclaré des revenus à hauteur de 12 008 euros au total. Elle établit également qu’entre le 1er septembre 2023 et le 1er février 2024, elle a perçu une allocation d’aide au retour à l’emploi de la part de Pôle emploi d’un montant de 928 euros par mois en moyenne et qu’aux mois de juin et de juillet 2024, elle a perçu le revenu de solidarité active d’un montant de 543, 02 euros.

Elle justifie du reste avoir réglé le loyer des mois de mars et d’avril 2024.

Toutefois, il n’y a lieu d’homologuer le plan d’apurement signé par les parties le 8 mai 2024.

En effet, seule l’appelante sollicite cette homologation. De plus, les modalités d’apurement de la dette prévues n’ont pas été respectées postérieurement à la signature du plan, et au regard du montant de l’arriéré, les mensualités de remboursement fixées ne permettent pas un apurement de la dette dans un délai maximal de trois ans.

Du reste, Mme [S] [Y] [I] n’est pas fondée à solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’elle ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative, en plus du loyer courant, dans un délai maximal de trois ans.

De même, dans la mesure où elle ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il ne saurait être fait droit à sa demande tendant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Enfin, la cour observe que l’appelante ne produit aucun élément au soutien de ses allégations relatives à l’indécence du logement, la photographie par elle versée aux débats ne pouvant être retenue à titre d’élément de preuve puisqu’il n’est pas justifié de la date et du lieu auxquels elle a été prise.

Dans ces conditions, au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’homologation du plan d’apurement et la demande de délais de paiement. La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points.

Le bail étant résilié alors que Mme [S] [Y] [I] occupe les lieux, elle sera également confirmée en ce qu’elle a ordonné son expulsion et l’a condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le contrat s’était poursuivi, sauf à préciser que l’indemnité d’occupation est due à compter du 1er novembre 2024, l’appelante étant déjà condamnée au titre de l’arriéré locatif à régler toutes les sommes dues jusqu’à cette date.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [S] [Y] [I] succombant c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens, outre le versement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel, sans qu’il n’y ait lieu, au regard de sa situation financière, de la condamner au paiement d’une indemnité complémentaire en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné Mme [S] [Y] [I] à payer à M. [D] [T] à titre provisionnel à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation la somme de 4 080, 54 euros en deniers et quittance avec les intérêts à compter de la décision,

La confirme pour le surplus sauf à préciser que Mme [S] [Y] [I] est condamnée au paiement à M. [D] [T] à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [S] [Y] [I] à payer à M. [D] [T] une provision d’un montant de de 6 304, 70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus),

Déboute M. [D] [T] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Mme [S] [Y] [I] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente