COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2026

N° 2026/52

Rôle N° RG 24/12306 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNZUB

[F] [B]

C/

[J] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Myriam ETTORI

M^e Audrey PORRU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité d’Aix en Provence en date du 06 Septembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/000262.

APPELANT

Monsieur [F] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008929 du 08/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 26 Juin 1951, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Myriam ETTORI, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [J] [T]

né le 24 Septembre 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Audrey PORRU, avocate au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du premier juillet 2016 à effet à la même date, M.[T] a donné à bail d’habitation meublée à M.[B] un bien situé à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros majoré d’une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Par acte du 05 juillet 2022, M. [T] a fait délivrer à M.[B] un commandement de payer.

Par assignation du 04 octobre 2022, M.[T] a fait assigner M.[B] en résiliation de bail, en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 06 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection d’Aix-en-Provence a :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties,

— dit que cette résolution prend effet au 31 décembre 2023,

— condamné M.[B] à payer à M.[T] la somme de 10.'886,13 euros pour la période du 1er décembre 2021 au 31 décembre 2023 au titre des loyers et charges,

— condamné M. [B] à payer à M. [T] en deniers ou quittance une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 600 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

— débouté M. [B] de ses demandes de délais de paiement et de sursis à expulsion,

— ordonné à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties l’expulsion de M. [B] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— dit qu’il sera procédé conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution à la remise des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de la personne expulsée en un lieu désigné par celle-ci et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer,

— rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé en outre que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— condamné M.[B] à payer à M. [T] la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [B] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— dit que la décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le premier juge a retenu l’existence d’un accord verbal conclu entre les parties relatif à la réalisation de travaux pris en charge par le locataire en déduction des loyers, accord prenant fin le premier décembre 2021, date à laquelle il a été dénoncé par M.[T].

Il a estimé que M.[B] ne justifiait, ni d’avoir obtenu l’accord de son bailleur pour effectuer des travaux au-delà de cette date, ni même de la réalisation de travaux. Il a débouté en conséquence ce dernier de sa demande de voir déduire des loyers réclamés la somme de 38.857 euros.

Il a rejeté toute prétention au titre de l’indécence des locaux en relevant que M.[T] démontrait que M.[B] s’était opposé à ce que soient terminés des travaux de réfection de l’isolation du toit-terrasse.

Il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs.

Il a rejeté tant la demande de délais de paiement sollicitée par M.[B] que sa demande de sursis à expulsion, en l’absence de démonstration par l’intéressé de sa situation financière et d’une recherche de relogement.

Par déclaration du 10 octobre 2024, M.[B] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.[T] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024 auxquelles il convient de se reporter, M.[B] demande à la cour :

— de réformer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

* à titre principal,

— de débouter M.[T] de toutes ses demandes,

*à titre subsidiaire,

— de condamner M.[T] à lui verser la somme de 38.857 euros, au titre du montant des travaux qu’il a effectués,

— de dire et juger que cette somme viendra en déduction de la dette locative,

*s’il était fait droit aux demandes de M.[T] :

— de dire qu’il bénéficie du délai de deux mois de l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991,

— de lui accorder un délai de trois mois minimum à compter de la signification de la décision afin qu’il puisse se reloger,

— de dire et juger qu’il n’y a pas lieu de solliciter le concours de la force publique,

— de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette résiduelle,

— d’ordonner la remise de la majoration de 5% des intérêts prévue par l’article 1153-1 du code civil,

— de condamner M.[T] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fait état d’un accord conclu entre les parties relatif à la prise en charge de travaux par ses soins, moyennant la déduction des loyers. Il évoque également l’aide qu’il a prodiguée pour les entrées et sorties de locataires dans le cadre d’exécution de baux.

Il reproche à M.[T] de n’avoir pas exécuté leur accord à compter de l’année 2019.

Il fait état des nombreux travaux qu’il a réalisés et de sa créance. Il conteste en conséquence tout arriéré locatif.

Il reproche également à M.[T] de ne lui avoir pas permis de jouir paisiblement du bien en raison de l’état du logement, ce dernier n’ayant pas effectué les travaux adéquats et portant notamment sur l’isolation d’une terrasse, la pose d’un garde-corps, l’entretien de la chaudière et l’aménagement d’un cabanon. Il fait également état de problème de nuisibles. Il relève avoir dû attendre quatre ans avant que des volets roulants puissent être posés.

Subsidiairement, il sollicite des délais pour quitter les lieux et s’acquitter de sa dette locative. Il fait état de son âge et de la précarité de sa situation financière.

Par dernières conclusions notifiées le 05 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[T] demande à la cour de statuer ainsi :

'confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 septembre 2024, M. [B] à verser à M. [T] la somme de 15.866,93 euros correspondant à la dette locative, somme à parfaire,

condamner M. [B] à verser à M.[T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les frais d’huissier qui s’élèvent à la somme de 189,16 euros,

condamner M. [B] aux entiers dépens.'

Il expose que le bien donné à bail était en parfait état avant qu’il ne soit ccoupé par M.[B].

Il indique que son locataire devait uniquement s’occuper d’entretenir la maison et le jardin. Il reproche à ce dernier de n’avoir pas respecté son engagement. Il explique que M.[B] a laissé le bien se dégrader et a posé, sans son autorisation, une climatisation extérieure en faisant un trou dans le mur. Il ajoute que M.[B] a refusé qu’il intervienne pour effectuer certains travaux.

Il conteste l’existence de travaux effectués par M.[B]. Il précise avoir déposé plainte pour faux, à la lecture de certaines factures versées au débat.

Il sollicite la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas (…).

Selon l’article 7 de la loi précitée, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; (…)

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés (…)

Le bail meublé conclut entre les parties ne comporte aucune clause de travaux. Il est toutefois acquis que les parties s’étaient sont accordées pour une exonération de loyers à la suite de travaux que devait effectuer par M.[B]. Les parties ne donnent pas une version concordante sur la consistance des travaux à réaliser et la durée de l’exonération des loyers.

Il ressort du commandement de payer du 05 juillet 2022, que M.[T] a déduit de sa créance locative alléguée, en mars 2021, la somme de 15.379 euros au titre des travaux.

M.[B] ne conteste pas avoir reçu la lettre recommandée avec accusé de réception du conseil de M.[T], datée du 18 novembre 2021, aux termes de laquelle il est évoqué un accord initialement prévu afin qu’il puisse bénéficier d’une exonération [du loyer] en contrepartie ' des services que vous lui apportiez'; cette missive indiquait que 'cet accord n’est plus valable puisque plus aucun service n’est sollicité'. En l’absence de démonstration par M.[B] qu’il aurait continué à effectuer des travaux dans l’intérêt de son bailleur et en accord avec celui-ci après cette date, c’est avec raison que le premier juge a estimé que la date à partir de laquelle l’accord entre les parties pour voir considérer une exonération de loyer prenait fin devait être fixée au premier décembre 2021.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à M.[B] de justifier qu’il s’est acquitté de ses loyers et charges, ce qu’il ne fait pas.

M.[B] évoque l’indécence des lieux loués, sans démontrer que le logement aurait été inhabitable, ce qui pourrait justifier une exception d’inexécution du paiement du loyer. Il ne justifie pas que les travaux auxquels il aurait procédé auraient eu pour objectif de rendre les lieux décents. L’exonération de loyers a été pris en compte sans qu’il ne démontre avoir réalisé des travaux, autorisés par le bailleur, d’un montant supérieur.

En vertu de l’article 1217 du même code, il convient de confirmer le jugement déféré qui a prononcé la résiliation du bail, en raison des manquements graves et répétés du locataire à son obligation essentielle de payer le loyer.

M.[T] ne fait pas d’appel incident sur la date à laquelle le bail a pris fin. Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la résolution prendrait fin au 31 décembre 2023 et en ce qu’il a prononcé l’expulsion de M.[B], au besoin avec le concours de la force publique.

M.[T] ne fait pas d’appel incident régulier sur le montant de l’arriéré, puisque le dispositif de ses conclusions ne mentionne pas une demande d’infirmation.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné M.[B] à verser à M.[T] :

— la somme de 10.886, 13 euros pour la période du premier décembre 2021 au 31 décembre 2023, au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période du premier décembre 2021 au 31 décembre 2023,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 600 euros à compter du premier janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

M.[B] ne justifie pas du coût des travaux (ou services) qu’il a effectué pour M.[T], étant précisé qu’il a obtenu l’exonération de la somme de 15.379 euros. Il ne justifie pas avoir obtenu l’accord de M.[T] pour effectuer des travaux postérieurement à l’envoi de la lettre du conseil de ce dernier.

Il sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir condamner M.[T] à lui verser la somme de 38.857 euros au titre des travaux effectués.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux formée par M.[B], en relevant que ce dernier, né en 1951, ne justifiait d’aucune démarche pour être relogé, alors qu’il ne payait aucun loyer depuis de nombreux mois.

Sur la demande au titre des délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M.[B] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. La décision d’aide juridictionnelle fait état d’un revenu fiscal de référence de 3551 euros. M.[B] ne justifie pas qu’il serait en mesure d’honorer un échéancier. En conséquence, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

M.[B] demande que soit odonner la remise de la majoration de 5% des intérêts. La cour suppose qu’il se réfère à l’article L 313-3 du code monétaire et financier qui dispose qu’en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Il ne s’agit pas d’une majoration de 5% mais d’une majoration de 5 points du taux d’intérêt légal. En tout état de cause, la situation de M.[B] ne justifie pas une telle exonération.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[B] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Ses demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[T] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[B] aux dépens et au versement de la somme de 1300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Il convient en outre de condamner M.[B] à verser à M.[T] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande de M.[F] [B] tendant à voir supprimer 'la majoration de 5% des intérêts’ ;

CONDAMNE M.[F] [B] au versement de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M.[F] [B] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE