COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 08 JANVIER 2026

N° 2026/ 5

Rôle N° RG 23/01465 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWBC

[Z] [D]

S.C.I. FADELA

C/

S.A.S. CITYA SAINT HONORE [Localité 5]

Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Laurence PARENT-MUSARRA

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 07 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00836.

APPELANTS

Monsieur [Z] [D]

né le 13 Janvier 1960 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Marie-Hélène BETHAN, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. FADELA prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

S.A.S. CITYA SAINT HONORE [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 7] dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 5] domicilié en cette qualité audit siège social sis, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 17 décembre 2013, conclu par devant maître [M] [L], Notaire à [Localité 5] (06), la société civile immobilière (SCI) FADELA a acquis la propriété, au sein de la copropriété '[Adresse 7]', des lots n°206 et 64 correspondent respectivement à un magasin en rez-de-chaussée et une cave en sous-sol, sis [Adresse 3] à [Localité 5] (06).

La copropriété a pour syndic la société anonyme (SAS) CITYA SAINT HONORE.

Suivant acte sous seing privé du 3 mars 2014, la SCI FADELA a loué à l’un de ses associés, monsieur [Z] [D], le lot n°206, correspondant au local au rez-de-chaussée, en vue de l’exercice de sa profession d’infirmier libéral, moyennant un loyer initialement fixé à 1200 euros par mois, outre 100 euros, à titre de provisions sur charges, pour une durée de six années.

Par acte du 26 juillet 2019, M. [D] a attrait le syndicat des copropriétaires ainsi que la SAS CITYA SAINT HONORE devant le président du tribunal de grande instance de Grasse, statuant en référé qui par ordonnance du 10 octobre 2019, a :

— reçu la SCI FADELA en son intervention volontaire en lieu et place de M. [D];

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à remettre à la SCI FADELA:

* la clé du local technique et le bip du garage où se trouve le compteur électrique du local dont elle est copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 7], sous astreinte de 30 euros, par jour de retard, à l’expiration d’un délai de 8 jours, à compter de la signification de la présente décision, pendant le délai d'1 mois ;

* le code et le bip du garage (autre garage) sans lequel elle ne peut accéder à sa cave, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de 8 jours, à compter de la signification de la décision, pendant un délai d'1 mois ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle et renvoyé la SCI FADELA à se pourvoir au fond.

Suivant procès-verbal du 6 novembre 2019, le commissaire de justice a remis à la SCI FADELA :

— la clé du local technique et le bip du garage où se trouve le compteur électrique du local ;

— le code du portillon et le bip du garage (autre garage) permettant l’accès aux caves.

Par acte d’huissier en date du 11 février 2020, la SCI FADELA et Monsieur [Z] [D] ont assigné la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 5] ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] devant le Tribunal judiciaire de GRASSE aux 'ns de condamnation en réparation des préjudices subis.

Par jugement contradictoire du 7 juin 2022, le tribunal a :

— condamné la SAS CITYA SAINT HONORE représentée par son gérant en exercice à payer à monsieur [Z] [D] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; .

— débouté la SCI FADELA et M. [Z] [D] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— dispensé la SCI FADELA, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute quote-part de toute dépense subséquente à cette instance ;

— condamné la SAS CITYA SAINT HONORE représentée par son gérant en exercice à payer à monsieur [Z] [D] la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur les responsabilités :

— le syndicat des copropriétaires :

— la SCI FADELA et M. [Z] [D] denonçaient exclusivement une inaction du syndicat des copropriétaires, à savoir la même que celle qu’ils denonçaient chez le syndic et qui était celle d’une carence dans l’attribution de moyens d’accès ;

— il était constant que le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu de ce désordre puisqu’il était constant qu’il était représenté par le syndic, précisement pour ce type de prestations qui relevaient de la gestion de la copropriété et des lots individuels ;

— il y avait lieu de considérer que dans le cadre de son obligation générale qu’il tient de l’article 14 de la loi du 10 juiilet 1965, le syndicat des copropriétaires n’avait commis aucune des fautes susceptibles d’engager sa responsabilité ;

— le syndic :

— la SCI FADELA et M. [Z] [D] soutennaient qu’en s’abstenant de répondre à leur demande d’attribution de moyens d’accès dans leur lot, le syndic aurait commis des fautes engageant sa responsabilité ;

— la charge de gérer l’attribution des modes d’accès à la copropriété et aux lots individuels relevaient du syndic en sa qualité de gestionnaire rémunéré par celle-ci et d’autre part que ce n’est qu’à la faveur de l’ordonnance de référé du 10 octobre 2019, ayant ordonné sous astreinte, la remise de ces moyens d’accès ,que le syndic avait fini par déférer en moins d’un mois à une requête que la SCI FADELA et Monsieur [Z] [D] reiteraient depuis longtemps sans succès ;

— la faute était donc constituée, le syndic ayant manqué à son obligation générale de gestion diligente dans l’intérêt de la copropriété et des copropriétaires, ;

— sur la réparation des préjudices invoqués :

1. la SCI FADELA :

a) les préjudices de jouissance attachés au local du lot n°206 et à la cave lot n°64 :

— la SCI FADELA indiquait qu’elle l’avait louée à Monsieur [Z] [D], il en résultait qu’eIle n’en avait pas la jouissance et ne saurait ainsi invoquer un trouble de jouissance;

— s’agissant de la cave lot n°64, le tribunal retenait que le trouble de jouissance s’entendait d’une nuisance qui avait été occasionnée au titulaire d’un droit dans l’exercice de son plein usage conforme a ce qui en était, normalement attendu ;

— la SCI FADELA ne rapportait aucun élément propre à con’rmer la réalité de ce qu’elle invoquait, à savoir l’existence et l’étendue d’un préjudice de jouissance ;

b) le préjudice invoqué en raison de la réparation de la grille du local :

— aucune preuve n’était apportée de ce que le changement de cette grille avait été imposée par la carence du syndic ;

2. M. [D] :

— s’agissant du 'préjudice professionnel’ invoqué, aucune preuve n’était rapportée de ce que la carence reconnue du syndic avait atteint la capacité de M. [D] d’exercer son activité; il n’était pas fait la démonstration d’aucune perte de chiffre d’affaires, annulation de rendez-vous, pertes quelconques.

— s’agissant du 'préjudice de jouissance’ invoqué, le tribunal retenait en premier lieu que M. [D] n’avait pas la jouissance de la cave puisque celle-ci ne 'gurait pas dans le contrat de bail ;

— en ce qui concernait le local professionnel, M. [D] ne procédait ici que par voie déclarative et ne rapportait aucun élément propre à confirmer la réalité de ce qu’il invoquait, à savoir l’existence et l’étendue d’un prejudice de jouissance,

— s’agissant du 'préjudice moral’ invoqué, celui-ci, pouvait se déduire raisonnablement des circonstances de l’espèce, lesquelles étaient susceptibles d’avoir causé chez lui une souffrance attachée à sa cofrontation ancienne et récurrente à un trouble qui n’avait su se résoudre amiablement malgré les évidences parfaites de son droit,

Selon déclaration reçue au greffe le 23 janvier 2023, M. [D] et la SCI FADELA ont interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’ils ont été déboutés de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires et du surplus de leurs demandes.

Par dernières conclusions transmises le 27 juillet 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau, qu’elle :

— Pour la SCI FADELA :

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 5] à lui payer la somme de 13 740 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis se décomposant comme suit :

* préjudice de jouissance : 13 200 euros ;

* préjudice matériel : 540 euros ;

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 5] à lui payer la somme de 4 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre 375 euros au titre du procès-verbal du constat d’huissier de justice, outre les entiers dépens, de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Romain Cherfils;

— la dispense de sa participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Pour M. [D] :

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 5] à lui payer la somme de 38 800 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis se décomposant comme suit :

* préjudice de jouissance : 10 800 euros ;

* préjudice professionnel : 8 000 euros ;

* préjudice moral : 20 000 euros ;

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS CITYA SAINT HONORE [Localité 5] à lui payer la somme de 4 000 euros, en application de l’articel 700 du code de procédure civile, outre le entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Romain Cherfils.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée ;

— sa responsabilité tient aux restrictions des droits de jouissance des parties communes;

— sa responsabilité tient aux restrictions des droits de jouissance des parties privatives;

— il ne peut en restreindre l’accès ;

— sa responsabilité est engagée du fait de l’administration de l’immeuble ;

— la carence vis à vis de la SCI FADELA et M; [D] résulte :

* du bip pour accéder au garage permettant l’accès à sa cave en sous-sol ;

* du 'pass’ et du code de la porte d’entrée de l’immeuble qui était changé régulièrement et par la suite du vigik, qui constituait un autre moyen permettant d’accéder à l’immeuble puis à la porte fermée à clé menant aux caves ;

* de la clé permettant l’ouverture de la porte située à l’intérieur de l’immeuble permettant l’accès aux caves ;

* du bip de la grille de l’autre garage situé au rez-de-chaussée permettant l’accès au local technique ;

* de la clé du local technique ;

— la responsabilité du syndic est engagée vis à vis de la SCI FADELA :

— absence de remise des modes d’accès depuis l’origine ;

— absence réitérée de remise des modes d’accès malgré un nouvel incident survenu en 2019 ;

— absence de remise des modes d’accès malgré plusieurs relances demeurées infructueuses ;

— les moyens d’accès suivants n’ont jamais été remis à M. [D] et la SCI FADELA :

* le bip qui permet l’accès à l’un des garages, partie commune, pour permettre l’accès à la cave, lot n°64 située au sous-sol de la résidence ;

* le 'pass’ et le code qui est changé régulièrement de la porte de la résience partie commune, qui permet d’accéder au hall d’entrée de la résidence dans lequel il y a une porte fermée à clé, qui permet également d’accéder aux caves ;

* le bip d’accès à la grille de l’autre garage, partie commune permettant l’accès au local technique, où se trouve le compteur électrique du local partie privative lot 206 situé au rez-de-chaussée appartenant à la SCI FADELA et M. [D] ni la clé du local technique partie commune ;

— il a fallu l’ordonnance de référé du 10 octobre 2019 pour que le syndicat des copropriétaires s’exécute et remette par acte d’huissier lesdits modes d’accés (la clé du local technique et le bip du garage où se trouve le compteur électrique du local ; le code et le bip du garage (autre garage) sans lequel elle ne peut accéder à sa cave) ;

— la privation d’accès aux parties communes a entraîné la privation de l’accès aux parties privatives ;

— manquement dans l’atteinte à la jouissance du lot n°206, local professionnel ;

— privation d’accès et atteinte à la jouissance du lot n°64, cave ;

— sur les préjudices subis :

—  1 – Par la SCI FADELA :

— absence de modes d’accès au garage et au local technique du 17 avril 2019 au 10 octobre 2019, soit pendant 6 mois ;

— absence d’accès à sa cave en sous-sol du mois de décembre 2013 au 10 octobre 2019 (absence du bip du garage) ;

— préjudice de jouissance :

* absence des modes d’accès aux garages extérieurs et au local technique :

le préjudice de jouissance peut être constitué sans qu’il y ait occupation ; ce trouble correspond à une altération de son droit de propriété ;

* absence des modes d’accès à l’autre garage, partie commune et à la cave, partie privative :

— la cave propriété de la SCI FADELA n’a pas été louée à M. [D] ;

— son accès se fait par deux modes possibles :

° par un garage distinct par un bip ;

° par un accès intérieur de l’immeuble et par une porte fermée à clé ; il faut préalablement accéder à l’intérieur de l’immeuble auparavant par un pass ou un code qui était changé régulièrement, désormais par un Vigik ;

— le syndic reconnaît que la SCI FADELA ne pouvait pas accéder à l’immeuble et donc elle ne pouvait pas accéder à sa cave ;

— la SCI FADELA n’a été mise en possession pour la première fois du code du portillon et du bip du garage (autre garage) permettant l’accès au cave qui suivant procès-verbal du 6 novembre 2019, en exécution de l’ordonnance de référé du 10 octobre 2019 ;

— la SCI FADELA a été privée de la jouissance de sa cave depuis l’acquisition fin décembre 2013 jusqu’u 6 novembre 2019, soit pendant 5 ans ;

— prejudice matériel :

— la SCI FADELA a dû recourir à un serrurier suite à la panne du rideau métallique extérieur qui constitue l’unique moyen d’accéder au local professionnel, dont le mécanisme s’était grippé ;

— coût du serrurier : 540 euros ;

— la grille a été endommagée en raison de la carence du syndicat des copropriétaires et du syndic qui n’ont pas fourni les modes d’accès permettant son dépannage plus tôt, car le rideau est resté sans être actionné durablement ;

2 – Par M. [D] :

— le préjudice de jouissance du local professionnel en raison de son inaccessibilité par le local technique via l’un des garages partie commune :

— en raison d’une panne de courant, il n’a pas pu ouvrir son local professionnel, dont l’unique accès se fait par une grille extérieur motorisée ;

— pour pouvoir y remédier les techniciens d’EDF devaient accéder au local technique via l’un des garages ;

— mais le syndicat des copropriétaires n’a pas remis les modes d’accès à ces parties communes;

— ce n’est qu’en exécution de l’ordonnance de référé 6 mois plus tard ;

— il a été privé de la jouissance de ce local demeuré fermé pendant 6 mois, du 17 avril 2019 au 10 octobre 2019, date de remise du bip du garage et de la clé du placard technique ;

— son préjudice pourra être évalué à la valeur du loyer soit 1800 euros pendant 6 mois soit 10 800 euros ;

— le préjudice professionnel :

— il n’a pas pu travailler dans son local professionnel, se contentant des soins à domicile et se privant de sa patientèle et de ses tâches administratives et déontologiques ;

— il l’évalue à 8 000 euros ;

— le préjudice moral :

— il avait sollicité 20 000 euros et le premier juge lui a alloué 2 000 euros ;

— selon lui c’est le syndicat des copropriétaires qui est responsables de la carence dans les moyens d’accès ;

Par dernières conclusions transmises le 7 juin 2023uxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et y ajoutant :

— condamne soldairement la SCI FADELA et M. [D] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— il n’a commis aucune faute ;

— sur le débouté des demandes de la SCI FADELA :

— elle ne peut pas invoquer de préjudices liés à une privation d’ accès à ses parties privatives, car celle-ci n’en disposait plus depuis le mois de mars 2014 ;

— sur le préjudice de jouissance relatif au local n°206 :

— elle avait loué ce lot à M. [D], qui seul en avait la jouissance ;

— elle a perçu l’intégralité des loyers ;

— sur le préjudice de jouissance relatif à la cave lot n°64 :

— depuis 2013, l’accès à la cave s’effectue par l’immeuble au moyen d’un digicode avec un code d’accès ;

— l’accès sou sous-sol et aux caves se fait par l’immeuble ;

— pour pénétrer dans l’immeuble il faut être en possession d’un digicode avec un code d’accès;

— ce n’est qu’à compter du 12 avril 2019 que l’abandon du code a été effectif ;

— la SCI FADELA n’a jamais entamé les démarches nécessaires pour obtenir le VIGIK;

— elle souhaitait obtenir un bip pour accéder aux garages alors qu’elle n’est propriétaire d’aucun garage et que l’accès à sa cave s’effectuait au moyen de VIGIK ;

— la SCI FADELA est de mauvaise foi ;

— le VIGIK a fait l’objet d’une procédure de référé ;

— le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas savoir à qui remettre le VIGIK ;

— sur le préjudice matériel pour la réparation de la grille :

— la grille du local de la SCI FADELA est une partie privative ;

— le SDC n’a commis aucune faute;

— il n’est pas à l’origine de la défaillance du rideau électrique ;

— sur le débouté des demandes de M. [D] :

— sur le préjudice de jouissance relatif au local n°206 :

— il n’est pas responsable de la défaillance du rideau électrique ;

— sur le préjudice professionnel :

— rien ne l’empêchait de procéder aux réparations utiles ;

— il fait preuve de mauvaise foi ;

— il ne fournit aucune pièce justificative ;

— sur le préjudice moral :

— son montant est exorbitant et injustifié.

Par dernières conclusions transmises le 11 mai 2023uxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS CITYA SAINT-HONORE, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et y ajoutant :

— condamne solidairement la SCI FADELA et M. [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CABINET LPM Avocats.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur ses agissements prétendument fautifs :

— la SCI FADELA ne démontre pas que le volet du rideau électrique ne disposait pas d’une ouverture de secours manuelle ;

— il n’est pas démontré de faute de sa part ;

— la SCI FADELA ne saurait revendiquer une quelconque privation d’accès à ses parties privatives puisque depuis le mois de mars 2014 ce lot faisait l’objet d’une location ;

— elle a transmis la jouissance de son lot à son locataire;

— elle ne peut pas demander réparation d’un droit qu’elle n’a pas ;

— sur la cave : on accédait aux caves par l’immeuble au moyen d’un digicode avec un code d’accés ; lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2018, il a été voté le remplacement par le système VIGIK ;

— l’abandon du code a été mis en place le 12 avril 2019 ;

— un affichage a eu lieu rappelant aux copropriétaires de retirer les VIGIKS chez le syndic ;

— en réalité la SCI FADELA voulait un bip permettant d’accéder aux garages alors même qu’elle n’est propriétaire d’aucun garage ;

— le bip lui a été remis en exécution de l’ordonnance de référé du 10 octobre 2019 ;

— ce bip lui a été remis alors même que l’accès de sa cave se faisait via le VIGIK de l’immeuble;

— au delà de l’absence de faute, il n’y a pas de préjudice ;

— la SCI FADELA n’a subi aucun préjudice ;

— elle a perçu les loyers ;

— M. [D] s’est présentée en qualité de gérant de la SCI FADELA et ayant la double casquette gérant/locataire, cela a entraîné des difficultés de communication ;

— ni lui ni le SDC n’ont qualité pour remettre les clés aux locataires ;

— la SCI FADELA veut faire payer la réparation d’un élément privatif faisant partie de l’objet loué ;

— elle ne démontre ni la faute, ni le préjudice, ni le lien de causalité sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les responsabilités :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Chaque copropriétaire dispose de toutes actions nécessaires à la sauvegarde de ce droit dans le cadre des règles générales existantes, en dehors de toute intervention du syndicat.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 de la même loi ajoute que I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ; (…)

Si la SCI FADELA et M. [D] estiment qu’une atteinte a été portée dans leurs droits de jouissance des parties communes et des parties privatives, force est de constater à l’analyse de leurs moyens que la restriction subie dans cette jouissance consiste à reprocher au syndicat des copropriétaires son inaction et sa carence dans l’attribution des moyens d’accès à leurs lots.

Or comme l’a pertinemment relevé le premier juge, le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu de cette carence puisque lorsqu’on analyse les faits, il est représenté par son syndic, pour ce type de prestation qui relève de la gestion de la copropriété et des lots individuels.

Il n’est pas démontré de carence du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de ses missions, eu égard au bon entretien de l’immeuble, de sa structure.

Il appartient au syndic, en sa qualité de gestionnaire rémunéré de gérer l’attribution des modes d’accès à la copropriété et aux lots individuels.

Il est matériellement impossible au syndicat des copropriétaires, de remettre les moyens d’accès aux parties communes permettant l’accès aux parties privatives et ce malgré des relances infructueuses.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a considéré que dans le cadre de son obligation générale qu’il tient de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires n’a commis aucun faute susceptible d’engager sa responsabilité que ce soit à l’encontre de la SCI FADELA ou de M. [D].

Sur la responsabilité du syndic :

Étant tiers au contrat de syndic, les copropriétaires pris individuellement ne peuvent agir à l’encontre du représentant du syndicat que sur un fondement délictuel en application des articles 1240 et 1241 du code civil et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Il est acquis que le syndic doit exercer les pouvoirs dont il tient son mandat, d’une manière conforme aux intérêts de la collectivité des copropriétaires.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241, précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, aucune des parties ne sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu une faute du syndic dans l’attribution des modes d’accès aux lots dont la SCI FADELA est propriétaire. En effet, ce n’est qu’en exécution de l’ordonnance de référé du 10 octobre 2019 que la remise de ces moyens d’accès a eu lieu.

C’est à bon droit que la faute du syndic eu égard à son obligation générale de gestion diligente dans l’intérêt de la copropriété et des copropriétaires a été retenue.

Jugé responsable, il sera tenu des préjudices subi en lien de causalité avec la faute commise.

Sur les préjudices subis :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chacune des parties de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il est acquis que pour être réparable, le préjudice invoqué doit être sérieux direct, actuel et certain.

1 – A l’égard de la SCI FADELA :

Elle affirme ne pas disposer des modes d’accès depuis l’origine et verse aux débats un courrier émanant de M. [D] du 10 mars 2014.

— sur le préjudice de jouissance relatif au local, lot n°206 :

La SCI FADELA estime avoir été privée de la jouissance et de l’accès à son lot n°206 depuis le 17 avril 2019, en raison d’un problème d’électricité, le rideau électrique étant motorisé. Elle n’avait pas en sa possession la clé d’accès au local technique où se trouve son compteur et pour la grille du garage, le code n’était pas bon.

Or, depuis le mois de mars 2014, le lot n°206, fait l’objet d’une location et est exploité par M. [D].

Ainsi il n’est pas contesté que la SCI FADELA a perçu l’intégralité des loyers, malgré la panne électrique ayant affecté le rideau du magasin qu’elle loue. L’altération de son droit de propriété n’est pas démontrée.

Elle ne peut donc pas prétendre à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, alors que le loyer lui a été intégralement versé.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’elle a été déboutée de sa demande à ce titre.

— sur le préjudice de jouissance relatif à la cave, lot n°64 :

La SCI FADELA indique que l’accès à sa cave n’est possible que :

— par la voie du garage par un bip, puisque située en sous terrain ;

— par l’immeuble, pour rentrer dans l’immeuble, il faut un 'pass’ pour ouvrir la porte ou le code;

Elle déclare pas avoir pu y accéder depuis l’acquisition de son lot, soit le mois de décembre 2013 car elle n’a jamais eu le bip du garage pour accéder aux sous-sols, ni les autres moyens d’accès.

Au soutien de ses prétentions, elle produit un courriel adressé au syndic le 16 avril 2019 et indiquant être passé à l’agence en 2017 pour commander un bip pour accéder à sa cave par le garage.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’accès aux caves peur se faire par l’immeuble au moyen d’un digicode avec un code d’accès et que ce n’est qu’en avril 2019 que l’abandon du code a été effectif (système de plaine parlophone par une platine), conformément au procès-verbal d’assemblée générale du 3 décembre 2018 versé aux débats et que cela a été remplacé par un système VIGIK.

L’installation a été précédée d’un affichage afin de rappeler aux copropriétaires de venir retirer les VIGIK chez le syndic. La clé VIGIK permettant l’accès à l’immeuble et donc aux caves.

Par conséquent, la SCI FADELA ne démontre pas ne pas avoir pu bénéficier d’accès à sa cave depuis le début de son acquisition. Il convient de relever que le courriel qu’elle a envoyé au syndic, correspond à la période à laquelle le système de l’ancien code a été remplacé par un système VIGIK.

Comme le soulève le syndic, la SCI FADELA a dû être mise en possession de tous les codes d’accès à la résidence lors de son acquisition. Elle n’a jamais évoqué ni en 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 un problème d’accès à sa cave.

Par ailleurs, le syndic ne saurait être tenu responsable du fait que la SCI FADELA ne soit pas venue récupérer son pass VIGIK.

En outre, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, la SCI FADELA ne démontre pas avoir subi de préjudice de jouissance à ce titre.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’elle a été déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice matériel en raison de la réparation de la grille :

La SCI FADELA qui a l’obligation de délivrer un local conforme à l’usage auquel il est destiné a dû recourir à un serrurier pour pouvoir redémarrer le mécanisme du rideau. Elle verse aux débats la facture datée du menuisier M. [P] 15 décembre 2019, d’un montant de 540 euros TTC consistant en une remise en fonction d’un tablier de rideau métallique et le moteur qui était grippé, ouverture des coffres et remise en fonction du moteur, graissage des coulisses et du tablier grippé, décapage et brossage des anneaux de maintien.

Or aucun élément que la défaillance du moteur qui était grippé et qui a conduit à la remise en fonction du rideau est en lien de causalité avec une faute du syndic.

La SAS CITYA HONORE [Localité 5] n’est pas à l’origine du dysfonctionnement du tablier métallique. Ni elle ni le syndicat des copropriétaires n’ont endommagé cette partie privative appartenant à la SCI FADELA.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI FADELA de sa demande formulée à ce titre.

2- A l’égard de M. [D] :

A titre liminaire, il sera relevé que M. [D] est à la fois associé gérant de la SCI FADELA, selon extrait K-bis versé aux débats et locataire du lot n°206.

— sur le préjudice de jouissance relatif au local, lot n°206 :

Le dysfonctionnement du rideau métallique n’a pas été occasionné par le syndicat des copropriétaires ni le syndic.

Contrairement à ce que soutient M. [D] la cause déterminante de cette privation de jouissance ne réside pas dans la carence du syndicat des copropriétaires de communiquer les modes d’accès aux parties communes mais dans une carence de son bailleur à réparer le rideau défectueux.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a été débouté de sa demande à ce titre.

— sur le préjudice professionnel :

La réparation du rideau métallique a eu lieu le 15 décembre 2019.

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, M. [D] ne verse aucun élément justifiant d’un préjudice professionnel démontrant que la carence du syndic l’a empêché d’exercer son activité (perte de chiffres d’affaires, annulation de rendez-vous…).

Aucun dommage professionnel ne peut être chifré sur le plan indemnitaire.

— sur le préjudice moral :

Aucune des parties de conclut à l’infirmation de l’existence d’un tel préjudice. à M. [D] sollicite une infirmation du quantum.

Au vu des circonstances de l’espèce, et en l’absence de justificatifs produits afin d’étayer son montant, la somme de 2 000 euros sera jugée satisfactoire et le jugement entrepris sera confirmé ce de chef.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie ».

Par ailleurs l’article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndic aux dépens de première instance et à verser à M. [D], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, La SCI FADELA et M. [D] supporteront in solidum les dépens d’appel.

La SCI FADELA sera déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’équité commande que chacune des parties conserve ses frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et que la SCI FADELA conserve la charge des frais du constat d’huissier d’un montant de 375 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions :

Y AJOUTANT :

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SCI FADELA conservera les frais du procès-verbal de constat d’huissier du 375 euros ;

DÉBOUTE la SCI FADELA de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum la SCI FADELA et M. [D] à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,