COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

N° 2026/ 65

Rôle N° RG 24/15513 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOFH6

[R] [N] '[I] épouse [O]

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7]

C/

[A] [E]

S.A. PACIFICA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laura LOUSSARARIAN

M^e Yves LINARES

M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 28 Novembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/08910.

APPELANTES

Madame [R] [N] '[I] épouse [O]

née le 24 Mars 1959 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] pris en la personne de son Syndic en exercice le cabinet [Adresse 11] (LISA IMMOBILIER),, demeurant [Adresse 4]

représentées par M^e Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [A] [E], demeurant [Adresse 17]

représenté par M^e Yves LINARES de la SCP LINARES/ ROBLOT DE COULANGE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. PACIFICA, demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Léa BONNAFFOUS, avocate au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 puis les parties ont été avisées que la décision était prorogée au 05 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 13 mars 3012, conclu devant maître [K] [Z], notaire à [Localité 12] (13), madame [R] [M] épouse [O] a acquis la propriété du lot n°1 consistant en un appartement au rez-de-chaussée, d’un immeuble situé dans le [Adresse 16], sis [Adresse 6] à [Localité 13]. Elle est assurée auprès de la société MAAF ASSURANCES.

Suivant acte sous seing privé du 9 décembre 2021, elle a donné son bien à bail en location meublé à Monsieur [W] [U], pour une durée d’une année, moyennant le paiement d’un loyer initialement fixé à 600 euros, charges comprises.

L’immeuble est une petite copropriété composée de deux appartements, le premier au rez-de-chaussée et le second à l’étage (R+1).

Il est géré par un syndic professionnel, la société [Adresse 11] (LISA IMMOBILIER) depuis le 2 juin 2023.

Suivant acte authentique du 24 janvier 2023, conclu devant maître [S] [L], notaire à [Localité 12] (13), monsieur [A] [E] a vendu à monsieur [Y] [H] la propriété du lot n°2 consistant en un appartement situé au 1er étage de l’immeuble.

Son appartement a également fait l’objet d’un bail au profit de madame [X] [G] depuis plus de quinze ans.

Monsieur [E], était assuré auprès de la société PACIFICA, et exerçait les fonctions de syndic bénévole de l’immeuble jusqu’à la vente de son appartement.

Plusieurs sinistres de type dégâts des eaux en provenance de la salle de bain de l’appartement de l’étage supérieur, ont occasionnés des désordres dans l’appartement du rez-de-chaussée.

Monsieur [E] a, après plusieurs sinistres, entrepris des travaux de rénovation complète de la salle de bains en 2020, après mise en demeure que lui avait adressée madame [O] par courrier du 30 juillet 2020.

De nouveaux sinistres de type infiltrations liés à des dégâts des eaux, ont de nouveau eu lieu en décembre 2022 et le 6 avril 2023 dans la chambre de l’appartement du rez-de-chaussée, à l’endroit situé sous la salle de bains / WC de l’appartement de l’étage.

Suite à cette dernière infiltration, une partie du placoplâtre du plafond de la chambre de l’appartement du rez-de-chaussée s’est effondré.

Cette situation a motivé l’intervention des marins-pompiers.

Le 19 avril 2023, l’architecte de la Ville de [Localité 12] a effectué une visite sur place et un arrêté de mise en sécurité a été pris le 25 avril 2023 qui constatait plusieurs pathologies affectant l’appartement du premier étage :

— dégradation très importante du plancher de la salle de bains du 1er étage, avec risque imminent d’effondrement, et de chute de matériaux sur les personnes ;

— dégradation de la paillasse et du palier de l’escalier menant à l’appartement du 1er étage, avec risque imminent d’effondrement, et de et chute de matériaux sur les personnes ;

— fuite d’eau au niveau du réseau d’alimentation d’eau de la salle de bains du 1er étage au niveau de la machine à laver, avec risque d’aggravation et des désordres existants dans le plancher bas et de chute de matériaux sur les personnes.

Suite à ces constatations, les services de la mairie de [Localité 12] ont donc ordonné l’évacuation immédiate et l’interdiction d’occuper l’appartement du 1er étage de l’immeuble, ainsi que l’interdiction dans un premier temps d’occuper la chambre de l’appartement du rez-de-chaussée.

Des étais ont été mis en place au rez-de-chaussée en avril 2023.

La société BETM [B], maitre d''uvre et bureau d’études, mandatée par le syndicat des copropriétaires, dans son diagnostic de structure en date du 25 avril 2023, préconisait des travaux de confortement en urgence.

Les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale extraordinaire le 2 juin 2023 aux fins d’une part, de désigner un syndic professionnel en la personne de LISA IMMOBILIER ([Adresse 11]) et d’autre part, de désigner la société BETM [B] en qualité de maître d''uvre.

L’arrêté de mise en sécurité a été modifié le 29 juin 2023 pour étendre l’interdiction d’occuper les lieux et l’évacuation à l’ensemble de l’immeuble.

C’est dans ce contexte que par assignation en date du 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires, monsieur [H] et madame [O] ont fait délivrer une assignation en référé, à monsieur [E] et son assureur la société PACIFICA, avec dénonce aux sociétés MAAF et FILIA MAIF, assureurs de la copropriété et des copropriétaires, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 11 septembre 2023, il était fait droit à cette demande. Monsieur [J] était désigné en qualité d’expert judiciaire.

Son rapport était déposé le 21 mars 2024.

Par requête en date du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 14] et madame [O] ont sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe, compte tenu de l’urgence caractérisée, à laquelle il a été fait droit par ordonnance en date du 19 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 9 septembre 2024 à 9h en formation collégiale.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 27 et 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Marseille 2ème, et madame [R] [M] épouse [O] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE

à l’audience du 9 septembre 2024, monsieur [A] [E] et la société PACIFICA

aux fins de :

— juger que monsieur [A] [E] est seul responsable des désordres matériels et immatériels consécutifs à l’effondrement d’une partie du plafond de l’appartement du 1er étage, et endommageant des parties communes ;

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et madame [R] [O] subissent un préjudice immatériel et matériel croissant du fait de l’arrêté interdisant l’occupation de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 12], de l’absence de perception des loyers et du relogement des locataires ;

— juger que la société PACIFICA est l’assureur au titre de la garantie responsabilité civile, propriétaire non occupant de monsieur [A] [E] et qu’elle doit, à ce titre, garantir son assuré ;

— rejeter les arguments inopérants de monsieur [A] [E] et de son assureur la société PACIFICA ;

— en conséquence :

— condamner in solidum monsieur [A] [E] et de son assureur la société PACIFICA à régler :

* 39 150,00 euros à madame [R] [O], propriétaire de l’appartement

situé au RDC de l’immeuble ;

* 217 310,81 euros TTC au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

— débouter le cas échéant, monsieur [A] [E] et de son assureur PACIFICA de toute demande reconventionnelle et/ou indemnitaire ;

— condamner in solidum monsieur [A] [E] et de son assureur la société PACIFICA à régler au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

la somme de 12 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et madame [R] [O], outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de Maître Laura LOUSSARARIAN, Avocat associée de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, Avocat au Barreau de MARSEILLE.

Par jugement contradictoire du 28 novembre 2024, le tribunal a :

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires et de Madame [R] [O] ;

— condamné monsieur [A] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

[Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

* 11.941,20 euros au titre des frais engagés pour les mesures conservatoires ;

* 101.972,60 euros HT au titre des travaux de gros 'uvre, majorée de la

TVA applicable audit travaux ;

* 15.236,71 euros pour les honoraires du maître d''uvre (conception et exécution) ;

* 2000 euros au titre de la souscription d’une assurance d’ouvrage ;

* 2 520 euros TTC au titre des diagnostics de la société BTP DIAGNOSTICS pour le diagnostic PEMD/déchets ;

— dit que ces sommes seront indexées sur l’indice BT 01 ;

— condamné monsieur [A] [E] à payer à madame [R] [O] les

sommes suivantes :

* 17 400 euros au titre du préjudice de perte locative ;

* 20.010 euros au titre de la perte de chance de relouer l’appartement occupé actuellement et jusqu’à la fin des travaux par son locataire ;

— rejeté toute demande du syndicat des copropriétaires et de madame [R] [O] à l’encontre de la société PACIFICA ;

— rejeté l’appel en garantie de monsieur [A] [E] contre la société PACIFICA;

— condamné monsieur [A] [E] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné monsieur [A] [E] à payer à madame [R] [O] la

somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [A] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de madame [O] :

— il serait rappelé que madame [O] et le syndicat des copropriétaires avaient indiqué à l’audience qu’ils n’agissaient pas contre monsieur [E] en sa qualité de syndic bénévole, dès lors cette qualité ne serait plus évoquée, seule la qualité d’ex-copropriétaire-vendeur retiendrait l’attention ;

— sur la nature et l’origine des désordres :

— il ressortait des pièces produites que le premier dégât des eaux subi dans l’appartement du rez-de-chaussée remontait à la date du 31 août 2012 ;

— s’en étaient suivis 4 dégâts des eaux, avant que monsieur [E] ne procède en août 2020 à la réfection de sa salle de bain ;

— durant cette période, madame [O] avait sollicité l’avis technique et le diagnostic de monsieur [T], architecte, qui le 26 août 2020, avait constaté que l’eau s’infiltrait par le plafond de l’étage et se répandait sur le sol (atmosphère humide), ainsi qu’un état défectueux de l’installation de plomberie, avec salpêtre sur les murs ; et avait ajouté que tous les branchements, tant d’évacuation, que d’alimentation, fuyaient ainsi que les joints ;

— un 6ème sinistre par infiltration d’eaux dans la chambre du rez-de-chaussée en provenance de l’étage avait eu lieu le 27 décembre 2022 ;

— monsieur [E] effectuera de nouveaux travaux en janvier 2023 sur l’installation

de la plomberie de l’étage, avant qu’il ne vende son bien immobilier le 24 janvier 2023

à monsieur [H] ;

— un 7ème sinistre, avec nouvelle fuite en provenance du 1er étage, s’était produit le 6 avril 2023, et avait conduit à l’intervention des marins pompiers le 17 avril 2023 à la suite de l’effondrement d’une partie du plafond de la chambre du rez-de-chaussée ;

— le 17 avril 2023, la société AIR DATA CLIMATISATION avait constaté, à la suite de ce dégât des eaux, que si les murs autour et contre la paroi carrelée du bac à douche étaient étanches, le raccord du mitigeur ne l’était pas, et le joint était mal positionné ;

— le 25 avril 2023, monsieur [B], du bureau d’étude technique, dont l’intervention

avait été sollicitée par le syndicat des copropriétaires avait relevé sur le plancher haut, situé dans la chambre du rez-de-chaussée, au niveau de la salle de bain du premier étage que les planchers

bois étaient très éprouvés par un développement fongique important et avancé, et que certaines poutres étaient à saturation (100% d’humidité), et les enfutages entre 50 et 100% d’humidité ;

— deux arrêtés municipaux de la ville de [Localité 12] en date des 25 avril 2023, et 29

juin 2023 (modificatif) avaient été pris ;

— le premier constatait des pathologies présentant un risque immédiat pour la sécurité des personnes avec une dégradation importante du plancher de la salle de bain de l’appartement du 1er étage avec un risque imminent d’effondrement et de chute de

matériaux sur les personnes ; une dégradation de la paillasse et du palier de l’escalier

menant à l’appartement du 1er étage avec risque imminent d’effondrement et de chute

de matériaux sur les personnes ; et une fuite d’eau au niveau du réseau d’alimentation

d’eau de la salle de bain de l’appartement du premier étage au niveau de la machine à laver avec risque d’aggravation des désordres existants dans le plancher bas et de chute de matériaux sur les personnes ;

— le second, précisait que les copropriétaires devaient prendre toutes les mesures propres à assurer la sécurité publique et à faire cesser le danger imminent, en faisant réaliser les mesures nécessaires d’urgence : évacuation et interdiction d’accès et d’usage de l’ensemble de l’immeuble ; la mise en sécurité du plancher bas de la salle de bain du 1er étage sous le contrôle d’un homme de l’art ; et une vérification de la bonne tenue de la toiture ;

— afin de consolider les poutres de la chambre des étais avaient été posés ;

— l’expert avait constaté s’agissant du faux plafond placoplâtre, fixé à des rails galvanisés, qui s’était effondré :

— que les rails soutenant les faux plafonds étaient rouillés alors que la constitution du rail était de l’acier galvanisé, d’où la présence d’eau et d’humidité à long terme ;

— que les poutres bois avaient une teneur en eau très importante visuellement;

— il avait précisé par ailleurs que les poutres maitresses étaient à saturation d’eau, impliquant que les infiltrations avaient duré dans le temps, leur encastrement dans le mur maître n’étant plus conforme aux règles de l’art ;

— il avait constaté en outre, que le plancher PVC, sur des IPN, présentait une oxydation très avancée, à la limite de leur résistance, que les évacuations PVC étaient très vétustes et les raccords défectueux, et avait précisé que le siphon d’évacuation au sol était à vérifier ;

— monsieur [J] avait souligné ainsi que les infiltrations depuis la salle de bain du premier étage vers la chambre du rez-de-chaussée s’étaient répétées plusieurs années, avec des tentatives pour y remédier par monsieur [E], sans réussite ;

— il exposait que cela a entamé la structure du plancher bois de l’étage qui n’est plus apte à recevoir des efforts ainsi que des charges car la nature « bois » des poutres et planches d’enfutage n’avaient plus les caractéristiques originelles ; les infiltrations d’eau et l’humidité dans le faux plafond avaient eu pour conséquence la mise hors service des planchers bois de l’étage : une tentative de renforcement avait été réalisée et cela ayant conduit à un arrêté de péril partiel en date du 25 avril 2023, étendu à l’ensemble de l’immeuble du 29 juin 2023 ;

— s’agissant des éléments constituant la salle d’eau du premier étage, Monsieur [J]

notait que la baignoire avait été retirée après 3 premiers dégâts des eaux, remplacée par un ensemble douche défaillant ;

— entre temps, un problème d’engorgement du WC, avait eu pour conséquence la reprise des tuyaux d’évacuation en plafond du rez-de-chaussée par Monsieur [E], non conforme aux règles de l’art ;

— l’alimentation d’eau par cuivre non protégée encastrée en partie dans les murs mitoyens, constituée de moellons hourdés de ciment, avaient transpiré dans le temps et avaient été mangés par le ciment ;

— de même, il constatait que le raccord PVC mis en place par Monsieur [E] placé en sous face du plancher de l’étage ne respectait pas les normes de mise en place des éléments PVC ;

— en conséquence, il résultait de ce qui précède que les désordres trouvaient leur origine dans :

* la répétition des infiltrations d’eau sur les éléments structurels d’ossature du

plancher du premier étage qui avait eu pour conséquence, l’effondrement du faux plafond de l’étage, une faiblesse très importante des éléments constitutifs du plancher bois de l’étage,

* les manquements aux règles de l’art dans le cadre de l’entretien des éléments

plomberie de la salle d’eau du premier étage dans le temps avec des réparations

non conformes participant à la déstabilisation de la structure en particulier le

plancher bois qui affecte sa solidité ;

* les défaillances des éléments constituant l’évacuation des eaux usées de la

salle de bain de l’étage qui avait eu au fil du temps des répercussions sur les éléments constitutifs d’ossature bois de cet immeuble, rendant impropre l’utilisation du plancher du premier étage ;

* les réparations des ouvrages et les défaillances au niveau de l’entretien de

l’élément essentiel de structure rendent impropre la destination des appartements à ce jour ;

* les réparations qui avaient été assurées par Monsieur [E] ancien

copropriétaire lui-même entrepreneur en maçonnerie et n’avaientt pas été réalisées dans les règles de l’art.

— dans les pièces produites, résultant des annexes et des dires, il ne ressortait aucunement un état antérieur défaillant voire vétuste de l’existant, pas plus qu’il n’était établi que le plancher présentait déjà des désordres (fléchissement) avant même la première infiltration signalée en 2012 ;

— en tout état de cause, aucun élément produit tant en demande qu’en défense, ou résultant du rapport d’expertise judiciaire (l’expert ayant fait état d’une erreur dans son rapport), ne venait démontrer l’existence d’un plancher défectueux avant 2012, ni ne permet de s’interroger sur l’état de l’existant avant cette date ;

— sur les responsabilités :

— les demandeurs recherchaient la responsabilité de monsieur [E] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage à titre principal, et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun ;

— en l’espèce, le syndicat des copropriétaires et madame [O] agissaient tous deux contre monsieur [E] uniquement ;

— s’il ressortait des pièces produites que monsieur [E] avait été bien copropriétaire et voisin-propriétaire non occupant de l’appartement à l’origine des désordres tant sur les parties communes que sur les parties privatives de madame [O], force est de constater que ce dernier avait perdu cette qualité de voisin indispensable au fondement juridique de la mise en 'uvre de la théorie du trouble anormal de voisinage, à compter du 23 janvier 2023, date à laquelle il a revendu son appartement à monsieur [H], et donc bien avant le sinistre ayant conduit à la présente procédure ;

— de fait, à compter de cette date la relation de voisinage lie madame [O] à monsieur [H], seul, qui était devenu son voisin ;

— la responsabilité présumée (sans faute) résultant du trouble anormal de voisinage ne

pouvait donc être recherchée qu’à l’encontre de ce dernier, et non à l’encontre de son vendeur ancien propriétaire, qui n’avait plus la qualité de voisin et ne l’avait déjà plus avant le dernier sinistre d’avril 2023 qui avait conduit à l’effondrement d’une partie du plafond de la chambre de madame [O] ;

— si depuis 2012, il n’était pas contestable que des fuites d’eau s’étaient produites de façon répétée depuis la salle de bain de l’appartement devenu en 2023 propriété de monsieur [V], cela était sans incidence sur le bien-fondé de l’action au visa des dispositions de la théorie du trouble anormal de voisinage. ;

— monsieur [V], n’étant pas attrait à la cause, l’action au visa de la théorie du trouble anormal de voisinage était donc mal fondée ;

— en l’état des constatations réalisées par l’expert, claires et précises quant à l’origine et à la nature des désordres, l’action sur le fondement de la responsabilité délictuelle apparaissait bien fondée ;

— il résultait des pièces produites et du rapport de monsieur [J] que les travaux de

réfection entrepris par Monsieur [E], suite aux déclarations de sinistre, n’avaient pas eu l’effet escompté (mettre un terme aux désordres), et n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art ;

— ces travaux n’ont pas mis un terme aux désordres, qui de fait n’avaient eu de cesse de se répéter, laissant place à d’autres infiltrations, en provenance toujours de la même pièce (salle de bain), conduisant à l’effondrement du faux plafond de la chambre du rez-de-chaussée et à la précarité de l’élément structurel du plancher du premier étage, les poutres étant engorgées d’eau ;

— monsieur [E] avait réalisé ces travaux, sans respecter les règles de l’art, alors qu’il était propriétaire du logement dont provenait les fuites d’eau ; même s’il avait revendu le bien depuis, il n’était pas contestable au regard de ce qui précède, que son inaction et ses travaux de fortune alors qu’il était propriétaire, avaient conduit à l’effondrement du faux plafond ;

— il n’était aucunement démontré l’existence de fautes imputables au syndicat des

copropriétaires qui justifieraient de retenir un éventuel partage de responsabilité, ou une

limitation de la responsabilité de monsieur [E] ;

— de sorte qu’il ressortait de ce qui précède la démonstration de ses fautes mais aussi le lien de causalité entre celles-ci et le préjudice subi tant par la copropriété que par :[P] [O] ;

— la responsabilité de monsieur [E] était donc bien engagée sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil :

— sur les préjudices :

— s’agissant du préjudice matériel du syndicat des copropriétaires :

— tout d’abord, ce dernier expose avoir dû supporter l’intervention en urgence de la société RENOBAT au titre des mesures provisoires pour la somme de 5.425,20 euros TTC, ainsi que les frais de l’intervention en urgence de la société BETM [B] pour la somme de 6.516

euros ;

— ces frais engagés étaient directement liés aux désordres ayant affecté le plancher, partie commune de l’immeuble, et sont la conséquence des fautes commises par monsieur [E] qui depuis 2012 n’avait jamais pris la mesure de la gravité des infiltrations et de leurs conséquences au long terme sur le plancher et les poutres ;

— ces mesures conservatoires en l’état des constatations réalisées, y compris suite aux arrêtés de péril s’imposaient ;

— afin de consolider et de reprendre le plancher, d’importants travaux doivent être réalisés en parties communes et ce conformément aux préconisations de monsieur [J] ;

— l’expert fixait le coût des travaux de reprise à la somme de 101.972,60 euros HT, à

laquelle il ajoute le désamiantage pour un coût de 18.400 euros HT ;

— sur ce point les parties défenderesses contestent devoir cette somme, et étaient bien fondées à la contester, celle-ci étant sans lien avec les fautes et désordres provenant des infiltrations d’eau. Si le syndicat des copropriétaires entendait entreprendre les travaux de désamiantage il lui appartenait de les financer de son propre chef, quand bien même l’expert préconiserait de les effectuer, ce dernier ne les impute aucunement aux fautes commises par Monsieur [E] ;

— il en était de même pour le coût des études et diagnostics pour amiante ;

— en revanche compte tenu de la nature des travaux à réaliser, l’intervention d’un maître

d''uvre apparaissait indispensable comme le préconisait l’expert. Les honoraires de ce dernier s’élèvaient à la somme de 3.000 euros TTC, à laquelle s’ajouterait ceux lors de la réalisation des travaux, dont le montant se chiffrait à dire d’expert à 12% du coût des travaux.

Ainsi seraient allouées au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  11.941,20 euros au titre des frais engagés pour les mesures conservatoires ;

—  101.972,60 euros HT au titre des travaux de gros oeuvre ;

—  15.236,71 euros pour les honoraires du maître d''uvre (conception et exécution) ;

—  2000 euros au titre de la souscription d’une assurance d’ouvrage ;

—  2520 euros TTC au titre des diagnostics de la société BTP DIAGNOSTICS pour le diagnostic PEMD/déchets ;

— il serait débouté du surplus de sa demande ;

s’agissant des préjudices immatériels subis par madame [O], celle-ci réclamait la somme de 39.150 euros jusqu’au 30 septembre 2025 :

— le logement de cette dernière était donné à bail à monsieur [U] pour un montant

de 600 euros charges comprises. Ce dernier avait été évacué à compter du 1er mai 2023 en raison de la présence d’étais qui rendaient inhabitable l’appartement ;

— l’expert évaluant la durée des travaux à une année, madame [O] estimait à bon

droit que son préjudice avait commencé à courir à compter du 1er mai 2023, et allait courir à minima jusqu’au 30 septembre 2025, date prévisible d’achèvement des travaux;

— il n’était aucunement démontré l’existence de faute(s) imputable(s) à cette dernière dans les désordres qu’elle subit, de sorte qu’il serait fait pleinement droit à sa demande.

— elle exposait par ailleurs avoir dû reloger son locataire, dans un logement qui lui appartenait et dont le montant du loyer était de 750 euros, mais que de fait elle n’avait pas pu le relouer, ce dernier étant occupé par Monsieur [U], générant pour elle une perte financière qu’elle évaluait à 21.750 euros ;

— en conséquence et au regard de ce qui précède Monsieur [E] serait condamné au paiement des sommes suivantes au syndicat des copropriétaires :

—  11.941,20 euros au titre des frais engagés pour les mesures conservatoires ;

—  101.972,60 euros HT au titre des travaux de gros 'uvre ;

—  15.236,71 euros pour les honoraires du maître d''uvre (conception et exécution) ;

—  2000 euros au titre de la souscription d’une assurance d’ouvrage ;

—  2520 euros TTC au titre des diagnostics de la société BTP DIAGNOSTICS pour le diagnostic PEMD/déchets ;

— il serait également condamné au paiement des sommes suivantes au profit de Madame [O] :

—  17 400 euros au titre du préjudice de perte locative ;

—  20.010 euros au titre de la perte de chance de relouer l’appartement occupé actuellement et jusqu’à la fin des travaux par son locataire ;

— sur la garantie de la société PACIFICA :

— s’agissant du défaut d’aléa et de la faute intentionnelle de l’assurée, il apparaissait nécessaire de se pencher plus avant sur les conditions générales du contrat d’assurance de la société PACIFICA et de sa nature ;

— il ressortait des éléments produits que la société PACIFICA garantissait la responsabilité au titre des dommages matériels et immatériels consécutifs causés aux voisins ou aux tiers résultant notamment des dégâts des eaux, ayant pris naissance dans les biens assurés et dont l’assuré était responsable ;

— il n’était pas contestable, et cela ressortait des pièces produites par les demandeurs

notamment, qu’à minima dès 2014, l’attention de Monsieur [E] a été

attirée sur la gravité des dégâts des eaux, et leur caractère répétitif ;

— il se déduisait que Monsieur [E] a délibérément pris un risque en effectuant lui-même les travaux, et n’ayant pas recours à un professionnel pour vérifier l’étanchéité de sa nouvelle installation ;

— même s’il avait procédé à des réparations, il avait commis des fautes qui étaient à l’origine du sinistre, en faisant intentionnellement le choix de procéder lui-même aux travaux, plutôt que de recourir à un professionnel, alors même qu’il ne pouvait ignorer les conclusions de Monsieur [T], particulièrement précises sur ce point, qui préconisait en août 2020 une réfection complète de la salle de bain par un professionnel, avec une expertise à l’issue des travaux pour vérifier la fin des désordres et leur conformité aux règles de l’art ;

— de sorte qu’en prenant un tel risque il avait fait disparaître l’aléa du contrat.

— par voie de conséquence, la garantie de PACIFICA serait écartée.

Selon déclaration reçue au greffe le 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’elle a déclaré leur action recevable.

Par dernières conclusions transmises le 11 juillet 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour l’infirmation du jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau, qu’elle :

— juge que la garantie de la société PACIFICA est mobilisable en l’absence de faute intentionnelle ou dolosive de M. [E] ;

— condamne in solidum M. [E] et son assureur, la société PACIFICA à régler les sommes de :

* 39 150 euros, à Mme [O] au titre des préjudices immatériels, subis en lien avec l’arrêté de mise en sécurité ;

* 217 310,81 euros au syndicat des copropriétaires, au titre des préjudices matériels résultants des travaux réparatoires et frais à engager pour obtenir la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité ;

— déboute M. [E] et son assureur la société PACIFICA de leurs demandes ;

— rejette toute argumentation de M. [E] et de son assureur la société PACIFICA tendant à les faire débouter de tout ou partie de leur demandes ;

— condamne in solidum M. [E] et son assureur, la société PACIFICA à leur verser la somme de 22 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de maître LOUSSARARIAN, avocat de la SELARL PLANTAVIN REINA et ASSOCIES.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— sur les responsabilités :

— sur le fondement du trouble anormal de voisinage :

— la nécessité de réaliser des travaux en parties communes ainsi qu’en parties privatives de l’appartement du rez-de-chaussée, endommagé par le sinistre est établie ;

— la question de l’imputabilité et de responsabilité sont clairement déterminées et tranchées ;

— M. [E] était propriétaire du bien jusqu’en janvier 2023 de sorte que les sinistres qui se sont produits depuis 2012, l’ont été alors qu’il était propriétaire ;

— il avait à ce titre souscrit une police multirisque habitation comprenant un volet

responsabilité civile ;

— si les conséquences du dernier dégâts des eaux sont survenus en avril 2023, alors que ce dernier avait vendu le bien en janvier 2023, force est de constater que le sinistre était antérieur ;

— sur le fondement délictuel :

— M. [E] a vendu le bien le 24 janvier 2023 ;

— la multitudes des fautes commises par M. [E] est démontrée ;

— mais l’expert n’a stigmatisé aucune faute intentionnelle au sens juridique et assurantiel de cette notion ;

— sur la nécessaire garantie de PACIFICA :

— elle a toujours mobilisé sa garantie au titre des différents dégâts des eaux ;

— sa garantie devra s’étendre à l’ensemble des dommages en découlant et non pas uniquement ceux qui étaient visibles ;

— sur les préjudices :

— les préjudices matériels du Syndicat des copropriétaires :

— frais de l’intervention en urgence de la société RENOBAT : 5 425,20 euros TTC ;

— frais supportés pour l’intervention en urgence de la société BETM : 6 516 euros TTC ;

— frais travaux parties communes : 171 937,15 euros ;

— frais maîtrise d’oeuvre et études et diagnostics : 31 432,46 euros ;

— assurance dommages ouvrage : 2 000 euros

total = 217 310,81 euros

— les préjudices de Mme [O] :

—  29 mois de loyers non perçu de 750 euros en raison du relogement de son locataire : 39 150 euros jusqu’au 30 septembre 2025 ;

Par dernières conclusions transmises le 16 novembre 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [E], sollicite de la cour l’infirmation du jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal :

— dise que le syndicat des copropriétaires et Mme [O] ne prouvent pas :

* la défaillance d’un élément d’équipement privatif de M. [E] comme cause des faits litgieux ;

* surabondamment que les dégâts des eaux épisodiquement survenus depuis le lot de M. [E] sont la cause exclusive de la dégradation de la structure de l’immeuble ;

— dise que la carence du syndicat de copropriété et de Mme [O] qui connaissaient la faiblesse de la structure de l’immeuble, est la cause des désordres qui ont in fine conduit à l’arrêté de péril du 25 avril 2023 ;

— déboute la syndicat des copropriétaires et Mme [O] de leurs demandes ;

— à défaut dise qu’un partage de responsabilité a concouru au sinistre et qu’il n’est responsable que de 20 % des préjudices subis ;

— condamne les appelants à lui verser la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700

du code de procédure civile et de l’article 36 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— à titre subsidiaire, si la cour jugeait qu’il est partiellement ou en totalité responsables des préjudices subis :

— dise qu’il ne doit pas supporter la remise à neuf et le désamiantage d’un immeuble très vétuste avant la survenance des faits;

— réduise les sommes sollicitées par la copropriété au titre de son préjudice matériel dans la proportion de 70 % ;

— dise qu’il n’est pas responsable du préjudice immatériel revendiqué par Mme [O] qui était prévisible et évitable ;

— en tout état de cause dise qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’articel L. 113-1 dernier alinéa du code des assurances ;

— déboute la société PACIFICA de sa demande en refus de sa garantie responsabilité civile, pour faute intentionnelle ou dolosive ;

— infirme le jugement entrepris et condamne la société PACIFICA à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ;

— condamne la société PACIFICA à lui payer la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur sa responsabilité :

— il reconnaît avoir fait des travaux chez sa locataire ;

— si l’expert a estimé que ces travaux n’étaient pas conformes aux règles de l’art, ce n’était pas suffisant pour admettre qu’ils étaient nécessairement la cause de la dégradation de la structure de l’immeuble ;

— sur l’état de l’existant :

— il n’est pas établi qu’en 2012, la structure de l’immeuble était saine ;

— il s’agit d’un immeuble ancien, construit dans un quartier pauvre avec des matériaux de qualité médiocre ;

— le comportement de la locataire du premier étage n’a pas été respectueux des lieux et il ne peut pas être admis que les sept dégâts des eaux qu’elle a provoqué espacés de plusieurs années sont la cause directe et exclusive de l’écroulement de la structure ;

— cela y a participe mais il ne s’agit pas de la cause exclusive ;

— sur la preuve de la défaillance d’un élément relevant d’une partie privative :

— s’agissant du système d’évacuation des eaux usées et d’alimentation en eau de la copropriété il appartient aux appelants de prouver que la défaillance se situe en amont des parties communes chez lui ;

— le système d’évacuation des eaux usées et d’alimentation en eau des lots privatifs est une partie commune ;

— les planchers et l’ensemble de l’immeuble sont des parties communes ;

— les installations en dessous également ;

— la carence du syndicat des copropriétaires :

— c’est l’inaction de la copropriété qui est la cause des préjudices invoqués par les appelants ;

— la garantie de l’assureur :

— la réalisation de travaux non conformes aux règles de l’art n’induit pas nécessairement un dol ou l’intention de commettre un sinistre ;

Par dernières conclusions transmises le 22 avril 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société PACIFICA sollicite de la cour la confirmation du jugement entrepris sur les chefs critiqués et qu’elle :

— condamne les appelants à lui payer la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— rien en permet de dire que l’immeuble était en bon état avant 2012 ;

— le système d’évacuation des eaux usées et d’alimentation en eau des lots privatifs est une partie commune ;

— en tout état de cause sa garantie n’est pas mobilisable ;

— M. [E] avait connaissance des désordres, ne les a pas réparés de façon perenne et a ainsi participé au sinistre qui n’avait plus rien d’accidentel ;

— les ouvrages réalisés relevaient de l’assurance construction ;

— ces travaux relèvent de la garantie décennale ;

— sur l’aléa : ce dernier n’existait pas, M. [E] connaissant l’état de vétusté du plancher.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur les désordres et leur origine :

Il est acquis que l’immeuble, sis [Adresse 5], objet du présent litige, est un immeuble élevé d’un étage sur rez-de-chaussée, composé de deux lots, consistant en deux appartements, l’un au rez-de-chaussée et l’autre au premier étage.

Sur la nature des désordres :

Ainsi, il ressort de la chronologie des faits, et des pièces versées aux débats que:

— le premier désordre a consisté en un dégât des eaux à partir de la salle de bain de l’appartement du premier étage et a eu lieu le 31 août 2012 ;

— s’en sont suivis quatre autres sinistres le 17 juin 2013, 6 août 2013, 23 octobre 2014, 29 juillet 2020 ;

— en août 2020, M. [E] a fait rénover sa salle de bain avec l’intervention de M. [T], architecte et M. [C], plombier ;

— un sixième sinistre a eu lieu le 27 décembre 2022, consistant en une infiltration d’eaux dans la chambre du rez-de-chaussée provenant de l’étage ;

— en janvier 2023, M. [E] a effectué de nouveaux travaux sur l’installation de plomberie de l’étage à partir de l’appartement du rez-de-chaussée (pour éviter de casser le carrelage de l’étage) ;

— le 24 janvier 2023, M. [E] a vendu son bien du 1er étage, à M. [H] ;

— un septième sinistre a eu lieu le 6 avril 2023, consistant en une nouvelle fuite en provenance du 1er étage ;

— le 17 avril 2023, intervention des marins pompiers suite à l’effondrement d’une partie du plafond de la chambre du rez-de-chaussée ;

— le 17 avril 2023, intervention de la société AIR DATA CLIMATISATION qui a constaté à la suite de ce dégât des eaux que si les murs autour et contre la paroi carrelée du bac à douche étaient étanches, le raccord du mitigeur ne l’était pas et le joint était mal positionné ;

— le 25 avril 2023, M. [B] de la société BETM (bureau d’étude technique maîtrise d’oeuvre) relevait que sur le plancher haut de la chambre du rez-de-chaussée, au niveau de la salle-de-bain du premier étage, les planchers, poutre et enfustage bois étaient très éprouvés par un développement fongique important et avancé, de type pourriture cubique à la limité de pourriture fibreuse, certaines poutres étant à saturation à 100 % d’humidité et les enfustages entre 50 et 100 % d’humidité ; il concluait que développement fongique était révélateur de pathologies créés par une présence d’eau très ancienne ;

— les 25 avril 2023 et 29 juin 2023, la ville de [Localité 12] prenait deux arrêtés de mise en sécurité et d’évacuation des occupants de l’immeuble ;

Les sinistres de type dégâts des eaux sur le plancher bois de l’étage perdurent depuis 2012.

Sur l’origine des désordres :

Dans son rapport établi le 21 mars 2024, l’expert judiciaire conclut à trois causes des désordres :

1 – la répétition des infiltrations d’eau sur les éléments structurels de l’ossature du plancher du premier étage, qui avait eu pour conséquence, l’effondrement du faux plafond de l’étage, une faiblesse très importante des éléments constitutifs du plancher 'bois’ de l’étage ;

2 – les manquements aux règles de l’art dans le cadre de l’entretien des éléments plomberie de la salle d’eau du premier étage dans le temps ;

3 – les défaillances au niveau de l’entretien de l’élément essentiel 'transport et évacuation de l’eau', rendant impropre l’utilisation du plancher du premier étage et par conséquent l’ensemble de l’immeuble ;

Ainsi, si les deux premières causes identifiées peuvent être imputées à M. [E] pour des accidents répétés de sa locataire et des manquements aux règles de l’art dans le cadre de l’entretien et des réparations non conformes effectuées par ce dernier, sur son lot privatif, la troisième cause trouve son origine dans un problème affectant 'l’élément essentiel transport et évacuation de l’eau'.

L’expert met en exergue que l’alimentation d’eau par cuivre non protégée encastrée en partie dans les murs mitoyens, constituée de moellons hourdés de ciment (sable rose à l’époque) ont 'transpiré’ dans le temps et ont été mangés par le ciment.

Selon lui, l’origine des différents dégâts des eaux touchant la chambre du rez-de-chaussée est bien une défaillance de l’évacuation des eaux usées et l’alimentation en eau de la salle de bains du premier étage, depuis 2012 (page 19). Il souligne que le plus important est l’imprégnation des bois constituant la structure de l’immeuble par l’eau.

Il ressort des photographies prises par ce dernier que le système d’alimentation et d’évacuation des eaux de la copropriété est particulièrement sommaire.

En outre, concernant la toiture, l’expert relève une mauvaise ventilation des combles, aucune ventilation permettant le renouvellement de l’air n’est visible. Il préconise à ce titre notamment un démontage de la charpente, nettoyage des combles et reprise des murs pignons pour la fixation des PST sous toiture.

Or, à la lecture du règlement de copropriété, il est stipulé, page 9, au titre des parties communes :

a) la totalité du sol … les murs ou murs séparatifs de propriété ;

b) les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment, tels les gros murs de façade, pignons, (…)

c) les éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité, la toiture (charpente et couverture)… les combles perdus s’ils existent ;

g) l’escalier de desserte des étages ;

i) l’escalier de descente au sous-sol ;

p) les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l’égoût, les conduits, les prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eaux (…) y compris les parties de canalisations ou conduites affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, se trouvant à l’intérieur des parties privatives jusqu’au branchement particulier sur le robinet à l’arrêt..

En page 11, il est précisé que sont des parties privatives :

g) les canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affectées son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif, exception faite de l’appareillage (radiateur et canalisation) du chauffage collectif même situés à l’intérieur des parties privatives qui est partie commune générales ou spéciale.

Ainsi, les multiples dégâts des eaux survenus depuis le lot de M. [E] ne sont pas

la cause exclusive de la dégradation de la structure de l’immeuble. D’ailleurs l’expert souligne que ces défaillances des raccordements des éléments non conformes issus des travaux exécutés de M. [E] ont accéléré les infiltrations, ce qui induit qu’ils n’ont pas créé les infiltrations.

En effet, il y a eu également une défaillance au niveau de l’entretien de l’immeuble et plus précisément de l’élément de transport et d’évacuation de l’eau, rendant impropre l’utilisation du plancher du 1er étage et par conséquent de l’ensemble de l’immeuble.

Le plancher est également une partie commune de l’immeuble.

De même, à la lecture du rapport d’expertise, rien ne permet d’affirmer que cette alimentation d’eau par cuivre non protégée encastrée en partie dans les murs mitoyens correspond à des canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif affecté à un usage exclusif.

L’expert ne précise pas si ces canalisations qui ont été mangées avec le temps ne desservaient que l’appartement de M. [E] ou si ces canalisations encastrées étaient des canalisations d’alimentation d’eau communes.

Or à la lecture du règlement de copropriété, le système d’évacuation des eaux usées et d’alimentation en eau des lots privatifs est une partie commune.

Contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, il n’est pas démontré que l’ensemble des éléments qui posent difficulté sont des parties privatives.

Par conséquent, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, il existe trois origines et trois causes distinctes des désordres subis, dont l’une d’elles réside dans l’entretien de l’immeuble et plus spécifiquement dans l’entretien des canalisations communes d’alimentation en eau de l’immeuble, ayant contribué à la fragilisation du plancher de l’immeuble.

Sur les responsabilités en la cause :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 14 de la loi au 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, antérieure au 1er juin 2020, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés soit aux copropriétaires eux-mêmes, dans leurs parties privatives, soit à des

tiers, du fait du mauvais état d’entretien des parties communes ou de ses éléments d’équipement collectif, ou du fait d’un vice de construction. Il peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (Cass. 3ème civ 9 mai 2019, n°18-13.670).

En l’espèce, au vu de l’ensemble des éléments produits, il est établi que les désordres subis par Mme [O] proviennent pour partie de la défaillance des parties communes et d’un défaut d’entretien de l’immeuble.

De même, la dégradation de la structure de l’immeuble est en partie imputable à la vétusté de l’immeuble à et à un défaut d’entretien des parties communes et notamment des évacuations communes.

Les désordres 'infiltrations’ ont été signalés dès 2012, au syndic et au mois de novembre 2018, le cabinet POLY-STRUCTURE, mandaté par les assureurs relevaient un fléchissement 'important’ du plancher du 1er étage. L’entretien de l’immeuble n’a pas été suivi d’effet. Comme le souligne l’expert en page 20 'le syndic bénévole n’a pas vu l’importance de sa charge au vu de l’état de l’immeuble'.

Le syndicat des copropriétaires est demeuré inactif pendant plusieurs années jusqu’à l’effondrement du plancher affaissé. Des travaux de remise en ordre sur la structure de l’immeuble s’imposaient (plancher, toiture…)

Le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter l’existence d’une force majeure ou la faute exclusive de M. [E].

Un partage des responsabilités s’impose donc.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il n’a pas pris en compte une des causes des désordres, provenant d’un défaut d’entretien des parties communes.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires sera retenue à hauteur d’un tiers des désordres subis, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la responsabilité de M. [E] :

L’article 12 du code de procédure civile prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 15 alinéa 2 de la même loi prévoit que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il est acquis que l’action individuelle de copropriétaires doit être déclarée recevable dès lors que les atteintes portées à la jouissance des parties communes peuvent causer des troubles à la fois collectifs et personnels (Cass. 3ème civ, 15 février 1989, (n°87-15.047).

Ainsi le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir à l’encontre de tout responsable de dommages causés aux parties communes de l’immeuble et même aux parties privatives, sur le fondement des articles 1240 à 1242 du code civil.

Mme [O] a qualité à agir pour mettre fin aux atteintes portées à la jouissance des parties communes, génératrices de troubles à la fois collectifs et personnels.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que l’appartement de M. [E], es qualité de copropriétaire de l’immeuble au moment des premiers désordres subis, jusqu’à la vente de son lot peut voir sa responsabilité engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et à l’encontre de Mme [O], copropriétaire.

Il est établi que des fuites d’eau se sont produites de manière répétée depuis la salle de bains de son appartement, devenu le 24 janvier 2023, propriété de M. [H].

Les travaux de réfection qu’il a entrepris suite aux déclarations de sinistre ont échoué à mettre un terme aux désordres, n’ayant pas été réalisés dans les règles de l’art.

De fait, les infiltrations en provenance de son bien se sont multipliés, conduisant à l’effondrement du faux-plafond de la chambre du rez-de-chaussée du bien de Mme [O].

Cela a contribué à fragiliser l’élément structurel du plancher du 1er étage, les poutres étant engorgées d’eau.

Même si son bien a été vendu, force est de constater que lorsqu’il a été propriétaire, il a commis une faute en n’ayant pas exécuté les réparations adaptées afin de mettre un terme aux dégâts des eaux.

Sa responsabilité sera engagée et retenue à hauteur de deux tiers des désordres subis.

Sur les préjudices subis :

Sur les préjudices subis par Mme [O] :

Mme [O] sollicite la somme de 39 150 euros au titre des préjudices immatériels subis, en lien avec l’arrêté de mise en sécurité. Elle évalue la perte de loyers du 1er mai 2023 au 30 septembre 2025 à 600 euros par mois, soit 17 400 euros au total et le relogement de son locataire à la somme de 750 euros par mois du 1er mai 2203 au 30 septembre 2023, soit 21 750 euros.

En l’espèce, le bail conclu le 9 décembre 2021 entre Mme [O] et M. [U] avait fixé le loyer initial à 600 euros, charges comprises.

L’arrêté portant interdiction d’occuper les lieux a été pris le 25 avril 2023 et M. [U] a été évacué le 1er mai 2023.

Elle a été dans l’obligation de reloger son locataire. Ainsi elle a relogé M. [F] dans un bien dont le loyer était fixé à la somme de 690 euros charges comprises. Aucune quittance ou avis de valeur locative ne démontre que le loyer serait de 750 euros.

Mme [O] a donc subi :

— un préjudice financier consistant en une perte de loyers (du 1er mai 2023 au 30 septembre 2025 soit 29 mois) à hauteur de 600 euros x 29 = 17 400 euros ;

— un préjudice qui s’analyse en une perte de chance locative, pour le bien dans lequel son locataire a dû être relogé.

Contrairement a ce qu’a estimé le premier juge, ce préjudice doit être mesuré par rapport à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il peut être évalué en l’espèce, à 60 %, pour la période allant du 1er mai 2023 au 30 septembre 2025 soit 29 mois, à hauteur de 690 euros x 29 x 60 % = 20 010 euros x 60%= 12 006 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce que M. [E] a été condamné à payer à Mme [O] les sommes de 17 400 euros au titre du préjudice locatif et 20 010 euros, au titre de la perte de chance de relouer le bien.

Au vu du partage des responsabilités en la cause (2/3 pour M. [E] et 1/3 pour le syndicat des copropriétaires) :

M. [E] sera condamné à payer à Mme [O] les sommes de :

—  17 400 euros x 2/3 = 11 600 euros, au titre du préjudice financier dû à la perte de loyer;

—  12 006 euros x 2/3 = 8 004 euros, au titre du préjudice financier lié à la perte de chance de relouer l’appartement occupé par son locataire évacué des lieux ;

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [O] les sommes de :

—  17 400 euros x 1/3 = 5 800 euros, au titre du préjudice financier dû à la perte de loyer;

—  12 006 euros x 1/3 = 4 002 euros, au titre du préjudice financier lié à la perte de chance de relouer l’appartement occupé par son locataire évacué des lieux;

Sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires :

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie avoir dû supporter différents frais :

* pour les mesures conservatoires urgentes :

— les frais pour faire intervenir en urgence la société RENOBAT au titre des mesures d’urgence, de mise en sécurité de l’immeuble selon facture du 27 avril 2023 pour un montant de 5 425,20 euros TTC ;

— les frais pour faire intervenir en urgence la société BETM [B] pour un diagnostic de mise en sécurité de l’immeuble, selon facture du 19 juillet 2023, pour un montant de 5 430 euros HT soit 6 516 euros TTC ;

— total = 11 941,20 euros, TTC, au titre des frais engagés pour les mesures conservatoires urgentes.

* pour les travaux de gros oeuvre :

— l’expert a évalué les travaux de réfection de l’immeuble à la somme de 101 972, 60 euros HT, après appel d’offre réalisé par la société BETM [B], ajoutant le désamiantage à hauteur de 18 400 euros HT ;

Comme l’a estimé le premier juge, le coût de désamiantage n’est pas en lien de causalité direct avec les désordres liés aux infiltrations d’eau. La décision sera confirmée sur ce point.

Au vu des trois devis communiqués par les appelants, contemporains de la réalisation du rapport d’expertise, soumis au contradictoire des parties lors des opérations d’expertise judiciaire, et après étude par l’expert eu égard aux prix du marché, il conviendra de retenir comme le premier juge la somme de 101 972,60 euros HT, au titre des travaux de gros oeuvre, somme analysée et retenue par l’expert.

* pour les honoraires du maître d’oeuvre :

Au vu des circonstances de l’espèce et de la nature des travaux à réaliser, l’intervention d’un maître d’oeuvre apparaît indispensable. Le montant évalué par l’expert et retenu par le premier juge sera confirmé à hauteur de 3 000 euros TTC, puis 12 % lors de la réalisation des travaux (12 236,71 euros).

* pour la souscription de l’assurance dommage ouvrage :

Au vu des circonstances de l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie être dans l’obligation de régler les honoraires de suivi au syndic une somme forfaitaire de 2 000 euros.

* pour les diagnostics :

S’agissant des diagnostics il conviendra de retenir le montant du devis de la société BTP Diagnostics à hauteur de 2 520 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre du diagnostic amiante, plomb et termites, sans lien de causalité avec les désordres provenant des infiltrations.

Par conséquent, au vu du partage de responsabilité, le jugement entrepris sera infirmé et M. [E] ne sera tenu que à hauteur de 2/3 du montant de la réparation des préjudices subis, soit :

—  11 941,20 euros TTC / 2/3 = 7 960,80 euros TTC, au titre des frais engagés pour les mesures conservatoires;

—  101 972,60 euros HT / 2/3 = 67 981,74 euros HT, au titre des travaux de gros oeuvre;

—  15 236,71 euros / 2/3 = 10 157,81 euros au titre des honoraires du maître d’oeuvre ;

—  2 000 euros / 2/3 = 1 333,34 euros TTC au titre de la souscription d’une assurance dommage ouvrage ;

—  2 520 euros / 2/3 = 1 680 euros TTC au titre des diagnostics ;

Sur l’appel en garantie de la société PACIFICA :

En application des articles 1103 et 1104 les contrats légalement formés tiennet lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l’article L. 113-1 du code des assurances les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Il est acquis que la faute intentionnelle est entendue comme la faute volontaire commise avec l’intention de causer le dommage tel qu’il est survenuet que la faute dolosive s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables (Cass. Civ 2ème 25 janvier 2024, n°21-17.365).

En l’espèce, M. [E] a souscrit un contrat d’assurance habitation responsabilité civile, aux termes duquel figure à la page 24 des conditions générales, une garantie contre les recours des voisins et des tiers pour les dommages matériels et immatériels causés aux voisins ou aux tiers résultant d’un incendie, explosion, dégât des eaux ayant pris naissance dans les biens assurés dont il serait responsable.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la société PACIFICA la demande de mobilisation de la garantie de M. [E] s’inscrit dans le contrat responsabilité civile souscrit es qualité de propriétaire non-occupant du bien objet du présent litige et non dans l’assurance dommage ouvrage des ouvrages qu’il aurait réalisés,ce dernier n’ayant pas qualité de constructeur d’ouvrage défini à l’article 1792-1 du code civil.

De plus, comme l’a relevé le premier juge d’autres conditions sont nécessaires pour l’application de la garantie décennale : l’existence d’une réception, et un ouvrage construit affecté de désordres de nature décennale (impropriété à destination ou atteinte à sa solidité). Ce qui n’est pas le cas de la présente espèce.

Le moyen selon lequel les ouvrages réalisés par M. [E] releveraient de son assurance construction sera rejeté.

S’agissant du défaut d’aléa et de la faute intentionnelle de M. [E], la société PACIFICA invoque la clause d’exclusion de garantie, page 27 des conditions générales du contrat

qui prévoit que ne sont pas garanties les dommages :

— intentionnelement causés ou provoqués par l’assuré (…) ;

Or la faute intentionnelle qui exclut la garantie de l’assureur, impose de caractériser 'la volonté de causer le dommage et pas seulement d’en créer le risque'.

La faute dolosive s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables, et ne se confond pas avec la conscience du risque d’occasionner le dommage (Cass. Civ 2ème 14 mars 2024, n°22-18.426). La faute dolosive n’est pas une faute objective : elle ne résulte pas du seul constat objectif de la disparition totale de l’aléa, mais impose à l’assureur, qui supporte la charge de la preuve, de caractériser un élément subjectif puisqu’il lui faut démontrer, in concreto, que l’assuré avait conscience qu’en agissant comme il l’a fait, il allait inéluctablement occasionner le dommage.

En l’espèce, si le fait de ne pas s’assurer de l’efficacité et de la pérennité des travaux commandés peut être constitutif d’une prise de risque par M. [E], ce n’est néanmoins pas une volonté délibérée de créer le dommage.

En effet, plusieurs experts se sont succédés après chaque sinistre sans émettre la moindre réserve quant aux travaux effectués.

M. [E] a réalisé des travaux et a notamment fait refaire l’intégralité de sa salle de

bains en 2020. Même s’il a assuré les réparations lui même et que son intervention n’a pas été réalisée dans les règles de l’art, prenant ainsi un risque, il n’avait néanmoins pas conscience que des sinistres allaient se reproduire en 2022 et 2023 et conduire aux conséquences telles que l’effondrement du plafond, l’intervention des marins pompiers et la mise en sécurité de l’immeuble.

Par conséquent, la société PACIFICA ne démontre pas en quoi M. [E] avait conscience que son manquement délibéré dans l’absence d’exécution des travaux selon les règles de l’art, allait inéluctablement causer le dommage survenu, d’autant que ce dernier était propriétaire non occupant du bien et que les sinistres ont été occasionnés par sa locataire.

Elle échoue à démontrer que M. [E] savait, en manquant à ses obligations, que le dommage ne serait pas seulement probable, voire très probable, mais certain.

Le caractère aléatoire du contrat a été parfaitement préservé. La société PACIFICA ne peut pas invoquer un défaut d’entretien ou de réparation des parties communes comme incombant ne M. [E], es qualité de copropriétaire. Il n’avait pas le pouvoir de faire procéder aux travaux de réfection des parties communes de l’immeuble.

Enfin, au vu des rapports d’expertise amiable établis en 2020 et 2022, missionnant tous les deux la société PACIFICA, cette dernière ne saurait soutenir ne pas avoir été destinataire des déclarations de sinistre, faisant obstacle à la mise en oeuvre de sa garantie.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie de M. [E].

La société PACIFICA sera tenue à relever et garantir M. [E] des condamnations mises à sa charge.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la somme de 5 000 euros, et à Mme [O] la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Succombant, partiellement, le syndicat des copropriétaires et M. [E] seront condamnés à supporter les dépens de première instance et d’appel, à hauteur de 1/3 pour le syndicat des copropriétaires et 2/3 pour M. [E].

Ils seront condamnés à payer à Mme [O] la somme de 5 000 euros pour la première instance et 5 000 euros pour l’appel, à hauteur de 1/3 pour le syndicat des copropriétaires et 2/3 pour M. [E].

Ils seront déboutés de leur demande formulée à ce titre.

La société PACIFICA conservera la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Statuant dans les limites de l’appel :

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Prononce un partage de responsabilités à hauteur de 2/3 pour M. [E] et 1/3 pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice ;

Condamne M. [E] à payer à Mme [O] les sommes de :

—  11 600 euros, au titre du préjudice financier dû à la perte de loyer;

—  8 004 euros, au titre du préjudice financier lié à la perte de chance de relouer l’appartement

occupé par son locataire évacué des lieux ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [O] les sommes de :

—  5 800 euros, au titre du préjudice financier dû à la perte de loyer;

—  4 002 euros, au titre du préjudice financier lié à la perte de chance de relouer l’appartement occupé par son locataire évacué des lieux;

Condamne M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires,de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  7 960,80 euros TTC, au titre des frais engagés pour les mesures conservatoires;

—  67 981,74 euros HT, au titre des travaux de gros oeuvre;

—  10 157,81 euros au titre des honoraires du maître d’oeuvre ;

—  1 333,34 euros TTC au titre de la souscription d’une assurance dommage ouvrage ;

—  1 680 euros TTC au titre des diagnostics ;

Condamne la société PACIFICA à relever et garantir M. [E] des condamnations mises à sa charge ;

Condamne le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice et M. [E] à payer à Mme [D] épouse [O] les sommes de 5 000 euros pour la première instance et 5 000 euros en cause d’appel, à proportion d'1/3 pour le syndicat des copropriétaires et 2/3 pour M. [E] ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les autres parties;

Condamne le syndicat des copropriétaires, de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice et M. [E] à supporter dans les proportions de 1/3 et 2/3, les dépens de première instance et d’appel, incluant les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Laura LOUSSARARIAN.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE