COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2026

N° 2026/ 231

N° RG 21/01647

N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4NN

S.C.I. [T]

C/

S.A.R.L. IMMOREVEL 06

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Henri-charles LAMBERT

M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN

M^e Nino PARRAVICINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 24 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03900.

APPELANTE

S.C.I. [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

S.A.R.L. IMMOREVEL 06

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 1]

représenté par le cabinet BILLON SMGI, son syndic en exercice, [Adresse 4], dont le siège est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Nadia FAYALA, greffiere auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [T] est propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à Nice.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] a tenu une assemblée générale ordinaire le 20 avril 2016.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2016, la SCI [T] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] et la société IMMOREVEL 06 devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de voir annuler l’assemblée générale du 20 avril 2016 et subsidiairement les résolutions 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11-1, 11-2, 13, 22 et condamner ces derniers à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles

Le 8 novembre 2026 , une assemblée générale extraordinaire avait lieu afin qu’il soit délibéré sur l’appel de fonds exceptionnel.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 novembre 2016, la SCI [T] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] et la société IMMOREVEL 06 devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de voir annuler l’assemblée générale du 8 novembre 2016 et subsidiairement la résolution 5 et condamner ces derniers à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance en date du 12 octobre 2017, il était ordonné la jonction des deux affaires.

L’affaire était évoquée à l’audience du 15 septembre 2020.

La SCI [T] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de ses exploits introductifs d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] demandait au tribunal de prononcer la nullité des deux assignations, de débouter la SCI [T] de ses demandes et en tout état de cause de la condamner à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL IMMOREVEL 06 concluait à l’irrecevabilité de la demande en annulation de l’assemblée générale du 20 avril 2016 et demandait au tribunal de débouter la SCI [T] de l’ensemble des demandes et de la condamner au paiement de la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement contradictoire rendu le 24 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

*ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture ;

*fixé la date de clôture des débats à la date de l’audience des plaidoiries ;

*déclaré irrecevables les conclusions de la SCI [T] tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de la SARL IMMOREVEL 06 qui n’ont pas été notifiées au représentant légal du syndicat des copropriétaires ;

*déclaré irrecevable la demande de nullité des assignations ;

*déclaré irrecevable la demande de la SCI [T] tendant à l’annulation de la totalité de l’assemblée générale des copropriétaires ;

*débouté la SCI [T] de ses demandes de nullité concernant les résolutions n°5 et 6, 7 et 8, 9 et 10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2016 ;

*débouté la SCI [T] de sa demande de nullité concernant la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2016 ;

*annulé les résolutions n°11-1 et 11-2 de l’assemblée générale du 20 avril 2016 ;

*annulé la résolution n°13 de l’assemblée générale du 20 avril 2016 ;

*annulé l’assemblée générale du 08 novembre 2016 dans sa totalité ;

*débouté la SCI [T] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL IMMOREVEL 06 ;

*débouté la SARL IMMOREVEL 06 de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI [T] ;

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI [T] ;

*rejeté toute autre ou plus ample demande ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à verser à la SCI [T] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Pierre CHAMI.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 03 février 2021, la SCI [T] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— Appel limité aux chefs du jugement expressément critiqués à savoir les deux chefs du dispositif déclarant la SCI [T] irrecevables en ses demandes et tous ceux la déboutant de ses prétentions.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 06 avril 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI [T] demande à la cour de :

*déclarer l’appel recevable et bien fondé et infirmant parte in qua le jugement entrepris ;

*annuler l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 avril 2016, et subsidiairement les résolutions 5, 6, 7, 8, 9 et 10 ;

*condamner la SARL IMMOREVEL 06 au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI [T] ;

*condamner in solidum la SARL IMMOREVEL 06 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à payer à la SCI [T] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel

*condamner in solidum la SARL IMMOREVEL 06 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] aux entiers dépens distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCI [T] explique qu’il ne s’agit pas d’être ou de ne pas être opposant à une délibération mais de l’omission de délibérer sur un point de l’ordre du jour et d’accomplir les diligences relatives à la tenue régulière de l’assemblée qui ne donnent pas lieu à un vote et relevées seulement par le procès-verbal soit :

— l’élection d’un deuxième scrutateur,

— la vérification de la qualité de copropriétaire de la SCI NICE ESTATES et du pouvoir de Madame [M] pour la représenter à fortiori comme scrutateur.

Elle indique qu’aucun des pouvoirs des copropriétaires représentés n’était produit.

Elle ajoute que la liste des pièces jointes est un document fabriqué pour l’instance qui n’était pas joint à la convocation, et qu’elle ne peut apporter une preuve négative alors que la preuve de la régularité de la convocation incombe à la copropriété.

Elle estime que le report de l’assemblée n’exonère pas le syndic de joindre les pièces exigées par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

La SCI [T] relève que la convocation ne comportait aucune indication relative aux modalités de consultation des pièces comptables et que ni la copropriété, ni l’ancien syndic n’ont versé aux débats les documents comptables que l’assemblée aurait approuvés.

Elle fait valoir que le quitus donné au syndic ne pouvait dés lors être voté au titre de la résolution n°6.

Enfin elle précise que la demande de la SCI NICE ESTATES n’a pas été portée à sa connaissance et sollicite l’allocation de dommages et intérêts.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 05 juillet 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SARL IMMOREVEL 06 demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI [T] de ses demandes dirigées à l’encontre de la société IMMOREVEL 06 ;

*le confirmer également en ce qu’il a dit irrecevable sa demande d’annulation de l’assemblée du 20 avril 2016 et l’a déboutée de l’ensemble de ses autres demandes ;

*la condamner au paiement de la somme de 4.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

*la condamner à verser à la société IMMOREVEL 06 la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*la condamner aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société IMMOREVEL 06 rappelle que la SCI [T] a voté en faveur de certaines résolutions de sorte que sa demande en annulation de l’assemblée en son entier est irrecevable.

Par ailleurs elle rappelle qu’aucun texte n’impose l’élection de deux scrutateurs.

Elle fait valoir que si le syndic doit tenir à jour une liste des copropriétaires, ce qui n’est pas contesté, la production lors de l’assemblée de cette liste n’est pas une condition de validité de la tenue de celle-ci.

Elle considère qu’il n’est nullement démontré l’existence d’une irrégularité pas plus que n’est démontrée à fortiori une faute du syndic.

Elle relève que les documents déjà joints à la précédente convocation n’ont pas à être à nouveau notifiés lorsque la réunion de l’assemblée générale a été reportée de quelques semaines sans modification de l’ordre du jour.

Elle ajoute que la liste des pièces annexées est précise et conforme aux exigences de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, soulignant qu’il est expressément mentionné dans le courrier du 17 mars 2016 reportant la tenue de l’assemblée que les pièces précédemment communiquées étaient identiques et que la SCI [T] en a accusé réception.

Aussi la société IMMOREVEL 06 considère que la SCI [T] n’a subi aucun préjudice.

Aux termes des conclusions portant appel incident notifiées par voie électronique le 04 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] demande à la cour de :

*juger infondées les prétentions et moyens de la SCI [T] tendant à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 20 avril 2016, et subsidiairement les résolutions 5, 6, 7, 8, 9,10 et 22 de ladite assemblée ;

*confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI [T] de ses demandes de nullité concernant les résolutions n°5 et 6, 7 et 8, 9 et 10 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2016 ;

Sur l’appel incident,

*infirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n°11-1 et 11-2 de l’assemblée générale du 20 avril 2016 ;

*juger infondés les prétentions et moyens de la SCI [T] tendant à solliciter l’annulation des résolutions n°11-1 et 11-2 de l’assemblée générale du 20 avril 2016 ;

*infirmer le jugement en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 08 novembre 2016 au motif de l’absence de syndic valablement désigné susceptible de convoquer l’assemblée générale en raison de l’annulation des résolutions 11-1 et 11-2 de l’assemblée générale du 20 avril 2016 ;

*infirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n°13 de l’assemblée générale du 20 avril 2016 ;

*débouter la SCI [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

En tout état de cause,

*condamner la SCI [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner la SCI [T] au paiement des entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] soutient qu’un copropriétaire n’est pas recevable à demander l’annulation d’une assemblée générale en son entier alors qu’il a voté en faveur de certaines de ses résolutions, relevant que la SCI [T] a voté pour les résolutions n°1, 2, 3, 12, 21 et 22.

Il explique qu’à l’assemblée du 20 avril 2016, seule une personne a accepté d’être scrutateur et que la SCI [T] ne démontre pas le grief que lui cause cette seule désignation.

Il indique que le procès-verbal de l’assemblée générale comme la feuille de présence font état des copropriétaires présents et représentés le jour de l’assemblée , ajoutant que la SCI [T] était en mesure de vérifier les conditions de vote et leur régularité.

Il précise que la convocation à l’assemblée vise bien les pièces comptables nécessaires.

Il explique que les pièces jointes à la convocation et l’ordre du jour diffusé selon courrier du 25 février 2016, réceptionnées par la SCI [T] étaient identiques et qu’il n’y avait pas lieu à seconde communication en raison du report de l’assemblée initialement prévue le 22 mars.

Il indique que les budgets prévisionnels de fonctionnement ont été joints à la convocation, de même que la demande de la SCI NICE ESTATES.

Il indique que le projet de contrat de mandat transmis comprenait bien les mentions essentielles et n’a pas à comporter les dates de prise d’effet qui doivent être décidées en assemblée générale. Il précise qu’un seul syndic était candidat et qu’il n’était donc pas possible de mettre en concurrence plusieurs syndics, comme c’est le cas depuis le 1er septembre 2004.

Enfin il relève d’une part qu’il n’est pas établi en quoi la résolution n°13 serait illégale et d’autre part que le dispositif de l’appelant ne comporte pas de demande d’annulation de l’assemblée générale du 08 novembre 2016 ;

Aussi il maintient qu’il convient de valider cette assemblée dont l’annulation ne résulte que de l’annulation des résolutions n°11-1 et 11-2 de l’assemblée générale du 20 avril 2016, la copropriété étant dépourvue de syndic en l’état.

Par ordonnance d’incident en date du 22 avril 2025 , le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 a :

*constaté que l’incident invoqué aux termes des conclusions de la SCI [T] en date du 15 janvier 2024 est devenu sans objet ;

*constaté que le conseiller de la mise en état n’est pas saisi de l’incident invoqué aux termes des conclusions de la SCI [T] en date du 17 janvier 2024 ;

*dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

*dit que chacune des parties conservera ses propres dépens dans le cadre de cette présente instance.

Suivant arrêt déféré en date du 21 janvier 2026, la chambre 1-8 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

*infirmé l’ordonnance déférée en ce que le conseiller de la mise en état s’est déclaré non saisi de l’incident formé par conclusions du 17 janvier 2024.

Statuant à nouveau.

*débouté la SCI [T] de sa demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires.

*s’est déclarée matériellement incompétente pour statuer sur sa demande en dommages-intérêts.

*condamné la SCI [T] aux dépens de l’incident.

*rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026

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1°) Sur l’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 avril 2016

Attendu qu’il résulte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »

Attendu qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 avril 2016 que la SCI [T] a voté en faveur des résolutions n°1,2,3,12,21 et 22

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter la SCI [T] de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 avril 2016

et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur l’annulation des résolutions n°5, 6 ,7,8, 9 et 10 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 avril 2016

Attendu que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 14 mars 2013 au 01 novembre 2016 dispose que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en 'uvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Le projet de convention et l’avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article ;

13° La situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l’ article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965

II.-Pour l’information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires. »

Attendu que la SCI [T] soutient que la liste des pièces jointes est un document fabriqué pour l’instance qui n’a aucune référence dans les quatre pages non numérotées de la convocation du 25 février 2016 et dont rien établi qu’il était joint à la convocation de la concluante qui n’a pas en faire la preuve négative, par définition impossible, puisque la preuve de la régularité de la convocation incombe à la copropriété.

Qu’elle ajoute que contrairement à ce qui a été jugé, le report de l’assemblée n’exonère nullement le syndic de joindre les pièces exigées par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 à la nouvelle convocation, soulignant que la convocation ne comportait aucune indication relative aux modalités de consultation des pièces comptables.

Qu’elle fait valoir que ni la copropriété, ni l’ancien syndic n’ont versé aux débats les documents comptables que l’assemblée aurait approuvés empêchant de vérifier leur existence mais également leur contenu au regard des dispositions réglementaires d’ordre public.

Qu’ainsi la délibération n°5 portant approbation des comptes de l’exercice 2014 sera annulée.

Qu’il s’ensuit que le quitus donné au syndic ne pouvait être voté au titre de la délibération n°6

Qu’elle indique que la délibération n°7 portant approbation des comptes de l’exercice 2015 sera annulée pour le même motif , les décomptes n’ayant pas été joints à la convocation de l’assemblée ainsi que la délibération n°8 portant quitus

Qu’enfin la SCI [T] demande à la cour de d’annuler les délibérations n°9 et n°10 pour défaut de communication à l’appui de la convocation des éléments prescrits par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Attendu que la Société IMMOREVEL 06, syndic, verse aux débats la convocation RAR ou contre émargement en date du 25 février 2016 pour l’assemblée générale ordinaire prévue le 22 mars 2016.

Que ladite convocation précise l’ordre du jour décliné en 22 points ainsi que la liste des pièces jointes à savoir :

— Pouvoir.

— Récapitulatif des dépenses 2014.

— Récapitulatif des dépenses 2015.

— Budget de fonctionnement 2016.

— Budget de fonctionnement 2017.

— Répartition individuelle au 31 décembre 2014.

— Répartition individuelle au 31 décembre 2015.

— Contrat IMMOREVEL 06.

— Devis [Localité 1].

— Devis R.M. S SERVICES.

— Demande particulière de Madame [N]

— Demande particulière de la SCI SURICATE.

— Demande particulière du restaurant de la Ville de [Localité 2]

— Demande particulière de la SCI NICE ESTATE SAL

Que cette convocation accompagnée des pièces jointes a été envoyée en RAR à la SCI [T] laquelle l’a réceptionnée le 3 mars 2016

Que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 mars 2016, le syndic informait les copropriétaires que l’assemblée générale ordinaire prévue le 22 mars 2016 était reporté au mercredi 20 avril 2016 précisant que « toutes les pièces jointes restant identique celles-ci ne font pas l’objet d’un nouvel envoi »

Attendu qu’il résulte de ces éléments que la SCI [T] a réceptionné la convocation ainsi que les pièces jointes.

Que par ailleurs contrairement à ce qu’elle soutient une nouvelle notification des pièces n’est pas nécessaire lorsque la réunion de l’assemblée est reportée de quelques semaines sans modification de l’ordre du jour

Qu’en effet les arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 2 octobre 2001 et du 8 octobre 2015 cités dans les conclusions de l’appelante ne remettent pas en cause cette jurisprudence puisque dans l’un et l’autre des cas, une première réunion avait eu lieu et une deuxième assemblée avait dû se tenir faute de quorum suffisant lors de la première réunion.

Que tel n’est pas le cas en espèce puisqu’il n’y a eu aucune réunion à la date initialement fixée.

Qu’il ne s’agissait donc pas d’une deuxième convocation à une autre assemblée mais de la tenue de la même assemblée dont seule la date avait été reportée.

Qu’enfin la liste des pièces annexées est précise et conforme aux exigences de l’article 11 du décret du 17 mars 2016 susvisé, aucun élément ne permettant d’établir que celles-ci n’aient pas été communiquées.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter la SCI [T] de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation des résolutions 5,6,7,8,9 et 10 de l’assemblée générale du 20 avril 2016 et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur l’annulation des résolutions n°11-1 et n° 11-2 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 avril 2016

Attendu que la résolution n°11-1 de l’assemblée générale ordinaire du 20 avril 2016 intitulée- Désignation de IMMOREVEL 06 aux fonctions de syndic- est libellée comme suit.

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de désigner aux fonctions de syndic en renouvellement son mandat la SARL IMMOREVEL 06 pour une période de 12 mois, prenant naissance ce jour et jusqu’à la clôture des comptes au 31 décembre 2016. »

Et la résolution 11-2 intitulée-Approbation du compte du syndic- comme suit :

« Après délibération l’assemblée générale accepte le contrat de syndic présenté par IMMOREVEL 06 pour la copropriété [Adresse 6] tel qu’annexé à la convocation de la présente assemblée générale, dans lequel sont définis la mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic et dont l’assemblée générale accepte les clauses et conditions. Les honoraires de gestion courante sont fixés un montant de 5.150 € TTC, l’assemblée donne mandat au président de séance pour signer le contrat de syndic. »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé les résolutions 11-1 et 11-2 au motif que le mandat transmis correspondait à celui adressé pour l’assemblée du 22 mars 2016 et que les références calendaires faisaient défaut

Attendu qu’il convient d’observer que le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2016 précise que le mandat de la SARL IMMOREVEL 06 est renouvelé pour une période de 12 mois à compter de ce jour, soit à compter du 20 avril 2016.

Que cependant le contrat de syndic versé au débat est signé du 22 mars 2016.

Que la mention en page 2 dudit contrat «  Il prendra effet le 22 mars 2016. » n’est pas raturée

tout comme la mention en première page « le syndic désigné par l’assemblée générale en date du 22 mars 2016 »

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions 11-1 et 11-2 de l’assemblée générale ordinaire du 20 avril 2016 et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de cet appel incident

4°) Sur l’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 avril 2016

Attendu que la résolution n°13 de l’assemblée générale ordinaire du 20 avril 2016 intitulée ' Clause aggravation des charges- est libellée comme suit :

« Le syndicat des copropriétaires décide ou confirme en tant que de besoin que tout copropriétaire ou ses ayants causent qui, pour une quelconque raison, aggraverait les charges communes, supportera seul le montant correspondant à cette aggravation de charges.

En particulier tous les frais et honoraires quelconques engagés pour le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire resteront à la charge du débiteur »

Attendu qu’il se déduit de cette proposition que cette clause d’aggravation des charges n’était pas inclue dans le règlement de copropriété , ou si elle l’était, nécessitait une modification de ce dernier.

Que pour y inclure cette clause ou modifier celle existante, cela nécessite une décision de l’assemblée générale des copropriétaires laquelle doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’or il résulte du procès verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2016 que la résolution litigieuse a été adoptée conformément aux dispositions de l’article 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 avril 2016 et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de cet appel incident.

5°) Sur l’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 avril 2016

Attendu que la SCI [T] demande à la cour d’annuler la résolution n° 22 intitulée- Demande particulière de la SCI NICE ESTATES- au motif que cette demande n’a pas été portée à sa connaissance par la convocation de l’assemblée.

Qu’il convient de débouter cette dernière de cette demande dans la mesure où il résulte des pièces produites aux débats que la demande particulière de la SCI NICE ESTATES faisait partie des pièces jointes à la convocation envoyée en RAR à la SCI [T] laquelle l’a réceptionnée le 3 mars 2016.

Qu’au demeurant cette résolution ayant été votée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés dont la SCI [T], cette demande ne peut valablement prospérer en application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point

6°) Sur l’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 8 novembre 2016

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 8 novembre 2016 dans sa totalité.

Qu’en effet l’annulation des résolutions 11-1 et 11-2 de de l’assemblée générale du 20 avril 2016 prive rétroactivement le syndic IMMOREVEL 06 de toute qualité pour convoquer cette assemblée générale à laquelle la SCI [T] n’était ni présente, ni représentée.

Qu’il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de cet appel incident.

7°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [T]

Attendu que la SCI [T] demande à la cour de condamner la SARL IMMOREVEL 06 à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au motif que la régularité de la convocation relève de l’obligation probatoire du syndic, rappelant qu’au titre de son obligation de conseil, il lui appartenait en outre de veiller à la régularité de l’assemblée concernant la constitution de son bureau.

Attendu que la SCI [T] sera déboutée de cette demande à défaut de justifier de l’existence d’un préjudice.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI [T] formulée à l’encontre du syndic IMMOREVEL 06.

8°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL IMMOREVEL 06

Attendu que la SARL IMMOREVEL 06 demande à la cour de condamner la SCI [T] à lui payer la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’espèce, la SARL IMMOREVEL 06 sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de la SCI [T] qui avait intérêt à ester en justice, puisqu’à la suite de certaines erreurs, des résolutions ont été annulées

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

9°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI [T] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et à la SARL IMMOREVEL 06, chacun, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et de débouter la SCI [T] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 24 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT

CONDAMNE la SCI [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

CONDAMNE la SCI [T] à payer à la SARL IMMOREVEL 06 la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

DEBOUTE la SCI [T] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE la SCI [T] aux entiers dépens en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT