COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 19 MAI 2026

N° 2026/

Rôle N° RG 21/14544 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIHH6

S.C.I. LE JARDIN DES ARELLAS

C/

S.C.I. [P]

[F] [Q]

[L] [O]

S.A.R.L. [Y]

[I] [T]

[K] [S] [Z]

[G] [V]

S.C.P. EZAVIN-[L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [M] TOLLINCHI M^e Agnès ERMENEUX

M^e Rémi JEANNIN

M^e Valérie CARDONA

M^e Jean [W] BOUCHARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 08 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02930.

APPELANTE

S.C.I. LE JARDIN DES ARELLAS

représentée par sa gérante en exercice Madame [H] domiciliée en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

S.C.I. [P]

demeurant [Adresse 2] placée en liquidation judiciaire, selon jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en date du 24 octobre 2022, Me [G] [V] ayant été désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Monsieur [G] [V]

es qualités de liquidateur judiciaire de la S.C.I. [P], désigné en cette qualité par jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 24 octobre 2022 sur conversion du redressement judiciaire prononcé le 28 février 2022

né le 30 Octobre 1964 à [Localité 1] (59), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie CARDONA, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Sofiana BELKHODJA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [F] [Q]

né le 18 Mars 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [L] [O]

agissant en sa qualité de curateur de Monsieur [F] [Q]

demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Jean Luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.A.R.L. [Y]

société exerçant sous l’enseigne AGENCE MERCURE

représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Rémi JEANNIN de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sophie REDDING TERRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [I] [T]

né le 10 Mars 1965 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [K] [S] [Z]

née le 01 Février 1973 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

défaillante

S.C.P. EZAVIN-[L]

agissant es-qualité d’administrateur judiciaire de la S.C.I. [P], suivant le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 28 février 2022, prise en la personne de Me [E] [L]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Jean Luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Sancie ROUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 7 novembre 2000 reçu par Me [N], notaire à Mandelieu, la Sci Le Jardin des [Adresse 8] a acquis des parcelles de terrain situées à [Adresse 9], cadastrées AD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur lesquelles se trouve édifiée une maison.

La Sci [P] est associée de la Sci Le Jardin des [Adresse 8] pour moitié des parts composant son capital social, M. [F] [R] en détenant l’autre moitié.

Suivant contrat du 4 juin 2013, la Sci [P] a consenti un bail à M. [I] [T] et Mme [E] [U] sur une partie de la propriété, moyennant un loyer de 1 490 euros par mois outre 20 euros de charges.

Le bail a été établi par l’intermédiaire de la Sarl [Y], exerçant sous l’enseigne agence immobilière Mercure.

Un avenant à ce contrat a été signé le 14 décembre 2016 par M. [Q], gérant de la société [P], représenté par la même agence Mercure, substituant Mme [M] [Z] à Mme [E] [U] en qualité de locataire.

M. [Q] a été placé sous curatelle renforcée par un jugement du tribunal d’instance de Cannes en date du 26 Mars 2018.

Contestant la qualité de propriétaires de la Sci [P] et de M. [Q], la Sci Le Jardin des Arellas les a fait assigner, ainsi que la société [Y], M. [T] et Mme [Z], en remboursement des loyers et paiement d’une indemnité d’occupation par exploits d’huissier et date des 13, 17 et 18 juin 2019, devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Par jugement en date du 8 juin 2021, cette juridiction a :

— Reçu l’intervention volontaire de M. [L] [O], es qualité de curateur renforcé de M. [F] [Q] ;

— Dit n’être pas valablement saisi de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la

demande en paiement des loyers antérieurs au 7 juin 2014 ;

— Condamné M. [F] [Q], représenté par son curateur renforcé M.[L] [O], et la Sci [P] in solidum à payer à la Sci Le Jardin des [Adresse 8] la somme de 107 280 euros au titre des loyers indument perçus entre le 4 juin 2013 et le 31 mai 2019;

— Débouté la Sci Le Jardin des Arellas de ses demandes formées à l’encontre de la Sarl [Y] ;

— Débouté la Sci Le Jardin des Arellas de sa demande tendant au versement d’une indemnité équivalente au montant du loyer à compter du 1er juin 2019 et jusqu’à restitution des lieux ;

— Débouté la Sci Le Jardin des Arellas de ses demandes formées à l’encontre de M. [I] [T] et Mme [K] [C] ;

— Condamné in solidum M. [F] [Q], représenté par son curateur renforcé M. [L] [O], la Sci [P] et la Sarl [Y] à payer à la Sci Le Jardin des [Adresse 8] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum M. [F] [Q], représenté par son curateur renforcé M. [L] [O], la Sci [P] et la Sarl [Y] aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire

Le tribunal a considéré en substance que la prescription invoquée par M. [Q] dans le c’ur de ses écritures et non réitérée au dispositif ne le saisissait pas, seule une demande tendant au débouté des demandes adverses y étant formulée.

Sur les demandes formées par la société Le Jardin des Arellas à l’encontre de M. [Q] et de la Sci [P], le tribunal a considéré que ceux-ci avaient commis un détournement fautif des fruits produits par la location de la propriété immobilière au préjudice de la demanderesse, ceux-ci ne pouvant prétendre à totalité des loyers perçus, sans que les troubles psychiatriques affectant M. [Q] ne soient de nature à l’exonérer de sa responsabilité civile.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société [Y], le tribunal a considéré que celle-ci avait manqué à son obligation d’information et de vérification des données du bien et de la qualité et de la capacité des parties à l’acte du bail puis de l’avenant, sans que l’inertie pouvant être reproché à la société Le Jardin des Arellas ne s’étant jamais manifestée auprès de locataires ni de l’agence, ne puisse l’exonérer de ces obligations. Considérant l’absence d’intention frauduleuse de l’agent immobilier ou de participation à un montage financier destiné à détourner les sommes dues à la société Le Jardin des Arellas, il a estimé que l’agence immobilière ne pouvait être condamnée à restitution des loyers perçus.

Relevant enfin l’absence d’autre demande formée à son encontre, il a débouté la société Le Jardin des Arellas de ses demandes à son encontre.

Quant aux demandes formées à l’encontre des locataires, M. [T] et Mme [Z], à qui il était réclamé une indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2019 jusqu’à restitution des lieux, considérant que ceux-ci seraient de mauvaise foi depuis réception de la mise en demeure le 25 avril 2019, demande tendant à la condamnation solidaire des locataires avec M. [Q], la société [P] et la société [Y], le tribunal, a relevé qu’il n’était pas établi que depuis cette date M. [Q] et la société [P] avaient continué à percevoir les loyers, tandis qu’il n’était pas davantage établi que les locataires n’auraient plus versé les loyers depuis qu’il leur a été enjoint de les régler entre les mains du conseil de la société propriétaire.

Par déclaration en date du 14 octobre 2021, la société Le Jardin des Arellas a relevé appel de cette décision en en ce qu’il a débouté la société Le Jardin des Arellas de sa demande de condamnation de sa demande contre la société [Y] à lui payer la somme 107 280 euros, ainsi que la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 17 février 2022, M. [Q] et son curateur ont également interjeté appel de cette décision en ce que la juridiction a dit n’être pas valablement saisie de la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée dans les motifs de leurs conclusions et les a condamnés au paiement de diverses sommes.

Ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 juin 2022.

Le tribunal judiciaire de Grasse a constaté l’état de cessation des paiements de la société [P] et prononcé l’ouverture d’un redressement judiciaire à son encontre, selon jugement en date du 28 Février 2022.

Me [G] [V] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire et Me [E] [L] représentant la Scp Ezavin-[L], en qualité d’administrateur judiciaire.

La société a fait ensuite l’objet d’une conversion en liquidation judiciaire, selon jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en date du 24 octobre 2022, Me [G] [V] ayant été désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance rendue le 10 mai 2023, le conseiller de la mise en état a notamment déclaré partiellement caduc l’appel formé par la société Le jardin des Arellas, en ce qu’il était dirigé contre M. [Q] et M. [L] [O] ès qualités.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 février 2026.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 25 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Le Jardin des Arellas demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sci [P] et M. [Q], représenté par son curateur renforcé, à payer in solidum la somme 107.280 euros, montant des loyers perçus illégalement depuis le 1er juin 2013 jusqu’au 31 mai 2019,

— Le réformer pour le surplus et y ajoutant,

— Condamner la Sarl [Y], la Sci [P] et M. [Q], représenté par son curateur renforcé à payer in solidum la somme de 152 230,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— Condamner Mme [C] et M. [T] in solidum à payer une somme égale aux loyers dus à compter du 1er mai 2019, soit 44 950 euros au 31 octobre 2021

— Condamner les défendeurs à payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 12 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société [Y], exerçant sous l’enseigne Agence Mercure demande à la cour de :

— Déclarer la société Le Jardin des Arellas irrecevable en ses demandes nouvelles en cause d’appel et prescrites ;

— Déclarer M. [Q], représenté par son curateur, irrecevable en son appel en garantie à son encontre formé pour la première fois à hauteur de Cour ;

— Confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté la société Le jardin des Arellas de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, et plus généralement écarté toute responsabilité cette dernière, au besoin par substitution de motifs ;

— Débouter la société Le jardin des Arellas de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter M. [F] [Q], représenté par son curateur, de sa demande d’être relevé et garanti par elle ;

A défaut, dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue,

— Condamner M. [F] [Q], représenté par son curateur, à la relever et garantir indemne de toute condamnation, et, plus subsidiairement, le condamner au paiement, à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l’art. 1240 du Code civil, d’une somme égale au total des condamnations qui seraient éventuellement mises à la charge de l’agent immobilier ;

— Constater puis fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [P] à une somme égale au total des condamnations qui seraient éventuellement mises à sa charge, avec un maximum de 190.000 euros, montant de la déclaration de créance formulée par la concluante ;

En tout état de cause,

— Débouter toutes les parties de toutes leurs demandes, fins et prétentions à son encontre

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, ainsi qu’au titre des frais irrépétibles et dépens, et condamné cette dernière au paiement de frais irrépétibles et dépens ;

et, statuant à nouveau :

— Condamner la société Le jardin des Arellas à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamner M. [Q], représenté par son curateur, ainsi encore que la société Le jardin des Arellas, ou subsidiairement celles ou ceux contre lesquels la demande compètera le mieux, à porter et payer la somme de 12.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles de première instance et d’appel sur le fondement de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

— Constater et fixer la créance au titre de ses frais irrépétibles au passif de la liquidation judiciaire de la Sci [P] à la somme de 12.000 euros ;

— Condamner M. [Q], représenté par son curateur, ainsi encore que la société Le jardin des Arellas, ou subsidiairement celles ou ceux contre lesquels la demande compètera le mieux, aux dépens d’instance avec distraction ;

— Ordonner en tant que de besoin l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure collective ouverte au bénéfice de la Sci [P].

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 27 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [Q] et M. [O], agissant en sa qualité de curateur de M. [Q] demandent à la cour de :

— Déclarer recevable leur appel ;

— Déclarer recevable leur appel incident à l’encontre de la société Le jardin des Arellas ;

En toutes hypothèses,

— Infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer à la société Le jardin des Arellas la somme de 107.280 euros au titre des loyers indument perçus entre le 4 juin 2013 et le 31 mai 2019, à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Et statuant à nouveau,

— Constater que M. [Q] n’a pas agi en bon père de famille du fait des troubles psychiatriques dont il souffre depuis de nombreuses années ;

En conséquence,

— Débouter la société Le jardin des Arellas de sa demande de condamnation à leur encontre ;

Subsidiairement,

— Condamner la société [Y] à les relever et garantir des condamnations mises à leur charge ;

— Constater que la demande de condamnation au paiement de la somme de 44 950 euros à titre de dommages-intérêts formée par la société Le jardin des Arellas est une demande nouvelle ;

En conséquence,

— Juger la demande de condamnation au paiement de la somme de 44 950 euros à titre de dommages-intérêts irrecevable ;

Subsidiairement,

— Débouter la société Le Jardin des Arellas de cette demande ;

— Juger la demande de condamnation formée par la société Le Jardin des Arellas au paiement de la somme de 152 230 euros à titre de dommages-intérêts irrecevable ;

Si par impossible la cour devait déclarer cette demande recevable ;

— Débouter la société Le Jardin des Arellas de cette demande ;

— si par impossible, la cour devait les condamner ;

— Juger que les sommes dues au titre de la période allant de juin 2013 à juin 2014 sont prescrites ;

— Si la cour devait confirmer la décision rendue le 8 juin 2021 quant à la responsabilité de la société [Y], constater que l’appel incident formé à leur encontre est sans objet ;

— Débouter la société [Y] de sa demande de relevé et garantie formée à leur encontre au regard de la faute commise par la société [Y] à l’égard de la société Le Jardin des Arellas;

— Condamner in solidum la société [Y] et la société Le Jardin des Arellas au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la société [Y] et la société Le Jardin des Arellas aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 6 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Me [G] [V], es qualités de liquidateur judiciaire de la société [P] demande à la cour de :

— Le recevoir en son appel incident,

— Réformer le jugement en toutes ses dispositions et notamment ce qu’il a condamné in solidum la Sci [P] et M. [Q] représenté par son curateur renforcé à restituer le montant des loyers indument perçus à hauteur de 107.280 euros ;

Et statuant de nouveau,

— Débouter la société Le jardin des Arellas de toute demande de fixation de créance de ce chef au passif de la Sci [P] faute de démontrer que des loyers ont bien été perçus sur un compte ouvert en son nom ou, à défaut, cantonner la fixation au passif au montant des loyers dont il sera démontré la perception par la Sci [P] sur un compte ouvert en son nom, à titre chirographaire ;

— Ordonner dans tous les cas, que la somme de 17.800 euros soit expurgée du montant de la créance dont la société Le jardin des Arellas sollicite la fixation au passif de la procédure collective de la Sci [P], toute demande de ce chef étant irrecevable pour être prescrite ;

— Fixer subsidiairement, au passif de la procédure collective de la Sci [P], la créance de la société Le jardin des Arellas à la somme de 94.009,85 euros à titre chirographaire;

— Débouter la société [Y] de sa demande de fixation au passif laquelle doit comporter un quantum fixé qui ne saurait excéder le montant déclaré à hauteur de 190.000 euros à titre chirographaire ;

— Débouter la société [Y] de toute demande de fixation au passif ;

— Débouter les parties de toutes demandes plus amples et contraires ;

— Condamner la société Le jardin des Arellas et la société [Y] in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Le jardin des Arellas et la société [Y] in solidum aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 2 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, La Scp Ezavin-[L], agissant es-qualité d’administrateur judiciaire de la société [P] demande à la cour de :

— Déclarer que l’instance d’appel peut reprendre mais pour ce qui concerne la société [P] uniquement aux fins de voir constater et fixer les créances de la société Le Jardin des Arellas et de la société [Y] à son passif ;

— Réformer le jugement de 1ère instance en toutes ses dispositions et notamment ce qu’il a condamné in solidum la société [P] et M. [Q] représenté par son curateur renforcé à restituer le montant des loyers indument perçus à hauteur de 107.280 euros ;

Statuant de nouveau,

— Débouter la société Les Jardins des Arellas de toute demande de fixation de créance de ce chef au passif de la société [P] ou, à défaut, cantonner la fixation au passif au montant des loyers sur un compte ouvert en son nom, à titre chirographaire ;

— Ordonner dans tous les cas, que la somme de 17.800 euros soit expurgée du montant de la créance dont la société Les Jardins des Arellas sollicite la fixation au passif de la procédure collective, toute demande de ce chef étant irrecevable pour être prescrite ;

— Fixer subsidiairement, au passif de la procédure collective, la créance de la société Les Jardins des Arellas à la somme de 94.009,85 euros à titre chirographaire ;

— Débouter la société [Y] de sa demande de fixation au passif laquelle doit comporter un quantum fixé qui ne saurait excéder le montant déclaré à hauteur de 190.000 euros à titre chirographaire ;

— Débouter la société [Y] de toute demande de fixation au passif dès lors que rien ne justifie qu’elle soit relevée et garantie par la société [P] au titre de la chaine de responsabilité, la société [Y] demeurant seule responsable de ses carences fautives si elles étaient établies ;

— Débouter les parties de toute demande plus amples et contraires ;

— Condamner in solidum la société [Y] et la société Les Jardins des Arellas au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la société [Y] et la société Les Jardins des Arellas aux entiers dépens.

Mme [C] et M. [T], assignés par remise à étude, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé, au regard des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, qu’en appel, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond mais que le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

1. Sur la demande en paiement des loyers

a. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande relative aux loyers antérieurs au mois de juin 2014

Moyens des parties

La société [Y] expose que cette demande est prescrite, considérant que celle-ci aurait dû connaître les faits dès le mois de janvier 2011, date de signature du mandat de gestion et au plus tard à l’entrée dans les lieux des locataires.

En réponse à la société Le Jardin qui dit avoir appris la présence des locataires à l’occasion de sa convocation devant le tribunal correctionnel de Grasse en janvier 2016 pour des faits de construction sans autorisation, elle relève que cette société a été condamnée, le tribunal et la cour exposant que M. [R], fils de la gérante et co associé, était à l’origine de ces travaux.

M. [Q] et son curateur invoquent la prescription de la demande formée par la société Le Jardin des Arellas pour tous les loyers antérieurs au mois de juin 2014, soit la somme de 17 880 euros, celle-ci n’expliquant pas pour quel motif elle aurait attendu le mois de juin 2019 pour délivrer une assignation alors qu’elle indique avoir appris l’occupation du bien en octobre 2018, ni comment elle l’aurait appris si tardivement.

Me [V] ès qualités expose que la prescription est acquise pour une partie des loyers courant du mois de juin 2013 au mois de juin 2014, correspondant à la somme de 17 880 euros et ajoute que cette fin de non-recevoir ne peut être déclarée irrecevable, n’étant pas constitué en première instance.

En réponse à la société Le Jardin des Arellas qui invoque n’avoir été informée des faits qu’à l’occasion d’une procédure pénale en janvier 2016, il expose que Mme [H], gérante de la société et son fils M. [R], associé de cette même société, ce dernier résidant sur la propriété, ont été mis en cause par cette procédure pour des faits de travaux non autorisés par permis de construire sur cette même parcelle, M. [R] et la société ayant été définitivement condamnés par arrêt du 30 octobre 2017 pour ces faits.

La Scp Ezavin-[L] ès qualités expose en premier lieu que la demande est prescrite pour tous les loyers sollicités en remboursement avant le mois de juin 2014 au regard de la date de l’acte introductif d’instance, ce qui correspond à la somme de 17 880 euros.

La société Le Jardin des Arellas conteste toute prescription, indiquant n’avoir eu connaissance de l’existence du bail qu’à l’occasion de la citation à comparaître devant le tribunal correctionnel de Grasse en janvier 2016 de la gérante, de M. [R] et de la société [P], en raison de travaux non autorisés sur le bien, à la suite de laquelle elle a contesté cette location.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La société Le Jardin des Arellas invoque avoir eu connaissance de l’occupation de son bien à l’occasion de la procédure pénale ayant conduit à l’arrêt rendu par la cour d’appel du 30 octobre 2017.

A l’occasion de cette procédure, la société appelante, ainsi que M. [F] [R] (associé) et Mme [D] [H] (gérante statutaire) étaient poursuivis pour avoir rénové et aménagé un entrepôt situé sur les parcelles cadastrées AD [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 5], sans avoir obtenu au préalable un permis de construire les autorisant à y procéder, le bail litigieux étant précisément conclu sur ces parcelles, situées au [Adresse 10].

Or, il résulte de l’arrêt invoqué par la société appelante que la procédure avait été initiée par les agents de police municipale qui se sont déplacés sur les lieux, en présence de M. [R], le 28 décembre 2011, pour constater la présence d’une construction non autorisée ; que le chalet aménagé servait d’habitation aux enfants de celui-ci, comme l’avait indiqué Mme [H], mère de M. [R], lors de son audition en 2012. Il apparaît par ailleurs à la lecture du jugement que ce dernier était domicilié à cette même adresse.

Il résulte de ces éléments que, conformément à la lettre de l’article 2224 du code civil sus cité, la société Le Jardin des Arrelas a su, ou aurait dû savoir, par le truchement de son associé, que le bien était occupé dès le mois de juin 2013.

Par conséquent, l’assignation ayant été délivrée les 13, 17 et 18 juin 2019, la société Le Jardin des Arrelas n’est plus recevable à solliciter le paiement de sommes correspondant aux loyers perçus antérieurement au 13 juin 2014.

b. Sur le fond

Moyens des parties

La société Le Jardin des Arellas invoque la responsabilité délictuelle de M. [Q] et de la société [P] considérant que le manquement commis est extérieur au contrat de société, en se prévalant d’une qualité de propriétaire qu’ils n’avaient pas, en toute connaissance de cause.

Elle estime que l’évolution du litige justifie la demande d’augmentation du quantum en raison de la persistance des agissements fautifs.

M. [Q] et son curateur exposent ne pas contester que la société Les Jardins des Arellas est seule propriétaire du bien objet du contrat de bail, mais estiment que les troubles psychiatriques de M. [Q] sont de nature à atténuer sa responsabilité, ledit trouble ayant entaché la validité de l’acte passé bien qu’ayant été placé sous tutelle plusieurs années après la signature de cet acte.

Ils considèrent qu’ayant laissé M. [Q] gérer les affaires alors qu’ils avaient connaissance de son état de santé, Mme [H] gérante de la société a commis une inertie fautive justifiant la diminution de son préjudice.

Me [V] ès qualités expose à titre principal que toute demande de fixation de créance doit être rejetée en raison de la méconnaissance du destinataire des loyers, en ce que l’on ignore qui de la société [P] ou de M. [Q] a perçu les loyers versés.

Il expose que la société Les Jardins des Arellas ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, celle-ci, donc l’un des associés est domiciliés sur les lieux, et connaissant M. [Q], et donc ses difficultés personnelles, de longue date.

La Scp Ezavin-[L] ès qualités estime que par son attitude, la société Les Jardins des Arellas a contribué à créer son préjudice, ayant connaissance de la situation (connaissant parfaitement les troubles de M. [Q]) et en étant malgré ce, restée dans une inertie quasi-fautive, justifiant la diminution de son préjudice.

Réponse de la cour

Aux termes des l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’est pas discuté au cas d’espèce que seule la société Le Jardin des Arellas est propriétaire du bien objet du contrat de bail litigieux, selon acte authentique du 7 novembre 2000.

Il est tout aussi établi que ledit bail a été consenti par la société [P] représentée par son gérant M. [Q] à M. [T] et à Mme [U] par contrat du 4 juin 2013, par l’entremise de la société [Y] exerçant sous l’enseigne Agence Mercure.

Il est ainsi démontré que la société [P], par son gérant M. [Q], a mis en location un bien ne lui appartenant pas.

La circonstance que M. [Q] soit affecté de troubles psychiatriques ayant justifié son placement sous curatelle renforcée selon jugement du tribunal d’instance de Cannes en date du 26 mars 2018 n’est pas de nature à entacher d’office la validité de l’acte passé, celui-ci ayant la charge de la preuve de l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte litigieux.

Le tribunal a , à l’inverse, justement relevé que la mesure de protection prononcée au profit de M. [Q] est postérieure de près de cinq années à l’engagement discuté, et si celui-ci invoque la préexistence de ses troubles mentaux, il ne produit aucune pièce de nature à démontrer ce qu’il allègue.

Le liquidateur de la société [P] ne peut davantage s’exonérer de toute responsabilité en indiquant qu’il n’est pas démontré qui aurait effectivement perçu les loyers. Il apparaît en effet à la lecture du mandat de gestion consenti par la société [P] à l’Agence Mercure le 22 novembre 2011, au paragraphe 3 « reddition des comptes » que « le mandataire rendra compte de sa gestion tous les mois et remettra un état détaillé de tout ce qu’il aura reçu et dépensé. Les comptes seront soldés, déduction faite des frais, honoraires et avances occasionnées pour l’exécution du présent mandat ». Le contrat de bail mentionne pour sa part que le versement du loyer se ferait entre les mains de l’agence Mercure.

Le liquidateur n’invoque néanmoins aucun manquement de l’agence dans l’exécution du contrat de mandat ni ne justifie avoir initié une quelconque procédure en responsabilité à son encontre.

Il est donc suffisamment justifié de ce que la société [P] et M. [Q] ont commis un manquement tenant à s’approprier des loyers qui ne leur étaient pas dus, ou seulement indirectement et en tout état de cause, partiellement, causant ainsi un préjudice financier à la société Le Jardin des Arellas. Il ne peut être reproché à la société propriétaire des lieux un manquement lié à l’état psychique de M. [Q] qui aurait dû la conduire à une vigilance accrue, faute de démonstration de la réalité de ses troubles antérieurement au jugement le placement sous curatelle renforcée.

Le préjudice subi est donc constitué de l’intégralité des loyers versés par les locataires à la société [P] et à son gérant, M. [Q].

Le jugement déféré sera néanmoins infirmé mais seulement quant au quantum des sommes allouées à la société Le Jardin des Arellas, en l’état de la prescription retenue par la cour pour les loyers versés antérieurement au mois de juin 2014.

En application des articles L 622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de al procédure ou de al période d’observation ou en contrepartie d’une prestations fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à échéance .et la société [P] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article L.622-22 du même code sous réserve des dispositions de l’article L 625-3, les instanes en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et le cas échéant l’administrateur dûment appelés mais tendent uniquement à la constatations des créances et là la fixation de leur montant.

Il s’en déduit que l’instance en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tend uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il convient donc en l’espèce, de retenir la responsabilité de M. [Q] et la société [P], de condamner le premier à payer à la société Le Jardin des Arellas la somme de 89 400 euros au titre des loyers perçus entre le mois de juin 2014 et le mois de mai 2019 et de fixer au passif de la procédure collective de la société [P] cette créance de la société Le Jardin des Arellas.

2. Sur la demande indemnitaire formée par la société Le Jardin des Arellas à l’encontre de la société [Y], la société [P] et M. [Q]

Etant rappelé la caducité partielle de l’appel interjeté par la société Le Jardin des Arellas à l’encontre de M. [Q], il ne sera statué sur cette prétention qu’à l’égard des sociétés [P] et [Y].

a. Sur la recevabilité de la demande

Moyens des parties

La société [Y] soulève l’irrecevabilité des demandes de la société Le Jardin des Arellas à son encontre en ce qu’elle formule une demande indemnitaire en cause d’appel qui ne tend pas aux mêmes fins que la demande en restitution de loyers dont elle a été déboutée en première instance.

Elle invoque par ailleurs la prescription de cette demande, considérant qu’elle aurait dû connaître les faits lui permettant d’engager son action dès le mois de janvier 2011, date à laquelle elle a reçu le mandat litigieux et au plus tard lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

La société Le Jardin des Arellas réplique que cette demande a déjà été formulée en première instance.

Elle conteste par ailleurs toute prescription, indiquant n’avoir eu connaissance de l’existence du bail qu’à l’occasion de la citation à comparaître devant le tribunal correctionnel de Grasse de la gérante, de M. [R] et de la société [P], en raison de travaux non autorisés sur le bien, à la suite de laquelle elle a contesté cette location.

Me [V] ès qualités et la Scp Ezavin-[L] ès qualités ne développent pas de moyens propres à la recevabilité de cette demande.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, outre que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il ressort du jugement déféré à la cour que la société Le Jardin des Arellas avait, en première instance, sollicité la condamnation in solidum de la société [Y], agence immobilière, avec la société [P] et M. [Q] au paiement des loyers indûment perçus, le tribunal ayant souligné qu’aucune demande indemnitaire n’avait alors été formée à l’encontre de l’agence immobilière.

La demande dont la recevabilité est discutée par la société [Y] est formée in solidum à l’encontre de cette dernière et de la société [P] et de M. [Q].

Si cette demande, nouvellement formée en cause d’appel, ne peut prospérer à l’encontre de ce dernier en raison de la caducité partielle de l’appel de la société Le Jardin des Arellas à l’encontre de M. [Q], il se déduit néanmoins de la demande de condamnation faite in solidum avec la société [P], que cette demande est distincte du paiement des loyers, la société appelante sollicitant par ailleurs la confirmation du jugement ayant condamné la société [P] et M. [Q] à lui payer le montant des loyers perçus.

Cette demande nouvelle peut en revanche être analysée comme le complément ou l’accessoire de la demande principale.

Il convient donc d’écarter l’irrecevabilité soulevée.

Quant à la prescription invoquée, s’il est exact que le mandat indument confié par la société [P] à la société [Y] date du 22 novembre 2011, les parties ne mentionnent pas de conclusion d’un contrat de bail antérieur au bail litigieux datant du 4 juin 2013. La société Le Jardin des Arellas n’avait donc aucun moyen, en l’absence d’occupants de son bien, d’avoir connaissance du mandat confié à l’agence immobilière jusqu’à l’arrivée dans les lieux des consorts [J].

A cette date en revanche, il a été jugé plus avant, compte tenu de la présence de M. [R] sur les lieux, que conformément à la lettre de l’article 2224 du code civil sus cité, la société Le Jardin des Arrelas a su, ou aurait dû savoir, par le truchement de son associé, que le bien était occupé dès le mois de juin 2013.

Par conséquent, l’assignation ayant été délivrée les 13, 17 et 18 juin 2019, la société Le Jardin des Arrelas n’est plus recevable à engager la responsabilité délictuelle des sociétés [P] et [Y] pour des manquements commis à l’occasion de la signature du bail.

Il convient donc de déclarer irrecevable la demande indemnitaire formée par la société Le Jardin des Arellas comme étant prescrite.

3. Sur la demande de condamnation de Mme [C] et M. [T] au paiement des loyers échus entre le 1er mai 2019 et le 31 octobre 2021 d’un montant de 44 950 euros

A titre liminaire la cour relève qu’elle n’est saisie de cette demande indemnitaire, aux termes du dispositif des dernières écritures notifiées par la société Le Jardin des Arellas, qu’à l’encontre des consorts [A].

Moyens des parties

La société Le Jardin des Arellas sollicite la condamnation des locataires à lui régler les loyers dus à compter du 1er mai 2019, qu’ils n’ont pas réglés en dépit de la mise en demeure qui leur a été adressée le 25 avril 2019, date à compter de laquelle ils doivent être considérés comme des possesseurs de mauvaise foi.

Les consorts [X], qui n’ont pas constitué avocat à l’occasion de la présente instance, sont réputés s’approprier les motifs du jugement.

Réponse de la cour

La société appelante justifie de l’envoi d’un courrier daté du 18 avril 2019 dont il n’est pas produit l’accusé de réception permettant à la cour de s’assurer que les locataires ont bien eu connaissance de son contenu.

Il n’est en outre pas démontré que ces derniers n’auraient pas déféré à la demande de versement du loyer entre les mains de la société Le Jardin des Arellas, ni même qu’ils ont continué d’occuper les lieux après le 1er mai 2019, en l’absence de tout commandement de payer, mise en demeure, ou de tout autre élément de preuve de leur présence dans le bien litigieux.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Le Jardin des Arellas de ses demandes dirigées à l’encontre des locataires.

4. Sur l’appel en garantie formé par M. [Q], représenté par son curateur à l’encontre de la société [Y]

a. Sur la recevabilité de cette demande

Moyens des parties

La société [Y] estime que cette prétention ne constituait qu’un moyen en première instance compte tenu du libellé des conclusions de M. [Q] qui demandait alors au tribunal de " dire et juger (') que l’agence [Y] devrait être condamnée à relever et garantir ", auquel le tribunal n’a pas répondu.

M. [Q] et son curateur ne développent pas de moyens propres à la recevabilité de leur appel en garantie.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, outre que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il est exact que le dispositif des écritures de M. [Q] en première instance indiquait " voir dire et juger que si par extraordinaire sa responsabilité était retenue, que l’agence [Y] devait être condamnée à relever et garantir M. [L] [O] es qualités de curateur de toute condamnation qui serait éventuellement mise à sa charge, dans la mesure où elle a géré le bien de manière singulière pendant plus de sept années « n’ayant pas donné lieu à une motivation de la part du jugement, lequel a » débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires".

Il apparaît néanmoins que M. [Q] n’a pas formé d’appel incident de ce chef ni déposé de requête en omission de statuer, ce dont il se déduit qu’il a admis qu’il ne s’agissait pas d’une prétention au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile.

Il en résulte que cette prétention est formée pour la première fois en cause d’appel. Or, une telle demande, alors que le périmètre du litige était circonscrit dès la première instance, constitue une demande nouvelle qui n’est ni l’accessoire ou le complément des demandes présentées en première instance, ni une demande reconventionnelle formée à l’encontre de la société [Y].

Il convient donc de déclarer irrecevable la demande formée par M. [Q] tendant à être relevé et garanti par la société [Y].

5. Sur la demande indemnitaire formée par la société [Y] à l’encontre de la société Le Jardin des Arellas

Moyens des parties

La société [Y] estime que le grief infondé d’une complicité entre l’agence immobilière et la société [P] et son gérant est vexatoire.

La société Le Jardin des Arellas ne développe pas de moyen en réponse à ce chef de demande.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est exact qu’il n’est pas établi, au terme de cette instance que la société [Y] aurait eu l’intention de tromper la société Le Jardin des Arellas en contractant avec la société [P].

Le préjudice invoqué par la société [Y] n’est néanmoins pas démontré, le seul caractère vexatoire d’un tel propos, dont il n’est d’ailleurs pas avancé qu’il aurait eu un écho au-delà de la présente procédure, ne constituant pas un préjudice indemnisable.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société [Y] de sa demande.

6. Sur les frais du procès

Succombant principalement, M. [Q], représenté par son curateur et la société [P] supporteront la charge des dépens d’appel à hauteur de la moitié chacun.

S’agissant de la société [P] tel que rappelé ci-dessus, en application des articles L 622-17 du code de commerce, et de l’article L.622-22 du même code l’instance en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tend uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des dépens et des frais irrépétibles

Il y a ainsi lieu de fixer au passif de la procédure collective de la société [P] les dépens de d’appel à hauteur de la moitié.

M.[Q] par ailleurs sera condamnés à régler la somme de 3 000 euros à la société Le Jardin des Arellas en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

Il sera enfin fixé au passif de la procédure collective de la société [P] la créance de la société Le Jardin des Arellas la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable la demande formée par la Sci Le Jardin des Arellas en paiement de sommes correspondant aux loyers perçus antérieurement au 13 juin 2014 ;

Déclare irrecevable la demande indemnitaire formée par la Sci Le Jardin des Arellas comme étant prescrite ;

Déclare irrecevable la demande formée par M. [F] [Q] représenté par son curateur M. [L] [O] tendant à être relevé et garanti par la Sci [Y] ;

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné M. [F] [Q], représenté par son curateur renforcé M.[L] [O], et la Sci [P] in solidum à payer à la Sci Le Jardin des Arellas la somme de 107 280 euros au titre des loyers indument perçus entre le 4 juin 2013 et le 31 mai 2019 ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [F] [Q] représenté par son curateur M. [L] [O] à payer à la Sci Le Jardin des [Adresse 8] la somme de 89 400 euros au titre des loyers perçus entre le mois de juin 2014 et le mois de mai 2019 ;

Fixe au passif de la procédure collective de la société [P] la créance de la société Le Jardin des Arellas à hauteur de 89 400 euros au titre des loyers perçus entre le mois de juin 2014 et le mois de mai 2019 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [Q] représenté par son curateur M. [L] [O] et la Sci [P] aux dépens d’appel à hauteur de la moitié et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [Q] représenté par son curateur M. [L] [O] et la Sci [P] à régler à la Sci Le Jardin des Arellas la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixe au passif de la procédure collective de la société [P] les dépens de d’appel à hauteur de la moitié.

Fixe au passif de la procédure collective de la société [P] la créance de la société Le Jardin des Arellas à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour le surplus.

Le greffier Le président