COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 17 FEVRIER 2026

N° 2026/89

Rôle N° RG 21/13693 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIEKA

[G] [D]

C/

[A], [O], [K] [F]

[L], [J], [T] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Juliette BOUZEREAU

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de Draguignan en date du 22 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/07570.

APPELANTE

Madame [G] [D]

née le 10 Août 1961 à [Localité 1] (92), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Juliette BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉS

Monsieur [A], [O], [K] [F]

né le 12 Juillet 1984 à [Localité 2] (83), demeurant [Localité 3]

Madame [L], [J], [T] [X]

née le 14 Juin 1984 à [Localité 4] (83), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Julien GAUTHIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et Procédure :

M. [A] [F] et Mme [L] [X] ont signé le 8 février 2017, une promesse synallagmatique de vente avec Mme [G] [D], portant sur un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 5] pour la somme de 1 353 000 euros.

La promesse, a été consentie pour une durée expirant le 15 avril 2017. Passé ce délai, l’acte mettait à la charge de la partie la plus diligente l’obligation de mettre en demeure, par acte d’huissier, son cocontractant aux fins de réitération par acte authentique.

Une clause pénale d’un montant de 135 300 euros a également été stipulée à l’acte, à titre de dommages et intérêts à faire valoir en cas d’inexécution des obligations par les parties.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2017, M. [A] [F] et Mme [L] [X] ont fait sommation à Mme [G] [D] de se présenter devant le notaire le 4 juillet 2017 aux fins de réitération la vente. La promettante ne s’est pas déplacée le jour de la réitération de la vente. Un procès-verbal de carence en date du même jour a été dressé par le commissaire de justice.

Par courrier du 24 juillet 2017, M. [A] [F] et Mme [L] [X] ont mis en demeure Mme [G] [D] d’avoir à verser sous un délai de huit jours la somme de 135 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Face au silence de Mme [G] [D] et par assignation délivrée le 29 septembre 2017, M. [A] [F] et Mme [L] [X] l’ont fait citer, devant le tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de 135 300 euros, outre 40 000 euros au titre de leur préjudice moral et financier, ainsi que 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

' condamné Mme [G] [D] à verser à M. [A] [F] et Mme [L] [X] la somme de 135 300 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente du 8 février 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juillet 2017,

' condamné Mme [G] [D] à verser à M. [A] [F] et Mme [L] [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

' ordonné l’exécution provisoire,

' débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le tribunal a considéré que Mme [G] [D] devait être considérée comme ayant refusé sans motif de réitérer l’acte de vente le 4 juillet 2017 à la suite de la sommation qui lui avait été faite à cette fin. Il a estimé que les termes de la promesse de vente étaient clairs, et que le délai de rétractation de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation avait valablement couru à compter du 17 février 2017, lendemain de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le notaire, en date du 14 février 2017, et dont il est justifié, sans que Mme [G] [D] en fasse usage.

S’agissant de la clause pénale, stipulée précisément dans l’acte, le tribunal a retenu qu’elle n’était pas manifestement excessive, et que, Mme [G] [D], qui s’était engagée seule dans une acquisition sans prêt, à hauteur de 1 353 000 euros, ne justifiait d’aucune impécuniosité justifiant d’en réduire le montant.

Enfin, le tribunal a estimé que la demande de dommages et intérêts formulée par M. [A] [F] et Mme [L] [X], en sus de la mise en jeu de la clause pénale, était infondée, car ils ne rapportaient pas la preuve d’un préjudice financier particulier ainsi que d’un préjudice moral.

Selon déclaration reçue au greffe le 27 septembre 2021, Mme [G] [D] a relevé appel de cette décision, l’appel portant sur la totalité des chefs du dispositif dûment repris, à l’exception du rejet de la demande de dommages et intérêts de M. [A] [F] et Mme [L] [X].

Par conclusions d’incident du 28 janvier 2022, M. [A] [F] et Mme [L] [X] ont saisi le conseiller de la mise en état d’une demande tendant à obtenir la radiation de l’appel, pour défaut d’exécution de la décision déférée.

Par ordonnance d’incident du 30 novembre 2022, le magistrat de la mise en état a dit n’y avoir lieu à la radiation de l’affaire et a rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 novembre 2025.

Prétentions des parties :

Par dernières conclusions transmises le 29 octobre 2021, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [G] [D] sollicite de la cour qu’elle :

' l’accueille en son appel et le déclare bien fondé,

' infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau :

À titre principal :

' constate l’absence de notification faite à l’acquéreur du compromis de vente par lettre recommandée avec accusé de réception,

' constate l’absence de production des pièces justificatives en original au greffe de la juridiction,

' juge que le délai de rétractation n’a pas couru à son bénéfice,

' déclare inopposable le compromis de vente signé le 8 février 2017,

' déboute les intimés de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire, si le compromis devait être regardé comme lui étant opposable :

'

juge et déclare son état d’impécuniosité,

' fixe à la somme de 15 000 euros le montant de l’indemnisation qui serait due aux vendeurs en l’état de son impécuniosité, étant bénéficiaire du RSA.

Par dernières conclusions transmises le 9 novembre 2022, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [A] [F] et Mme [L] [X] sollicitent de la cour qu’elle :

' confirme dans l’ensemble de ses dispositions le jugement entrepris,

' déboute Mme [G] [D] de l’ensemble de ses demandes,

' la condamne à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance, avec distraction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d’acte’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

En outre, force est de relever que l’appel interjeté est en fait limité, de sorte qu’aucune critique n’est formée quant au rejet de la demande de dommages et intérêts supplémentaires sollicités en première instance par M. [A] [F] et Mme [L] [X]. Cette disposition, non dévolue à la cour, est donc irrévocable et ne sera pas examinée par la cour.

1. Sur la demande en paiement de la clause pénale

1.1 Sur l’application de la clause pénale

1.1.1. Moyens des parties

Mme [G] [D] soutient qu’il n’a pas été statué sur ses arguments concernant l’application des articles L 271-1 et suivants du code de la construction en première instance. Elle souligne avoir sollicité la communication en original du courrier recommandé qui lui aurait été adressé, afin de lui notifier ladite promesse de vente, en vain. Elle expose ainsi pouvoir encore bénéficier d’un délai de rétractation de dix jours. Elle fait valoir qu’il convient d’abord de prouver que le délai de rétractation a été purgé, avant d’examiner les demandes formulées au titre de l’exécution de la promesse de vente. Elle estime, au contraire, que le compromis de vente du 8 février 2017 est entaché de nullité, n’en ayant jamais été destinataire, de sorte que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir.

M. [A] [F] et Mme [L] [X] soulignent d’abord que l’appelante n’a toujours pas exécuté le jugement de première instance en raison d’une prétendue insolvabilité, sans pour autant avoir jamais tenté de saisir le premier président aux fins de suspension des effets de l’exécution provisoire du jugement rendu.

Au fond, ils soutiennent que le compromis de vente a effectivement été notifié à l’appelante et lui est parfaitement opposable. Ils produisent à ce titre la lettre recommandée avec accusé de réception signée, en date du 14 février 2017, ayant fait courir le délai de rétractation, et invoquent la mauvaise foi de l’appelante.

1.1.2. Réponse de la cour

En vertu de l’article 1103 code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Par application de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes (…). Il est également prévu que lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse (…). Enfin, sous peine d’amende administrative, les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Le délai de rétractation commence à courir lors de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception, peu important que l’acquéreur se soit abstenu d’aller retirer sa lettre recommandée à la poste. Le notaire n’est pas tenu de tenter une notification du compromis de vente par un autre mode de délivrance que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception lorsque l’acquéreur omet de réceptionner celle-ci.

En l’occurrence, aux termes de la promesse de vente notariée signée le 8 février 2017 par les parties, Mme [G] [D] étant représentée à l’acte par un clerc de notaire, ainsi que mentionné en page 2, M. [A] [F] et Mme [L] [X], promettants, se sont engagés à vendre à l’appelante, bénéficiaire, leur bien situé [Adresse 3] à [Localité 5] (Var) au prix de 1 353 000 euros, dont 50 000 euros au titre des meubles, outre 92 000 euros de frais de vente à la charge de la bénéficiaire et 67 650 euros de frais de négociation également à la charge de la bénéficiaire. Ainsi, le coût intégral de l’opération était de 1 512 650 euros. Aucune condition suspensive particulière n’était stipulée, et notamment aucune condition liée au financement du bien par un emprunt.

La promesse de vente était consentie pour un délai expirant le 15 avril 2017 à 16 heures.

En page 8 de l’acte est mentionnée une pénalité dans les conditions suivantes : 'au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 135 300 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil'. La faculté de modération de cette somme par le juge en cas d’excès manifeste ou de caractère dérisoire manifeste est prévue, ainsi que l’exigence d’une mise en demeure pour l’obtention de cette somme.

La faculté de rétractation ouverte à Mme [G] [D] a été expressément détaillée en page 3 de ce même acte.

Un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire le 4 juillet 2017 après sommation vaine faite à Mme [G] [D] de se présenter pour réitérer la vente en date du 23 juin 2017.

Par mise en demeure du 24 juillet 2017, Mme [G] [D] a été sommée par M. [A] [F] et Mme [L] [X] de leur régler la pénalité de 135 300 euros.

Malgré les dénégations maintenues par Mme [G] [D], est produite en pièce 4 par M. [A] [F] et Mme [L] [X] la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 février 2017 adressée à l’appelante par le notaire rédacteur de la promesse de vente lui notifiant expressément sa faculté de rétractation en application de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation sus-visé. Il est justifié de ce que cette lettre recommandée avec accusé de réception a été présentée une première fois le 16 février 2017 et distribuée à Mme [G] [D] le 17 février 2017, l’accusé réception étant signé.

Au demeurant, et contrairement à ce qu’indique l’appelante, le procès-verbal de carence dressé par le même notaire le 4 juillet 2017 fait expressément référence à la notification à la bénéficiaire de son droit de rétractation en ces termes : 'la notification par lettre recommandée avec accusé de réception a été effectuée à l’acquéreur le 14 février 2017 et la première présentation a eu lieu le 16 février 2017. Une copie de la lettre de notification ainsi que l’accusé de réception sont annexés. L’acquéreur n’a pas sué de sa faculté de rétractation'.

Ainsi, il résulte des pièces produites que Mme [G] [D] s’est vue notifier son droit de rétractation qui a donc expiré le 27 février 2017 sans qu’elle en fasse usage, l’ensemble des conditions suspensives liées à l’acte étant toutes réalisées par ailleurs.

Dès lors, la promesse de vente était pleinement efficace et n’encourt aucune nullité.

De même, Mme [G] [D] qui n’a pas réitéré la vente alors que toutes les conditions étaient remplies, est redevable de la clause pénale contractuellement stipulée entre les parties, ainsi qu’elle en était pleinement informée.

1.2. Sur la modération de la clause pénale

1.2.1. Moyens des parties

Mme [G] [D] s’estime fondée à solliciter une modération du montant de la clause pénale au vu de sa situation de précarité. Elle produit à ce titre ses justificatifs de perception du revenu de solidarité active, ainsi que ses avis d’imposition sur le revenu.

Selon M. [A] [F] et Mme [L] [X], il n’y a pas lieu de modérer le montant de la clause pénale, car l’appelante était parfaitement informée et consciente de l’engagement pris lors de la signature du compromis de vente. Ils soutiennent qu’elle dispose largement des capacités financières afin de s’acquitter du montant de la clause pénale.

1.2.2. Réponse de la cour

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article 1231-6 du même code ajoute que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Tout d’abord, il convient d’observer que la clause pénale prévue correspond à 10 % du prix de vente du bien immobilier, tel que convenu entre les parties.

Ensuite, la disproportion s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi. En l’occurrence, il s’évince des pièces produites que M. [A] [F] et Mme [L] [X] se sont trouvés privés de la libre disposition de leur bien à tout le moins, entre le 8 février 2017, date de signature de la promesse de vente, et le 4 juillet 2017, date du procès-verbal de carence, soit pendant 5 mois.

Mme [G] [D] fait valoir son impécuniosité. A ce titre, elle produit une attestation de la caisse d’allocations familiales datant de décembre 2017 justifiant de sa perception entre décembre 2015 et août 2021 du revenu de solidarité active à hauteur de 471,90 euros par mois, réévalué ensuite à 491 euros par mois, ainsi que de ses avis d’imposition sur le revenu de 2017 à 2020 établissant son caractère non imposable. Elle justifie de la perception d’une retraite complémentaire versée à hauteur de 125,03 euros par mois depuis mai 2025.

Or, force est de relever que, concomitamment à la perception de telles ressources minimes, au titre du revenu de solidarité active, Mme [G] [D] s’est librement engagée, seule, à acquérir, sans prêt, un bien dans le Var au prix de 1 353 000 euros et un coût total d’opération dépassant 1 500 000 euros, ce qui suppose, à l’évidence, la perception d’autres ressources ou la disposition d’un capital suffisant.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas que la clause pénale stipulée, qui a également vocation à réparer le préjudice subi par les promettants, soit manifestement excessive. La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [G] [D] à payer l’intégralité de la somme de 135 300 euros avec intérêts à M. [A] [F] et Mme [L] [X].

2. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [G] [D], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire globale de 3 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de M. [A] [F] et Mme [L] [X], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne Mme [G] [D] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [G] [D] à payer à M. [A] [F] et Mme [L] [X], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La Greffière La Présidente