COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

N° 2026/ 61

Rôle N° RG 23/02379 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZGP

[A] [H]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

C/

[A] [H]

S.C.I. SCI LUCIA

S.A.S. IMMOBILIERE DE L ARC

S.A.R.L. ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT

S.A.R.L. PEROTTINO IMMOBILIER

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

S.A.R.L. ENB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e David ZIMMERMANN

M^e Patrick GIOVANNANGELI

M^e Sandra JUSTON

M^e Julie MOREAU

M^e Marie-france POGU

M^e Emilie CASTELLANI

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AIX-EN-PROVENCE en date du 17 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01774.

APPELANTS

Monsieur [A] [H]

né le 25 Août 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e David ZIMMERMANN, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] Pris en la personne de son administrateur provisoire Monsieur [P] [Z] désigné par ordonnance présidentielle du 22 Décembre 2021, demeurant C/ Monsieur [P] [Z][Adresse 7]

représentée par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [A] [H]

né le 25 Août 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e David ZIMMERMANN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. SCI LUCIA, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. IMMOBILIERE DE L’ARC, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julie MOREAU de la SELARL CAMPOCASSO & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-France POGU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. PEROTTINO IMMOBILIER, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Emilie CASTELLANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] Pris en la personne de son administrateur provisoire Monsieur [P] [Z] désigné par ordonnance présidentielle du 22 Décembre 2021, demeurant C/ Monsieur [P] [Z][Adresse 7]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Lucien SIMON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. ENB, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-France POGU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (13), est soumis aux stipulations d’un règlement de copropriété en date du 28 juillet 1989.

D’édification ancienne, il se compose de quatre étages. Les caves en dessous du rez-de-chaussée, ont été transformées en un studio appartenant à M. [I].

La société à responsabilité limitée (SARL) IMMOBILIERE DE L’ARC a été le syndic de la copropriété entre l’année 2011 et le 3 mai 2018, date à laquelle la SCP DE SAINT RAPT BERTHOLLET a été désigné en qualité d’administrateur provisoire.

La société à responsabilité limitée (SARL) PERROTINO IMMOBILIER a exercé les fonctions de syndic entre le 28 février 2020 et le 22 septembre 2021.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, du 22 septembre 2021, prorogée par ordonnance des 26 septembre 2022 et 25 mai 2023, M. [Z] a été désigné es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

La société civile immobilière (SCI) LUCIA est propriétaire des lots n°3 et 5, consistant en un appartement situé au 2èmeétage de l’immeuble et un studio situé au rez-de-chaussée.

Faisant valoir que l’appartement de monsieur [I] (situé au niveau R -1), subissait un dégât des eaux provenant de l’appartement de monsieur [H], situé en rez-de-chaussée et que des travaux d’urgence devraient être engagés par le syndicat des copropriétaires, la SCI LUCIA a engagé une instance en référé-expertise.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 18 juin 2019, statuant en référé, il a été fait droit à la demande de la SCI LUCIA, rendue au contradictoire du syndicat des copropriétaires, de la SAS IMMOBILIERE DE l’ARC, de monsieur [H], de monsieur [X], de monsieur [I], de monsieur et madame [F], de la société AXA FRANCE IARD, de la SARL ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT et de la SA GENERALI IARD.

Le rapport d’expertise a été déposé en l’état par l’expert judiciaire le 29 janvier 2021.

Autorisée par ordonnance sur requête du 20 avril 2021, par actes des 21 et 22 avril 2021, la SCI LUCIA a fait assigner à jour 'xe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (13), représenté par son syndic en exercice, monsieur [H], la SAS IMMOBILIERE DE L’ARC.

Autorisé par ordonnance sur requête du 3 juin 2021, par acte du 19 mai 2021, M. [H] a fait assigner à jour fixe la SARL ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT a’n de la voir intervenir à l’instance engagée par la SCI LUCIA et la voir condamner à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées a son encontre.

Les deux affaires ont ete évoquées à l’audience du 22 juin 2021 et par décision de ce même jour, le tribunal a ordonné la jonction des instances enrôlées et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état.

Par jugement contradictoire du 17 janvier 2023, rectifié le 28 mars 2023, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire (ou ultérieurement par son syndic) à faire exécuter les travaux de réparation du plancher situé entre le studio du R -1 et l’appartement du rez-de-chaussée, et ce dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1 000 euros, par semaine de retard pendant trois mois ;

— dit que la SCI LUCIA était recevable en ses demandes de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires, mais l’en a debouté ;

— dit que la SCI LUCIA était recevable en ses demandes formées contre M. [H]

mais l’en a débouté ;

— constaté que M. [H] avait procédé aux travaux réclamés et debouté la SCI LUCIA de sa demande en ce sens ;

— dit que M. [H] était entièrement responsable du sinistre du fait du défaut d’entretien de son bien et que les autres copropriétaires n’auraient, dès lors, pas à supporter de quelque façon que ce soit les conséquences du sinistre au titre des charges de copropriété ;

— débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle contre la SCI LUCIA ;

— condamné la SARL ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT (ENB) à payer à M. [H] :

* une indemnité de 2 948 euros, en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

* une indemnité de 6 420 euros, en réparation de son préjudice locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugernent ;

— débouté les parties de toutes autres demandes ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [H] et la SARL ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT à payer à la SCI LUCIA une indemnité de 2.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal, à compter de la décision ;

— condamné la SCI LUCIA à payer aux sociétes PEROTTINO IMMOBILIER et AGENCE

IMMOBILIERE DE L’ARC une indemnité de 800 euros, chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [H] et la SARL ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure en référé dont le coût de l’expertise ;

— condamné in solidum M. [H] et la SARL ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux depens ;

— condamné la SARL ENTREPRISENOUVELLE DU BATIMENT à garantir M. [H] de la condamnation prononcée contre lui, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux depens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur Ia demande tendant a voir condamner Ie syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de réparation du plancher :

— les conclusions de l’expert judiciaire quant aux désordres constatés, aux causes et

origines de ceux-ci et aux travaux devant être réalisés, n’étaient pas contesté par les parties ;

— l’expert judiciaire constatait que l’appartement de M. [I] était insalubre et ne permettait plus son occupation en raison d’un dégât des eaux important au niveau de la salle de bains et du salon ;

— l’expert précisait qu’ au niveau de la salle de bains, le plafond était composé de poutres et d’enfustages traditionnels, qu’un étaiement provisoire avait été mis en oeuvre pour supporter le plafond, que le plafond concerné par le sinistre présentait une dimension d’environ 1,50mx 1,60m et que l’enfustage avait été très atteint, que certains éléments étaient cassés, que la poutre en bois avait été humidifiée mais conservait cependant une certaine capacité de portance, bien que réduite le pourtour seulement ayant été atteint, qu’un fer y avait été positionné pour renforcer cette poutre;

— l’expert constatait que le plancher du salon, qui était en poutrelles métalliques entre vous, commençait à être corrodé au droit des aciers en particulier et qu’un taux d’humidité important y avait été mesuré, de même qu’au niveau du mur du salon double d’une contre-cloison avec ventilation ;

— après plusieurs visites, l’expert judiciaire identifiait trois désordres au niveau de l’appartement de M. [I] :

— un dégât des eaux au niveau de la salle de bains (une fuite détectée au niveau du bac à douche de la salle de bains du dessus, était la cause des dommages au niveau du plafond de la salle de bains dans l’appartement de M. [I], consistant en un défaut de calage du bac à douche de M. [H] ayant entraîné une déformation du joint et un défaut d’étanchéité) ;

— un écoulement au niveau du vide technique de la salle de bains (désenboitement du tuyau d’évacuation en PVC provenant de l’appartement d eM. [H]) ;

— un taux d’humidité important au plafond et mur du salon, côté [Adresse 8] (des investigations supplémentaires devraient être menées) ;

— l’expert concluait que les désordres n’étaient pas liés à la vétusté de l’immeuble et les infiltrations observées dans le plafond de la douche de M. [I] provenaient exclusivement du défaut d’étanchéité du bac à douche de M. [H] ;

— sur les travaux à réaliser, l’expert judiciaire concluait que bien que le remplacement de la douche de M. [H] pouvait être envisagé isolément, il était recommandé d’attendre les travaux de confortement du plafond de la douche de M. [I] par mesure de précaution;

— il précisait que la mise en oeuvre du confortement d’urgence permettrait de démarrer dans la foulée les travaux de rénovation de la douche de M. [H] ;

— il était d’avis que l’humidité relevée au niveau des murs et du plafond du salon de M. [I] pourrait provenir d’un problème d’in’ltration d’eau pluviale au droit de la façade de l’immeuble, côté [Adresse 8], cette in’ltration altérant peu à peu l’intégrité structurelle des poutrelles soutenant Ie plafond du salon et donc la portance du plancher, et préconisait de prendre des dispositions pour que ces in’ltrations cessent et pour protéger de la corrosion les parties visibles de ces poutrelles.

— la nécessité de procéder à des travaux sur le plancher, constituant des parties communes, était avérée, et la responsabilité du syndicat des copropriétaires de ce chef était incontestable.

— le syndicat des copropriétaires justi’ait avoir fait réaliser des travaux urgents, le 20 avril 2021 par la SAS SAVARY BTP, la facture précisant 'travaux de précaution du plancher

dans l’appartement de M. [I] : pose de chevrons et calage de l’enfustage, devis établi suivant rapport d’expertise, et remise en place de l’évacuation suivant rapport’ ;

— M. [H] justi’ait avoir réalisé des travaux dans sa salle de bains, suivant facture

de la société SBG du 28/06/2021 consistant notamment en la pose d’une membrane étanche, de démontage du bac à douche et nouvelle pose, raccordement et test de l’ensemble ;

— dans la mesure où l’ensemble des travaux préconisés par l’expert sur le plancher étaient de nature à assurer la sauvegarde de l’immeuble, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI LUCIA était recevable, en sa qualité de copropriétaire, et bien-fondée, à solliciter qu’il soit fait obligation au syndicat des copropriétaires de procéder auxdits travaux, sans avoir à réunir l’assemblée générale et faire voter lesdits travaux préalablement, et ce dans un delai de trois mois suivant la signi’cation de la décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1 000 euros, par semaine de retard pendant trois mois ;

— sur Ia demande de dommages et intérêts contre les sociétés PEROTTINO IMMOBILIER et la société IMMOBILIERE DE I’ARC (anciens syndics) :

— en l’espèce, il n’était pas justi’é que la copropriété disposait d’un conseil syndical si bien que la SCI LUCIA, qui représentait au moins un quart des voix des copropriétaires, était recevable à présenter cette demande en dommages et intéréts au nom du syndicat des copropriétaires, lequel, même s’il était présent en la cause, devait être considéré comme inactif sur cette demande qu’ii ne présentait pas ;

— la SARL IMMOBILIERE DE L’ARC avait été le syndic de la copropriété entre l’année 2011 et le 3 mai 2018, date de la désignation de l’etude [U] [K] en qualité d’administrateur provisoire ;

— la société PEROTTINO IMMOBILIERE avait exercé les fonctions de syndic de la copropriété entre le 28 février 2020 et le 22 septembre 2021 , date de désignation de Monsieur [Z] en qualité d’administrateur provisoire ;

— la chronologie de leurs interventions ne permettait pas de déterminer un manquement dans leurs obligations à l’origine d’un préjudice pour la copropriété ;

— il résultait des pièces et conclusions des parties que les syndics qui s’étaient succédés, avaient agi pour tenter de remédier aux désordres apparus, notamment en procédant à une déclaration de sinistre et en suivant le processus d’expertises amiables, puis en faisant étayer le plafond en février 2018 ;

— les travaux urgents avaient été réalisés.

— il convenait de débouter la SCI LUCIA de sa demande d’indemnité au pro’t du syndicat des copropriétaires formée contre les deux anciens syndics.

— sur la recevabilité des demandes formées contre M. [H] :

M. [H] soutenait qu’il était propriétaire indivis du bien avec son épouse et produisait son contrat de mariage ;

— il ne produisait pas le titre de propriété, alors qu’il soulevait l’irrecevabilité d’une partie des demandes qui lui étaient faites, au motif qu’il était propriétaire du bien indivisément avec son épouse, son moyent serait rejeté ;

— sur la demande tendant à voir condamner M. [H] à réaliser les travaux préconisés par l’expert :

— il resultait de ce qui précédait que M. [H] justi’ait avoir fait réaliser les travaux lui incombant dans sa partie privative le 28 juin 2021, si bien que la SCI LUCIA devait être déboutée de sa demande de ce chef ;

— sur la demande tendant à voir dire que M. [H] était entièrement responsable du défaut d’entretien de son bien et la demande consécutive tendant à voir dire que les autres copropriétaires n’auraient pas à supporter les conséquences du sinistre :

— cette demande était bien-fondée dès lors que les conclusions de l’expert judiciaire retenaient clairement et incontestablement que le dégât des eaux qui avait généré les désordres sur le plancher, partie commune, trouvait son origine exclusive dans le défaut de calage du bac à douche;

— il convenait donc de faire droit à la demande de la SCI LUCIA ;

— sur la demande de dommages et intérêts contre M. [H] :

— la responsabilité de M. [H] concernant les conséquences des désordres pour

la copropriété était avérée, dans la mesure où il était propriétaire du bac à douche non étanche, sans préjudice des actions récursoires qu’il pouvait entreprendre ;

— pour autant la SCI LUCIA ne précisait pas à quel préjudice correspondait la somme réclamée;

— il convenait de la débouter de sa demande de ce chef ;

— sur les demandes de M. [H] :

— M. [H] était fondé à solliciter la condamnation de la société ENB à lui payer la somme de 2.948 euros, en réparation (coût des travaux de dépose et pose du bac a douche et de réfection de la paroi de douche induite) ;

— M. [H] justi’ait de manière suf’sante du préjudice locatif qu’il invoquait, formé contre la société ENB a hauteur de 6.420 euros (240 euros de diminution de loyer pendant 21, mois et deux mois de pertes de loyers) ;

— sur la demande reconventionnelle de M. [H] :

— la SCI LUCIA était fondée à considérer que les préjudices matériels subis par la copropriété trouvaient leur origine dans un défaut de travaux réalisés à l’initiative de M. [H] ;

— aucun abus de droit ne saurait donc lui être reproché.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 février 2023, (RG 23/02 379) le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, a interjeté appel de cette décision, en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire (ou ultérieurement par son syndic) à faire exécuter les travaux de réparation du plancher situé entre le studio du

R – 1 et l’appartement du RDC, et ce dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce delai, sous astreinte provisoire de 1 000 euros, par semaine de retard, pendant trois mois ;

— débouté les parties de toutes autres demandes ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [H] et la SARL ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT (ENB) à payer à la SCI LUCIA une indemnité de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [H] et la SARL ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure en référé dont le coût de l’expertise.

Selon déclaration reçue au greffe le 22 février 2023, (RG 23/02 989) M. [H] a interjeté appel de cette décision, en ce qu’elle a :

— dit que la SCI LUCIA était recevable en ses demandes formées contre M. [H] ;

— dit que M. [H] était entièrement responsable du sinistre du fait du défaut d’entretien de son bien et que les autres copropriétaires n’auraient, dès lors, pas à supporter de quelque façon que ce soit les conséquences du sinistre au titre des charges de copropriété ;

— débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle contre la SCI LUCIA ;

Par ordonnance du 19 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers sous le numéro le plus ancien, soit le RG 23/02 739.

Par dernières conclusions transmises le 17 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau, qu’elle :

— déboute toute partie de toute demande formée à son encontre ;

— condamne la SCI LUCIA ou tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte :

— le syndicat des copropriétaires a réalisé l’ensemble des travaux urgents préconisés par l’expert;

— la société SAVARY est intervenue le 20 avril 2021 pour :

* la réalisation d’un confortement d’urgence du plafond de la douche de M. [I] dans les conditions préconisées par l’expert ;

* la réparation d’un tuyau PVC déboîté se trouvant au niveau du vide technique de la salle de bains de M. [I] ;

— il appartenait à M. [H] de faire le nécessaire pour la réalisation des travaux de rénovation de sa salle de bains destinés à mettre fin aux désordres relevés ;

— la réalisation des travaux sur le plancher n’était préconisée par l’expert qu’à terme c’est à dire à l’issue des travaux de réparation de la salle de bains ;

— cette partie de travaux ne relèvait pas d’une urgence de nature à se passer de l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge ;

— il justifie de l’exécution de travaux en juillet 2023 selon factures produites et attestation de travaux réalisés par la société CSH BATIMENT et sa garantie décennale ;

— l’expert a écarté la vétusté ou le défaut d’entretien de l’immeuble comme cause des désordres pour considérer que ces derniers étaient en lien direct avec le mauvais état de la salle de bains de M. [H] ;

Par dernières conclusions transmises le 17 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [H], sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiques et statuant à nouveau, qu’elle :

— à titre principal :

— juge l’inopposabilité de toute décision à l’égard de Mme [H] ;

— condamne la société ENB à le relever et garantir de toute condamnations qui pourrait être prononcée contre lui, y compris sous astreinte, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

— condamne la SCI LUCIA à lui payer la somme de 5 000 euros pour procédure abusive;

— condamne la SCI LUCIA à lui verser la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— la décision est inopposable à l’égard de son épouse, non attraite en la cause ;

— il a fait preuve de volonté afin de régler les désordres ;

— sur les responsabilités :

— il n’a plus de locataire depuis le 15 mars 2021 et s’est abstenu de remettre le bien en location dans l’attente de pouvoir réaliser ces travaux ;

— la SCI LUCIA abuse de son droit d’agir dans le seul but de nuire à l’avancée normale et amiable des dossiers dans la copropriété ;

— il a négocié avec ses locataires une baisse importante de loyer pour qu’ils ne prennent pas de douche ;

— une fois les locataires partis, il a maintenu son bien sans occupation ;

— il a commencé les travaux immédiatement après avoir été informé que leur réalisation étaient indispensable ;

— sur la mise en cause de la société ENB :

— elle a mal exécuté les travaux ;

— le bac à douche a été mal calé ce qui a engendré un défaut d’étanchéité du joint ;

— la société ENB est responsable et doit réparer les préjudices subis liés à une obligation de faire refaire la douche et une perte de loyer, avec impossibilité de relouer le bien ;

— la SCI LUCIA a abusé du droit d’agir en justice, l’empêchant de vendre son bien ;

— elle prétend défendre la copropriété alors qu’elle même ne respecte pas les dispositions du règlement de copropriété ;

— il n’est pas responsable de toutes les conséquences des dégâts des eaux ;

— l’immeuble est vétuste et dégradé ;

Par dernières conclusions transmises le 19 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI LUCIA, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts au profit de la copropriété, et statuant à nouveau, qu’elle :

— condamne M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour défaut d’entretien de son appartement ;

— déboute les parties de leurs demandes ;

— condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et M. [H] à lui verser la somme de 7 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant les frais de l’expertise judiciaire ;

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur sa qualité à agir :

— s’agissant des atteintes portées aux parties communes chaque copropriétaire a qualité à agir parallèlement au syndicat des copropriétaires ;

— la copropriété n’ayant pas de conseil syndical elle dispose du quart des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— sur la carence du syndicat des copropriétaires et de son administrateur :

— l’inaction du syndic était fautive ;

— des travaux urgents étaient nécessaires ;

— les travaux réalisés ne sont que des travaux d’urgence et il ne s’agit pas des travaux de reprise définitive du plancher préconisés par l’expert ;

— M. [H] doit être condamné à indemniser la copropriété ;

— M. [H] est entièrement responsable ;

— elle n’a commis aucun abus.

Par dernières conclusions transmises le 19 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL ENTREPRISE NOUVELLE DU BATMENT (ENB) , sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris et :

— à défaut de production de son titre de propriété, déboute M. [H] de ses demandes ;

— à titre principal : déboute M. [H] de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : ramène l’indemnité de réparation du préjudice locatif à de plus juste proportionet le fixe à la somme de 5 760 euros ;

— condamne M. [H] aux entiers dépens ;

— déboute M. [H] de son appel en garantie à son encontre.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— les travaux litigieux ont été effectués sur le bac à douche litigieux à l’initiative de la SAS IMMOBILIERE DE L’ARC ;

— suite à une déclaration de sinistre du 27 décembre 2017, intervenu après le dégât des eaux constatés le 8 décembre 2017, la SARL IMMOBILIERE DE L’ARC a fait intervenir deux professionnels : la société KLM BATIMENTS et la société ADPS ;

— elle ne peut être tenue responsable des conséquences des réparations défectueuses;

— l’action de M. [H] est mal dirigée et ne peut prospérer si ce n’est uniquement pour la pause défectueuse du bac à douche et leurs conséquences jusqu’en décembre 2017 date à laquelle d’autres professionnels sont intervenus ;

— elle ne peut pas être tenue à réparer les préjudices intervenus suite au dégât du 31 mai 2018 ;

— M. [H] ne justifie pas de son titre de propriété ;

— le montant des travaux a été pris en charge par son assurance ;

Par dernières conclusions transmises le 18 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS IMMOBILIERE DE l’ARC, sollicite de la cour qu’elle :

— à titre principal :

— déboute M. [H] de son appel ;

— déboute la SCI LUCIA de son appel incident ;

— confirme le jugement entrepris ;

— à titre subsidiaire :

— réduire les montants à de plus justes proportions ;

— en tout état de cause :

— condamne M. [H] ou tout succombant à verser à la SAS IMMOBILIERE DE L’ARC la somme de 6 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— elle n’a commis aucun manquement à l’origine d’un préjudice pour la copropriété ;

— elle a rempli sa mission de syndic ;

— dès la découverte du sinistre du 8 décembre 2017 elle a été diligente ;

— elle a sollicité la société ADPS pour procéder à une recherche de fuite et pour mettre en sécurité le plancher ;

— le sinistre a été déclaré ;

— la société KLM a été sollicitée pour établir un devis dès le 27 décembre 2017 ;

— les travaux urgents ont été réalisés dès que possible ;

— aucun lien de causalité entre un manquement et un préjudice n’est établi ;

— elle n’exerçait plus les fonctions de syndic au 11 février 2019.

Par dernières conclusions transmises le 20 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL PEROTTINO IMMOBILIER, sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris en ce qu’elle a déclaré la SCI LUCIA recevable en ses demandes ;

— confirme le jugement en ce qu’il a :

* constaté qu’elle n’avait commis aucun manquement dans ses obligations à l’origine d’un préjudice pour la copropriété et débouté la SCI LUCIA de sa demande de dommages et intérêts ;

* condamné la SCI LUCIA au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté la SCI LUCIA de ses demandes ;

— y ajoutant :

— condamne la SCI LUCIA et M. [H] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— les demandes formulées par la SCI LUCIA sont irrecevables ;

— il paraît surprenant qu’il n’y ait pas eu de conseil syndical ;

— la SCI LUCIA ne justifie pas d’une délégation expresse de l’assemblée générale ;

— elle n’a pas qualité à agir ;

— elle n’est pas responsable ;

— elle a été désignée en qualité de syndic par assemblée générale du 28 février 2020 ;

— elle s’est vue remettre une partie des archives le 3 mai 2021 et était dans l’incapacité de gérer le sinistre en l’absence de tout transfert de document relatif au dégât des eaux ;

— dès qu’elle a eu connaissance du rapport d’expertise définitif, elle a effectué les travaux relatifs au confortement du plancher et à la réparation du conduit d’eau ;

— le rapport a été déposé le 29 janvier 2021 ;

— la SCI LUCIA ne justifie pas subir un préjudice du fait de ces désordres.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’opposabilité de la décision à l’égard de Mme [H] :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En application de ces dispositions, il est acquis que l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue sur celle-ci étant inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ces derniers (Cass. civ 2ème 12 juin 2013, n°11-23.137).

En l’espèce, l’action introduite à l’encontre de M. [H] est recevable, ce dernier étant indivisaire avec son épouse du bien objet du présent litige.

Cependant, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, la décision est inopposable à son épouse, Mme [H], indivisaire du bien, qui n’a pas été attraite en la cause.

Par conséquent, le jugement sera infirmé à ce titre. La decision sera déclarée inopposable à Mme [H].

Sur les désordres et les travaux préconisés :

Le litige porte sur des dégâts des eaux survenus entre l’appartement de M. [I] situé au niveau R – 1 de l’immeuble, sous celui dont M. [H] est propriétaire.

La SCI LUCIA est propriétaire d’un studio aménagé au rez-de-chaussée, au dessus du salon de l’appartement de M. [I].

M. [H] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée dont la salle de bains se situe au dessus de celle de l’appartement de M. [I].

Sur les désordres :

Dans son rapport déposé le 29 janvier 2021, l’expert a identifié trois types de désordres au niveau de l’appartement de M. [I] :

— un dégât des eaux dans sa salle de bains ;

— un écoulement au niveau du vide technique de la salle de bains ;

— le plafond et le mur du salon, ce dernier côté [Adresse 8], présentant un taux d’humidité important ;

S’agissant du premier désordre, l’expert affirme qu’il provient d’une fuite détectée au sein du bac de douche positionné dans la salle de bains de M. [H]. L’origine de la fuite se situe au niveau du joint du bac à douche. Un défaut de calage du bac, semblant entraîner une déformation du joint, qui a perdu son étanchéité.

S’agissant du deuxième désordre, l’expert estime qu’il provient du desenboîtement du tuyau d’évacuation en PVC provenant de l’appartement de M. [H].

S’agissant du troisième désordres, l’expert conclut à la nécessité d’effectuer des investigations complémentaires.

L’expert ajoute que en conclusion que les désordres ne sont pas liés à la vétusté de l’immeuble. Il souligne toutefois que l’humidité relevée au niveau des murs et plafond.

du salon de M. [I] pourrait provenir d’un problème d’infiltration d’eau pluviale au droit de la façade de l’immeuble côté [Adresse 8]. Ce point reste à vérifier au travers d’une investigation complémentaire.

Sur les travaux à effectuer :

* S’agissant des travaux à effectuer au niveau des salles de bains de M. [H] et M. [I] :

L’expert conclut que bien que le remplacement de la douche de M. [H] puisse être envisagé isolément, il est recommandé d’attendre les travaux de confortement du plafond de la douche de M. [I] par mesure de précaution. Ceci étant, la mise en oeuvre du confortement d’urgence permettrait de démarrer dans la foulée les travaux de rénovation de la douche de M [H].

Il ajoute que ce confortement d’urgence, est relativement simple à mettre en oeuvre, consistant dans la pose de 2 chevrons au-dessus de la douche sur les chevrons existants qui suspendaient le faux-plafond. Les travaux de reprise définitive du plancher pourraient être réalisés ultérieurement.

L’expert préconise à terme la réalisation d’un plancher en sous-face à ossature métallique pour limiter les hauteurs afin de rester dans les limites du plénim du faux plafond d’origine, ce plancher devant être constitué à terme d’un platelage en bois avec un blocage en mortier sans retrait à mettre en oeuvre à la truelle à l’avancement de la mise en oeuvre de ces platelages en bois.

Ce plancher aurait pour fonction de supporter à la fois la charge du plancher lui-même, le plancher existant ainsi que les surcharges d’exploitation qui se trouvent au-dessus.

Enfin, il conclut à la nécessité afin de supprimer le problème d’infiltration d’eau dans la salle de bains de M. [I] de caler convenablement le bac à douche de la salle de bains de M. [H] afin d’éviter qu’il ne bouge et vienne déformer le joint.

Il souligne qu’au vu de la structure en bois du plancher de séparation des deux appartements, il est recommandé que le sol de la salle de bains de M. [H] soit revêtu d’une membrane étanche pour protéger l’ossature du plancher.

* S’agissant des travaux à effectuer au niveau du plafond du salon de M.[I] :

L’expert relève que l’infiltration altère peu à peu l’intégrité structurelle des poutrelles et donc la portance de ce plancher. Il est donc indispensable de prendre les dispositions pour que ces infiltrations cessent et de protéger de la corrosion les parties visibles de ces poutrelles.

A la lecture du règlement de copropriété du 28 juillet 1989, page 11, les parties communes comprennent notamment :

— la totalité du sol et des clôtures…

— (…)

— les fondations, les murs (façades pignons refends…)

— le gros oeuvre des planchers (à l’exclusion des parquets et des lambourdes et de tous revêtements de sols, du revêtement de plâtre des plafonds, des plafonds suspendus…)

En l’espèce, les conclusions de l’expert judiciaire quant aux désordres constatés, aux causes et origines de ceux-ci et aux travaux devant être réalisés ne sont pas contestés par les parties.

La nécessité de procéder à des travaux du plancher, constituant des parties communes, dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires n’est pas non plus contestée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et sa condamnation à réaliser les travaux de réparation du plancher :

Aux termes de l’article 14 de la loi au 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, depuis le 1er juin 2020, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 précise qu’ I – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…)

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires justifie de la réalisation des travaux préconisés par l’expert relatifs au plancher situé entre le niveau R-1 et l’appartement du rez-de-chaussée. Il verse aux débats :

— les devis, factures et avis de virements, des travaux exécutés :

* au le 20 avril 2021 par la SAS SAVARY BTP aux fins mesures de précaution du plancher dans l’appartement de M. [I] (pose de chevrons et calage de l’enfustage), et remise en place de l’évacuation selon rapport d’expertise ;

* au mois de juillet 2023 par la société SH bâtiment, ayant consisté en la réalisation d’un plancher sur ossature métallique pour le compte du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 4] (13) ;

— une attestation de travaux en date du 5 juillet 2023 du maître d’oeuvre Conseil Service Habitat , précisant que les travaux réalisés ont consisté dans la création d’un plancher sur ossature métallique d’environ 3m² et ont respecté les préconisations du rapport d’expertise ;

— l’attestation d’assurance de la garantie décennale du maître d’oeuvre la société Conseil Service Habitat ;

La réalisation des travaux auxquels le syndicat des copropriétaires a été condamné en première instance, a été effectuée. Cet élément n’est contesté par aucune des parties.

Par conséquent, au vu de l’évolution du litige il convient de confirmer le principe de condamnation du syndicat des copropriétaires de faire exécuter des travaux relevant des parties communes et de préciser que cette condamnation est devenue, dans objet, les travaux ayant été exécutés.

Par ailleurs, au vu des éléments versés aux débats, l’expert a écarté la vétusté ou le défaut d’entretien de l’immeuble comme cause des désordres et a considéré que ces derniers étaient imputables aux désordres affectant la salle de bains de M. [H].

De plus, le syndicat des copropriétaires a faire preuve de diligences afin de remédier aux désordres, dès 2021, en réalisant les premiers travaux urgents conformes à ceux préconisés par l’expert. Le syndicat des copropriétaires n’a pas attendu la décision du premier juge pour essayer de remédier aux conséquences des problèmes d’infiltration, l’astreinte ne s’avérait pas donc nécessaire pour assurer l’exécution de la décision.

Par conséquent, la décision sera infirmée en ce qu’elle a été assortie d’une astreinte.

La SCI LUCIA sera déboutée de sa demande d’astreinte formulée à ce titre.

Sur la responsabilité de M. [H] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1242 prévoit que l’on est responsable, non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

En l’espèce, M. [H] est responsable des dommages de son propre fait, ainsi que ceux imputables aux personnes dont il doit répondre, ayant exécuté une prestation de service dans son lot privatif.

Il doit donc répondre des conséquences de la mauvaise exécution de travaux des entrepreneurs intervenus dans son bien, sans préjudice des actions récursoires qu’il peut entreprendre.

Or, il est établi que les infiltrations d’eau observées dans le plafond de la salle de bains de M. [I] sont dues exclusivement à la mauvaise installation du bac à douche de M. [H]. Ce dernier conteste ni sa qualité de propriétaire et ni que le bac a été mal installé par la SARL ENB, prestataire de service.

Les conséquences dommageables de ces infiltrations ont affecté d’une part, le bien de M. [I], partie privative mais également le plancher en bois séparant les deux appartements, qui revêt la nature d’une partie commune.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la réfection du plancher a été rendue nécessaire, en raison du problème d’infiltration d’eau dans la salle de bains de M. [H].

En effet, l’expert souligne que compte tenu de la structure en bois du plancher de séparation des deux appartements, il est recommandé que le sol de la salle de bain de M. [H] soit revêtu d’une membrane étanche pour protéger l’ossature du plancher.

Au vu des factures versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, ce dernier justifie de la réalisation de travaux de plancher conformément au rapport d’expertise, selon schéma page 25 et 42, situé entre dans la salle de bains de M. [H] et M. [I].

Par conséquent, contrairement à ce que soutient M. [H], les travaux relatifs au plancher ne sont pas en lien avec l’âge de l’immeuble mais sont en lien direct avec les dommages causés par le dégât des eaux du bac à douche non étanche dont et il propriétaire et mal calé par la SARL ENB.

Contrairement à ce que relève M. [H], le jugement entrepris ne s’est pas prononcé sur une responsabilité et éventuelle condamnation, liée au taux d’humidité important au plafond et mur du salon côté [Adresse 8] de M. [I], non liés au défaut de son bac à douche, pouvant provenir d’un problème d’infiltration d’eau pluviale, en l’état de l’objet des débats.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a considéré que M. [H] est entièrement responsable du défaut d’entretien de son bien et que le dégât des eaux qui a dégénéré en désordres sur le plancher partie commune, trouve son origine exclusive dans le défaut de calage du bac à douche dont il est propriétaire.

Sur la responsabilité de la SARL ENB :

A titre liminaire sur la qualité de M. [H] :

La SARL ENB conclut au débouté des demandes de M. [H], faute de production de son titre de propriété.

M. [H] verse aux débats un contrat de bail, consenti avec son épouse, es qualité de bailleur sur le bien objet du présent litige. Il produit également un procès verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2024, dans laquelle son épouse apparaît. Sa qualité de copropriétaire n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

La SARL ENB ne conteste pas avoir réalisé des travaux, selon facture du 25 janvier 2015 dans le bien de celui-ci.

La qualité de propriétaire de M. [H] n’a jamais été contestée durant les opérations d’expertise judiciaire.

Le moyen tiré de l’absence de justification de sa qualité de propriétaire arguant du la non production de son titre de propriété par M. [H] est inopérant à faire obstacle à l’engagement de la responsabilité contractuelle de la SARL ENB à l’encontre de ce dernier.

Sur la responsabilité contractuelle :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, au vu des conclusions de l’expert (page 22), il est établi que les désordres proviennent, notamment :

— d’une fuite détectée au sein du bac à douche positionné dans la salle de bains de M. [H], cause des dommages observés au niveau du plafond de la salle de bains de M. [I] ; l’origine de cette fuite se situant au niveau du bac à douche, un défaut de calage du bac semblant entraîner une déformation du joint qui a perdu son étanchéité ;

— un désenboîtement du tuyau d’évacuation en PVC provenant de l’appartement de M. [H], provoquant un écoulement au niveau du vide technique de la salle de bains de M. [I] ;

— les problèmes d’humidité observés au niveau du salon de M. [I] ainsi que du mur côté [Adresse 8] devront faire l’objet d’investigations complémentaires, à rechercher au niveau de l’évacuation des eaux pluviales ;

Le défaut de calage du bac à douche et la déformation du joint ont pemis à l’eau de s’infiltrer dans le plancher séparant les salles de bains de M. [H] et M. [I].

Il ressort de la chronologie des faits et des différentes interventions, les éléments suivants:

— le 25 janvier 2015, les époux [H] décident de faire refaire leur salle de bains et acceptent le devis de la SARL ENB, aux fins notamment de remplacement du bas à douche ;

— le 27 décembre 2017, la SAS IMMOBILIERE DE L’ARC, syndic en exercice est informée d’un dégât des eaux affectant le studio de M. [I] (R – 1), alors occupé par un locataire M. [B], suite à une fuite d’eau provenant de la salle de bains des époux [H], cette déclaration de sinistre était accompagnée d’un devis de la société KLM chiffrant les dommages à 4 733,12 euros ;

— Le syndic sollicitait l’intervention de la société ADPS pour procéder à une recherche de fuite selon facture du 2 janvier 2018 ;

— selon facture du 2 janvier 2018 la société ADPS procédait à la réfection du joint douche de M. [D] (locataire de M. [H] à l’époque) et déposait l’ancien joint et remplaçait ce dernier à l’aide d’un silicone fongible ;

— ces travaux ont été pris en charge par l’assureur de la copropriété la société AXA France ;

— début 2019, un nouveau syndic, désigné à l’initiative de la SCI LUCIA, estimant que l’assurance de la copropriété n’avait pas être engagée pour un dégât qu’elle considérait comme privatif, a mandaté la société JC Consulting pour formuler un diagnostic des désordres et les moyens à mettre en oeuvre pour les résoudre ;

— selon rapport du 11 février 2019 la société JC Consulting qui relève également une absence ou un mauvais calage du receveur acrylique entraînant des déformations lors de son utilisation et créant ainsi des déconnexions des systèmes d’évacuation ;

Au vu de la chronologie des faits et des éléments produits, contrairement à ce que la SARL ENB soutient, elle échoue à rapporter la preuve que d’autres sociétés seraient intervenues pour changer l’intégralité du bac à douche.

Seul est avérée la réfection du simple joint du bac par la société ADPS le 2 janvier 2018. Or les opérations d’expertise ont démontré que le joint d’étanchéité se fendait par le fait que le bac à douche était mal calé dès l’origine.

La société KLM a juste établi un devis à la demande du syndic.

Il est donc établi que la SARL ENB a commis une faute dans l’exécution de sa prestation, consistant en un mauvais calage du bac, qui a engendré des dégâts des eux et des préjudices à l’égard de M. [H].

Sur les préjudices subis par M. [H] :

* le préjudice matériel :

M. [H] est donc fondé à solliciter à la SARL ENB la somme de 2 948 euros, au titre de la réparation du préjudice matériel subi consistant dans la fourniture et pose d’un nouveau bac à douche, justifié selon facture du 28 juin 2021 de la société Sud Bâti Gardannais versé aux débats.

* le préjudice locatif :

De même, M. [H] justifie d’un préjudice locatif consistant en une réduction du loyer consenti à ses locataires à compter du mois de mai 2019 de 690 euros à 450 euros par mois, soit une perte de 240 euros par mois, en contrepartie de l’impossibilité par ces derniers d’utiliser la douche et ce jusqu’à leur départ de la location.

Au soutien de sa demande, il produit :

— un courriel envoyé le 24 mai 2019 par M. [H] à son locataire M. [O] [M], lui proposant une baisse de loyer de 450 euros, en raison de l’impossibilité d’utiliser la douche;

— une attestation de M. [O] [M], certifiant avoir occupé le bien de M. [H] entre le 15 septembre 2018 et le 15 mars 2021, pour un loyer de 690 euros par mois et avoir bénéficié d’une réduction de loyer mensuel à 450 euros, à compter du mois de mai 2019, suite à une demande de non utilisation de la douche liéé à une fuite et dégât des eaux de l’appartement du dessous ;

— des virements bancaires reçus à hauteur de 450 euros par mois sur la période d’avril à septembre 2020, provenant selon ses dires du locataire ;

— un bail daté du 1er septembre 2021 faisant état d’un loyer de 660 euros par mois, outre 25 euros à titre de provision sur charges ;

Il est acquis que le locataire a quitté les lieux au mois de mars 2021.

Cependant, les travaux ont été terminés au mois de juin 2021.

Le montant de loyer de 690 euros par mois, contesté par la SARL ENB et retenu par le premier juge est établi par l’attestation du locataire lui même, corroborée par les virements bancaires.

Le préjudice est donc justifié à hauteur de 240 euros x 21 mois, le bien étant dans l’impossibilité d’être reloué pendant les travaux, soit 6 420 euros au titre des pertes de loyers.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SARL ENB à réparer les préjudices subis par M. [H] en lien de causalité directe avec la mauvaise exécution de sa prestation.

Sur l’appel en garantie de M. [H] à l’encontre de la SARL ENTREPRISE NOUVELLE DU BATIMENT :

Au vu de la responsabilité incontestable de la SARL ENB dans le cadre du présent litige, le jugement entrepris sera infirmé, en ce qu’il a débouté M. [H] de sa demande visant à être relevé et garanti par la SARL ENB au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Cette dernière sera condamnée à le relever et garantir à ce titre, si nécessaire.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [H] à l’encontre de la SCI LUCIA pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré d’intention de nuire de la part de la SCI LUCIA.

Il est avéré que les désordres et préjudices matériels subis par la copropriété trouvent leur origine dans un défaut des travaux réalisés à l’initiatve de M. [H].

La procédure d’appel ne peut être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit d’agir.

Il conviendra de confirmer le jugement entreprise en ce que M. [H] a été débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, à l’encontre de la SCI LUCIA.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI LUCIA au profit du syndicat des copropriétaires, à l’encontre de M. [H] :

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Ainsi depuis le 1er juin 2020, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance no 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, le président du conseil syndical (ou, à défaut, plusieurs copropriétaires) dispose d’une action ut singuli lui permettant de rechercher la responsabilité du syndic en cas de carence ou d’inaction de sa part.

Aux termes de l’article 25 i de la loi du juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

Ainsi contrairement à ce que soutient la SARL PERROTINO IMMOBILIER, s’il ressort de la lettre de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que le président du conseil syndical doit obtenir, au préalable, une délégation de pouvoirs de la part de l’assemblée générale, la lettre de l’article 25 i ne l’envisage pas pour le copropriétaire, lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical.

Cependant, il est justifié que par procès-verbal du 6 août 2020, l’assemblée générale a désigné un conseil syndical en sa résolution n°9, intitulée 'renouvellement des mandats des membres sortants pour une durée d’un an’ et a adopté comme membre du conseil syndical la SCI LUCIA.

Par conséquent, au moment de la délivrance de l’assignation devant le premier juge, la copropriété disposait d’un conseil syndical et la SCI LUCIA était donc irrecevable en son action visant à obtenir des dommages et intérêts pour le compte du syndicat des copropriétaires, à l’encontre de M. [H].

A titre surabondant cette action concerne la recherche en responsabilité du syndic et non d’un copropriétaire, outre le fait que les syndics successifs n’ont pas été inactifs et qu’aucune carence de leur part n’est démontré.

Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a considéré cette action recevable. L’ action de la SCI LUCIA, au profit du syndicat des copropriétaires, à l’encontre de M. [H] sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI LUCIA à l’encontre des anciens syndics:

* Sur la recevabilité :

Force est de constater que la SCI LUCIA n’exerce plus son action en cause d’appel contre le syndic, contrairement à sa demande formulée devant le premier juge dans laquelle elle sollicitait la somme de 15 000 euros à l’encontre de la SARL PERROTINO et de la SAS IMMOBILIERE DE L’ARC, es qualités de syndics.

Cependant comme vu précédemment, au moment de la délivrance de l’assignation devant le premier juge, la copropriété disposait d’un conseil syndical et la SCI LUCIA était donc irrecevable en son action contre les anciens syndics.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a considéré la SCI LUCIA recevable en sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des anciens syndics. Sa demande sera déclarée irrecevable.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs l’article 700 du code de procédure dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son administratuer provisoire, in solidum aux dépens, incluant ceux de la procédure de référé et à payer à la SCI LUCIA la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné M. [H] et la SARL ENB in solidum à payer à la SCI LUCIA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera confirmé en ce que :

— M. [H] et la SARL ENB ont été condamnés in solidum aux dépens, incluant ceux de la procédure de référé dont l’expertise.

— la SCI LUCIA a été condamnée à payer aux sociétes PEROTTINO IMMOBILIER et AGENCEIMMOBILIERE DE L’ARC une indemnité de 800 euros, chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— M. [H] et la SARL ENB ont été condamnés à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la SARL ENB a été condamnée à garantir M. [H] de toute condamnation prononcée contre lui sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

La SCI LUCIA sera déboutée de sa demande d’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et conservera la charge de ses frais irrépétibles.

En cause d’appel, l’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

STATUANT DANS LES LIMITES DE L’APPEL :

— INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté M. [H] de sa demande visant à voir juger la décision inopposable à son épouse Mme [H] ;

* condamné sous astreinte, le syndicat des copropriétaires, de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (13), représenté par maître [P] [Z], es qualité d’administrateur provisoire à effectuer des travaux ;

* débouté M. [H] de sa demande visant à être relevé et garanti par la SARL ENB au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

* déclaré la SCI LUCIA recevable en sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des anciens syndics, au profit du syndicat des copropriétaires ;

* déclaré la SCI LUCIA recevable en sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [H], au profit du syndicat des copropriétaires ;

* condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son administratuer provisoire, in solidum aux dépens, incluant ceux de la procédure de référé et à payer à la SCI LUCIA la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamné M. [H] et la SARL ENB in solidum à payer à la SCI LUCIA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

JUGE la décision inopposable à Mme [H] ;

DÉCLARE irrecevable la demande de la SCI LUCIA en dommages et intérêts formulée au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, à l’encontre de M. [H], sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉCLARE irrecevable la demande de la SCI LUCIA en dommages et intérêts formulée au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, à l’encontre des anciens syndics, la SARL PEROTTINO IMMOBILIER et la SAS IMMOBILIER DE L’ARC, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

PRÉCISE que la condamnation du syndicat des copropriétaires, de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (13), représenté par maître [P] [Z], es qualité d’administrateur provisoire, à effectuer les travaux de réparation du plancher situé entre le studio R – 1 et l’appartement du rez-de-chaussée, est devenue sans objet, les travaux ayant été exécutés;

DÉBOUTE la SCI LUCIA de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE la SCI LUCIA de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,