COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 MAI 2026

N° 2026 / 216

N° RG 24/07992

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNI25

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Z] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 16 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05835.

APPELANTE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

prise en la personne de son Directeur domicilié ès qualités au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [Z] [O]

née le 05 Avril 1991 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

signification de la DA le 27/08/2024 à domicile

Signification de conclusions et pièces le 15/10/2024 à l’étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026.

ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 novembre 2019, M. [J] [Y] a donné à bail à Mme [Z] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour qui la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a sollicité la mise en oeuvre de l’engagement de caution.

Un commandement de payer a été délivrée à la locataire le 29 juillet 2021, en vain.

Suivant un acte de commissaire de justice du 28 septembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [O] aux fins de voir constater l’acqusition de la clause résolutoire ou de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de la condamner au paiement de la somme de 4.901,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juillet 2021 sur la somme de 1.599 euros, outre à une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Suivant un jugement contradictoire rendu le 16 avril 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a:

— débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation;

— condamné Mme [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.901,38 euros au titre des sommes dues selon la quittance subrogative du 19 juillet 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2021 sur la somme de 1.599 euros et pour le surplus à compter du 24 mars 2022 ;

— dit que Mme [O] pourra se libérer de sa dette en 24 mensualités par le paiement de 23 échéances de 200 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, le 05 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la décision ;

— rappelé qu’au titre de l’article 1343-5 du code civil les délais suspendent les voies d’exécution;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

— condamné Mme [O] aux dépens de l’instance ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le bailleur n’étant pas dans la cause, la demande au titre de la résiliation et les demandes subséquentes devaient être rejetées.

Il a considéré que le demandeur ne justifiait pas avoir contradictoirement porté à la connaissance de la défenderesse le décompte arrêté au 09 novembre 2023 ainsi que la quittance du 18 octobre 2023, si bien que seule la somme mentionnée sur l’assignation devait être retenue.

Suivant une déclaration reçue au greffe le 24 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024 et signifiées à l’intimée défaillante le 15 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Mme [O] aux dépens ;

Statuant à nouveau ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [Z] [O] ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [O] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— condamner Mme [Z] [O] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.459,72 euros arrêté au 22 juillet 2024, à réactualiser le jour de l’audience de plaidoirie, au titre des sommes dues outre intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2021 sur la somme de 1.599 euros et pour le surplus à compter du 24 mars 2022 ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— condamner Mme [Z] [O] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION

LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Y ajoutant,

— condamner Mme [Z] [O] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [Z] [O] en tous les dépens d’appel.

A l’appui de ses demandes, elle relève que le tribunal a soulevé un moyen d’office qui est ainsi irrecevable pour non-respect du principe du contradictoire.

Elle considère qu’en rendant cette décision, le tribunal a dénaturé totalement le dispositif VISALE mis en place par l’Etat qui vise à décharger les bailleurs de la procédure de résiliation du bail et de l’expulsion, en la mettant à la charge d’ACTION LOGEMENT SERVICES.

Elle estime être subrogée dans les droits du bailleur et donc être en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire.

Elle indique que le commandement de payer vise expressément d’une part, la clause résolutoire insérée au bail et d’autre part, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification du commandement, les causes de celui-ci n’ont pas été réglées par Mme [Z] [O].

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [Z] [O] pour manquement à l’obligation du preneur de régler le loyer.

Elle ajoute que le paiement des indemnités d’occupation par ACTION LOGEMENT SERVICES et la subrogation en résultant ne peuvent donc prêter à contestation dans leur principe.

Elle précise que les délais accordés par le premier juge n’ont pas été respectés.

Mme [O], assignée à étude le 27 août 2024, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 février 2026 et mise en délibéré au 06 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Attendu qu’en vertu de l’article 2291du code civil, dans sa version applicable à la cause, l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu, ainsi que se rendre caution du débiteur principal et de celui qui l’a cautionné ;

Que selon l’article 2305 du même code, dans sa version applicable à la cause, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, recours qui a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ;

Que néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle ;

Qu’elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu ;

Qu’aux termes de l’article 2309 du même code, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

Attendu qu’en l’espèce, l’appelante produit la convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale (« Visa pour le logement et l’emploi ») destiné à remplacer la garantie des risques locatifs (GRL), dès le 1er janvier 2016, dispositif de sécurisation du logement privé financé par Action Logement et piloté par l’association pour l’accès aux garanties locatives mentionnée à l’article L.313-33 du code de la construction et de l’habitation, conclue le 24 décembre 2015 ;

Qu’il permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ;

Qu’aux termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale, la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) ;

Que cette disposition est reprise dans le contrat de cautionnement 'Visale’ conclut entre M. [Y] et la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (p. 6, 7, 8 et 9) ;

Que, dans ces conditions, la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance sans être payés, et partant, d’éviter l’augmentation du montant de la dette cautionnée ;

Qu’il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résolution du bail afin, notamment, d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée ;

Que par ailleurs, la procédure d’expulsion n’est qu’une conséquence du prononcé d’une résiliation du bail et ne saurait être dissociée de cette action ;

Que le bail contient une clause résolutoire qui a été visée par le commandement de payer délivré le 29 juillet 2021 par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

Que Mme [O] ne démontre pas s’être acquittée du montant des sommes visées dans le délai de deux mois qui lui était imparti et ne contestait pas ce montant en première instance;

Qu’il est régulièrement justifié de la recevabilité de la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône et la caution ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions, forme, et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loi n °89-462 du 06 juillet 1989 ;

Qu’ainsi, il conviendra de constater que les effets de la clause résolutoire sont intervenus le 29 septembre 2021, date à compter de laquelle Mme [O] était redevable d’indemnités d’occupation égales au montant du loyer et des charges, pour lesquelles la subrogation est également applicable, et d’ordonner à Mme [O] de libérer les lieux de ses biens, de sa personne et de tout occupant de son chef et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Qu’à défaut pour Mme [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Qu’il convient encore de fixer l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué ;

Que le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

Sur la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Attendu qu’il convient de relever que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés du locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2309 du code civil ;

Qu’elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative ;

Attendu qu’en l’espèce, aux termes de la dernière quittance subrogative délivrée par le bailleur le 16 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est intervenue en lieu et place du locataire, depuis le mois de mai 2021, à hauteur d’une somme totale de 10.614,72 euros ;

Que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne sollicite que la somme de 10.459,72 euros;

Qu’en conséquence, par voie de réformation du jugement déféré, Mme [O] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.459,72 euros au titre d’arriérés locatifs et indemnités d’occupation mensuelles selon la quittance subrogative du 16 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 1.599 euros et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus ;

Qu’en revanche, la cour ne peut pas condamner Mme [O] pour les sommes non justifiées par quittance subrogative ou in futurum pour le montant des impayés éventuellement à venir jusqu’à la libération effective des lieux ;

Qu’il appartiendra à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sur quittance subrogative, de solliciter le paiement auprès de Mme [O] ;

Qu’elle sera ainsi déboutée du surplus de sa demande à ce titre ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’en application des deux premiers alinéas de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [O] ne s’est pas acquittée des échéances accordées par le premier juge et n’a ainsi pas respecté ses obligations de paiement ;

Qu’elle ne produit en cause d’appel aucun élément de nature à justifier de l’état des démarches entreprise pour obtenir un logement social ni qu’elle disposerait de la capacité financière de respecter des délais de paiement, étant relevé que sa dette n’a pas cessé de s’accroitre ;

Que dans ces conditions, aucun délai ne sera accordé ;

Que la cour ne peut qu’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Mme [O] ;

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que : 'La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie’ ;

Que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’en l’espèce, la décision déférée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et que, succombant, Mme [O] supportera ceux d’appel ;

Que l’équité commande en outre de la condamner à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement contradictoire rendu le 16 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a :

— débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation;

— dit que Mme [O] pourra se libérer de sa dette en 24 mensualités par le paiement de 23 échéances de 200 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, le 05 de chaque

mois à compter du mois suivant la signification de la décision ;

— rappelé qu’au titre de l’article 1343-5 du code civil les délais suspendent les voies d’ecxécution;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

INFIRME le jugement sur le quantum de la créance exigible ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirméset réformé, et y ajoutant,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en acquisition de la clause résolutoire, en fixation des indemnités d’occupation et en expulsion ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 29 novembre 2019 consenti par M. [J] [Y] à Mme [Z] [O] à la date du 29 septembre 2021 ;

ORDONNE à Mme [Z] [O] de libérer les lieux de ses biens, de sa personne et de tout occupant de son chef et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été dus si le bail avait continué ;

CONDAMNE Mme [Z] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.459,72 euros au titre d’arriérés locatifs et indemnités d’occupation mensuelles selon la quittance subrogative du 16 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 1.599 euros et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation des indemnités d’occupation non échues dont elle aurait à s’acquitter à l’avenir en lieu et place de la locataire ;

REJETTE la demande de Mme [Z] [O] aux fins de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [Z] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [Z] [O] aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT