COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 332

Rôle N° RG 20/09738 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGMAL

[T] [R]

[U] [E] épouse [H]

[D] [H]

[Y] [K] [L]

Société CASA DEL ARTE

C/

SAS EV MMC FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Philippe-laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 14 Septembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/01528.

APPELANTS

Monsieur [T] [R]

né le 21 Mars 1947 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [X] [I] [E] épouse [H]

née le 15 Janvier 1946 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 8]

Monsieur [D] [H]

né le 16 Mai 1940 à [Localité 4], demeurant [Adresse 8]

Madame [Y] [K] [L]

née le 30 Avril 1966 à [Localité 7] (14)

demeurant [Adresse 6]

Société CASA DEL ARTE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social,

demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistés par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, substituée par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SAS EV MMC FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée par M^e Aline DIVO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE substituée par M^e Lucie MENERAULT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DE BECHILLON, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère,rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [D] [H] et Mme [U] [E] épouse [H] (les époux [H]) ont donné mandat non exclusif le 27 juin 2016 à la SAS Ev French Riviera, agence immobilière, en vue de la recherche d’un acquéreur pour leur bien immobilier situé à [Localité 10]. Le mandat a été consenti pour une période de trois mois à compter de la signature, prorogeable par tacite reconduction pour douze mois maximum.

Le prix de vente a été fixé à 1 990 000 euros, commission de l’agence incluse. La rémunération du mandataire a été fixée à 7,2 % TTC du prix de vente.

Le 8 septembre 2016, la SAS Ev French Riviera a fait visiter le bien à Mme [K]-[Y] [L] qui a fait une offre au prix de 1 500 000 euros, honoraires d’agence inclus, soit 1 392 000 euros net vendeur, le 13 septembre 2016. Cette offre d’achat a été refusée par les époux [H].

Par courrier du 8 décembre 2016, les époux [H] ont informé l’agence immobilière qu’ils avaient signé un compromis de vente avec M. [T] [R], sans son intermédiaire, et mettaient fin au mandat.

Par un premier courrier du 13 décembre 2016, la SAS Ev Mmc France, venant aux droits de la Sas Ev French Riviera, a informé les époux [H] et le notaire rédacteur de l’acte, avant la réitération de la vente, de ce que les parties avaient agi en fraude de ses droits à commission car elle avait connaissance de liens personnels et professionnels unissant Mme [L] à M. [R].

Par acte authentique du 14 avril 2017, les époux [H] ont consenti la vente définitive à la SAS Casa del arte substituée à M. [R], son président, au prix de 1 750 000 euros, sans mention du recours à un intermédiaire.

Par assignation des 7, 9 et 12 mars 2018, la SAS Ev Mmc France a fait citer Mme [U] [E] épouse [H], M. [D] [H], Mme [K]-[Y] [L], M. [T] [R] et la SAS Casa del arte, devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de les voir condamnés in solidum à lui payer la somme de 126 000 euros correspondant à la rémunération dont elle estime avoir été privée ainsi que la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral.

Par jugement rendu le 14 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté Mme [U] [E] épouse [H], M. [D] [H], Mme [K]-[Y] [L], M. [T] [R] et la SAS Casa del arte de leur demande en nullité du mandat simple de vente n°202555 conclu entre Mme [U] [E] épouse [H], M. [D] [H] et la SAS Ev Mmc France, venant aux droits de la SAS Ev French Riviera, le 27 juin 2016,

— condamné in solidum Mme [U] [E] épouse [H], M. [D] [H] d’une part et Mme [K]-[Y] [L], M. [T] [R] et la SAS Casa del arte d’autre part, à payer à la SAS Ev Mmc France la somme de 126 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dit que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté la SAS Ev Mmc France de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— débouté Mme [U] [E] épouse [H], M. [D] [H], Mme [K]-[Y] [L], M. [T] [R] et la SAS Casa del arte de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [U] [E] épouse [H], M. [D] [H] d’une part et Mme [K]-[Y] [L], M. [T] [R] et la SAS Casa del arte d’autre part, à payer à la SAS Ev Mmc France la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour rejeter la demande de nullité du mandat tirée :

— de l’omission de la mention de reddition des comptes et de ses modalités, le tribunal a relevé que ces mentions n’étaient exigées que dans les mandats de gestion alors que le mandat litigieux était un mandat de recherche,

— de l’insuffisance d’informations sur les moyens employés pour diffuser les annonces commerciales auprès du public, le tribunal a relevé qu’il résultait de la lecture a contrario de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qu’il n’était pas exigé à peine de nullité que le mandat simple précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée et a ainsi considéré que la clause intitulée 'obligations et pouvoirs du mandataire’ satisfaisait à l’obligation d’information contestée,

— de l’absence d’information relative au recours et aux modalités de recours à la médiation, le tribunal a relevé qu’elle n’était pas sanctionnée par la nullité du contrat et a considéré que les défendeurs ne rapportaient pas la preuve de l’absence de cette information ni du grief qu’elle leur aurait causé,

— de l’irrégularité de la formalité d’enregistrement chronologique, le tribunal a relevé qu’un mandat encourait la nullité si sa date était incertaine alors qu’en l’espèce il possédait une date certaine.

Pour retenir la responsabilité contractuelle des époux [H], le tribunal a considéré qu’ils avaient commis une faute dolosive dès lors qu’ils avaient connaissance, au plus tard depuis le 13 décembre 2016, date du courrier de l’agence immobilière les informant des liens de leur acquéreur avec celui qu’elle leur avait présenté, de traiter, certes indirectement, avec un futur acquéreur ayant visité le bien par l’intermédiaire de leur mandataire, mais ont souhaité persisté dans la violation de leur obligation contractuelle, preuve de leur mauvaise foi.

Pour retenir la responsabilité délictuelle de M. [R], Mme [L] et de la SAS Casa del arte, le tribunal a relevé que M. [R] et Mme [L] étaient liés par une communauté d’intérêts tant personnels que professionnels et entretenaient des liens avec ladite société, la faute étant constituée par la manoeuvre de substitution opérée à la signature de l’acte authentique, permettant de dissimuler ces liens ainsi que leur connaissance de l’existence des obligations contractuelles des mandants à l’égard du mandataire.

Pour accorder la somme de 126 000 euros à la SAS Ev Mmc France correspondant aux dommages et intérêts au titre du préjudice financier, le tribunal a écarté la clause pénale prévue au mandat limitant le montant des dommages et intérêts dus en cas d’inexécution contractuelle, l’inexécution étant due au dol du débiteur. Le tribunal a ainsi retenu que l’agence devait percevoir la somme correspondant au gain dont elle a été privée, conséquence directe de l’inexécution contractuelle des mandants.

En revanche, le tribunal n’a pas fait droit à la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral en considérant que l’agence immobilière ne rapportait pas la preuve d’un tel préjudice qui ne peut naître, pour une personne morale, de la déception occasionnée par l’emploi déloyal de manoeuvres dans l’exécution d’un contrat.

Par déclaration transmise au greffe le 12 octobre 2020, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, M. [H], Mme [E] épouse [H], Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif sauf en ce qu’elle a débouté la SAS Ev Mmc France de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par conclusions transmises le 9 juillet 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [H], Mme [E] épouse [H], Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte, demandent à la cour de :

— dire et juger que la SAS Ev Mmc France ne démontre pas venir aux droits de la Sas Ev French Riviera et la déclarer irrecevable à agir pour défaut de qualité et d’intérêt et la débouter de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions telles que dirigées à leur encontre ;

— infirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception du rejet de la demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral par la Sas Ev mmc France,

Statuant à nouveau,

— dire et juger le contrat de mandat non exclusif du 26 juin 2016 nul et de nul effet et dire la clause pénale inapplicable ;

— dire et juger que les époux [H] n’ont commis aucun manquement contractuel ni aucun manquement à leur devoir de loyauté vis-à-vis de la Sas Ev French Rivera ;

— dire et juger que Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte n’ont aucunement engagé leur responsabilité délictuelle vis-à-vis de la SAS Ev Mmc France ;

— dire et juger que la SAS Ev Mmc France ne justifie d’aucun préjudice indemnisable causé par un manquement des époux [H] et de Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte ;

— débouter la SAS Ev Mmc France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à leur encontre, ainsi que de son appel incident tendant à les voir condamnés in solidum à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner la SAS Ev Mmc France à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction.

Les appelants soutiennent qu’en l’absence de preuve qu’elle vient aux droits de la SAS Ev french riviera à qui les époux [H] ont donné mandat, la SAS Ev mmc France ne possède pas de qualité ni d’intérêt à agir.

En effet, ils font valoir que, même si la SAS Ev French Riviera a transmis l’intégralité de son patrimoine à l’associé unique de la SAS Ev Mmc France avant dissolution, d’une part l’acte de dissolution ne mentionne pas la reprise par l’associé unique de tous les droits etobligations de la SAS Ev French Riviera, d’autre part, s’agissant d’une procédure sans liquidation, la créance indemnitaire qui n’était pas née dans le patrimoine de la société dissoute n’a pas été transmise à l’intimée avant sa dissolution et s’est donc éteinte lors de la disparition de la personnalité morale.

Ils soutiennent que le mandat encourt la nullité au regard de :

— l’absence de clause sur les modalités de reddition de compte des actions effectuées pour le compte du mandant ; ils considèrent que ni l’article 6 de la loi Hoguet qui pose cette obligation ni l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 n’opèrent une distinction entre les mandats de gestion et les mandat de transaction, comme l’a jugé le tribunal,

— l’absence de clause sur les moyens employés pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ; ils soutiennent que cette obligation est d’ordre public en vertu de l’article L. 111-8 du code de la consommation et 1112-1 du code civil et concerne autant les mandats exclusifs que non exclusifs, même si l’alinéa 6 de l’article 6 de la loi Hoguet est venu renforcer cette obligation dans le cas d’un mandat exclusif,

— l’absence de clause mentionnant la possibilité de recourir à un médiateur et ses coordonnées ; ils soutiennent qu’il n’est pas démontré la présence de cette mention sur le site internet du mandataire au jour de la signature du mandat, qu’elle n’est en tout état de cause pas suffisante et doit figurer sur le mandat. Ils considèrent que l’absence de cette mention leur a causé un grief, puisqu’ils auraient pu tenter de résoudre amiablement le litige en ayant eu connaissance de cette possibilité,

— l’irrégularité de la formalité d’enregistrement chronologique ; cette formalité n’étant pas régulièrement accomplie en l’absence de remise du mandat aux mandants en main propre contre décharge et de justification de la réception par eux de la lettre d’envoi qui fait courir le délai de rétractation.

Les appelants soutiennent par ailleurs qu’aucun manquement susceptible d’engager leur responsabilité contractuelle ne peut être retenu à leur encontre, en ce que :

— le mandat dont se prévaut l’agence est un mandat non exclusif,

— M. [R] a pris contact avec les époux [H] et a visité le bien sans l’entremise de la SAS Ev French Riviera avec laquelle ni lui ni la SAS Casa del arte n’étaient liés par un contrat de mandat,

— Mme [L] a en effet visité le bien par l’entremise de l’intimée mais à titre personnel, sans l’acquérir et n’exerce aucune fonction au sein de la SAS Casa del arte, acquéreur final,

— les époux [H] sont de bonne foi puisqu’ils ont prévenu le mandataire qu’ils avaient trouvé un acquéreur en lui donnant son identité,

— il n’existe aucun lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués, la perte de la commission de la SAS Ev French Riviera étant causée, selon eux, par le fait qu’elle n’a pas été en mesure de trouver un acquéreur au prix souhaité par les époux [H].

Les époux [H] contestent toute faute contractuelle, estimant avoir été en droit de vendre à un tiers en l’état du caractère non exclusif du mandat, une société ayant une personnalité propre distincte de ses actionnaires.

Les appelants considèrent que la clause pénale ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce et que l’agence n’a aucun droit à rémunération au regard de la nullité du mandat, de l’absence de qualité à agir et de l’absence de faute contractuelle. Ils font valoir par ailleurs que le juge a le pouvoir de réduire les honoraires des mandataires lorsqu’ils sont excessifs eu égard aux services rendus et considèrent qu’en outre, il n’est justifié d’aucune diligence visant à trouver un acquéreur.

Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte contestent également tout engagement de leur responsabilité, Mme [L] n’ayant pas contracté avec les époux [H] suite au rejet de son offre, tandis que M. [R] et la société Casa del arte n’ont été liés par aucun contrat de mandat avec l’agence immobilière.

Ils contestent tout préjudice et estiment, en leur qualité de tiers au contrat, ne pouvoir être tenus à la clause pénale.

Par conclusions transmises le 7 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS Ev Mmc France, demande à la cour de :

— débouter les époux [H], Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte de leur demande visant à la voir déclarer irrecevable à agir pour défaut de qualité et d’intérêt et la voir débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à leur encontre,

— débouter les époux [H], Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte de leur demande visant à voir déclarer le mandat nul et de nul effet,

— débouter les époux [H], Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte de l’ensemble de leurs demandes visant à voir infirmer le jugement entrepris,

— débouter les époux [H], Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte de l’ensemble de leurs demandes visant à la voir condamner à la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— constater qu’elle est venue aux droits de la SAS Ev French Riviera,

— juger valide le mandat,

— juger qu’elle est parfaitement recevable en ses demandes formulées à l’encontre des appelants,

— juger que les les époux [H], Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte, représentée par ce dernier, l’ont frauduleusement privée de ses droits à rémunération sur la vente de la villa litigieuse,

— confirmer sa qualité et son intérêt à agir,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et l’infirmer sur ce point,

Statuant à nouveau,

S’agissant des époux [H],

— juger qu’ils ont manqué à leur devoir de loyauté envers elle,

— juger qu’ils ont violé par fraude leurs obligations contractuelles et commis une faute dolosive,

— juger qu’ils engagent leur responsabilité pour manquement à leurs obligations contractuelles,

S’agissant de Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte,

— juger qu’ils engagent leur responsabilité délictuelle en tant que tiers complices de la violation des obligations des mandants par les époux [H].

En conséquence,

— condamner in solidum, les époux [H], Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte au paiement de la somme de 126 000 euros correspondant à la rémunération dont elle a été privée,

— condamner in solidum les époux [H], Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte au paiement de la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral subi par elle,

— condamner in solidum les époux [H], Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS Ev Mmc France conteste l’absence de qualité et d’intérêt à agir alléguée, soutenant que la transmission universelle du patrimoine opérée à son profit par la SAS Ev French Riviera a emporté le transfert des droits et actions de la société dissoute ce qui inclut donc les créances, aucune clause n’étant nécessaire à ce transfert compte tenu de la nature même de l’opération.

De plus, elle relève que la SAS Ev French Riviera n’a pas eu connaissance de ce litige avant sa dissolution raison pour laquelle elle n’a pas agi en son nom, mais que si cela avait été le cas, la dissolution ne pouvait emporter aucun effet extinctif de la possibilité qui lui a été transmise de se prévaloir de la créance née du préjudice.

L’intimée soutient que le mandat est valide et fait valoir que :

— l’obligation de prévoir les modalités de reddition de compte ne s’impose qu’aux mandats de gestion et non aux mandats de vente, l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 se rapportant aux dispositions relatives aux mandats de gestion,

— l’organisation des modalités de reddition de compte ne saurait être imposée lorsque le mandataire n’est pas habilité à gérer des fonds selon l’article 76 du décret du 20 juillet 1972 ; en l’espèce, aucune clause ne prévoit cette possibilité dans le mandat litigieux,

— l’obligation de faire figurer dans le mandat les moyens employés pour diffuser les annonces commerciales auprès du public est appréciée de manière souple et se trouve être respectée dans la clause du mandat intitulée 'obligations et pouvoirs du mandataire',

— il ressort de l’article R. 616-1 du code de la consommation que la possibilité de recourir à un médiateur doit apparaître sur un support sans qu’il soit nécessaire qu’il s’agisse du contrat lui-même, une mention sur le site internet satisfaisant ainsi l’exigence, l’irrespect de cette obligation n’étant, en tout état de cause, pas sanctionnée par la nullité du mandat,

— elle a tenté de trouver une issue amiable au litige mais les époux [H] sont restés fermés, de sorte qu’aucun grief ne peut être allégué par eux concernant l’information de la possibilité de recourir à un médiateur,

— la formalité d’enregistrement du mandat par ordre chronologique a été respectée et le mandat a été signé en présence des deux parties qui en ont reçu un exemplaire, le caractère certain de la date ne pouvant ainsi être remis en cause.

La SAS Ev Mmc France fait valoir que la faute contractuelle des époux [H] se trouve caractérisée par la violation de l’obligation négative de ne pas vendre indirectement avec un acquéreur ayant visité la villa par son intermédiaire sans lui verser de rémunération.

Ainsi, elle soutient que les liens de la SAS Casa del arte avec Mme [L], directrice générale de la société Hestia, qui détient elle-même 70 % des parts de la société acquéreur final, suffisent pour caractériser le fait que les époux [H] ont, de manière indirecte et via l’écran de ces sociétés, cédé pour partie la villa à Mme [L] qui a eu l’opportunité de la visiter grâce à son entremise.

L’intimée considère que les époux [H] ont intentionnellement participé à la dissimulation de la véritable identité des acquéreurs et ont agi avec mauvaise foi en profitant de sa recherche d’acquéreur et de ses conseils tenant à la baisse du prix de la villa tout en manoeuvrant pour échapper au paiement de sa commission et en ignorant délibérément ses avertissements.

La SAS Ev Mmc France fait valoir que la faute délictuelle de Mme [L], M. [R] et la SAS Casa del arte est caractérisée par les liens personnels et professionnels qui les unissent, peu important la finalité de l’acte d’acquisition qui n’a aucun impact sur le droit à rémunération de l’agent immobilier dans la mesure où c’est par son intermédiaire que le vendeur et l’acquéreur se sont rencontrés. Elle soutient que M. [R] ne pouvait en effet ignorer que Mme [L], désormais son épouse, avait visité la villa par son intermédiaire.

L’intimée considère ainsi qu’ils ont manoeuvré en substituant une société à M. [R] afin de créer un écran supplémentaire et ainsi de dissimuler les liens les unissant, la fraude étant d’autant plus caractérisée par leur qualité de professionnels de l’immobilier et partant, leur connaissance des conséquences de leurs agissements sur son droit à rémunération.

L’intimée expose que s’agissant d’une faute dolosive, il n’existe aucune limitation de responsabilité légale ou contractuelle, ce qui oblige les époux [H] à l’indemniser de ses entiers préjudices.

A titre subsidiaire, l’agence immobilière soutient que la réparation de ses entiers préjudices peut intervenir sur le fondement de la faute lourde, équivalente au dol selon l’article 1231-3 du code civil.

Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice financier équivalent au montant de sa rémunération, soit la somme de 126 000 euros, estimant qu’aucune réduction du montant de ses honoraires n’est à retenir en l’absence de faute commise par elle et alors qu’elle a parfaitement accompli sa mission.

Enfin, l’intimée sollicite l’indemnisation de son préjudice moral en considérant qu’il découle des actes déloyaux commis par les époux [H], du temps et des frais consacrés à obtenir le paiement qui lui était dû, ce qu’elle évalue à une somme de 20 000 euros.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 février 2024.

MOTIFS

Sur les fins de non recevoir tirées du défaut de qualité à agir et d’intérêt à agir.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Pour contester la qualité et l’intérêt à agir de la Sas Ev Mmc France, les appelants estiment que celle-ci ne justifie pas de la reprises de tous les droits et obligations de la société Ev French Riviera, outre que celle-ci ne s’est jamais prévalu d’un préjudice à leur encontre avant sa dissolution.

La nature même de la transmission universelle de patrimoine implique néanmoins que l’associé unique se substitue à la société dissoute dans tous les droits et obligations de celle-ci, ce qui inclut la transmission de la potentialité d’une action visant à protéger et défendre ledit patrimoine, sauf si à l’inverse, certains pans ont été expressément exclus de l’opération de transmission.

Or, il n’est pas démontré au cas d’espèce que la société Ev Mmc France aurait entendu exclure du périmètre de la transmission une quelconque action à venir, étant par ailleurs observé que la société Ev French Rivera n’a pu initier elle-même une action à l’encontre des consorts [H], [R], [L] et de la Sas Casa del Arte, ayant été dissoute avant que le litige ne naisse.

Il est ainsi acquis que la société absorbante a qualité pour agir en paiement d’une créance de la société absorbée dès la date de l’assemblée générale décidant de la fusion-absorption, de sorte qu’il convient de rejeter les fins de non recevoir tirées de la qualité et de l’intérêt à agir de la Sas Ev Mmc France.

Sur la validité du mandat

Aux termes de l’article 6 alinéa 1 loi du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge ;

Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er ;

En outre, lorsqu’une convention comporte une clause d’exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

Sur le défaut de modalités de reddition des comptes, l’article sus mentionné renvoie au décret du 20 juillet 1972, lequel contient en son chapitre VI, intitulé 'dispositions particulières à la gestion immobilière et aux fonctions de syndic de copropriété’ une disposition (article 66) obligeant le titulaire d’un mandat de gestion à prévoir les modalités de reddition de compte.

C’est ainsi à juste titre que le tribunal a considéré que cette disposition n’était pas applicable à un mandat de transaction, le conduisant à écarter la nullité soulevée.

Sur l’absence de clause relative aux moyens employés pour diffuser les annonces commerciales auprès du public, les mentions contenues dans le mandat, indiquant d’une part que le mandataire 'devra entreprendre les démarches de mettre en oeuvre les moyens qu’il jugera nécessaires en vue de réaliser la mission confiée’ et d’autre part que le mandant confère au mandataire le pouvoir d’ 'effectuer, aux frais du mandataire, toute publicité à sa convenance avec diffusion de photos en France et à l’international, communiquer le dossier de l’opération à tout professionnel qu’il jugera utile, notamment au réseau international Engel & Völkers’ doivent être considérées comme suffisantes au regard des obligations fixées par le texte sus-cité, celui-ci étant plus exigeant dans le cadre de mandats exclusifs, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il convient encore d’écarter ce moyen de nullité.

Sur l’absence d’information relative au recours et aux modalités de recours à une mesure de médiation, imposée par les dispositions de l’article L616-1 du code de la consommation, il est établi que le site internet de la société Ev Mmc France comporte une telle information et met à disposition des consommateurs un lien vers une plate-forme de règlement des litiges, ainsi qu’un accès à une liste de médiateurs.

Une telle information est conforme aux prescriptions du texte sus-cité ainsi que de l’article R616-1 du même code, de sorte qu’il y a lieu d’écarter ce moyen de nullité.

Sur le dernier moyen tiré du non respect de la formalité d’enregistrement du mandat par ordre chronologique, les appelants rappellent que l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 dispose que tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.

Bien que les époux [H] sollicitent le bénéfice de cette disposition d’ordre public, faisant valoir que le mandat ne leur a été ni remis ni envoyé, la Sas Ev Mmc France produit aux débats le mandat litigieux, lequel comporte la mention 'fait en double exemplaire dont l’un est remis au mandant, à [Localité 4], le 27 juin 2016' ainsi que la signature de chaque partie au mandat, signature dont l’authenticité n’est pas déniée par les époux [H], pas davantage que la mention 'lu et approuvé'. Ce mandat comporte par ailleurs un numéro d’inscription sur le registre.

Les appelants qui contestent la remise de ce mandat sans autre argument ne justifient par conséquent d’aucune cause de nullité sur ce fondement, le caractère certain de la date de signature ne pouvant être valablement remis en cause en présence de ces mentions.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des moyens soulevés à l’appui de la demande en nullité du mandat de vente.

Sur l’engagement de la responsabilité contractuelle des époux [H]

En application des dispositions des articles 1134, 1147 et 1150 anciens du Code civil, applicables au litige, les parties au contrat, de mandat de vente au cas d’espèce, sont tenues d’en appliquer les clauses de bonne foi et engagent leur responsabilité par tout manquement de mauvaise foi à leurs obligations.

Il est en effet acquis que le débiteur d’une obligation commet une faute dolosive en portant atteinte de façon délibérée à celle-ci.

Le mandat de vente non exclusif conclu entre les époux [H] et la Sas Ev French Riviera le 27 juin 2016, pour une durée de trois mois reconductible tacitement pour douze mois supplémentaires, faisait interdiction aux vendeurs de 'traiter directement ou indirectement, avec un acquéreur ayant visité le bien, par l’intermédiaire du mandataire, pendant la période de validité du mandat. Cette interdiction cour(ai)t pendant les six mois qui suivent l’expiration du mandat.'

Après que Mme [K] [L] a visité le bien le 8 septembre 2016 par l’intermédiaire de l’agence immobilière et a ensuite formalisé une offre d’achat le 13 septembre 2016, refusée par les vendeurs la considérant trop faible, les vendeurs ont informé l’agence, comme le mandat les y autorisait en l’absence d’exclusivité, de l’offre acceptée faite par M. [R].

L’agence Sas Ev French Rivera a informé les époux [H], par courrier recommandé du 13 décembre 2016, dont la réception n’est pas contestée par ceux-ci, des liens existant entre M. [R] et Mme [L], celui-ci étant associé de la société Hestia dont Mme [L] est directrice générale et par ailleurs son concubin.

La vente a néanmoins été réitérée, M. [R] y étant substitué par la Sas Casa del Arte dont la société Hestia détient 70% des parts et dont Mme [L] est directrice générale et actionnaire, l’acte précisant que cette convention a été négociée sans le concours d’un intermédiaire.

L’intensité des liens commerciaux et personnels entre Mme [L], M. [R] et la société Casa del Arte établissent suffisamment que les époux [H] ont contracté, indirectement, avec un acquéreur ayant visité le bien par l’intermédiaire de la Sas Ev French Riviera.

Les époux [H], qui ont eu au plus tard, le 13 décembre 2016, connaissance de l’ensemble de ces éléments, non contestés à l’occasion de la présente procédure, ont donc choisi de réitérer la vente en parfaite connaissance de la fraude du droit à rémunération de l’agence immobilière.

Ceux-ci engagent donc leur responsabilité contractuelle à l’égard de la Sas Ev Mmc France venant aux droits de la Sas Ev French Riviera.

Le mandat conclu entre les parties contient une clause pénale stipulant que 'le mandant s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire, à titre de clause pénale, égale au montant de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat (: -) en cas de conclusion de la vente du bien faisant l’objet du présent mandat, y compris pendant un délai de six mois après l’expiration du présent mandat, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui pendant la durée du mandat'.

Si les dispositions anciennes de l’article 1152 du Code civil autorisent le juge, même d’office, à modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, aucune pièce produite aux débats ne justifie de modifier les prévisions contractuelles.

En effet, il n’est pas contesté que la visite de Mme [L] a été organisée par la Sas Ev French Riviera, ce qui démontre que celle-ci a procédé à la rédaction d’une annonce, à sa publication, à l’organisation de visite(s), de négociation, etc… autant de diligences dont il est ici jugé qu’elles ont conduit à la réalisation de la vente objet du litige.

Sur l’engagement de la responsabilité délictuelle de Mme [L], M. [R] et la Sas Casa del Arte

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, le tiers complice d’une violation de nature contractuelle engage sa propre responsabilité lorsque il avait connaissance de l’obligation en cause.

Comme indiqué plus avant, les liens entre Mme [L], M. [R] et la Sas Casa del Arte sont établis, et au demeurant non contestés par ceux-ci, et leur qualité de marchands de bien confirme qu’ils ne pouvaient ignorer la fraude à laquelle ils participaient en acquérant le bien sans en informer la Sas Ev Mmc France.

De surcroît, la création de la société Casa del Arte en vue de la signature de l’acte consacre les manoeuvres entreprises par les parties pour tenter de se soustraire aux obligations contenues dans le mandat.

Il se déduit de ces éléments que les consorts [L]-[R] et la Sas Casa del Arte ont engagé leur responsabilité délictuelle en contractant avec les époux [H] sans l’entremise de l’agence immobilière, privant ainsi l’agence immobilière de la rémunération à laquelle elle avait droit.

Sur les préjudices subis par la Sas Ev mmc France

Les fautes commises respectivement par les consorts [H], [L] et [R] et par la Sas Casa del Arte ont privé la Sas Ev Mmc France de la rémunération qu’elle aurait nécessairement perçue compte tenu des termes du mandat et des parties à la vente.

Or, ce sont les manquements retenus à l’encontre des appelants qui ont conjointement et directement causé ce préjudice financier.

Les époux [H] et la Sas Ev French Rivera avaient convenu de fixer le montant de la rémunération de l’intermédiaire à 7,2% du prix de vente, ce qui correspond à la somme de 126 000 euros.

Ce préjudice est certain et directement causé par les manquements de nature contractuelle et délictuelle retenus, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum les époux [H], Mme [L], M. [R] et par la Sas Casa del Arte à régler cette somme.

Il est acquis qu’une personne morale peut revendiquer la réparation d’un préjudice moral. Pour autant, celui-ci ne peut découler de la seule inexécution d’un contrat, fut-elle intentionnelle.

Par conséquent, quel que soit le caractère déloyal du comportement des adversaires de la Sas Ev Mmc France, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée par celle-ci à ce titre.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Succombant, les consorts [H], [L], [R] et la Sas Casa del Arte seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros à la Sas Ev Mmc France en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette les fins de non recevoir tirées de l’absence d’intérêt et de qualité à agir de la Sas Ev Mmc France ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [U] [E] épouse [H], M. [D] [H], Mme [K]-[Y] [L], M. [T] [R] et la SAS Casa del arte in solidum aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne Mme [U] [E] épouse [H], M. [D] [H], Mme [K]-[Y] [L], M. [T] [R] et la SAS Casa del arte in solidum à régler à la Sas Ev Mmc France la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT