COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2026

N° 2026 / 158

N° RG 23/15616

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJ4U

,

[H], [Q]

C/

,

[N], [S] veuve, [L]

,

[I], [S] épouse, [P]

,

[G], [S]

,

[D], [T] veuve, [S]

,

[O], [S]

,

[M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Jean Pierre BINON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 29 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04677.

APPELANTE

Madame, [H], [Q]

née le 25 Février 1942 à, [Localité 1] (ALGERIE), demeurant, [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13001-2024-252 du 05/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant M^e Yves-Laurent KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Madame, [N], [S] veuve, [L]

née le 04 Juillet 1932 à, [Localité 2] (LA REUNION), demeurant, [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-000400 du 16/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

Madame, [I], [S] épouse, [P]

née le 11 Août 1956 à, [Localité 3] (13), demeurant, [Adresse 3]

Monsieur, [G], [S]

né le 23 Juillet 1969, demeurant, [Adresse 4]

Madame, [D], [T] veuve, [S]

née le 14 Mars 1952 à, [Localité 3] (13), demeurant, [Adresse 5]

Madame, [O], [S]

née le 10 Août 1988 à, [Localité 3] (13), demeurant, [Adresse 6]

représentés par M^e Jean Pierre BINON, membre de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur, [M], en sa qualité de co-titulaire du bail.

demeurant, [Adresse 1]

signification de la DA et conclusions le 20/02/2024 à personne.

signification de conclusions le 10/06/24 par PVRI

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.

ARRÊT

rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er août 2010, Mme, [N], [L] veuve, [S] a donné à bail d’habitation à Mme, [H], [Q] et M., [M] un appartement de type 3 au sein d’un immeuble en copropriété situé, [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 650 euros révisable annuellement.

Par jugement rendu le 12 juillet 2016, la bailleresse a été condamnée à réaliser des travaux de remise en état du logement ainsi qu’à payer à la locataire une somme de 9.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Suivant arrêt rendu le 6 décembre 2018, la cour d’appel de céans a confirmé ces dispositions et ordonné la compensation avec une dette locative de 2.974,69 euros.

Par jugement rendu le 28 mars 2019, le tribunal d’instance de Marseille a annulé un commandement de payer délivré par la bailleresse visant la clause résolutoire.

Suivant acte d’huissier signifié le 28 janvier 2022, Mme, [N], [L] veuve, [S], Mme, [I], [S] épouse, [P], M., [G], [S], Mme, [D], [T] veuve, [S] et Mme, [O], [S], agissant en leurs qualités de propriétaires indivis (ci-après les consorts, [S]), ont donné congé à Mme, [Q] et M., [M] pour le 31 juillet 2022, date d’échéance du bail en cours, à l’effet de vendre leur bien, ledit acte contenant offre de cession au profit des locataires au prix de 240.000 euros.

Le 18 août 2022, Mme, [Q] a assigné les consorts, [S] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de voir principalement annuler ledit congé en raison de son caractère frauduleux et les entendre condamner à effectuer de nouveaux travaux dans le logement, à lui délivrer des quittances pour la période d’octobre 2018 à mars 2022, ainsi qu’à lui payer une somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Subsidiairement, elle a sollicité l’octroi d’un délai de grâce de 36 mois afin de pourvoir à son relogement.

Le 19 octobre 2022, les consorts, [S] ont assigné Mme, [Q] et M., [M] devant la même juridiction afin d’entendre valider le congé et ordonner leur expulsion des lieux, avec toutes conséquences de droit.

M., [M] n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire prononcé le 29 novembre 2023, le tribunal a :

— ordonné la jonction des deux instances,

— rejeté les fins de non-recevoir invoquées par les consorts, [S],

— déclaré en revanche irrecevables les demandes formées contre M., [M], faute d’identification de cette personne par son prénom,

— validé le congé litigieux,

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme, [Q] et de tous occupants de son chef,

— accordé à l’intéressée un délai de grâce de trois mois pour quitter les lieux,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— condamné Mme, [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation de 709,57 euros par mois,

— rejeté la demande d’exécution de travaux,

— condamné les consorts, [S] à payer à Mme, [Q] une somme de 7.020 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— et condamné les consorts, [S] aux dépens.

Mme, [H], [Q] a interjeté appel le 19 décembre 2023. Suivant conclusions notifiées le 15 février 2024, elle poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— validé le congé,

— ordonné son expulsion,

— et liquidé l’indemnité allouée pour préjudice de jouissance à la somme de 7.020 euros.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau de ces chefs :

— d’annuler le congé,

— de débouter les consorts, [S] de l’ensemble de leurs prétentions,

— de les condamner à lui payer 20.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— et de mettre à leur charge les entiers dépens, outre une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, elle sollicite un délai de 36 mois pour quitter les lieux en considération de son âge avancé et de ses problèmes de santé.

Par conclusions en réplique notifiées le 14 mai 2024, les consorts, [S] poursuivent la confirmation du jugement en ce qu’il a validé le congé, ordonné l’expulsion de Mme, [Q] et de tous occupants de son chef et mis à sa charge une indemnité d’occupation, sauf à porter le montant de celle-ci au double du dernier loyer, soit 1.419,14 euros par mois.

Ils forment appel incident des autres dispositions et demandent à la cour :

— de déclarer recevables leurs demandes formées contre M., [M],

— d’assortir la mesure d’expulsion du prononcé d’une astreinte,

— de rejeter toute demande d’octroi d’un délai de grâce,

— de débouter Mme, [Q] de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance,

— de la condamner en revanche à leur payer 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

M., [M], cité à comparaître par exploit délivré le 20 février 2024 à l’initiative de la partie appelante et remis à sa personne rencontrée dans les lieux loués, n’a pas constitué avocat, le présent arrêt étant réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 janvier 2026.

DISCUSSION

Sur la mise en cause de M., [M] :

M., [M] a été assigné à comparaître devant le tribunal en sa qualité de co-titulaire du bail, ainsi qu’il résulte des mentions du contrat.

Le congé lui a été valablement signifié par acte remis le 28 janvier 2022 entre les mains de Mme, [H], [Q], qui a accepté de le recevoir en confirmant à l’huissier instrumentaire que l’intéressé était effectivement domicilié dans les lieux.

L’article 54 du code de procédure civile ne prévoit pas que l’assignation doive mentionner l’état civil complet de la partie adverse, cette formalité lui incombant au contraire à peine d’irrecevabilité de sa défense en vertu de l’article 59.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes des consorts, [S] dirigées contre M., [M].

Sur la validité du congé :

En vertu de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration de ce délai, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du logement.

Selon une jurisprudence bien établie, le congé contenant une offre de vente à un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue un acte frauduleux passible d’annulation.

Au cas présent, les bailleurs produisent une estimation de leur bien réalisée le 14 décembre 2021 par l’agence immobilière LEOJADE suivant une fourchette comprise entre 240.000 et 250.000 euros, correspondant à l’offre contenue dans le congé.

Si l’appelante se prévaut de deux autres estimations réalisées à sa demande et se situant dans une fourchette comprise entre 150.000 et 180.000 euros, rien ne permet de conférer à ces documents une valeur probante supérieure.

En tout état de cause, il convient de relever que Mme, [Q] n’a formulé aucune contre-proposition dans le délai qui lui était imparti par la loi et ne justifie pas qu’elle disposait de moyens financiers suffisants pour se porter acquéreur.

D’autre part, suivant les dispositions du paragraphe III de l’article 15 précité, le bailleur n’est pas tenu de formuler une offre de relogement à l’égard d’un locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionné lorsqu’il est lui-même âgé de plus de 65 ans, comme tel est le cas en l’espèce de Mme, [N], [L] veuve, [S].

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a validé le congé avec toutes ses conséquences de droit, sauf à étendre ces dispositions à M., [M].

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

En considération de la nature mixte de l’indemnité d’occupation, constituant à la fois une contrepartie à la jouissance des locaux et la réparation du préjudice occasionné par un maintien abusif dans les lieux, celle-ci doit être fixée à un montant supérieur au dernier loyer, soit une somme de 800 euros par mois, le jugement entrepris étant infirmé en ce sens.

Sur la demande de prononcé d’une astreinte :

La cour, comme le premier juge, considère qu’il n’est pas nécessaire de prononcer une astreinte pour garantir l’exécution de la mesure d’expulsion.

Sur l’octroi de délais de grâce :

Suivant les articles L 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, des délais renouvelables peuvent être accordés aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, et il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé et la situation de famille ou de fortune de chacun d’entre eux, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Au cas présent, au jour où la cour est appelée à statuer, il s’est écoulé près de 44 mois depuis la date de prise d’effet du congé, sans que Mme, [Q] ou M., [M] ne justifient de la moindre démarche accomplie en vue de pourvoir à leur relogement.

D’autre part, les propriétaires indiquent que la vente de leur bien est destinée à leur procurer des liquidités suffisantes pour financer l’admission en établissement spécialisé de Mme, [N], [L] veuve, [S], désormais âgée de 93 ans.

Il convient en conséquence de rejeter la demande d’octroi de délais de grâce.

Sur la demande en dommages-intérêts formée par les consorts, [S] :

Il n’apparaît pas que l’exercice par Mme, [Q] de son droit d’agir en justice aurait dégénéré en abus, de sorte que les consorts, [S] doivent être déboutés de leur demande en dommages-intérêts.

Sur la demande de Mme, [Q] en réparation d’un préjudice de jouissance :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Il ressort des procès-verbaux de constat dressés les 6 mars 2020 et 13 septembre 2023 par Maître, [V], commissaire de justice, que les menuiseries extérieures de l’appartement loué ne présentaient pas une étanchéité à l’air suffisante, en violation de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques d’un logement décent, et que les volets roulants équipant les fenêtres des deux chambres n’avaient pas été remplacés, en méconnaissance du dispositif du jugement du tribunal d’instance de Marseille rendu le 12 juillet 2016.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que Mme, [Q] avait subi un préjudice de jouissance durant la période non couverte par la prescription comprise entre le 18 août 2019 et le 30 juillet 2022 et alloué à l’intéressée une indemnité justement évaluée à la somme de 7.020 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté les fins de non-recevoir invoquées par les consorts, [S],

— validé le congé pour vendre délivré par les bailleurs,

— ordonné l’expulsion de Mme, [Q] et de tous occupants de son chef,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— débouté Mme, [Q] de sa demande d’exécution de travaux,

— et condamné les consorts, [S] à payer à Mme, [Q] une somme de 7.020 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Déclare recevables les demandes dirigées contre M., [M],

Ordonne également son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

Condamne in solidum Mme, [Q] et M., [M] à payer aux consorts, [S] une indemnité d’occupation de 800 euros par mois à compter du 1er août 2022 jusqu’à leur départ effectif des lieux,

Rejette la demande d’octroi de délais de grâce,

Y ajoutant, déboute les consorts, [S] de leur demande en dommages-intérêts,

Condamne in solidum Mme, [Q] et M., [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT