COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

N° 2026/ 118

Rôle N° RG 22/02023 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI26V

[L] [V]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Audrey PORRU

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 16 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02204.

APPELANT

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Audrey PORRU, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndic. de copro. [Adresse 1], demeurant représenté par son syndic, Monsieur [A] [O] demeurant [Adresse 1] à [Localité 2]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Lili RAVAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M.[V] est propriétaire des lots n° 2 (19/1.000ièmes) et 10 (107/1.000ièmes ) au sein d’un ensemble immobilier organisé en copropriété.

Par assignation du 19 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] l’a fait citer principalement en paiement d’un arriéré de charges.

Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— reçu les conclusions des parties signifiées par voie électronique le 06 juillet 2021 et le 20 septembre 2021 ;

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par M. [L] [V] dans ses conclusions signifiées le 06 juillet 2021 tendant au paiement des sommes de 16.400 euros et de 10.000 euros, faute de démontrer l’existence d’un lien suffisant avec la demande initiale du syndicat des copropriétaires;

— condamné M. [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a [Localité 3] (13) les sommes suivantes :

* 13.519,24 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au premier octobre 2021, appel provisionnel du 3ème trimestre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2018 ;

* 489,50 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2018 ;

* 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— débouté M. [L] [V] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [L] [V] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration du 10 février 2022, M.[V] a relevé appel de tous les chefs de cette décision sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024 auxquelles il convient de se référer, M.[V] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes dans la mesure où la créance n’est pas certaine,

— de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Il expose que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée. Il fait état d’une consommation d’eau qui ne peut lui être imputée. Il argue d’une mauvaise gestion par les syndics successifs avec un cumul d’erreurs.

Il sollicite des dommages et intérêts en notant n’avoir jamais eu d’explications ni de justificatifs sur les charges qui lui ont été imputées.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2025 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté le surplus de ses demandes,

— de condamner M.[V] à lui verser la somme de 17.937, 16 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au premier juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2018,

— de déclarer irrecevables la demande de M.[V] tendant à le voir condamner à lui verser la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts,

— de déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de M.[V] faute de lien suffisant avec les demandes initiales et faute de la présence à l’instance du syndic,

— de rejeter les demandes de M.[V],

— de condamner M.[V] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il soutient justifier sa créance et note l’actualiser.

Il déclare n’être tenu à aucune diligence particulière en cas de surconsommation privative d’eau et considère que le relevé du compteur vaut preuve de la consommation. Il conteste toute erreur d’imputation. Il soutient que la seule information pertinente est le nombre de tantième imputable. Il relève que seule la consommation du lot n° 10 a été imputé à M.[V], propriétaire de ce lot. Il explique qu’une difficulté qui avait été relevée en 2014 et relative à une inversion de compteur, a été prise en compte en octobre 2016. Il déclare que l’inoccupation du bien de M.[V], à la supposer démontrée, ne permet pas d’indiquer qu’il n’existerait aucune consommation d’eau, s’il existe des fuites après compteur.

Il estime irrecevables les demandes indemnitaires formées à son encontre, au motif que M.[V] avait demandé en première instance la condamnation du syndic et non du syndicat des copropriétaires ; il ajoute que ces demandes sont irrecevables en l’absence de lien suffisant avec les prétentions originaires. En tout état de cause, il les estime infondées, en l’absence de faute du syndicat et d’un lien de causalité avec un préjudice non démontré au détriment de M.[V].

MOTIVATION

Sur les charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Selon l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

L’obligation aux charges ainsi prévue est d’ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

M.[V] ne conteste pas que les charges appelées au titre des lots dont il est copropriétaire sont calculées conformément au règlement de copropriété et à ses tantièmes (126/1.000èmes). Il conteste essentiellement les sommes sollicitées au titre de la consommation d’eau, au motif d’erreurs d’imputation.

Le syndicat des copropriétaires produit au débat les procès-verbaux d’assemblées générales qui approuvent les comptes du premier janvier 2012 au 31 décembre 2012, les comptes du premier janvier 2014 au 31 décembre 2020 ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices 2021 et 2022. Il justifie également des décomptes de charges.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 janvier 2014 (pièce 45) les comptes de l’exercice du premier janvier 2011 au 31 décembre 2011 n’ont été approuvés ; en effet, rien n’est mentionné pour cet exercice. Seuls les comptes de l’exercice du premier janvier au 31 décembre 2012 ont été approuvés. Le budget prévisionnel de l’exercice du premier janvier 2013 au 31 décembre 2013 a été approuvé.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 septembre 2014 (pièce 46) , les comptes de l’exercice 2013 n’a pas été approuvé. Dès lors la quote-part de régularisation entre le budget prévisionnel 2013 et les dépenses évoquées pour cet exercice ne peut pas être réclamée judiciairement.

La créance du syndicat des copropriétaires, sollicitée à hauteur de 877, 82 euros au titre du solde antérieur arrêté au premier janvier 2014 n’est pas démontrée, compte tenu de l’absence d’adoption des comptes de l’exercice 2011 et de l’année 2013. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Les parties ne produisent pas le règlement de copropriété. Elles s’entendent pour dire que la consommation d’eau facturée au copropriétaire est faite selon la consommation de ce dernier. Il ressort d’ailleurs des pièces produites que le calcul effectué dans les décomptes de charges tiennent compte de la consommation de M.[C] et que l’imputation de la consommation d’eau n’est pas faite selon les tantièmes de ce dernier. (126/1000 èmes pour les deux lots dont il est propriétaire). A titre d’exemple, (pièce 3 du syndicat), il est calculé une consommation de 71 mètres cubes d’eau, via un index.

La difficulté réside dans le fait qu’il n’existe pas, jusqu’en 2018, de concordance et de suivi dans les index visés pour calculer la consommation d’eau de M.[V]. Alors que les index se suivent (pièce 3 et 9) pour les années 2014 et 2015 (index 2283 à 2354 ; puis 2354 à 2365), les index changent, sans explication, à compter de 2017 (pièce 16 ; l’index débute à 1194 -alors que le dernier index était 2365), puis à 119 pour l’année 2018 (pièce 30) ; le décompte de charges de l’année 2017 (pièce 16) fait état de deux calculs (eau froide nouveau avec une consommation qui débute à 119, sans explication, et un calcul sur la consommation de l’ancien index -1119 à 1225), sans justificatif des consommations et sans que le syndicat des copropriétaires n’explique les régularisations effectuées en septembre et octobre 2016. Il est ainsi mentionné dans le relevé de compte (pièce 1) des régularisations pour les appels de fonds ('suite inversion cpt) et une régularisation de la consommation d’eau froide en octobre 2016 pour un montant de 1344,33 euros (outre les régularisations des appels de fonds d’un montant total de 614, 56 euros), ce qui porte la régularisation sollicitée en eau froide à un montant total de 1958, 89 euros, sans explication ni justificatif des relevés.

Dès lors, en l’absence d’explication fournie par le syndicat des copropriétaires (qui, dans les mêmes conclusions, mentionne que le calcul de la consommation d’eau est fait selon les tantièmes et selon la consommation réelle), sur le calcul de la consommation d’eau de M.[V] jusqu’en 2018, il convient de déduire du montant des sommes dues le coût de la consommation d’eau imputée à ce dernier. A compter de l’année 2018, les index se suivent et il est produit des relevés de compteur dont M.[V] ne rapporte pas la preuve qu’ils seraient inexacts.

Le syndicat des copropriétaires démontre la réalité de sa créance, à l’exception de charges d’eau et compteurs qui ont été imputées à M.[V] jusqu’à l’exercice 2017 inclus. Il convient dès lors de déduire la somme totale de 2736 euros (totale des sommes suivantes : 244,95 +11,10+38,61+11,21+1828,96+11,15+443,87+115,63+30,52).

Après déduction de la somme de 877, 82 euros (solde antérieur non démontré), de la somme de 2736 euros (consommation d’eau et coût compteur non démontrée) et de l’ensemble des frais hors charges imputés à M.[V] (assignation, contentieux, mises en demeure, relance, commandement de payer, prise d’hypothèque), l’arriéré de charges de ce dernier arrêtée au 31 décembre 2021, régularisation faite, s’élève à la somme de 6201, 67 euros. A cette somme doit s’ajouter le montant des provisions sur charges des trois premiers trimestres de l’année 2022, soit la somme totale de 995, 21 euros.

Ainsi, la dette de charges de copropriété de M.[V] s’élève à la somme de 7196, 88 euros, arrêtée au troisième trimestre de l’année 2022. Il sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et non du 08 mars 2018, certaines charges étant postérieures à cette date et au jugement de première instance.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Selon l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de cet article en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes :

les frais de contentieux, les frais de 'suivi dossier contentieux’ et les frais d’assignation qui font partie des dépens.

Les frais de consultations ICITYA ne sont pas démontrés et n’apparaissent pas en lien avec le recouvrement de la créance. La facture de 83,72 euros 'signification arrêt fac’ n’est pas démontrée.

Sont justifiés les frais de mises en demeure, de relance, de commandement de payer et prise d’hypothèque, pour un montant total de 554 euros. Il convient de condamner M.[V] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, certains frais justifiés étant postérieurs au 08 mars 2018 mais antérieurs à l’acte introductif d’instance.

Le jugement déféré sera infirmé sur le montant des sommes dues au titre de l’arriéré des charges et des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la demande de dommages et intérêts formées par M.[V]

Le syndicat des copropriétaires répond des fautes de son mandataire.

Le premier juge avait, à raison, estimé que la demande de dommages et intérêts, telle qu’elle avait été formulée par M.[V] au titre de la perte de loyers et au titre d’autres dommages et intérêts, sans explication, était sans lien avec la demande initiale, celle-ci portant sur une demande au titre d’un arriéré de charges de copropriété. Le jugement sera confirmé sur ce point.

En appel, M.[V] ne formule plus une demande de dommages et intérêts au titre d’une perte de loyers liée à un manquement du syndic de copropriété. Il sollicite la somme de 20.000 euros en raison d’un défaut d’explication concernant le montant de la consommation d’eau. Sa demande, reconventionnelle, est recevable en appel et présente un lien avec la procédure, puisque les arriérés de charges portaient sur une consommation d’eau.

Le défaut d’explication relatif à la consommation d’eau facturée à M.[V] de 2014 à 2017 inclus a finalement été sanctionné par le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires au titre de la consommation d’eau facturée à ce dernier pour la période de 2014 à 2017.

M.[V] ne démontre pas le préjudice qu’il aurait subi, alors même qu’il a, de son côté, cessé de payer toutes ses charges de copropriété. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[V] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[V] aux dépens et au versement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

M.[V] sera également condamné à verser la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par M.[L] [V], sauf en ce qu’il l’a condamné à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et sauf en ce qu’il l’a condamné aux dépens ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[L] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes suivantes :

—  7196, 88 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtée au troisième trimestre de l’année 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  554 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

DÉCLARE recevable la demande de dommages et intérêts formée en appel par M.[L] [V] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M.[L] [V] ;

CONDAMNE M.[L] [V] à verser la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M.[L] [V] aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,