COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2026

N°2026/211

N° RG 23/08202

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPQJ

SCI [Localité 1]

C/

[S] [N]

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[W] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Gilles BROCA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de [Localité 2] en date du 23 Mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01864.

APPELANTE

SCI [Localité 1]

Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Laura MOUREY, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉS

Madame [S] [N]

née le 15 Mai 1947 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Assignée à personne morale le 10/10/2023,

pris en la personne de son Syndic La SARL 'La Mission Immobilière’ (L.M. I.) est sis [Adresse 4]

défaillante

Maître [W] [V]

Agissant en sa qualité d’administrateur provisoire du Syndicat de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4], désignée par ordonnance en date du 2 Mai 2016 du Président du TGI de [Localité 2]

domicilié en son Etude [Adresse 5]

Assignée à personne morale le 30/08/23

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président de chambre,

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, chargés du rapport

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS ET PROCEDURE

Le lot n°9 du lotissement du 'château [Localité 1]', composé de deux villas jumelles et jardin attenant, a fait l’objet, en 1962, d’une division pour être vendu en deux lots distincts avec établissement d’un règlement de copropriété.

La SCI [Localité 1] est propriétaire du lot n° 1 et Mme [N] du lot n° 2.

La SCI [Localité 1] est en outre propriétaire, depuis le 27 août 2009, d’une parcelle contiguë avec celle du lot n° 2.

Par ordonnance du 02 mai 2016, Maître [W] [V] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.

Le 06 février 2019, le juge des référés a condamné la SCI [Localité 1] à démolir deux piliers implantés au côté d’un portail, à supprimer leur ornementation, à supprimer deux rideaux végétaux synthétiques ainsi que quatre sculptures de lion installées sur le toit terrasse. Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 06 février 2020, qui y a apporté des précisions.

Se plaignant d’actions judiciaires répétées formées par Mme [N], la SCI [Localité 1] a fait assigner cette dernière par acte du 16 avril 2021, aux fins d’interprétation du règlement de copropriété.

Par jugement contradictoire du 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté la SCI [Localité 1] de ses demandes,

— débouté Mme [S] [N] de ses demandes,

— débouté toutes les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SCI [Localité 1] à payer à Mme [N] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI [Localité 1] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a rejeté la demande de la SCI [Localité 1] tendant à interpréter le règlement de copropriété. Il a indiqué que dans l’acte authentique de vente du premier juillet 2009 de la SCI [Localité 1], il était noté que la partie litigieuse, constituant 'une bande de terre de 36, 40 m² environ, située à la limite nord-ouest de la propriété’ était une partie commune servant de 'voie d’accès au lot n° 1" . Il a précisé que le règlement de copropriété du 08 juin 1962 énonçait clairement l’existence 'd’une jouissance exclusive’ de ce terrain, et rappelait qu’il était commun. Il a considéré qu’aucune interprétation ne pouvait être sollicitée puisqu’il était clair que le terrain en cause était commun.

Il a rejeté la demande de la SCI [Localité 1] tendant à voir dire que le règlement de copropriété lui aurait attribué un droit d’être dispensé de toute autorisation de l’assemblée générale, en soulignant qu’un tel droit ne découlait de rien.

Par déclaration du 19 juin 2023, la SCI [Localité 1] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Mme [N] a constitué avocat.

Ni le syndicat des copropriétaires, ni Maître [V], administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, n’ont constitué avocat. Les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées, tout comme la déclaration d’appel.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SCI [Localité 1] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— de juger qu’il résulte de l’interprétation du règlement de copropriété du 08 juin 1962 que le droit de jouissance exclusif et particulier constitue un droit privatif sur le terrain attenant,

— de juger que le terrain attenant au lot n° 1 appartenant à la SCI [Localité 1] constitue une partie privative réservée à son usage exclusif,

subsidiairement,

— de juger que le règlement de copropriété a créé un droit réel la dispensant de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en cas de travaux sous réserve de ne pas affecter l’aspect extérieur de l’immeuble et d’être conforme à la destination de l’immeuble,

— de dire n’y avoir lieu à la remise en état du portail imposé par l’ordonnance du juge des référés du 06 février 2019,

— de juger n’y avoir lieu au retrait de quatre statues et rideaux végétaux imposé par l’ordonnance du juge des référés du 06 février 2019,

— de condamner Mme [S] [N] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle affirme subir de multiples procédures judiciaires intentées par Mme [N]. Elle estime que le problème réside dans l’interprétation à donner au règlement de copropriété, établi en 1962, avant la loi du 10 juillet 1965.

Elle expose que ce règlement n’a pas été mis en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de

la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Elle considère que la révision du règlement de copropriété ne peut se faire sans qualification juridique préalable du terrain attenant à son lot n°1. Elle soutient que le règlement ne qualifie pas ce terrain de commun. Elle ajoute qu’il est empreint de nombreuses contradictions, si bien qu’il est nécessaire de procéder à une interprétation. Elle précise que l’interprétation réside dans le sens à donner (avant la loi du 1965) ) à la notion de 'jouissance exclusive et particulière'. Selon elle, cette notion recouvre des parties privatives, puisque la jouissance exclusive et particulière du jardin attenant les constructions est expressément exclue des parties communes. Elle conclut que le jardin est affecté exclusivement à l’usage d’un lot, notamment le sien. Elle affirme que l’interprétation doit être faite, non en fonction d’une loi postérieure, mais en tenant compte de la commune intention des parties signataires. Elle conclut que cette intention consistait à considérer que les terrains grevés d’une jouissance exclusive et particulière était une partie privative de chaque lot.

Subsidiairement, elle fait observer que l’exclusion expresse de la réserve de jouissance du terrain attenant instaure un droit réel sui generis au profit des propriétaires de chaque lot, qui autorise son bénéficiaire à n’avoir pas à obtenir l’accord de son voisin lorsqu’il envisage de réaliser des travaux découlant d’un usage conforme à la destination de l’immeuble et ne portant pas atteinte à l’autre copropriétaire.

Elle ajoute contester sa condamnation en référé à procéder à la remise en état du portail et à l’enlèvement des rideaux végétatifs. Elle soutient que ses demandes étaient recevables, même si elles étaient formulées sous la forme de 'dire et juger'.

Elle s’oppose à toute démolition des piliers en notant qu’une partie se trouve sur le terrain 'jouissance exclusive’ et l’autre sur un terrain qui ne fait pas partie de la copropriété.

Elle précise que la modification de son portail n’a porté atteinte ni à Mme [N] ni à l’aspect extérieur de l’immeuble. S’agissant des rideaux végétaux et des sculptures qu’elle a fait installer, elle soutient qu’ils l’ont été sur ses parties privatives et qu’ils ne modifient ni la destination de l’immeuble ni son aspect extérieur.

Par dernières conclusions notifiées le 07 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, Mme [N] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit n’y avoir à interpréter le règlement de copropriété/état descriptif de division de l’ensemble immobilier concerné, débouté la SCI [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes et condamné cette dernière à payer à la concluante une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En tant que de besoin,

— de constater que le règlement de copropriété/Etat descriptif de division de l’ensemble immobilier

concerné définit le lot n° 1 comme suit :

« LOT Numéro UN :

Le lot numéro UN se composera de la partie Sud de ladite propriété, soit la pleine propriété d’une villa jumelle composé :

o D’un rez de jardin comprenant : entrée, garage, cave et chaufferie ;

o D’un premier étage comprenant : entrée, salle de séjour avec balcon, cuisine, salle d’eau, wc ;

o D’un deuxième étage comprenant : entrée, trois pièces dont une avec balcon et salle de bains, terrasse au-dessus.

La jouissance exclusive et particulière du terrain attenant, en nature de jardin.

Et les Cinquante/Centièmes (50/100ème) de la propriété du sol".

Dès lors,

— de juger que le « terrain attenant en nature de jardin » constitue une partie commune grevée d’un droit de jouissance exclusif au profit dudit lot et non une partie privative,

— de débouter la SCI [Localité 1] de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé :

— "qu’il résulte de l’interprétation du règlement de copropriété du 8 juin 1962 que le droit de jouissance exclusif et particulier constitue un droit privatif,

— que le terrain attenant au lot n° 1 appartenant à la SCI [Localité 1] constitue une partie privative réservée à l’usage exclusif de cette dernière,

— que le Règlement a créé un droit réel sui generis dispensant la SCI [Localité 1] de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en cas de travaux sous réserves de ne pas affecter l’aspect extérieur de l’immeuble et d’être conforme à l’aspect extérieur de l’immeuble et d’être conformes à la destination de celui-ci,

— n’y avoir lieu à remise en état du portail imposée par l’ordonnance du juge des référés du 6 février 2019".

— de débouter la SCI [Localité 1] de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé :

— « N’y avoir lieu au retrait des quatre statues et rideaux végétaux imposé par l’ordonnance du juge des référés du 6 février 2019 ».

En tout état de cause,

— de juger que l’installation de ces ouvrages (portail, statue et rideaux végétaux) affecte l’aspect extérieur de l’immeuble,

Dès lors,

— de débouter de plus fort la SCI [Localité 1] de ses demandes tendant à ce qu’il soit jugé qu’il n’y a pas lieu aux remises en état et autres retraits de ces ouvrages tels qu’ordonnés par l’ordonnance de référé du T.G.I. de GRASSE du 6 février 2019 confirmée en cause d’appel par Arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 6 février 2020,

— de condamner la SCI [Localité 1] à payer à Mme [N] une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction est requis au profit de Maître Gilles BROCA pour ceux dont il en a fait l’avance (article 699 du code de procédure civile).

Elle fait état de précédentes procédures judiciaires, la première datant de 2012, qui a estimé que le terrain litigieux était une partie commune.

Elle indique que la SCI [Localité 1] tente de remettre en cause la dernière décision du juge des référés qui lui a ordonné de remettre les lieux en l’état, alors qu’elle avait implanté un nouveau portail sur le sol de la propriété (partie commune) et installé des pares-vue et sculptures, sur le parement du toit-terrasse.

Elle conteste toute nécessité d’interprétation du règlement de copropriété. Elle estime que le sol en nature de jardin ne constitue pas une partie privative mais une partie commune. Elle rappelle qu’une partie commune grevée d’un droit de jouissance privatif n’est pas la propriété d’un copropriétaire. Elle précise que cette notion n’est pas née de la loi du 10 juillet 1965.

Elle conteste l’idée de la création d’un droit sui generis, qui s’affranchirait des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 195 d’ordre public.

Elle s’oppose aux demandes adverses qui tendant à pouvoir laisser les ouvrages dont le juge des référés a demandé la démolition. Elle précise que le pilier droit du portail est pour partie sur l’assiette de la copropriété. Elle ajoute qu’il porte atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble en raison de sa dimension. Elle soutient que les autres ouvrages, sur le débord du toit de l’immeuble, sont situés sur une partie commune. Elle ajoute qu’ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

MOTIVATION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater’ qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

***

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche

l’anéantissement ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

L’appel incident n’étant pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l’appelant, qu’il soit principal ou incident, doivent déterminer l’objet du litige porté devant la cour d’appel.

L’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel est déterminée dans les conditions fixées par l’article 954 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, Mme [N] ne sollicite pas l’infirmation du jugement déféré.

***

La SCI [Localité 1] sollicite l’interprétation du règlement de copropriété.

Ce règlement, édicté en 1962 est de valeur contractuelle entre les parties. Les règles qui s’appliquent en matière d’interprétation sont celles des articles 1156 et suivants du code civil, dans leur rédaction alors applicable.

En insérant un article 6-3 dans la loi du 10 juillet 1965, la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018 avalise tant la notion de «partie commune à jouissance exclusive» que son régime, qui découlent tous deux d’une construction jurisprudentielle. Ainsi, les parties communes à jouissance exclusive existaient avant même la loi du 10 juillet 1965. L’existence des parties communes à jouissance privative se déduit de ce qui peut être mentionné dans le règlement de copropriété et de la construction jurisprudentielle. Il y a lieu également de rappeler que les parties communes réservées à l’usage exclusif d’un copropiétaire ne constituent pas des parties privatives.

L’état descriptif de division, annexé au règlement de copropriété, énonce que le lot n° 1 se compose de la partie sud de la propriété, soit 'la pleine propriété d’une villa jumelle composée :

— d’un rez-de-jardin comprenant : entrée, garage, cave et chaufferie.

— d’un premier étage comprenant : entrée, salle de séjour avec balcon, cuisine, salle d’eau et WC.

— d’un deuxième étage comprenant : entrée, trois pièces dont une avec balcon et salle de bains; terrasse au dessus.

La jouissance exclusive et particulière du terrain attenant, en nature de jardin.

Le tout d’une superficie de (…).

Figurant sous teinte rouge au plan de masse (..).

Et les Cinquante/Centièmes (…) de la propriété du sol.

Ce lot aura son entrée indépendante sur le [Localité 6] de Provence, telle qu’elle figure au plan de

masse ci-annexé'.

Le règlement de copropriété stipule, à l’article premier, portant sur les choses communes que :

— seront considérées comme choses communes :

1° – le sol des constructions et le terrain attenant, sauf la réserve de jouissance ci-dessus stipulée.

2° – une bande de terrain de Trente six mètres carrés quarante quatre environ, située à la limite nord-ouest de la propriété, confrontant l’ancien lot numéro onze du lotissement et le chemin de provence.

Bien que partie commune, cette bande de terrain servira de voie d’accès au lot numéro UN et sera fermée par un portail sur le chemin de Provence.

Elle figure en outre sous teintes bleue et rouge, au plan de masse ci-annexé.

3° – le mur de clôture séparatif des deux villas jumelles et les murs de clôture de l’entière propriété.(…).

5° – enfin, d’une façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un des lots et qui sont communes, suivant les lots et les usages.

L’état descriptif de division est annexé et intégré dans le règlement de copropriété. Il a donc valeur contractuelle.

Le règlement de copropriété a été établi avant la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort, sans qu’il soit besoin d’interpréter ce règlement, que le jardin du lot n° 1 n’est pas visé comme faisant partie de la pleine propriété de ce lot ; le lot n° 1 bénéficie de la jouissance exclusive et particulière du terrain attenant, en nature de jardin.

Le règlement de copropriété permet de comprendre, sans besoin d’une interprétation puisqu’il n’est ni obscur, ni susceptible d’avoir plusieurs sens, que le terrain attenant au lot n° 1 en nature de jardin est une partie commune avec droit de jouissance privative, accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché, tout comme la bande de terrain qui sert de voie d’accès au lot n° 1.

C’est à tort que la SCI [Localité 1] estime bénéficier d’un droit sui generis lui permettant d’être dispensée d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale lorsqu’elle souhaite effectuer des travaux affectant les parties communes. C’est à tort également qu’elle sollicite de la cour qu’elle dise’ n’y avoir lieu à la remise en état du portail imposée par l’ordonnance du juge des référés du 06 février 2019 et n’y avoir lieu au retrait de quatre statues et rideaux végétaux imposé par l’ordonnance du juge des référés du 06 février 2019" , étant précisé que l’ordonnance du 06 février 2019 a été confirmé un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 06 février 2020, qui y a ajouté quelques précisions. Par ailleurs, il n’est pas contesté que le pilier droit du portail sur lequel la SCI [Localité 1] a fait des ouvrages, est situé sur une partie commune.

Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SCI [Localité 1] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [N] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné la SCI [Localité 1] aux dépens et au versement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

La SCI [Localité 1] sera en outre condamnée à verser à Mme [N] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE la SCI [Localité 1] à verser à Mme [S] [N] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE la SCI [Localité 1] aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,