COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2026

N° 2026/ 227

Rôle N° RG 23/06532 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIZJ

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[V] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph FALBO

M^e Anne SAMBUC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 04 Avril 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/06350.

APPELANTE

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [V] [A]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007226 du 08/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

née le 08 Août 1962 à [Localité 3] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

Ordonnance d’irrecevabilité des conclusions 909 du 22 mars 2024 /M62

représentée par M^e Anne SAMBUC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoirement,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 6 avril 2021, madame [Z] [I], par l’intermédiaire de son mandataire, la SAS D’Agostino, a consenti à madame [V] [A], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type T2 , situé [Adresse 3] à [Localité 4] (13), moyennant le paiement d’un loyer mensuel, initialement fixé à 547 euros, outre 30 euros à titre de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du même jour, la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur a fait délivrer à Mme [A], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non-paiement des loyers le 29 juillet 2021, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 154 euros, en principal (arriéré de loyers des mois de mai et juin 2021).

Suivant exploit du 8 novembre 2021, la SAS Logement Services a assigné Mme [A], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— dire et juger son action recevable et bien fondée ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et prononcer la résiliation du bail à titre subsidiaire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— la condamner à lui verser la somme de 2 308 euros, avec intérêts à taux légal, à compter du commandement de payer du 29 juillet 2021, sur la somme de 1 154 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

— la condamner à lui payer la somme de 800 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement avant dire droit du 23 janvier 2023, ce magistrat a ordonné la réouverture des débats et invité le demandeur à produire copie de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat.

Par jugement contradictoire du 4 avril 2023, ce magistrat a :

— débouté la SAS Action Logement Services, de sa demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— condamné Mme [A] au paiement de la somme de 1 731 euros au titre des sommes dues selon quittances subrogatives du 27 juillet 2021 et du 13 septembre 2021, outre intérêt à taux légal non majoré à compter du prononcé du jugement ;

— débouté Mme [A] de sa demande de délai de paiement ;

— condamné Mme [A] aux dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes amples ou contraires.

Le tribunal a notamment considéré que le bailleur n’étant pas dans la cause, la demande en résiliation du bail et les demandes subséquentes seraient rejetées.

Selon déclaration reçue au greffe le 11 mai 2023, la SAS Action Logement Services, a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu’elle a été débouté de sa demande au titre de la résiliation du bail, de ses demandes subséquentes, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation et débouté de ses demandes amples ou contraires.

Par ordonnance du 22 mars 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré les conclusions du conseil de Mme [A] irrecevables.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 21 4 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris, en ses dispositions critiquées, et statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal : constate l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidaire : prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— ordonne l’expulsion de Mme [A] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixe et condamne Mme [A] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par quittances subrogatives, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamne Mme [A] à lui payer la somme de 5 708,57 euros, au titre des quittances émises au 10 juillet 2023, avec intérêt au taux légal, à compter du commandement de payer du 29 juillet 2021 sur la somme de 1 154 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— condamne Mme [A] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le tribunal a dénaturé les termes de son engagement de caution et le dispositif VISALE lui permettant de solliciter la résiliation du bail et les demandes subséquentes ;

— elle est subrogée totalement dans les droits du bailleur, prenant en charge la gestion du recouvrement des impayés et la procédure contentieuse.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 18 février 2026, appelée à l’audience du 4 mars 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La convention Etat-UESL, applicable au contrat conclu entre Mme [I] et la SAS Action Logement services, prévoit pour la mise en oeuvre du cautionnement Visale, en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail ;

A la suite de la défaillance de Mme [A], dans le paiement des loyers et charges, la SAS Action Logement Service justifie avoir réglé au bailleur la somme de 1154 euros, (correspondant aux loyers des mois de mai et juin 2021), et avoir reçu quittance subrogative pour ce montant, pour lesquels le bailleur l’a subrogé dans ses droits et actions contre la locataire défaillante.

La cour relève que cette quittance subrogative prévoit que, 'conformément aux articles 1346 et 2309 du code civil, 'Action Logement Service’ est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail du bailleur ou du mandataire du bailleur et de ses annexes et privilèges de bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyer impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Service'

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de ces textes, il est possible de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, les parties ont inséré au bail du 6 avril 2021, conditions particulières, article VII intitulé 'clause résolutoire', qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux … le bail sera résilié de plein droit par décision de justice.

Il ressort des pièces produites que le 29 juillet 2021, la société Action Logement Service a signifié à Mme [A], un commandement de payer la somme totale de 1154 euros, (au titre les loyers de mai et juin 2021 impayés), visant la clause résolutoire insérée au bail.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, société appelante verse aux débats un décompte de la dette locative au 30 juin 2023, duquel il ressort que dans les deux mois de la délivrance du commandement, elle s’élevait à la somme de 2 885 euros, au mois de septembre 2021.

Mme [A] ne s’étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti, la SAS Action Logement Service est fondée en sa demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 septembre 2021, infirmant sur ce point le jugement entrepris.

Mme [A] locataire, devenant en conséquence occupante sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation:

A la suite de la défaillance de Mme [A] dans le paiement des loyers et charges, la SAS Action Logement Service justifie, avoir été subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail du bailleur ou du mandataire du bailleur, dans le cadre d’une action en recouvrement des loyers, charges voire indemnités d’occupation impayés.

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle de la locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 577 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’ au départ effectif des lieux, de Mme [A], matérialisé par la remise des clés.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef, en ce qu’il avait débouté la SAS Action Logement Service de sa demande formulée à ce titre. Mme [A] sera condamnée au paiement de ladite indemnité d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur le montant de la dette locative :

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS Action Logement Services sollicite le paiement de la somme de 5 708,57 euros.

A ce titre, elle verse aux débats :

— un relevé de compte, arrêté au 12 juillet 2023, faisant état d’une créance de 5708,57 euros ;

— une quittance subrogative du 24 janvier 2022, faisant état de la somme de 3 710,68 euros, due au titre des paiements réalisés par elle ;

— une quittance subrogative du 21 février 2022, faisant état de la somme de 4 287,68 euros, due au titre des paiements réalisés par elle ;

— une quittance subrogative du 3 mars 2022, faisant état de la somme de 4 864,68 euros, due au titre des paiements réalisés par elle ;

— une quittance subrogative du 25 juillet 2022, faisant état de la somme de 5 301,41 euros, due au titre des paiements réalisés par elle ;

— une quittance subrogative du 25 octobre 2022, faisant état de la somme de 5 476,81 euros, due au titre des paiements réalisés par elle ;

— une quittance subrogative du 9 novembre 2022, faisant état de la somme de 5 498,61 euros, due au titre des paiements réalisés par elle ;

— une quittance subrogative du 24 janvier 2023, faisant état de la somme de 5 680,21 euros, due au titre des paiements réalisés par elle ;

— une quittance subrogative du 10 février 2023, faisant état de la somme de 5 872,01 euros, due au titre des paiements réalisés par elle ;

— une quittance subrogative du 12 juillet 2023, faisant état de la somme de 6 285,57 euros, due au titre des paiements réalisés par elle ;

Par conséquent, au vu de l’évolution du litige, le jugement entrepris sera infirmé en ce que Mme [A] a été condamnée à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1731 euros, au titre de la dette locative, arrêtée au mois de septembre 2021. Elle sera condamnée à payer la somme de 5708,57 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 10 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclu, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Succombant, Mme [A] sera condamnée à supporter les dépens de d’appel, et devra payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 30 septembre 2021 ;

Ordonne l’expulsion de Mme [A] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de DEUX MOIS suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux loués conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

Condamne Mme [A] à payer à la SAS Logement Services les indemnités d’occupation de 577 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Actualise et en conséquence :

Condamne Mme [A] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5 708,57 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêté au 10 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclu, avec les intérêts de droit à compter du prononcé de la décision ;

Condamne Mme [A] à payer à la SAS Logement Services la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [A] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,