COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 FEVRIER 2026

N° 2026/ 96

Rôle N° RG 25/03853 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOTNX

SARL RESTAURANT UNM

C/

Association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Marc MAMELLI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de [Localité 1] en date du 28 février 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/03640.

APPELANTE

SARL RESTAURANT UNM

inscrite au RCS de [Localité 2] n° 789 923 943

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Maïlys LE ROUX de la SELARL LE ROUX-BRIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant, et M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant

INTIMEE

Association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marc MAMELLI de la SELARL MAMELLI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Stella-Maria CASTELLANI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Angélique NETO, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 2 novembre 2012, l’association Union Nautique Marseillaise (UNM), bénéficiant d’une convention d’occupation temporaire du domaine public pour son bâtiment historique situé dans l’anse de la réserve, a confié à M. [W] [O] et M. [B] [R] l’exploitation de son restaurant situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le 15 novembre 2012, la société à responsabilité limitée (SARL) Restaurant UNM s’est substituée à Mrs [O] et [R].

Le 22 novembre 2019, un nouveau contrat d’une durée de 7 ans, renouvelable par tacite reconduction par période de 3 ans, a été conclu entre la même association et M. et Mme [O].

Soutenant que l’association UNM ne réalise pas les travaux lui incombant, la société Restaurant UNM l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de lui enjoindre, sous astreinte, de rénover et mettre aux normes la cuisine du restaurant et lui rembourser les loyers facturés depuis le 1er janvier 2023 et de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail en lui accordant des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative. A titre subsidiaire, elle a demandé une expertise judiciaire.

A titre reconventionnel, l’association UNM a demandé la constatation de la résiliation du bail à effet au 9 août 2024, l’expulsion de la société Restaurant UNM des lieux et sa condamnation à lui verser des provisions.

Par ordonnance en date du 28 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

rejeté la demande de travaux de la société Restaurant UNM ;

rejeté sa demande de suspension des loyers ;

rejeté sa demande de remboursement des loyers depuis le 1er janvier 2024 ;

ordonné une expertise judiciaire en commettant pour y procéder Mme [E] née [X] aux frais avancés de la société Restaurant UNM ;

constaté la résiliation du bail à effet au 9 août 2024 ;

suspendu les effets de la clause résolutoire ;

condamné la société Restaurant UNM à verser à l’association UNM la somme provisionnelle de 50 000 euros correspondant aux redevances impayées arrêtées au 31 octobre 2024 ;

accordé à la société Restaurant UNM 12 mois de délais de paiement à raison de 11 mensualités de 4 000 euros et une 12ème égale au solde de la dette, payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter de la signification de la décision ;

dit qu’à défaut d’un seul paiement à son terme, l’intégralité du solde de la dette redeviendrait immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendrait son plein effet ;

ordonné, à défaut d’un seul paiement à son terme, et en l’absence de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant l’impayé, l’expulsion de la société Restaurant UNM et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

rejeté la demande d’astreinte présentée par l’association UNM ;

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Restaurant UNM aux dépens.

Suivant déclaration reçue au greffe le 28 mars 2025, la société Restaurant UNM a interjeté appel de cette décision sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 15 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

à titre principal, réformer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte et statuant à nouveau de :

condamner l’intimée à réaliser les travaux de mise en conformité des locaux de façon à lui permettre d’y exploiter son activité de restauration, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

juger qu’aucun loyer ne sera dû à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la réalisation des travaux et que le commandement de payer délivré le 8 juillet 2024 est nul et de nul effet et, à défaut, suspendre les loyers depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au dépôt du rapport d’expertise et juger en conséquence nul et de nul effet le commandement de payer susvisé ;

dire que les frais de l’expertise judiciaire seront partagés pour moitié entre les parties ;

débouter l’intimée de ses demandes ;

à titre subsidiaire, réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a ordonnée de consigner la somme de 4 000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert et statuant à nouveau de :

dire que les frais d’expertise seront partagés pour moitié entre les parties ;

en tout état de cause,

débouter l’association UNM de ses demandes ;

la condamner à lui verser la somme de 2 500 euros pour les frais exposés en première instance et celle de 2 500 euros pour ceux exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait notamment valoir :

qu’alors même que l’entretien courant des installations est à sa charge, les opérations d’entretien importantes incombent à l’association ;

qu’il lui appartient dès lors d’assurer la rénovation du local mis à sa disposition afin de le rendre conforme à un usage de restaurant et ainsi respecter son obligation contractuelle de délivrance conforme ;

que l’état de vétusté du local ne le rend pas conforme à sa destination et à son usage de restaurant ;

que les opérations d’expertise ont déjà objectivité les graves désordres et non-conformités affectant le local en préconisant notamment la mise aux normes de la cuisine afin de répondre aux normes d’hygiène et de sécurité des travailleurs, laquelle n’a fait l’objet d’aucun travaux depuis sa création dans les années 1960, et ce, malgré les promesses faites en ce sens par la bailleresse depuis 2012 ;

que ces travaux ont été chiffrés à plus de 83 000 euros HT ;

qu’elle a réussi à maintenir son activité en procédant à divers investissements pour tenter de dynamiser son activité ;

que l’association viole son obligation de délivrance ;

que c’est donc de mauvaise foi qu’elle a délivré un commandement de payer en visant la clause résolutoire insérée au bail ;

que la demande d’expertise judiciaire n’a été faite qu’à titre subsidiaire compte tenu des contestations émises par l’association au cours de la procédure ;

que l’expert a considéré que l’état des lieux ne permet pas leur exploitation normale et que la cuisine est impropre à sa destination, de sorte que sa demande tendant à la suspension du paiement des loyers est fondée ;

qu’elle a respecté les délais de paiement octroyés par le premier juge et qu’elle a repris le paiement régulier de ses échéances courantes.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 4 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, l’association UNM sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a :

* ordonné une expertise judiciaire ;

* suspendu les effets de la clause résolutoire ;

* accordé des délais de paiement à l’appelante ;

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

déboute l’appelante de sa demande d’expertise ;

ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants introduit de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des lieux ;

en tout état de cause,

* débouter l’appelante de ses demandes ;

* la condamner à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir :

n’avoir jamais consenti au fait que la société Restaurant UMN se soit substituée aux époux [O], lesquels sont les seuls signataires du contrat consenti en janvier 2019 et, dès lors, seuls tenus au paiement des redevances ;

que des difficultés sont apparues en 2022 et 2023 du fait de la mauvaise gestion du restaurant par M. [O], à la suite de quoi son président va lui reprocher ses comportements inacceptables, outre le non-paiement des redevances ;

qu’elle a notifié à M. [M], par courrier du 13 juillet 2023, sa décision de ne pas renouveler le contrat à son terme prévu le 31 décembre 2025 ;

qu’un commandement de payer la somme de 21 834,62 euros au titre des loyers et charges impayés allant de janvier à avril 2024 lui a été signifié le 8 juillet 2024 ;

qu’alors même que des discussions étaient en cours afin de lui accorder un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette, elle a été citée à comparaître devant le juge des référés ;

qu’un nouveau commandement de payer la somme de 21 600 euros a été délivré le 1er avril 2025, ce qui démontre que les délais de paiement octroyés par le premier juge ne sont pas respectés ;

qu’un manquement à son obligation de délivrance n’est pas démontré, d’autant que l’appelante ne précise pas les travaux qu’elle considère comme étant nécessaires à l’exploitation des lieux, de sorte qu’il est impossible de savoir s’il s’agit de travaux lui incombant ;

que le restaurant est exploité sans discontinuité depuis 2012, qu’elle réalise des chiffres d’affaires non négligeables et que les travaux d’entretien, de réparation et de renouvellement du matériel et des installations sont à la charge de l’exploitant, tel que cela est stipulé à l’article II.6 du contrat de 2019 ;

qu’elle a réalisé des travaux en appliquant sur le sol de la cuisine un traitement antidérapant en décembre 2023, outre le fait que les fenêtres ont été changées par le concessionnaire en décembre 2023 et qu’il a réparé la porte coupe-feu en novembre 2024 ;

que les désordres allégués relèvent de l’obligation contractuelle d’entretien de l’exploitant des lieux ;

qu’il n’appartient pas au juge des référés de procéder à une analyse du contrat afin de définir à qui incombent les travaux en question ;

qu’elle conteste la note de l’expert du 1er août 2025, laquelle a été réalisée à la suite d’un accédit qui s’est tenu le 22 juillet 2025 en l’absence de son conseil, à la suite de quoi des dires ont été adressés à l’expert le 14 septembre 2025 ;

que les désordres qui ont été constatés par l’expert s’expliquent par le manquement de l’exploitant à son obligation d’entretenir en parfait état tous les meubles et installations mis à sa disposition et de les réparer ou remplacer s’ils sont détériorés, tel que cela est prévu à l’article II.6.2 du contrat ;

que le gérant, M. [M], avait parfaitement conscience de son obligation mais la conditionnait à une renégociation du contrat qu’elle a refusée ;

que l’exception d’inexécution dont se prévaut l’appelante pour ne pas régler ses redevances n’est donc pas justifiée ;

qu’elle s’oppose à l’expertise sollicitée en cours de procédure dès lors qu’elle a pour but de pallier la carence de l’appelante dans l’administration de la preuve alors même que son obligation de réaliser des travaux lui incombant est sérieusement contestable ;

que l’état allégué des locaux mis à disposition n’est pas démontré, pas plus que les travaux à réaliser, de sorte que la mesure sollicitée ne se justifie par aucun motif légitime ;

que l’appelante n’a réglé en 2024 aucune redevance, alors même que les locaux sont exploitables et exploités, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à effet au 9 août 2024 par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

que rien ne justifie les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire sollicités.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la bailleresse

Sur la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion subséquente sous astreinte

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le bail commercial à effet au 1er janvier 2019 liant les parties stipule dans un article V (en page 7) qu’en cas de non-paiement à l’UNM d’une somme quelconque due par l’exploitant ou en cas de non-réalisation des conditions du présent accord, la présente convention sera résiliée de plein droit 30 jours après simple sommation de payer ou d’exécuter, et le preneur pourra être expulsé par simple référé.

Le premier commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 juillet 2024 porte sur un arriéré locatif de 21 600 euros correspondant aux loyers et charges des mois de janvier, février, mars et avril 2024, soit 5 400 euros X 4 mois.

Il n’est pas contesté que la société Restaurant UNM n’a pas réglé les causes des commandement de payer avant l’expiration du délai d’un mois qui lui était imparti.

Il reste que la société Restaurant UNM soutient que la validité du commandement de payer est sérieusement contestable au motif qu’elle est fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution de son obligation de régler ses loyers et charges en raison d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un local permettant l’exercice de son activité, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et de le garantir de tous les défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage.

Il s’évince de l’article 1728 du même code que ce dernier est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Ainsi, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu’il apporte la preuve de ce que l’inertie de ce dernier a pour effet d’empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1220 du même code poursuit en indiquant qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’occurrence, alors même que le bail porte sur des espaces dédiés à une activité de restauration d’une superficie de 98,1 m2, comprenant un bureau, deux réserves et une cuisine, les pièces de la procédure, à savoir les photographies, l’attestation de M. [A] [L], les SMS adressés par des employés du restaurant et les courriers adressés par le gérant, M. [W] [O], révèlent la vétusté des équipements de la cuisine, et notamment des sols, murs, menuiseries, installations électriques et de plomberie ainsi que des désordres en résultant, à savoir principalement des dégâts des eaux et des pannes de chauffage.

Or, en mettant en avant, dans un courrier en date du 23 juin 2023, le développement de l’activité du restaurant, depuis 2012, se traduisant par une augmentation de son chiffre d’affaires et du loyer qui est passé de 2 500 euros par mois en 2012 à 4 000 euros en 2019, la société Restaurant UNM ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité d’exploiter son fonds de commerce.

De surcroît, dans le même courrier, la société Restaurant UNM indique avoir remédié à certains désordres en remplaçant le chauffe-eau et en rénovant le parquet de la partie bar. L’association UNM justifie, quant à elle, avoir fait appel à une entreprise, suivant facture en date du 18 décembre 2023, pour traiter les allées de circulation par un antidérapant moyennant un coût de 1 800 euros.

Enfin, si le rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans les immeubles bâtis dressé le 3 novembre 2023 démontre que l’association UNM s’apprêtait à réaliser des travaux de rénovation dans la cuisine et les réserves, cela ne révèle en rien un manquement grave de la bailleresse à son obligation de délivrance entraînant un empêchement total de l’usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il en résulte que le non-paiement par l’appelante de ses loyers et charges à compter du mois de janvier 2024 ne peut sérieusement s’expliquer par un manquement suffisamment grave de la bailleresse à son obligation de délivrance, de sorte que la validité du commandement de payer qui a été délivré le 8 juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à effet au 9 août 2024 sous réserve de ce qui sera dit ci-dessous concernant les délais de paiement sollicités.

De même, au vue des délais de paiement qui seront accordés à l’appelante ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande de l’association UNM tendant à ordonner l’expulsion de la société Restaurant UNM sous astreinte.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, à la suite du premier commandement de payer délivré le 8 juillet 2024 portant sur les échéances des mois de janvier, février, mars et avril 2024 pour un montant de 21 600 euros, l’association UNM en a délivré un deuxième, le 1er avril 2025, portant sur les échéances de novembre, décembre 2024, janvier et février 2025 pour un même montant de 21 600 euros.

Or, alors même que ce deuxième acte a été délivré postérieurement à l’ordonnance entreprise, en date du 28 février 2025, la société Restaurant UNM verse une attestation de son expert-comptable, en date du 19 novembre 2025, non discutée, faisant état de la reprise du paiement des échéances courantes à compter du mois de mai 2025 à raison de 5 400 euros par mois, outre le paiement de 4 000 euros par mois depuis le mois d’avril 2025 afin d’apurer la dette locative de 50 000 euros arrêtée au 31 octobre 2024, retenue par le premier juge, et ce, en exécution de l’ordonnance entreprise.

Si l’association USM n’a formé aucun appel incident sur le montant de la provision qui lui a été allouée, la société Restaurant UNM soutient que son obligation de régler les loyers et charges depuis le mois de janvier 2024 est sérieusement contestable en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Etant donné qu’il résulte de ce qui précède que la société Restaurant UNM ne pouvait, de toute évidence, refuser d’exécuter son obligation principale de régler son loyer en l’absence de preuve d’une impossibilité de jouir des locaux conformément à leur destination donnée par le bail, c’est à bon droit que le premier juge l’a condamnée à verser une provision de 50 000 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les demandes de la locataire

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il en résulte qu’en matière de baux commerciaux, tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais, et ce, même de façon rétroactive.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que, tout en reprenant le paiement de ses échéances courantes à compter du mois de mai 2025, la société Restaurant UNM a commencé à apurer l’arriéré locatif de 50 000 euros en versant la somme de 4 000 euros tous les mois depuis le mois d’avril 2025, et ce, en exécution de l’échéancier accordé par le premier juge.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a accordé à l’appelante 12 mois de délais de paiement à raison de 4 000 euros par mois et a suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur la demande de travaux

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Dans les deux cas, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des digues et murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il est admis que les grosses réparations sont imputables au bailleur tandis que celles d’entretien le sont au preneur.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les équipements et installations de la cuisine sont vétustes, ce que confirment les premières constatations de l’expert judiciaire désigné par le premier juge dans sa note aux parties n° 2 suite à la première réunion d’expertise du 22 juillet 2025, à savoir que les pieds de cloisons sont abîmés, les plinthes arrachées par endroit, des manques et éclats de carreaux de fa’ence habillant les murs de la cuisine, une fissure au sol due à une chute de matériel, des branchements électriques défectueux, des manques de carreaux au sol qui ont été comblés avec un revêtement de type enduit ciment, des joints de carreaux encrassés, divers éclats, des impacts et rayures sont également visibles, la conformité de l’installation au gaz n’est pas produite, les dalles de faux-plafonds sont décalées avec fils électriques qui sortent, l’ancienneté du tableau électrique, des luminaires non fonctionnels et infectés d’insectes, des traces de décollement d’enduit, des traces noires de salissures et de graisse, une grille de caniveau cassée avec un flexible non conforme, des évacuations non raccordées, un défaut généralisé d’entretien. L’expert indique que ces désordres s’expliquent par l’absence de travaux dans les locaux depuis la création de la cuisine dans les années 1960 et l’absence d’entretien des appareillages et infrastructures. Il relève également que les menuiseries de la cuisine sont défectueuses, outre la défectuosité de certains matériels de cuisine faute de plan de renouvellement.

Si l’appelante affirme qu’il appartient à l’intimée de remédier à la vétusté des installations, équipements et matériels de la cuisine, l’article II.6 intitulé 'matériel et entretien’ du bail stipule que:

L’UNM reste propriétaire des matériels mis à disposition et dont la liste et l’inventaire contradictoire figure en annexe 4. Le petit matériel de restauration (platerie, vaisselle, couverts) ne font pas partie des matériels mis à disposition.

Le renouvellement nécessaire du matériel utilisé par du matériel équivalent sera à la charge de l’exploitant selon un plan d’investissement agréé par l’UNM.

En cas de cessation anticipée d’activité, de résiliation du présent contrat ou de non-renouvellement, l’UNM rependra à l’exploitant, à valeur nette comptable, le matériel nouveau investi par l’exploitant avec l’accord de l’UNM selon un plan d’investissement convenu.

L’exploitant devra entretenir en parfait état tous les matériels et installations mis à sa disposition et sera tenu de les réparer ou de les remplacer s’ils sont détériorés.

Il devra justifier du respect de cette obligation par la conclusion d’un contrat d’entretien multiservices approuvé par l’UNM prévoyant l’information semestrielle de l’UNM des travaux et entretiens réalisés, la production des certificats annuels de ramonage et d’entretien pour les appareils et installations soumis à réglementation particulière.

Dès lors que cette clause vise les matériels mais également les installations mis à la disposition de l’appelante, il se peut que les travaux de mise en conformation sollicités par l’appelante lui incombent.

Le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de procéder à une interprétation des clauses contractuelles liant les parties, l’obligation pour l’association UNM de réaliser les travaux sollicités est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la société Restaurant UNM de sa demande tendant à voir ordonner à l’association UNM de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux de façon à lui permettre d’exploiter son activité de restauration.

Sur la demande de suspension des loyers échus et à échoir depuis le 1er janvier 2024 et jusqu’à la réalisation des travaux

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société Restaurant UNM ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité d’exploiter les locaux en raison de la gravité des désordres les affectant, pas plus que ces derniers ont pour origine un manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués et de respecter son obligation de délivrance.

Dans ces conditions, aucune exception d’inexécution justifie que l’exploitante soit dispensée de régler ses loyers et charges à compter du 1er janvier 2024.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise sur ce point.

Sur la demande d’expertise judiciaire aux frais partagés

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures.

Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’en raison des désordres affectant les locaux loués, et en particulier la cuisine, l’action qu’envisage d’exercer la société Restaurant UNM à l’encontre de l’association UNM pour manquement à son obligation de délivrance n’est pas manifestement vouée à l’échec.

En effet, il se peut que les travaux devant être réalisés incombent à l’association UNM selon l’interprétation qui sera faite des clauses contractuelles insérées au bail commercial par le juge du fond qui sera éventuellement saisi.

Afin de connaître l’étendue des désordres et les travaux qu’il convient de réaliser pour y remédier, il est utile d’ordonner l’expertise judiciaire. S’agissant d’une mesure d’instruction in futurum, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès ne s’appliquent pas contrairement à ce qu’affirme l’intimée.

De surcroît, même à supposer que la société Restaurant UNM est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2026 par suite du non renouvellement de son bail, ce qui rendrait toute demande de travaux manifestement infondée, il n’en demeure pas moins qu’elle pourra toujours solliciter la réparation d’un préjudice de jouissance qui viendra se compenser avec l’éventuelle dette locative dont elle serait encore redevable.

En tout état de cause, en l’absence de certitude concernant le non renouvellement du bail et en l’état de la suspension des effets de la clause résolutoire, l’expertise sollicitée par l’appelante, qui apparaît avoir toujours le droit d’occuper les lieux, se justifie par un motif légitime pour toutes les raisons qui précèdent, d’autant que les opérations de l’expertise ordonnée par le premier juge ont débuté au mois de juillet 2025.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expertise judiciaire afin de déterminer l’étendue des désordres affectant les lieux loués, les travaux de nature à y remédier ainsi que les responsalités encourues.

En tant que demandeur à l’expertise, seule l’appelante peut être condamnée à faire l’avance des honoraires de l’expert, d’autant que seul le juge du fond éventuellement saisi pourra se prononcer sur la responsabilité éventuelle de la bailleresse dans le cadre du litige au fond susceptible d’opposer les parties.

L’ordonnance entreprise sera donc également confirmée en ce qu’elle a ordonné la mesure aux frais avancés de la société Restaurant UNM.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dès lors que l’appelante succombe en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance exposés non compris dans les dépens.

Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Etant donné que l’appelante respecte les délais de paiement consentis par le premier juge, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens par l’association UNM.

La société Restaurant UNM sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement en tant que partie tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel par les parties non compris dans les dépens ;

Condamne la SARL Restaurant UNM aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le greffier Le président