COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 17 FEVRIER 2026

N° 2026/90

N° RG 25/03223 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BORG7

[Z], [T] [O]

C/

[E], [K], [C] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Julien AYOUN

M^e Philippe HAGE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 20 Janvier 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 23/02936.

APPELANTE

Madame [Z], [T] [O]

née le 12 Septembre 1994 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Sébastien COURNAND, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [E], [K], [C] [J]

née le 07 Juin 1982 à [Localité 2] (67), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et Procédure :

Par acte de vente du 26 février 2021, Mme [Z] [O] a acquis auprès de Mme [E] [J] un appartement et une cave, situés dans la résidence [Adresse 3], sur la commune de [Localité 1].

A l’occasion du remplacement du papier peint, Mme [O] a découvert plusieurs fissures importantes sur les murs.

Par courrier en date du 25 janvier 2023, le conseil de Mme [O] a mis en demeure Mme [E] [J] de procéder à la réparation des désordres constatés.

Par assignation délivrée le 7 mars 2023, Mme [O] a fait citer Mme [J], devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir une expertise, avant tout examen au fond de l’affaire, ainsi que le paiement de la somme de 45 000 euros pour la restitution d’une partie du prix de vente, l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 1 500 euros, agissant à titre principal sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, et, à titre subsidiaire, sur le fondement de sa responsabilité délictuelle en raison d’une réticence dolosive en application des articles 1132 et 1133 du code civil.

Par jugement contradictoire du 20 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Marseille a :

' débouté Mme [O] de toutes ses demandes,

' condamné Mme [O] à verser à Mme [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejeté toute autre demande,

' dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

' condamné Mme [O] aux dépens, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a rejeté l’application de la garantie des vices cachés, au motif que Mme [O] avait valablement été informée de l’existence de fissures affectant le bâtiment B, à tout le moins par le procès-verbal d’assemblée générale du 21 janvier 2021 (résolution n°20 visant les fissures) mentionné comme étant annexé à l’acte authentique de vente du 26 février 2021, et visé par Mme [Z] [O] elle-même dans son mail du 21 juin 2021. Il a donc estimé que les vices n’étaient pas cachés mais avaient été portés à la connaissance de Mme [Z] [O] avant la vente.

Le tribunal a également rejeté ses demandes sur le fondement du dol au motif qu’ayant été informée de l’existence des fissures, elle ne pouvait invoquer une quelconque man’uvre dolosive de sa cocontractante.

Selon déclaration reçue au greffe le 17 mars 2025, Mme [O] a relevé appel de cette décision, l’appel portant sur la totalité des chefs de son dispositif.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 novembre 2025.

Prétentions des parties :

Par dernières conclusions transmises le 27 octobre 2025, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [O] sollicite de la cour qu’elle :

' infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et avant dire droit :

' ordonne une expertise judiciaire et désigne tel expert avec pour mission de se rendre sur les lieux, d’examiner les fissures au regard des diagnostics et pièces annexés à l’acte de vente du 26 février 2021, indiquer les causes et origines des désordres et les solutions pour y remédier et donner son avis sur les préjudices subis, de santé, de jouissance et moral,

A titre principal :

' juge que les désordres affectant la chose sont des vices cachés,

' juge que l’intimée connaissait les vices de la chose,

' la condamne à lui verser la somme de 45 000 euros, correspondant à une partie du prix versé lors de la vente du 26 février 2021 en réparation du préjudice subi du fait des vices cachés constatés,

' juge qu’elle sera tenue de tous les dommages et intérêts,

' la condamne au titre du coût de la remise en état déterminé par expertise judiciaire,

' la condamne à lui payer le remboursement des frais d’expertise,

' la condamne à lui verser la somme de 5 000 euros correspondant à son préjudice moral d’avoir acquis un bien impropre à sa destination,

A titre subsidiaire :

' juge que l’intimée a engagé sa responsabilité délictuelle en raison de sa réticence dolosive,

' la condamne au titre du coût de la remise en état déterminé par expertise judiciaire,

' la condamne à lui rembourser les frais d’expertise,

' la condamne à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral,

En tout état de cause :

' la déboute de l’ensemble de ses demandes,

' la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 7 novembre 2025, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [J] sollicite de la cour qu’elle :

' confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant:

' condamne Mme [Z] [O] à lui payer la somme de 6 000 euros en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande tendant à la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés

1.1. Moyens des parties

Mme [Z] [O] soutient d’abord que Mme [E] [J] ne peut s’exonérer de son obligation de garantir les vices cachés et soutient sur ce point :

* qu’elle n’a jamais eu connaissance des vices affectant le bien et que les procès-verbaux, dont certains ne lui ont jamais été communiqués, font effectivement mention de fissures, mais sans indiquer de réels détails techniques,

* qu’elle n’a pas disposé des documents nécessaires afin de prendre connaissance des désordres affectant son bien, l’acte authentique de vente faisant uniquement mention du procès-verbal d’assemblée générale du 20 janvier 2021 alors qu’il existait un rapport d’audit rédigé le 14 octobre 2019, établissant clairement la gravité des désordres,

*que la lecture de la résolution du procès-verbal annexé au contrat de vente, ne permet pas d’établir un contexte de la mise à l’ordre du jour de cette résolution,

* que les échanges de courriers entre elle et l’intimée à propos de la tenue de l’assemblée générale et du vote des travaux de maîtrise, sont insuffisants à établir sa connaissance du vice,

* que Mme [E] [J] avait parfaitement connaissance des vices affectant le bien et a dissimulé leur existence ainsi que l’étendue des travaux votés lors des assemblées générales.

Mme [Z] [O] fait ensuite valoir qu’une expertise judiciaire est nécessaire afin d’évaluer le surcoût à prévoir pour les travaux de réfection des fissures, ainsi que les risques sur la stabilité du logement de l’existence de ces fissures. Elle ajoute qu’elle subit un préjudice moral, car ces vices ne s’analysent pas en un simple inconfort mais nuisent à sa qualité de vie et constituent une altération significative de l’usage normal du logement qui lui a causé de l’anxiété.

De son côté, Mme [E] [J] soutient que l’appelante ne peut s’exonérer de sa responsabilité en prétendant qu’elle n’avait pas connaissance de l’étendue du vice, car :

*elle a été informée des contenus des procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années,

* elle-même n’a pas été élue en qualité de membre du conseil syndical à l’occasion de l’assemblée générale du 6 novembre 2019 et elle ignorait le contenu du rapport d’audit qui a été transmis postérieurement à la tenue de l’assemblée générale,

*elle a informé l’appelante de la tenue de l’assemblée générale du 21 janvier 2021 par courrier électronique du 12 janvier 2021 et elles ont échangé plusieurs courriers à propos des appels de fond relatifs aux frais de maîtrise d''uvre,

* Mme [Z] [O] n’a jamais sollicité d’informations complémentaires sur l’importance des désordres affectant l’immeuble.

Mme [E] [J] estime que les fissures litigieuses ne constituent pas un vice caché et que sa propre responsabilité contractuelle ne peut être engagée dès lors qu’ayant dûment informé l’appelante, elle est de bonne foi et qu’elle n’a jamais cherché à dissimuler des informations.

Enfin, Mme [E] [J] estime que la demande d’expertise formulée par l’appelante est infondée, car une expertise a déjà été diligentée dans le cadre de l’assemblée générale tenue le 21 janvier 2021 et qu’une telle prétention ne peut palier la carence des parties. De la même façon, elle soutient que Mme [Z] [O] ne rapporte aucune preuve du préjudice moral qu’elle allègue.

1.2. Réponse de la cour

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Selon l’article1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même et selon l’article 1643 il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés suppose la caractérisation des quatre conditions suivantes :

— le vice doit être inhérent à la chose,

— le vice doit être caché,

— le vice doit être antérieur à la vente, ou à tout le moins déjà exister à l’état de germe,

— le vice doit rendre la chose impropre à son usage.

La charge de la preuve pèse sur l’acquéreur, étant rappelé que si l’article 1645 du code civil pose une présomption de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence, cette présomption n’est pas applicable en l’espèce dès lors que Mme [E] [J] n’a pas la qualité de venderesse professionnelle.

Le vendeur ne répond que des défauts de la chose vendue, c’est-à-dire, existants lors de la vente, de sorte que si la chose est saine lors de la vente, le prix versé a bien une contrepartie réelle.

Il en résulte qu’en cas de survenance ultérieure du vice, l’acquéreur n’est pas fondé à exiger une quelconque garantie de son vendeur, de sorte qu’il faut se placer au moment de la vente, ou plus précisément du transfert des risques, pour apprécier l’existence du vice caché, sauf à établir que, bien qu’apparu plus tard, il existait en germe lors de la transaction litigieuse.

En l’occurrence, aux termes de l’acte de vente du 26 février 2021, qui a fait suite à la promesse notariée de vente du 17 novembre 2020, Mme [E] [J] a vendu à Mme [Z] [O] un appartement de type 3 situé au 1er étage du bâtiment B de la copropriété dénommée [Adresse 3] dans le [Localité 3]. L’acte authentique comprend une clause selon laquelle : 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

De même, en page 8 de cet acte notarié, Mme [Z] [O] a admis avoir eu connaissance, en application de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation, de pièces communiquées par Mme [E] [J], et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et du carnet d’entretien de l’ensemble immobilier, ces éléments lui ayant été transmis par lettre recommandée électronique avec du 30 novembre 2020.

Il est justifié de la transmission de ces éléments par le notaire au vu de l’accusé réception communiqué en pièce 8 par l’intimée.

Ainsi, il est acquis que Mme [Z] [O] a eu connaissance du procès-verbal d’assemblée générale du 6 novembre 2019 aux termes de laquelle, dans le cadre des questions diverses, il est noté, en caractères gras : 'suite à des fissures importantes situées dans le hall du bâtiment B8, un architecte conseil a été mandaté par le syndic pour l’établissement d’un diagnostic et d’un rapport de visite. Les conclusions de ce diagnostic seront remises aux membres du conseil syndical. Une éventuelle assemblée générale extraordinaire pourrait être convoquée si besoin est de procéder à des investigations ou travaux supplémentaires'.

Un rapport de visite a été établi le 27 décembre 2019 après visite du 20 septembre 2019. Il met en évidence des dommages importants et évolutifs au niveau du bâtiment B, requérant la mise en sécurité des caves pour réduire les risques d’effondrement des cloisons. Il relève l’existence de lézarde importante sur les cloisons de séparation parties communes/logement, pas de dommages dans les étages mais des lézardes importantes localisées au sein du logement du rez-de-chaussée dont l’occupation est susceptible d’être limitée de ce fait. Le diagnostiqueur émet la possibilité d’un mouvement évolutif de l’immeuble dont la situation requiert une surveillance et une intervention diagnostic, outre la pose de témoins gradués avec relevé régulier et étude géotechnique avec fouille en sous-sol.

Compte tenu du contexte de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-A9, aucune assemblée générale n’a eu lieu dans la copropriété en 2020. En revanche, le 21 janvier 2021, s’est tenue une assemblée générale par correspondance aux termes de laquelle a été voté la résolution n°20 confiant une mission de maîtrise d’oeuvre à la suite de l’apparition de fissures dans le bâtiment B. Il résulte à la fois de l’acte de vente notarié du 26 février 2021, du mail du 12 janvier 2021 adressé par Mme [E] [J] à Mme [Z] [O], et des mails échangés les 21 et 24 juin 2021 entre les parties, que l’acheteuse a eu connaissance de ce procès-verbal d’assemblée générale du 21 janvier 2021 comprenant le vote du recours à des travaux de maîtrise d’oeuvre du fait des fissures affectant le bâtiment B, dès avant la vente du 26 février 2021. Dans ce cadre, Mme [E] [J] s’était immédiatement engagée à prendre à sa charge ces frais, ce qui a effectivement été le cas.

S’agissant du rapport du 27 décembre 2019, la preuve de sa connaissance par Mme [Z] [O] avant la vente n’est pas rapportée. De même, il n’est pas démontré que Mme [E] [J] en ait eu connaissance dès 2019 puisqu’elle n’était plus membre du conseil syndical à compter de l’assemblée générale du 6 novembre 2019. Cependant, cet élément, comme potentiellement d’autres, ont nécessairement été portés à la connaissance des copropriétaires en vue du vote de l’assemblée générale du 21 janvier 2021 afin de permettre à ces derniers de voter pour ou contre les travaux de maîtrise d’oeuvre.

Ainsi, au vu de ces éléments, il appert que Mme [Z] [O] avait connaissance avant la vente litigieuse de l’existence de fissures affectant les parties communes (hall, cave) du bâtiment B au sein duquel se situe l’appartement qu’elle a acquis, ainsi que de la réalisation d’un audit (sans qu’il soit prouvé qu’elle ait eu connaissance de ses conclusions) et de travaux de maîtrise d’oeuvre à venir. Elle n’a pu donc se contenter de la mention initiale de l’annonce immobilière indiquant qu’aucun travaux n’était à prévoir au sein de la copropriété, dès lors qu’elle a ensuite disposé d’informations plus avancées à ce titre. En revanche, il n’est pas établi qu’elle ait eu connaissance de fissures au sein de l’appartement en cause, celles-ci ne lui étant apparues qu’après enlèvement de la texture recouvrant les murs, plusieurs mois après son achat.

La réalité de ces fissures et le fait qu’elles étaient non apparentes dans l’appartement n’est pas véritablement contesté par Mme [E] [J].

Il est donc démontré l’existence de désordres cachés lors de la vente au sein de l’appartement vendu par Mme [E] [J] à Mme [Z] [O], ceux-ci présentant un réel degré de gravité sans qu’une expertise soit véritablement nécessaire pour l’établir. La connaissance par l’appelante de fissures affectant les parties communes ne permet pas d’en déduire sa connaissance de l’existence de fissures au sein du lot par elle acquis.

Toutefois, compte tenu de la clause de non garantie des vices cachés expressément stipulée, pour engager la responsabilité de Mme [E] [J] au titre de désordres par essence cachés pour elle également, puisque le rapport de diagnostic du 27 décembre 2019 ne rapporte pas la preuve de désordres affectant l’appartement directement non plus, il appartient à Mme [Z] [O] de prouver que la venderesse en connaissait l’existence et les lui a délibérément cachés.

Or, Mme [Z] [O] se contente d’affirmer que la texture recouvrant les murs cachait les dites fissures sans établir que Mme [E] [J] aurait procédé à la pose de ce matériau, ni que la venderesse en connaissait l’existence. Or, Mme [E] [J] avait acquis le bien en 2016 et il n’est justifié d’aucun travaux effectués par elle dans le bien.

La demande d’expertise judiciaire présentée par Mme [Z] [O] à la fois avant dire droit et en vue d’évaluer les travaux à réaliser ne peut avoir pour objet de palier la carence des parties, et notamment de l’appelante, dans l’administration de la preuve, ni de conduire l’expert à se prononcer sur des éléments ayant disparu compte tenu du temps écoulé ou sur des considérations d’ordre juridique.

En définitive, il apparaît que Mme [Z] [O] échoue à démontrer que Mme [E] [J] connaissait les vices qu’elle dénonce à son tour comme étant cachés et comme affectant l’appartement lors de la vente, de sorte que ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés et sa demande d’expertise ne peuvent qu’être rejetées. En cela, la décision entreprise sera confirmée et complétée.

2. Sur la demande d’indemnisation sur le fondement des manoeuvres dolosives (subsidiaire)

2.1. Moyens des parties

Mme [Z] [O] soutient, à titre subsidiaire, que la responsabilité délictuelle de l’intimée pour man’uvres dolosives peut être engagée, au motif que :

*elle a participé à toutes les assemblées générales tenues à ce sujet, a été membre du conseil syndical et a ainsi dissimulé volontairement ces informations dont elle avait parfait connaissance, * elle a publié une annonce immobilière faisant état d’un appartement refait à neuf ne nécessitant aucun travaux alors qu’elle a pu constater que les fissures avaient été dissimulées lors de la visite de l’appartement.

Pour sa part, Mme [E] [J] fait valoir que l’existence d’un dol ne peut être retenue en l’état de la connaissance de la situation par l’appelante. A ce titre, elle rappelle que l’annonce immobilière ne mentionne aucunement le fait que l’appartement ait été refait à neuf.

2.2. Réponse de la cour

Par application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, dès lors que la connaissance par Mme [E] [J] des fissures affectant l’appartement litigieux préalablement à la vente n’est pas rapportée, aucune dissimulation d’informations importantes y afférent ne peut lui être reprochée.

De même, il n’est pas démontré que des informations essentielles sur les fissures affectant les parties communes du bâtiment B ont été cachées à Mme [Z] [O]. Au contraire, la communication des procès-verbaux d’assemblée générale, notamment de 2019 et 2021, est avérée.

Enfin, il a été retenu que Mme [Z] [O] ne démontre pas que l’appartement qu’elle a acheté auprès de Mme [E] [J] venait d’être refait à neuf comme elle le prétend.

Les prétentions de Mme [Z] [O] fondées sur le dol ne peuvent donc aucunement prospérer. Là encore, la décision entreprise sera confirmée.

3. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [Z] [O], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de Mme [E] [J], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à expertise,

Condamne Mme [Z] [O] au paiement des dépens,

Condamne Mme [Z] [O] à payer à Mme [E] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [Z] [O] de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente