COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2026

ab

N° 2026/ 112

N° RG 23/14437 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]/[Adresse 2]

C/

S.A.R.L. SARL SOCIETE AIXOISE DES VIANDES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alexandra BOISRAME

SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 05 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05735.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, Monsieur [Q] [O], administrateur de biens, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Julien CREMONA de la SELARL 45 AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉE

S.A.R.L. SOCIETE AIXOISE DES VIANDES, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Caroline LODY de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BISCH, Président de Chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La société Aixoise des Viandes a pour activité le commerce de boucherie, charcuterie, triperie et volailles sous le nom commercial de Boucherie SAMBUC et exerce son activité dans un fonds de commerce lui appartenant, situé dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] ' [Adresse 2] à [Localité 1].

Le local, qu’elle louait à Madame [L] et maintenant à Madame [E] [D], est composé d’une partie en rez-de-chaussée affectée à la découpe, au stockage frigorifique et à la vente, ainsi qu’une seconde partie, au premier étage de l’immeuble, affectée à un usage de bureau et de vestiaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a pour syndic le Cabinet SADA, dont le siège est situé à [Adresse 3].

Le 17 septembre 2008, une fuite sur la colonne des eaux usées de l’immeuble a été constatée, causant des désordres dans le local de la société Aixoise des Viandes. Une seconde fuite a été constatée au mois de décembre 2008.

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Se plaignant de désordres intervenus suite à deux autres dégâts des eaux intervenus en décembre 2009 et juillet 2010, la société Aixoise des Viandes a fait assigner en référé d’heure à heure, le 8 juillet 2010, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] afin qu’un expert judiciaire soit désigné.

Par ordonnance du 13 juillet 2010, M. [Y] [W] a été désigné comme expert et a rendu son rapport le 29 août 2012.

Se plaignant de deux nouveaux désordres, les 23 mars et 30 novembre 2013, la société Aixoise des Viandes a, le 15 janvier 2024, fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] afin de le voir condamner à réaliser les travaux sur le réseau d’eaux usées sous astreinte.

Par ordonnance du 10 mars 2014, le président du tribunal judiciaire de Marseille a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à réaliser les travaux préconisés par M. [W] sous astreinte et a autorisé la société Aixoise des Viandes à consigner sur un compte séquestre ouvert à la CARSAM, la moitié du montant des loyers jusqu’à exécution des travaux en ce incluse la réfection du sol, partie privative.

Par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 12 mars 2015, la décision a été confirmée sur la réalisation des travaux sous astreinte mais réformée sur la consignation des loyers.

Suite à la réalisation des travaux entre le 18 avril et le 26 avril 2014, la société Aixoise des Viandes a fait assigner Madame [E] [D] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Par jugement du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— déclaré irrecevable l’action de la société Aixoise des Viandes à l’encontre de Madame [E] [D],

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des viandes, la somme de 11 130,86 euros TTC au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2018,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 7 653 euros TTC au titre du préjudice financier,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 5 000 euros TTC au titre du préjudice de jouissance,

— débouté la société Aixoise des Viandes de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 3 000 euros TTC au titre de l’application de l’article 700 du code de Procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et les dépens des ordonnances de référé des 13 juillet 2010 et du 7 janvier 2011.

— ordonné l’exécution provisoire de ladite décision.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment considéré qu’il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers du fait des parties communes et qu’il s’agit d’une présomption de responsabilité dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer que s’il justifie du fait d’un tiers.

De plus, aucun élément probant ne vient étayer une mauvaise utilisation des canalisations, ni l’absence de bac à graisse installé, et l’expert n’a pas retenu un tel élément comme étant à l’origine des désordres, bien qu’il ait relevé la présence de graisse en suspension.

Ainsi, les sinistres subis par la société Aixoise des Viandes n’ont pas pour origine la dégradation des parties privatives, soit les liaisons vers la colonne de l’immeuble, mais la dégradation du réseau vertical, des colonnes de descente des eaux usées et la cassure de la canalisation principale.

Néanmoins, concernant la perte d’exploitation, il n’est pas prouvé que l’intervention de la société BF assainissement le 23 mars et le 30 novembre 2013 ait entrainé la fermeture du magasin.

Par déclaration du 27 avril 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance d’incident du 20 décembre 2021, l’affaire a été radiée et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], condamné à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, transmises par RPVA le 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à la cour de :

A titre principal,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 5 janvier 2021 en ce qu’il a :

— l’a condamné à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 11 130,86 euros TTC au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2018.

— l’a condamné à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 7 653 euros TTC au titre du préjudice financier.

— l’a condamné à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 5 000 euros TTC au titre du préjudice de jouissance.

— l’a condamné à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 3 000 euros TTC au titre de l’application de l’article 700 du code de Procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et les dépens des ordonnances de référé des 13 juillet 2010 et du 7 janvier 2011.

— ordonné l’exécution provisoire de ladite décision.

Et jugeant à nouveau,

— juger que le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de sa mission de conservation et d’administration de l’immeuble.

— juger que les travaux relatifs à la colonne horizontale ont pour origine une partie privative de l’immeuble.

— juger que l’utilisation inadaptée de la canalisation d’évacuation par la société Aixoise des viandes est à l’origine des désordres constatés,

N° RG 23/14437 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS

En conséquence,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société Aixoise des Viandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

A titre subsidiaire,

— réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 5 janvier 2021 en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des viandes, la somme de 11 130,86 euros TTC au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2018.

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 7 653 euros TTC au titre du préjudice financier.

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 5 000 euros TTC au titre du préjudice de jouissance.

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 3 000 euros TTC au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et les dépens des ordonnances de référé des 13 juillet 2010 et du 7 janvier 2011.

— ordonné l’exécution provisoire de ladite décision.

Et jugeant à nouveau,

— juger que la société Aixoise des viandes ne justifie en rien des préjudices allégués,

— juger que syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’est pas bailleur de la société Aixoise des Viandes au sens de l’article 1719 du code civil,

— juger que la société Aixoise des Viandes est à l’origine des préjudices dont elle sollicite réparation,

— juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité.

En conséquence,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société Aixoise des Viandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

A titre reconventionnel,

— condamner la société Aixoise des viandes au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’application de l’article 700 du code de Procédure civile.

— condamner la Société Aixoise des Viandes aux entiers dépens

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que :

Sur l’absence de totale de responsabilité du syndicat des copropriétaires,

— Il résulte de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que pour engager sa responsabilité, un syndicat des copropriétaires doit avoir failli dans sa mission de conservation et d’administration de l’immeuble. En l’espèce la société Aixoise des Viandes est défaillante dans la preuve d’une quelconque défaillance.

Concernant la qualité privative des ouvrages objets des travaux sur le réseau vertical,

— La qualification de partie commune des parties à l’origine de la fuite n’est pas démontrée puisque la fuite concernée porte sur un raccordement d’un privé à une colonne commune. Ce raccordement étant à l’usage exclusif d’un copropriétaire, il s’agit d’une partie privative au sens de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965. Seule la colonne verticale de l’immeuble peut être considérée comme une partie commune et aucune expertise ne la met en cause dans l’origine de la fuite.

— Il ne saurait être considéré que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a failli à sa mission de conservation et d’administration de l’immeuble puisque bien au contraire, il a pallié à la carence d’un copropriétaire en faisant effectuer des travaux en ses lieux et places.

— Concernant les travaux préconisés sur la colonne horizontale d’évacuation des eaux usées, bien que l’origine des désordres trouve sa source dans une partie commune, il doit être constaté que c’est à l’utilisation non conforme de cette canalisation par la société Aixoise des Viandes que ces désordres sont imputables.

Concernant l’utilisation non conforme de l’évacuation de l’immeuble par la société Aixoise des Viandes,

— Il ressort du rapport d’expertise que c’est l’utilisation non conforme de l’évacuation qui est à l’origine des désordres, notamment du fait de l’absence de bac à graisse, la présence de lingettes professionnelles en grande quantité et de chiffons ensanglantés.

— Il n’est donc pas contestable que la société Aixoise des Viandes a commis une faute à l’origine des désordres.

— Si les premiers travaux réalisés par le concluant n’ont pas tenus, ce n’est pas de sa responsabilité mais de celle de l’entreprise de plomberie qui les a réalisés, si tant est que ce ne soit pas la société Aixoise des Viandes qui soit à l’origine des désordres puisque des interventions régulières démontre un mauvais usage de la canalisation qui crée des bouchons.

— Subsidiairement, si la responsabilité du syndicat des copropriétaires était retenue, les sommes réclamées ne sont pas justifiées.

Sur les demandes indemnitaires de l’intimée,

Concernant l’irrecevabilité des demandes en réparation du trouble de jouissance,

— Les dispositions de l’article 1719 du code civil sur lesquelles se base l’intimée, ne sont pas applicables en l’espèce puisque le syndicat est un tiers au contrat de bail et il n’a pas à assurer une jouissance paisible. Il doit veiller à la conservation de l’immeuble et à son administration.

— S’agissant d’un local commercial à usage de boucherie, le préjudice de jouissance ne saurait venir s’ajouter à la perte financière du magasin, ce qui reviendrait à indemniser deux fois le même préjudice. Il convient de préciser que la méthode de calcul du préjudice est arbitraire et ne permet pas de l’évaluer convenablement.

Concernant la demande en indemnisation du préjudice matériel allégué par la Société Aixoise des Viandes,

— L’analyse des factures permet de constater que ces demandes sont manifestement infondées puisque les interventions de débouchages sont liées à une mauvaise utilisation des canalisations, que les travaux de remise en état du local devaient être déclarés à l’assureur qui est celui qui doit prendre en charge ses frais et qu’il n’est pas démontré que les travaux n’ont pas déjà été indemnisés.

N° RG 23/14437 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS

— La perte d’exploitation résultant de la fermeture provisoire n’est pas démontrée puisqu’aucun livre d’exploitation ou document comptable n’est produit. Le préjudice n’est donc pas démontré ni valablement évalué. L’attestation du cabinet d’expertise comptable est produite pour les besoins de la cause puisqu’elle se borne à reprendre l’argumentation développée par l’intimée. Il est, en outre, manifeste qu’il existe un doute sur la qualité en vertu de laquelle le cabinet Ollivier & Associés a fourni cette attestation. En effet, les références de l’attestation tendent à prouver qu’il n’est pas l’expert-comptable habituel de la société Aixoise des Viandes.

— Il n’y a pas de résistance abusive de la part de l’appelant puisqu’il est intervenu pour réaliser les travaux et qu’il existe un doute sérieux quant à l’utilisation inadaptée des canalisations qui justifie l’attente d’une décision de justice passé en force de chose jugée.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 19 mars 2024, la société Aixoise des Viandes demande à la cour de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu l’article 2241 du code civil,

Vu l’article 909 du code de procédure civile,

Vu le rapport d’expertise déposé le 29 août 2012,

Vu le jugement du 5 janvier 2021,

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Aixoise des viandes la somme de 11 130,86 euros TTC au titre du préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2018,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Aixoise des viandes la somme de 7 653 euros en réparation du préjudice financier,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Aixoise des Viandes la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

— débouté la société Aixoise des viandes de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Aixoise des viandes la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et les dépens des ordonnances de référé du 13 juillet 2010 et du 7 janvier 2011 mais en ce non compris le constat d’huissier du 5 juillet 2010 et la sommation interpellative du 29 septembre 2011,

Et, partant et statuant à nouveau :

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Aixoise des Viandes la somme de 11 950 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice financier subi,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Aixoise des Viandes la somme de 8 377,69 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice de jouissance subi,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Aixoise des Viandes la somme de 10 000 euros à titre de résistance abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Aixoise des Viandes la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que le copropriétaire des lots loués par la société Aixoise des Viandes sera dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens de l’ordonnance de référé du 13 juillet 2010 et de celle du 7 janvier 2011, le constat d’huissier du 5 juillet 2010 et la sommation interpellative du 29 septembre 2011.

La société Aixoise des Viandes réplique que :

Sur le principe de la réparation,

— Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est présumé responsable des dégâts subis puisqu’ils proviennent de parties communes et que son inaction a aggravé le préjudice subi par la société Aixoise des Viandes.

Il convient de rappeler que la première intervention du syndicat des copropriétaires pas mis fin aux désordres et que les travaux ont été réalisés le 26 avril 2014 alors que le préjudice est apparu le 17 septembre 2008.

— La société Aixoise des Viandes a dû alerter à de nombreuses reprises le syndicat des copropriétaires et que malgré cela plusieurs dégâts des eaux sont intervenus, notamment le 5 juillet 2010 pendant les horaires d’ouverture et en présence de clients.

— La société Aixoise des Viandes a dû faire intervenir elle-même, à plusieurs reprises, la société BF assainissement pour mettre fin aux désordres.

— Il ressort des pièces produites que les désordres sont bien démontrés, que le syndicat des copropriétaires était informé et qu’il n’a pas pris les mesures nécessaires pour y mettre fin, ce qui a conduit à leur aggravation.

— Le premier juge a valablement retenu que les désordres avaient pour origine l’obturation de la canalisation, qui est une partie commune, et que les travaux préconisés par l’expert portent également sur des parties communes, dont le syndicat des copropriétaires doit assurer l’entretien.

— Les travaux de reprise n’ont été effectués qu’entre le 18 et le 26 avril 2014, soit près de 6 années après, et ce après que le syndicat des copropriétaires y ait été condamné, sous astreinte de 200 euros par jour, par ordonnance de référé du 10 mars 2014 rendue par le tribunal de grande instance de Marseille.

— Aucune preuve ne vient étayée l’allégation du syndicat des copropriétaires que les désordres trouveraient leur origine dans une mauvaise utilisation des canalisations et cette allégation est contraire aux constations précises de l’expert. De plus, la présence de lingette, qui ne sont pas utilisées par la concluante, ne permet pas de démontrer qu’elle ferait un mauvais usage de la canalisation.

— Il convient de préciser que depuis la réalisation des travaux en 2014, la société BF assainissement n’est plus intervenue et le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément démontrant qu’il ferait intervenir une société d’assainissement de manière régulière pour déboucher les canalisations du fait d’un mauvaise usage.

N° RG 23/14437 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS

Sur le préjudice matériel,

— La concluante produit les factures de la société BF assainissement et des entreprises qui sont intervenues suite aux travaux préconisés par l’expert. Elle justifie donc bien sa demande au titre du préjudice matériel pour un montant total de 11 130,86 euros. Par ailleurs, le premier juge a valablement retenu qu’aucun élément ne permet de considérer qu’elle aurait déjà été indemnisée par son assureur.

— Elle a également dû fermer son commerce durant les travaux et elle produit une estimation comptable démontrant une perte d’exploitation d’un montant de 11 950 euros, cette somme étant calculée sur la base du chiffre d’affaires journalier et la marge brute du commerce considéré.

— Le premier juge ne pouvait pas valablement estimer qu’il n’était pas démontré que le commerce avait fermé pendant la durée des travaux puisque l’importance des travaux était incompatible avec l’ouverture d’un commerce accueillant du public.

— Le préjudice de jouissance est caractérisé par le fait que son exploitation a été impactée par l’existence des désordres, leur durée, par le fait que celui de 2010 a eu lieu pendant les heures d’ouvertures en présence des clients et par le fait qu’un commerce de boucherie doit respecter des règles strictes d’hygiène. Le préjudice de jouissance doit donc être évalué à 20% du coût des loyers dont il est démontré qu’ils ont été payés.

— Le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’une résistance abusive puisqu’il n’a pas entretenu les parties communes et que ce n’est, malgré les relances de la société Aixoise des viandes, qu’après une condamnation sous astreinte qu’il a réalisé les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres. Il convient de rappeler que qu’en dépit de l’exécution provisoire ordonnée, le SDC a encore mis plus de deux ans et demi pour régler les condamnations.

L’instruction a été clôturée le 17 février 2026.

MOTIFS

Sur l’origine des désordres et l’usage d’une canalisation horizontale par la société Aixoise des Viandes,

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « (') Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il est rappelé qu’en l’espèce, au vu des pièces produites aux débats :

un premier dégât des eaux est survenu le 17 septembre 2008, provenant d’une fuite sur la colonne des eaux usées de l’immeuble, ayant donné lieu à un constat amiable de dégâts des eaux dressé entre le cabinet Sada, syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société Aixoise des Viandes et à un rapport d’expertise du cabinet [T], mandaté par l’assureur de la société Aixoise des Viandes. Un premier plombier est intervenu le 19 septembre 2008, mandaté par la société Aixoise des Viandes puis, en raison de l’inefficacité de son intervention (une partie du plafond de la boucherie s’est effondrée), un deuxième plombier, la société Monte-Cristo, a été mandatée par le syndic ; la réparation de la colonne des eaux usées de la copropriété, qui était fendue, n’a pas tenu et de nouvelles fuites ont affecté le local de la boucherie accueillant du public ; une demande pour des réparations ont été adressées par la boucherie au syndic, le 22 septembre 2008 et le 28 novembre suivant, en raison de la persistance des fuites d’eau dans le local de la boucherie ;

un deuxième dégât des eaux est survenu le 16 décembre 2008, provenant, selon le rapport d’expertise du cabinet [T], d’infiltrations au travers du solin d’une cheminée située en toiture du bâtiment ; la boucherie a adressé trois courriers au syndic les 12 janvier, 22 janvier et 27 février 2009, ce dernier courrier déplorant une absence de réponse et interrogeant le syndic sur l’état d’avancement des travaux concernant les deux dégâts des eaux,

à compter du 9 décembre 2009, de nouveaux écoulements d’eau ont affecté la surface de vente du premier étage de la boucherie, qui ont été constatés selon un rapport d’expertise du cabinet [T] selon lequel le plafond du coin « plonge » était détrempé et le mur du premier étage, gorgé d’eau, concluant à l’existence de nouveaux sinistres ou de réparations mal effectuées ; le syndic a été destinataire de deux courriers, de l’expert mandaté par l’assureur de la copropriété et de l’expert [T] mandaté par l’assureur de la boucherie, le 10 février et le 15 avril 2010, ce dernier courrier déplorant l’absence du syndic lors des opérations d’expertise, le préjudice réel subi par la boucherie, l’absence de réactivité du syndic et la demande qui lui a était faite par ce courrier, de prendre des mesures pour que cessent les écoulements, sous huit jours, sauf à ce que l’assureur « protection juridique » intervienne à son encontre,

le 5 juillet 2010, un dégât des eaux a affecté la boucherie par l’effondrement d’une partie du plafond du local du rez-de-chaussée, dédié à la vente, blessant l’un des salariés touché à l’épaule par la partie du plafond qui a cédé sous le poids de l’eau et endommageant une balance électronique et les soubassements des vitrines frigorifiques ; par courrier du même jour, la société Aixoise des Viandes a écrit au syndicat pour déplorer qu’il n’ait pas donné suite à ses six dernières correspondances, dont l’une, en recommandé, du mois de septembre 2008 au mois de février 2009, pour déplorer qu’il ne se soit pas rendu à la convocation pour l’expertise contradictoire qui s’est déroulée le 10 janvier 2010, fustigeant sa négligence par l’absence de travaux de réparation durable malgré les constats faits par l’expert, qui a occasionné les dommages dont il est fait état mais aussi la fermeture de la boucherie au public, pour une durée indéterminée, précisant enfin qu’une entreprise d’assainissement a déclaré que la colonne des eaux usées de l’immeuble été entièrement bouchée,

le 23 mars 2013, de nouveaux débordements sont survenus dans le local commercial de la boucherie, provoquant l’intervention en urgence de la société BF Assainissement qui a procédé au débouchage de la canalisation horizontale,

le 30 novembre 2013, d’autres débordements sont survenus provoquant l’intervention de la même société qui a débouché la même canalisation, en partant du siphon de pied en rue vers le pied de la canalisation des eaux usées, comme lors de son intervention précédente.

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire de M. [W], du 29 août 2012, que s’agissant du sinistre du 5 juillet 2010, constitué par l’effondrement du faux plafond, qui a engendré la fermeture du magasin, la canalisation verticale recevant les eaux usées et les eaux vannes des logements du troisième au sixième étage, a été repris en PVC par les copropriétaires au cours des travaux de rénovation, que depuis, la courette intérieure de l’immeuble dans laquelle se trouve cette canalisation verticale, a été privatisée, que ce sinistre est le fait de l’obturation de la canalisation des eaux usées du WC de l’appartement mitoyen du premier étage, constatée et réparée par le plombier de la copropriété, M. [U] ; que le réseau du rez-de-chaussée au premier étage est d’origine, que tout le réseau et ses connexions qui sont des parties communes, doivent être entièrement changés ; qu’une investigation par caméra, du réseau des eaux usées de l’immeuble, a relevé la présence de cassures sur une partie enterrée, sous le dallage du local commercial où une réparation partielle est à envisager ; que lors de la mise en charge de la colonne, des fuites d’eau sont apparues et que la colonne de descente des eaux usées, au niveau du premier étage, est en très mauvais état ; que la présence du réseau dans le faux plafond nécessite la reprise de la descente des eaux usées avec les connexions de la copropriété, parties communes.

N° RG 23/14437 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS

Les sinistres subis par la société Aixoise des Viandes proviennent donc de la dégradation du réseau vertical de colonnes de descente des eaux usées et cassures sur la canalisation principale.

L’expert a préconisé la réparation du tuyau d’évacuation des eaux usées du premier étage au rez-de-chaussée, ainsi que la réparation du réseau enterré (réseau horizontal depuis le siphon de la rue et sous le terre-plein du local commercial).

Les travaux ont été effectués et achevés le 26 avril 2014.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

L’appelant soutient en l’espèce que les raccordements à la colonne d’évacuation principale situés au premier étage, ne relèvent pas de sa responsabilité puisqu’ils constituent des parties privatives dont les travaux relèvent de la responsabilité du propriétaire, qui a choisi de ne pas les exécuter, ajoutant qu’il existait un doute sérieux sur l’efficacité de ces travaux au regard de l’utilisation non conforme faite par la société Aixoise des Viandes, qui procédait à l’évacuation de déchets issus de son activité de boucherie, dans des canalisations prévues pour de simples habitations.

Et d’expliquer pourquoi il n’a pas immédiatement fait procéder aux travaux préconisés par l’expert et ne les avoir finalement votés que par assemblée générale du 27 septembre 2013, en précisant que cela ne vaut pas reconnaissance de responsabilité mais simplement exécution d’une décision de justice.

L’appelant fait valoir que l’expert judiciaire M. [W], a constaté dans le faux plafond, sous le plancher en bois, la liaison du WC du premier étage vers la colonne de l’immeuble et la liaison sur un Y, colonne de l’immeuble en dérivation en fonte.

Il conclut que ces raccordements, au droit du local « plonge » et l’effondrement du faux plafond, apparaissent comme la cause directe de la fuite, puisque situés directement au droit du poste, rappelant qu’un raccordement à un réseau commun ne concerne qu’un seul et unique lot, que ce raccordement est considéré comme une partie privative dont l’administration et la conservation relève du propriétaire qui en est l’utilisateur, exclusivement et que seule la colonne verticale de l’immeuble peut être considérée comme une partie commune, enfin, qu’aucune des expertises n’a mis en exergue un défaut ou une fissuration de la colonne verticale mais uniquement des obstructions ou des fuites sur les raccordements et que si l’origine des désordres trouve sa source dans une partie commune, la colonne horizontale d’évacuation des eaux usées, c’est en réalité l’utilisation non conforme de cette canalisation par la boucherie, qui a causé des désordres qui lui sont donc imputables.

Il indique que les obstructions se situent de manière systématique entre le siphon, situé dans le magasin, et le regard situé dans la rue, le siphon ayant été lui-même souvent obstrué.

Pour dénoncer le mauvais usage de la canalisation horizontale par la locataire, la société Aixoise des Viandes, l’appelant se réfère :

aux bons d’intervention de la société BF Assainissement qui ont constaté la présence de chiffons, de lingettes, de graisse solidifiée,

aux constatations de l’expert judiciaire, qui dans son pré-rapport du 31 mai 2012, constate à l’ouverture du regard situé au niveau de la plonge, que le puit est rempli de matières grasses en suspension et que le raccordement de certaines évacuations de la boucherie sur le réseau des eaux vannes, n’ont pas été équipées de bac à graisse alors que ce bac est l’équipement qui sert d’intermédiaire entre les canalisations internes et le réseau d’assainissement collectif, son absence ayant entraîné un déversement de l’ensemble des déchets gras, y compris les effluents solides, directement dans les canalisations, créant des bouchons systématiques.

Force est de constater cependant que contrairement à ce qu’affirme l’appelant, l’expert n’a pas tiré de conséquences sur l’existence des matières grasses en suspension, quant à l’origine des dégâts des eaux et il n’est pas prouvé que les chiffons et lingettes retrouvées par la société d’assainissement qui a procédé à de multiples débouchages, le 20 juillet 2012, le 23 mars et le 30 novembre 2013, aient été jetées par l’intimée, dont les locaux, situés au rez-de-chaussée et au premier étage reçoivent aussi par les descentes d’eaux usées, les déchets des étages supérieurs.

L’intimée soutient que les déchets issus de son activité sont traités de manière spécifique, conformément aux règles en vigueur, tandis que la canalisation des eaux usées lui sert à évacuer ses eaux de vaisselle pour le nettoyage de la vaisselle et de ses couteaux, que la canalisation d’évacuation des eaux usées servait à évacuer les eaux de la totalité de l’immeuble et que depuis l’exécution des travaux en avril 2014, elle n’a plus à déplorer de sinistre.

En définitive, au vu du rapport d’expertise et de l’ensemble des documents produits aux débats, l’appelant ne démontre pas une responsabilité de l’intimée qui pourrait l’exonérer de la sienne.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a reconnu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]/[Adresse 2], à [Localité 2], responsable des dommages causés à la société Aixoise des Viandes, en raison du défaut d’entretien des parties communes.

Il est également constaté que près six années se sont écoulées entre le premier sinistre du 17 septembre 2008 et la réalisation de travaux pérennes en avril 2014, à partir desquels plus aucun sinistre n’a été dénoncé.

La défaillance du syndicat des copropriétaires à intervenir pour régler les sinistrés et en prévenir les renouvellements, a été révélée et fustigée à travers les courriers susmentionnés.

Sur l’indemnisation des préjudices

L’indemnisation du préjudice matériel

Il est rappelé que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Aixoise des Viandes la somme totale de 11'130,86 euros au titre des frais de réparation de son local commercial, que celle-ci a dû engager à la suite des dégâts des eaux successifs qu’elle a subis, le détail figurant dans l’explication de ce montant et les factures y afférents étant produites aux débats.

Il est précisé que ces frais ont été engagés également dans le cadre du remplacement de la canalisation préconisé par l’expert.

N° RG 23/14437 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS

L’appelant fait observer que l’intimée sollicite le remboursement de factures réglées à la société BF Assainissement pour le débouchage de la canalisation d’eaux usées, alors qu’elle serait elle-même à l’origine du problème par son utilisation non conforme de l’évacuation des eaux usées et en violation des règles d’hygiène.

La cour a cependant considéré que cette assertion n’est pas démontrée.

L’appelant ajoute que les sinistres devaient être déclarés à l’assureur de l’intimée et être réglés par lui, au titre de sa garantie de sorte qu’il n’a pas à se substituer à lui pour régler de telles frais, l’intimée ne démontrant pas, au demeurant, ne pas avoir déjà été indemnisée pour ses frais.

Cependant, rien ne permet de considérer que l’assureur de l’intimée soit intervenu après le sinistre du 5 juillet 2010 et une procédure judiciaire a été engagée.

En conséquence, seul le principe de l’indemnisation du préjudice matériel étant contesté mais non le calcul aboutissant à la somme de 11'130,86 euros, détaillée et justifiée par les factures produites aux débats, il convient de confirmer la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à la société Aixoise des Viandes la somme de 11'130,86 euros.

L’indemnisation de la perte d’exploitation

Il est rappelé que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Aixoise des Viandes la somme de 7653 euros, en raison de la fermeture du commerce pendant la durée des travaux de réparation, pendant sept jours, du 21 au 28 avril 2014, retenant également un jour de fermeture à la suite de l’effondrement du faux plafond, le 5 juillet 2010, se fondant sur l’estimation d’une société d’expertise comptable.

L’appelant considère qu’il n’est pas prouvé que le commerce ait été fermé les 5 et 6 juillet 2010 ainsi que les 23 et 30 novembre 2013.

Il fait observer qu’aucun livre de caisse n’est versé aux débats permettant d’attester de l’absence de clients pour les jours considérés, aucun journal comptable ni aucun extrait de la caisse enregistreuse.

Le premier juge a retenu un seul jour de fermeture suite à l’effondrement du faux plafond du 5 juillet 2010, en prenant en compte le fait qu’il n’est pas prouvé que les interventions de la société d’assainissement le 23 mars et le 30 novembre 2013, aient entraîné la fermeture du magasin.

L’appelant met en doute la crédibilité de l’attestation du cabinet d’expertise comptable Ollivier et Associés.

Cette attestation du 28 octobre 2019, produite aux débats, évalue à 11'950 euros la perte d’exploitation de la société Aixoise des Viandes, au regard des jours de fermeture du magasin en juillet 2010, mars 2013, novembre 2013, et avril 2016 et des chiffres d’affaires moyen aux périodes considérées.

Le premier juge a déduit de ce montant la somme de 1898 euros pour le samedi 23 mars 2013 et la somme de 2399 euros pour le samedi 30 novembre 2013, soit un solde de 7653 euros.

L’appelant ne produit aucun élément probant qui pourrait contredire l’attestation de l’expert-comptable, dont il doute de la fiabilité.

L’intimée conteste quant à elle le calcul du premier juge considérant comme évident le fait qu’elle n’ait pas pu ouvrir son commerce et recevoir du public lors de l’intervention de la société d’assainissement en novembre 2013 et elle soutient avoir fermé son commerce durant 10 jours et demi, sans preuve aucune.

L’intervention ponctuelle d’une société de débouchage d’une canalisation, n’apparaît pas incompatible avec l’activité commerciale.

Au demeurant, en l’absence de preuve, il convient de confirmer la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à la société Aixoise des Viandes la somme de 7653 euros au titre du préjudice d’exploitation et donc du préjudice financier.

L’indemnisation du préjudice de jouissance

Il est rappelé que le premier juge a retenu une valeur locative du local commercial d’environ 990 euros mensuels ainsi que le fait que les dégâts des eaux causés par l’absence d’entretien des colonne et canalisations par le syndicat des copropriétaires ont engendré des désagréments pour la société Aixoise des Viandes, de 2008 à 2014, par l’entrave à son activité commerciale, indépendante des jours de fermeture forcés, déjà indemnisés, pour condamner le syndicat à payer la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance.

L’appelant rappelle que sa mission n’est pas d’assurer la jouissance paisible de la locataire durant le bail mais de veiller à la conservation de l’immeuble et à son administration, qu’il est un tiers au contrat de bail et que par conséquent, ses dispositions ne lui sont pas opposables.

Il en conclut que la demande en indemnisation d’un trouble de jouissance est tout simplement irrecevable et que de surcroît, une telle indemnisation s’ajouterait à l’indemnisation du préjudice financier.

L’intimée réplique qu’elle a poursuivi son activité commerciale dans des conditions inacceptables et potentiellement dangereuses pour ses clients et pour ses salariés, ce qui est exact puisque l’effondrement du faux plafond le 5 juillet 2010 a légèrement blessé l’un de ses salariés.

Elle énumère les loyers qu’elle a réglés de juillet à décembre 2010, puis en 2011, en 2012, en 2013 et de janvier à avril 2014, pour un total de 41'888,45 euros, dont elle justifie, sollicitant de la cour l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 20 % du loyer réglé au cours de la période durant laquelle les conséquences du sinistre ont dû être supportées, soit 8377,69 euros.

Le principe de l’indemnisation d’un trouble de jouissance est fondé, non pas sur les dispositions de l’article 1719 du code civil relatives à l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à son locataire, mais sur le fait que la société Aixoise des Viandes a poursuivi son activité commerciale dans des conditions difficiles et dangereuses, qui sont avérées et prouvées.

L’évaluation du montant de l’indemnisation par le premier juge apparaît juste et suffisante.

Elle est donc confirmée.

N° RG 23/14437 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive du syndicat des copropriétaires

Il est rappelé que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive du syndicat des copropriétaires formée par la société Aixoise des Viandes, au motif que la résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit, en l’absence de preuve d’un préjudice autre que ceux qui sont indemnisés.

L’appelant considère avoir fait diligence et n’avoir pas fait montre d’une résistance abusive parce qu’il a attendu qu’une décision de justice soit passée en force de chose jugée, aux fins de déterminer l’imputabilité des travaux à effectuer.

L’intimée rappelle quant à elle avoir attendu 6 ans pour que des travaux sérieux mettent fin aux dégâts des eaux à répétition qu’elle a subis, après de multiples procédures, une expertise judiciaire et une condamnation sous astreinte pour que ces travaux soient effectués.

Elle demande à titre incident, la somme de 10'000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice.

Cependant, la résistance abusive suppose le refus ou le retard injustifié d’exécuter une obligation évidente, par un comportement de mauvaise foi ou dilatoire, ayant causé un préjudice.

L’impéritie, la négligence et la défaillance du syndicat des copropriétaires a causé des préjudices multiples subis par la société Aixoise des Viandes, qui sont indemnisés.

En revanche, l’exercice de sa défense dans le cadre de la procédure judiciaire, au regard des circonstances de la cause, ne constitue pas un abus de droit.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ' [Adresse 2] à [Localité 2], est condamné aux dépens d’appel.

À titre incident, l’intimée demande la condamnation de l’appelant à lui payer les frais de constat d’huissier de justice du 5 juillet 2010 et les frais de la sommation interpellative du 29 septembre 2011, dont le premier juge a considéré qu’ils n’étaient pas imposés par la loi, ni indispensables à la procédure, mais dont il a cependant tenu compte au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires a en revanche été condamné dans le cadre des dépens, à ceux de l’ordonnance de référé du 13 juillet 2010 et du 7 juillet 2011, ainsi qu’aux frais d’expertise judiciaire.

Le jugement est confirmé dans cette décision.

N° RG 23/14437 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ' [Adresse 2] à [Localité 2] est condamné à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette toute autre demande

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ' [Adresse 2] à [Localité 2], à payer à la société Aixoise des Viandes la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ' [Adresse 2], aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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