COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2026

N° 2026/ 93

Rôle N° RG 21/12718 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIAVO

[I] [J]

[V] [M] divorcée [J]

C/

[T] [D]

[E] [R] épouse [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thomas TRIBOT

M^e Franck-clément CHAMLA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 08 Juillet 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/09126.

APPELANTS

Monsieur [I] [U] [J]

né le 15 Juin 1959 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [C] [J] née [M]

née le 30 Septembre 1965 à [Localité 3] – ALLEMAGNE, demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Thomas TRIBOT de la SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [T] [D]

né le 28 Avril 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [R] épouse [D]

née le 13 Octobre 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Franck-clément CHAMLA de l’ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Monique CHAMLA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2018, M. [I] [J] et Mme [V] [M] épouse [J] (les époux [J]), ont vendu à M. [T] [B] [D] et Mme [E] [R], épouse [D], (les époux [D]) par l’intermédiaire de la SA Coulange Immobilier, une villa, située à [Localité 6], au prix de 605 000 euros. La vente a été conclue notamment sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs et avec, entre la date du compromis de vente et de réitération de l’acte authentique, l’absence de recours ni appel sur le jugement rendu par le tribunal correctionnel de Marseille, en date du 3 novembre 2017.

Les parties ont en outre stipulé que la réitération de la vente devrait intervenir au plus tard le 20 avril 2018 et l’acte a prévu une indemnité forfaitaire de 30 000 euros à titre de clause pénale.

Par courrier du 4 juillet 2018, les vendeurs par l’intermédiaire de leur conseil, ont sollicité du notaire en charge de la vente la convocation des parties aux fins de réitération de la vente.

Par courrier du 6 septembre 2018, le conseil des acquéreurs a indiqué au notaire des vendeurs que les acquéreurs renonçaient à la vente ayant découvert d’autres irrégularités de la construction contraires aux règles de l’urbanisme que celles relevées lors du jugement du tribunal correctionnel du 3 novembre 2017 pouvant faire l’objet de poursuites.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 novembre 2018, les vendeurs par l’intermédiaire de leur conseil ont mis en demeure les acquéreurs de leur payer la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale, demande à laquelle ils se sont opposés.

Par acte du 5 août 2019, M. [J] et Mme [M] épouse [J] ont fait assigner M.[D] et Mme [R] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Marseille, en paiement de la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts au titre de la réticence dolosive et du préjudice moral subis, outre 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 8 juillet 2021, le tribunal a :

— condamné M. [J] et Mme [M] à payer aux époux [D] la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [J] et Mme [M] à payer à M. [D] et Mme [R] épouse [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens du présent jugement,

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration transmise au greffe le 27 août 2021, M. [J] et Mme [M] ont relevé appel de cette décision en visant la totalité des chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 18 novembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 21 avril 2022 au visa des articles, 1231-5, 1224 et suivants du Code civil, les époux [J] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— constater que les époux [D] avaient connaissance de tous les travaux entrepris par les vendeurs et que dès lors aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée,

— constater l’inexécution, sans motifs légitimes, par les époux [D] de l’obligation contractuelle de réitération tirée du contrat de vente d’immeuble sous conditions suspensives en date du 18 janvier 2018,

— les condamner à leur payer la somme de 30 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale prévue au contrat du 18 janvier 2018,

— les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de la réticence dolosive,

— les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

— les condamner à leur payer la somme de 3 000 euros et 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens au titre de la procédure de première instance.

Par conclusions transmises le 15 février 2022 au visa des articles 1112-1, 1137 et 1231-5 du Code civil, les époux [D] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il les a déboutés du surplus de leurs demandes au titre de l’application de la clause pénale,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [J] et Mme [M] à leur payer la somme de 30 000 euros à titre principal au titre de la clause pénale et à titre subsidiaire à titre de dommages intérêts,

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur l’absence de réitération de la vente

Moyens des parties

M. [J] et Mme [M] épouse [J] font valoir que les acquéreurs n’ont pas respecté leurs engagements contractuels car ils ont signé une promesse synallagmatique de vente, à laquelle ils ont consenti de façon libre et éclairée grâce au concours de la SA Coulange Immobilier, professionnel de la vente ; qu’ils ont gardé le silence et n’ont jamais démontré avoir sollicité et obtenu un prêt comme prévu au contrat et ne se sont pas présentés lors de la réitération de la vente, malgré leurs nombreuses relances entre le mois d’avril et septembre 2018 et enfin qu’il n’existe aucune réticence dolosive, car les acquéreurs avaient une parfaite connaissance de la date de réalisation des travaux et de leur non-conformité. Ils soutiennent sur ce point, que le jugement du tribunal correctionnel du 3 novembre 2017 mentionne ces informations, indiquant que le permis de construire modificatif déposé le 15 décembre 2014 pour régulariser ces travaux, a été rejeté. Ils ajoutent que les acquéreurs avaient connaissance de leur absence de condamnation pour lesdits travaux, car dans le cadre de l’opportunité des poursuites, ils n’ont pas été poursuivis et condamnés pour ces travaux. Ils soulignent également que ces documents ont été fournis aux acquéreurs et annexés à la promesse de vente, de sorte qu’ils ne pouvaient en ignorer l’existence. Enfin, ils soutiennent que les nouveaux travaux dénoncés par les acquéreurs n’ont pas été déterminants de leur consentement, au motif que les éléments de non-conformité aux règles d’urbanisme n’ont jamais fait partie des conditions suspensives de la vente.

Ils s’opposent également à toute illicéité de la vente soulevée par les acquéreurs. Ils soutiennent enfin que les dispositions de l’article 1128 du Code civil sont inapplicables et rappellent que le contrat a un objet licite, portant sur la vente d’un bien immobilier et la seule circonstance que cet immeuble soit en infraction avec une règle d’urbanisme, n’est pas de nature à entraîner la nullité et l’illicéité de la vente.

Ils s’estiment ainsi fondés à obtenir l’application de la clause pénale et sont aussi fondés à solliciter des dommages et intérêts au titre d’une réticence dolosive des acquéreurs, au motif qu’ils ont effectué toutes les diligences nécessaires aux fins de réitération de la vente et se sont heurtés à l’inertie des acquéreurs. Ils exposent également justifier d’un intérêt à agir, au motif qu’ils ont assigné les acquéreurs moins d’une année après les faits et estiment avoir agi dans le respect du délai quinquennal de prescription. Ils subissent enfin un préjudice moral car les acquéreurs ont rompu brutalement le contrat, entraînant une incertitude relative à la vente du bien immobilier ainsi que de l’anxiété, occasionnée par les procédures intentées.

M.[D] et Mme [R] épouse [D] répliquent, à titre liminaire, que la condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat de non-recours à l’encontre du jugement du 3 novembre 2017 est réalisée, mais demeure sans lien direct avec leur refus de réitération de la vente qui est lié à leur découverte de la réalisation de travaux postérieurement au 2 juillet 2014, contraires aux règles d’urbanisme et qu’on leur a dissimulés ; que la vente est illicite, au motif que le bien n’est pas conforme aux règles d’urbanisme et les exposent à des poursuites judiciaires. Ils soutiennent sur ce dernier point ne pas en avoir été avertis et précisent que le seul document sur la réalisation des travaux porté à leur connaissance, était un arrêté de permis de construire du 11 mai 2011 dont la violation a déjà été sanctionnée par le tribunal correctionnel.

Ils font valoir ainsi qu’ils ont pris connaissance de la situation après avoir contacté les services de l’urbanisme de la commune de [Localité 6] et obtenu communication de la copie de l’intégralité du dossier d’urbanisme du bien.

Ils considèrent que les vendeurs ont fait preuve à leurs égard d’une réticence dolosive, au motif qu’ils ne pouvaient ignorer le caractère illicite et sauvage des travaux réalisés et rappellent que ces travaux avaient fait l’objet de plusieurs demandes de permis de construire qui ne concernent pas le contentieux clôturé par le jugement rendu le 3 novembre 2017. Ils plaident enfin, que les vendeurs ne pouvaient ignorer le caractère déterminant pour les acquéreurs que revêtait l’achat d’un bien conforme aux règles d’urbanisme. Ainsi ils font valoir que la clause pénale est inapplicable car la vente est imparfaite au regard de son état d’illicéité et de la réticence dolosive des vendeurs, et que ces derniers ne subissent aucun préjudice.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, elle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

Par ailleurs selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il s’évince de ces dispositions que le fait pour un vendeur de dissimuler à son cocontractant une information dont il avait connaissance en sachant qu’elle aurait empêché l’acquéreur s’il l’avait connue, de contracter aux conditions prévues, constitue une réticence dolosive permettant à la victime de solliciter la nullité du contrat ou/et des dommages et intérêts.

La caractérisation de la réticence dolosive dans le cadre de l’obligation pré-contractuelle d’information du vendeur, suppose toutefois que celui qui s’en prévaut démontre d’une part que l’omission porte sur une information ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et d’autre part que cette information a été déterminante de son consentement.

Ils résultent des pièces versées aux débats que les époux [J] ont fait une première demande de permis de construire le 10 mars 2011 pour édification de leur maison qui a fait l’objet d’un arrêté de permis de construire du 11 mai 2011 et d’une déclaration d’achèvement des travaux avec conformité validée par le 18 avril 2012 ; que par nouvelle demande déposée le 15 décembre 2014, ils sollicitaient la construction en façade Est d’un balcon de 12 m2, une porte de service, en façade sud la mise en place d’une pergola en bois de 12 m2 et en façade Ouest le remplacement de deux yeux de b’ufs par chassis rectangulaires de 40 x 125. Ce dernier permis était rejeté et lors de la notification de ce rejet le 26 juin 2015, la commune demandait aux époux [J] de prendre contact avec le service d’urbanisme aux fins de déposer une nouvelle demande d’autorisation pour les travaux réalisés sans autorisation s’agissant en fait d’une demande de permis de construire pour régulariser des travaux déjà faits.

Par ailleurs, le procès -verbal d’infraction municipale qui a conduit aux poursuites pénales des époux [J] devant le tribunal correctionnel de Marseille et à leur condamnation le 3 novembre 2017, est en date du 2 juillet 2017, étant observé que le directeur départemental des territoires et de la mer lorsqu’il signale les faits au procureur de la république de Marseille mentionne la date du 17 juillet 2014. Ce constat a mis en évidence des modifications aux autorisations de la construction à savoir : la création en partie Ouest, d’une porte d’entrée à gauche alors qu’elle était prévue à droite ; de deux fenêtres en façades prévues rondes et qui sont rectangulaires ; en partie Est une façade en sous-sol qui n’est pas conforme avec une porte fenêtre avec volets roulants en lieu et place de deux fenêtres ; un sous-sol dont la hauteur prévue était de 1m 70 au plus et qui fait 2 m 27 totalement aménagée en habitation ce qui porte à 56 m2 supplémentaire la surface de plancher initiale et enfin , une clôture séparative de 0,85 m sur une longueur de 6,107 m qui a permis de planifier les terres en vue de l’implantation d’une piscine.

Il s’en déduit que la condamnation n’a pu porter que sur ce qui faisait l’objet des poursuites et pas sur l’ensemble des travaux réalisés ou d’autres travaux postérieurs.

Il a été indiqué dans le compromis de vente que la villa objet de la vente a été réalisée après obtention le 11 mai 2011 d’un permis de construire et que «un jugement du tribunal correctionnel daté du 3 novembre 2017 joint au présent compromis a déclaré coupable le vendeur pour les faits d’exécution de travaux non autorisés par un permis de construire commis le 17 juillet 2014 à La Ciotat et pour les faits d’infraction aux dispositions du plan local d’urbanisme ou plan d’occupation des sols commis (le 17 juillet 2017) à la Ciotat (et condamné) au paiement d’une amende de 8 000 euros et que la remise en état des lieux qui imposerait une démolition de la maison puisque l’augmentation en hauteur de l bâtisse en infraction avec le PLU précité n’est pas régularisable, apparaît effectivement disproportionnée compte tenu de la hauteur de quelques 30 cm et de l’absence de préjudice subi par les propriétés voisine au terme de la procédure. »

Ainsi tous les travaux modificatifs du permis de construire non régularisés postérieurement à la poursuite par citation du 7 juillet 2017 et qui n’en faisait pas partie, pouvaient se révéler des travaux en infractions avec les dispositions du code de l’urbanisme et du PLU et qu’aucun élément contrairement à ce que soutiennent les époux [J] ne permettait aux époux [D] de savoir qu’il pouvait exister d’autres construction illégales. En effet, la liste des annexes visées par le compromis mentionne en pièce 3 : « permis de construire et plan » et en pièce 4 « arrêté permis de construire ». Il n’est aucunement mentionné le rejet de la demande de permis modificatif du 15 décembre 2014. Le simple fait que les époux [D] disposent d’un plan et du permis du 11 mai 2011 n’est pas suffisant pour leur permettre de comprendre qu’au-delà des infractions constatées dans le procès- verbal du 2 juillet 2014, il en existait d’autres dont les services enquêteurs auraient fait le choix de les passer sous silence. Ils ont donc appris cette situation postérieurement à la signature de la promesse.

Il résulte toutefois d’une jurisprudence constante de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qu’un immeuble édifié en violation des règles d’urbanisme n’est pas inaliénable pour autant et sa vente est licite.

Mais les vendeurs devaient en revanche en informer les acquéreurs ce qu’ils ne démontrent pas avoir fait, les pièces transmises et les mentions du compromis étant insuffisantes à ce titre.

Les acquéreurs ont donc appris cette situation postérieurement à la signature du compromis de vente et estiment avoir été victimes d’une réticence dolosive et d’un défaut d’information de la part des époux [J] leur permettant de s’opposer à la réitération de l’acte.

La réalisation de travaux de modification au permis de construire non-conformes du bien immobilier est en effet parfaitement démontrée par le rejet de la demande modificative et la lettre d’accompagnement de cette demande de permis modificatif émanant de la commune concernée postérieure au 2 juillet 2017 et dont ils n’ont pas eu connaissance. Or cette information était pour eux déterminante puisqu’ils avaient souhaité par la rédaction d’une condition suspensive ne pas être inquiétés par une quelconque difficulté administrative à la suite de poursuites dont les vendeurs avaient fait l’objet.

Les époux [D] apprenant que d’autres constructions avaient été faites en contraventions du permis de construire de 2011, pouvaient légitimement s’interroger sur la régularité de la situation administrative de l’immeuble dont ils projetaient l’acquisition et cette situation pouvait motiver leur décision de refus de procéder à la signature de l’acte définitif dans la mesure où le bien proposé n’était pas conforme à la description figurant dans la promesse. Ainsi l’omission relevée, en ce qu’elle porte sur un fait d’importance dont l’impact ne pouvait être ignoré est volontaire et a, sans conteste, déterminé le consentement des époux [D] puisqu’il est plus que probable que ceux-ci aurait renoncé à cet achat s’ils avaient connu les risques.

Il doit donc être retenu que les appelants ont adopté un comportement fautif en omettant de transmettre volontairement une information déterminante qu’ils détenaient.

Cependant les intimés n’ont pas demandé la nullité de la promesse et n’ont pas réitéré l’acte litigieux estimant qu’ils étaient en droit d’opposer aux vendeurs un refus d’exécution.

Aux termes de l’acte litigieux la clause pénale prévue à l’acte trouve à s’appliquer dans le cas où celui qui refuse la réitération a été mis en demeure de se présenter devant le notaire, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Par ailleurs, la clause prévoit également que celui qui n’est pas en défaut pourra prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier sans mise en demeure préalable et solliciter le bénéfice de la clause pénale. Or il a été démontré ci-dessus que la non réitération de la promesse par les époux [D] n’est pas fautive et trouve son fondement dans une réticence dolosive d’un élément déterminant rendant fautif le comportement des époux [J]

En conséquence, la décision déférée qui a retenu que la clause pénale ne pouvait trouver application et a rejeté l’intégralité des prétentions des époux [J] au comportement fautif sera confirmée.

2-Sur la demande de dommages et intérêts des intimés

Moyens des parties

Les intimés soutiennent que la clause pénale doit être appliquée à leur bénéfice puisqu’ils ont perdu la chance de réaliser leur projet immobilier en lien de causalité directe avec la réticence dolosive dont ils ont été victimes de la part de leurs vendeurs.

Les appelants s’opposent à cette demande non justifiée au regard du refus fautif des intimés de réitérer la vente.

Réponse de la cour

S’agissant de l’application de la clause pénale à leur bénéficie il a été rappelé supra les conditions dans lesquelles la clause pénale trouve application. La demande des époux [D] n’entre pas dans le champ d’application de la clause pénale de sorte que leur demande à ce titre ne peut prospérer. En revanche, leur demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de réaliser le projet immobilier de leur rêve est une demande indemnitaire en réparation d’un préjudice en lien avec direct et certain avec le comportement de leur vendeur.

En effet, il a été démontré ci-dessus qu’ils ont été tenus dans l’ignorance d’un refus de régulariser des travaux en contravention avec le permis de construire obtenu qui ne faisait pas l’objet des poursuites pénales et qu’ils n’ont pas de ce fait réitéré la vente. Ils n’ ont dés lors pas perdu une chance réelle et sérieuse de ne pas contracter puisqu’ils se sont désengagés mais la perte de chance de réaliser leur projet immobilier et le coup de c’ur qu’ils ont eu pour ce bien immobilier.

Au vu des éléments d’appréciation dont dispose la cour cette perte de chance sera indemnisée à hauteur de 5'000 euros, telle que retenue par le premier juge.

Le jugement mérite également conformation de ce chef.

3 -Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de ce qui vient d’être jugé les dispositions au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 en première instance méritent confirmation.

Parties perdantes M.[I] [J] et Mme [V] [M] épouse [J] supporteront la charge des dépens d’appel et seront nécessairement déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande enfin d’allouer à M.[T] [D] et Mme [E] [R] épouse [D] une somme complémentaire de 3 000 euros au titre de leur frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M.[I] [J] et Mme [V] [M] épouse [J] à supporter la charge des dépens d’appel ;

Les déboute de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne à verser à M.[T] [D] et Mme [E] [R] épouse [D] une somme complémentaire de 3 000 euros au titre de leur frais irrépétibles d’appel.

La greffière, La présidente.