ARRET

N°

[L]

[R]

C/

S.A.R.L. MY COUSCOUS

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 12 OCTOBRE 2023

N° RG 19/08500 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HSSX

JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE AMIENS EN DATE DU 11 DÉCEMBRE 2019

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTES

Madame [I] [L] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [X] [G] [R] veuve [L]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentées par M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 06

Plaidant par M^e Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES

ET :

INTIMEE

S.A.R.L. MY COUSCOUS, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e François HERMEND, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 26

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Juin 2023 devant :

Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

M^me Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et M^me Cybèle VANNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2023.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me Charlotte RODRIGUES

PRONONCE :

Le 12 Octobre 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec M^me Charlotte RODRIGUES, Greffier.

DECISION

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2016 la SARL My Couscous a fait l’acquisition auprès de la société Forgez en liquidation judiciaire, d’un fonds de commerce de charcuterie cuisine traiteur pâtisserie volailles crèmerie vins et alcools à emporter comprenant un bail expirant le 30 septembre 2016 et ce sous condition suspensive que le bailleur soit débouté de son appel de l’ordonnance du juge-commissaire en date du 22 janvier 2016 autorisant la cession du fonds de commerce et que soit autorisée la demande de déspécialisation pour que soient ajoutées les activités de restauration-restauration rapide, évenementiel, salon de thé-café, vente de plats chauds ou froids, de boissons chaudes ou froides, de pâtisserie de viennoiseries, friandises, sucreries, le tout à consommer sur place ou à emporter.

Suivant acte sous seing privé du 16 janvier 2017, à effet du 1er janvier 2017, Mmes [I] [L], épouse [T] et [X] [R], veuve [L], ont donné à bail commercial à la société My Couscous (SARL) les locaux consistant en un commerce et un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf années arrivant à expiration le 31 décembre 2025, moyennant un loyer annuel de 22.500 euros hors charges, payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre civil par virement bancaire.

Par acte sous seing privé du 14 février 2017, la SARL My Couscous et la société Fauquet (EURL), exploitant un restaurant de burgers sous le nom de 'Craft’ à [Localité 6], ont conclu un 'compromis de cession de fonds de commerce’ sous conditions suspensives, notamment de l’agrément du bailleur, moyennant un prix de cession de 110.000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 28 février 2017, la SARL My Couscous a informé officiellement les bailleresses de son projet.

Selon plusieurs lettres, Mmes [I] [L], épouse [T], et [X] [R], veuve [L], ont refusé d’agréer la cession, faisant valoir qu’il s’agissait en réalité d’une cession du droit au bail qui ne répond pas aux conditions de l’article L145-51 du code de commerce et qui n’est pas autorisée par le contrat de bail.

En conséquence, le 10 mai 2017, l’EURL Fauquet, par l’intermédiaire de son notaire, a informé la SARL My Couscous qu’elle renonçait à la cession.

Parallèlement, Mmes [I] [L], épouse [T], et [X] [R], veuve [L], se prévalant de manquements de la locataire au contrat de bail lui ont fait délivrer, par acte d’huissier du 20 février 2018, un commandement de payer des sommes dues au titre du bail et une sommation de procéder à des travaux de remise en état, de justifier d’une assurance conforme aux dispositions du bail et du bon paiement de la prime correspondante, ledit acte visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 29 décembre 2017, la SARL My Couscous a fait assigner Mmes [I] [L], épouse [T], et [X] [R], veuve [L], devant le tribunal de grande instance d’Amiens en réparation de ses préjudices financier et moral résultant du refus injustifié de la cession du fonds de commerce.

Suivant jugement contradictoire du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance d’Amiens a déclaré Mmes [X] [L] et [I] [T] responsables du préjudice subi par la SARL My Couscous, les a condamnées à lui verser la somme de 30.000 euros au titre de sa perte de chance de conclure l’acte de cession de son fonds de commerce.

Par ailleurs la SARL My Couscous a été condamnée à verser à Mmes [X] [L] et [I] [T] la somme de 882,29 euros correspondant au montant total des sommes dues au titre de la clause pénale et il a été ordonné à la SARL My Couscous de payer son loyer conformément aux stipulations du bail, soit par virement bancaire le premier jour du trimestre civil sous peine d’une astreinte dont le montant est fixé provisoirement à 500 euros par infraction constatée pendant quatre mois à compter de la signification de la décision, l’infraction s’entendant d’un paiement tardif (au delà de cinq jours après le premier jour du trimestre civil) et/ou non opéré par virement bancaire et le tribunal de grande instance d’Amiens se réservant la liquidation de l’astreinte.

Avant-dire droit, il a ordonné une mesure d’expertise médicale confiée à M. [U] [C], avec la mission suivante: se rendre sur les lieux, entendre les parties, se faire remettre tous documents utiles; décrire les désordres, donner son avis sur leur origine, la date d’apparition; indiquer les travaux propres à remédier et préciser leurs coûts; constater l’absence de conduit d’eau permettant l’installation d’une cuisine; donner tout élément sur le préjudice de jouissance et tous éléments de fait utiles.

Il a été sursis à statuer sur le surplus des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise;

et l’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.

Suivant jugement rectificatif d’erreur matérielle du 11 décembre 2019, le tribunal de grande instance d’Amiens a notamment ordonné la rectification du dispositif du jugement susvisé du 17 septembre 2019, en page 9, et dit qu’à la place de 'expertise médicale', il convient de lire 'expertise', soit 'Ordonne une mesure d’expertise confiée à M. [U] [C] […]'.

Mmes [I] [L] et [X] [R] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 18 décembre 2019.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 7 janvier 2021.

Par acte authentique des 28 février et 1er mars 2022, reçu en l’étude de maître [O] [N], notaire à [Localité 6], la SARL My Couscous a cédé son fonds de commerce à la société [Localité 7] Bangkok.

Mmes [I] [L] et [X] [R], intervenant à l’acte de cession de fonds de commerce, ont renoncé à toute demande de résiliation du bail à l’encontre tant du cédant que du cessionnaire concernant les infractions au bail antérieures à la cession et à toute demande en indemnisation et procédure judiciaire contre le cédant concernant les aménagements effectués sans autorisation dans la partie habitation des locaux loués à l’exception d’un éventuel recours des bailleurs concernant le système de chauffage.

En contrepartie, le cessionnaire et le cédant ont déclaré renoncer envers le bailleur à se prévaloir du rapport d’expertise et à demander la réalisation des travaux de correction des désordres révélés par le rapport d’expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’appelantes du 13 février 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, Mmes [I] [L] et [X] [R] demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a débouté la SARL My Couscous de sa demande en réparation de son préjudice moral, et statuant de nouveau, de dire et juger légitime leur refus d’agréer la cession envisagée par la SARL My Couscous au bénéfice de la société Fauquet, en conséquence, de débouter la SARL My Couscous de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre et de son appel incident.

En tout état de cause, elles demandent à la cour de condamner la SARL My Couscous à leur payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Lebègue – Pauwels – Derbise sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident du 1er février 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la SARL My Couscous demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a réduit la condamnation à des dommages et intérêts de Mmes [X] [L] et [I] [T] à la somme de 30.000 euros et condamné la concluante à leur payer la somme de 882,29 euros correspondant au montant des sommes dues au titre de la clause pénale, dit que faute pour la concluante de ne pas respecter l’interdiction, elle sera redevable d’une astreinte dont le montant est fixé provisoirement à 500 euros par infraction constatée pendant quatre mois à compter de la signification de la présente décision et dit que l’infraction s’entend d’un paiement tardif (au-delà de cinq jours après le premier du trimestre civil) et/ou non opéré par virement bancaire;

Elle demande à la cour statuant de nouveau de condamner Mmes [X] [L] et [I] [T] in solidum à lui payer les sommes suivantes : 75.000 euros correspondant au préjudice financier résultant de la caducité de cession de fonds de commerce et 10.000 euros correspondant au préjudice moral.

Elle demande à la cour de débouter Mmes [X] [L] et [I] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2023, l’affaire ayant été renvoyée pour plaider à l’audience du 6 avril 2023 puis du 15 juin 2023.

SUR CE,

Sur la demande de dommages et intérêts du fait du refus des bailleresses de consentir à la cession du fonds de commerce

Les appelantes rappellent que le contrat de bail en date du 16 janvier 2017 interdit la cession isolée du droit au bail et que si selon l’article 1717 du code civil le bail est librement cessible et si l’article L145-16 du code de commerce prohibe les clauses interdisant la cession du bail commercial à l’acquéreur du fonds de commerce, la cession isolée du bail commercial peut toujours être interdite par le bail, une telle cession nécessitant un accord du bailleur qui peut s’y opposer librement.

Elles soulignent qu’il existe un régime spécial de cession du droit au bail notamment en faveur du locataire âgé désireux de prendre sa retraite et qui ne parvient pas à vendre son fonds, qui se trouve soumis à plusieurs conditions.

Elles font valoir qu’il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement la qualification juridique de la cession sans s’arrêter à la qualification donnée par les parties .

Elles soutiennent qu’à défaut d’existence réelle des autres éléments composant le fonds , la cession doit s’analyser en une cession du droit au bail.

Elles font valoir à cet égard qu’il ne peut y avoir cession de fonds de commerce sans cession de clientèle et que de même l’absence d’achalandage, de marchandises et d’activité commerciale sont des critères permettant d’écarter l’existence d’une cession de fonds de commerce , et que de même le prix de cession doit être en rapport avec le chiffre d’affaires et les bénéfices réalisés.

Elles considèrent qu’en l’espèce il ne fait aucun doute que la SARL My Couscous avait la volonté de céder le droit au bail isolément mais qu’elle a cherché à contourner l’interdiction en faisant état de la cession d’un fonds de commerce de charcuterie avec l’adjonction future d’une activité de restauration et font valoir que le chiffre d’affaires pris en compte concerne la période du mois de mars 2016 au mois de décembre 2016 période durant laquelle la SARL My Couscous ne pouvait exploiter qu’un fonds de commerce de charcuterie.

Elles font ainsi observer que le projet de cession du 14 février 2017 était manifestement illicite au regard de la clause de destination des locaux prévue dans le bail du 16 janvier 2017 portant sur l’activité exclusive de restaurant brasserie.

Elle ajoutent qu’au demeurant aucune cession de marchandise n’était prévue dans le projet de cession et que la SARL My Couscous ne justifie pas de ses investissements dans le fonds de commerce.

Elles font valoir encore l’inexistence d’un fonds de commerce de restauration brasserie relevant qu’entre le 1er janvier 2017 date d’effet du bail et le 14 février 2017 date de la promesse de cession, la société My Couscous n’a pas eu le temps de se créer une clientèle pour cette nouvelle activité qui n’était qu’au stade embryonnaire et alors même que sa gérante souhaitait prendre sa retraite.

Elles en déduisent que la SARL My Couscous ne pouvait céder un fonds de commerce de restaurant brasserie, activité qu’elle ne pouvait exploiter que depuis un mois et demi et qu’elle a en fait chercher à céder simplement un droit au bail.

Elles remettent en cause l’existence même d’un fonds de commerce au regard du montant très faible du chiffre d’affaires soit 28337 euros qui plus est simplement estimé et non confirmé par des documents comptables.

Elles font valoir qu’un fonds de commerce de restaurant étant évalué entre 50% à 100% du montant du chiffre d’affaires le prix offert de 110000 euros démontre que le cessionnaire se portait acquéreur du droit au bail et donc de l’emplacement des lieux et non du fonds de commerce et ce d’autant qu’il entendait déplacer son propre fonds de commerce et son activité de burgers de 300 mètres avec sa propre clientèle pour disposer d’un meilleur emplacement ainsi qu’il l’a déclaré sur sommation interpellative.

La SARL My Couscous soutient pour sa part que selon l’article 10.3 du bail régularisé entre les parties le bailleur ne pouvait refuser la cession du fonds de commerce que pour des motifs sérieux et légitimes et que ne disposant pas de tels motifs les bailleresses tentent de soutenir que la cession était en réalité une cession de droit au bail interdite par le même article.

Elle fait valoir que la cession ne concernait pas que le droit au bail mais également le matériel permettant l’exploitation du fonds de commerce, la marchandise et la clientèle et fait observer à cet égard que la clientèle cédée était la même que celle exploitée par l’acquéreur, soit une clientèle de centre-ville souhaitant déjeuner rapidement et disposant d’un budget identique, clientèle qui a été exploitée par elle jusqu’en mars 2022 date de la cession du fonds de commerce.

Elle fait valoir que les deux parties au projet de cession exerçaient la même activité et que le prix de cession correspondait au prix du marché dans le secteur pour une cession de fonds de commerce.

Elle ajoute que si le cessionnaire achète le fonds comme fixé au contrat de cession , une fois titulaire il l’exploite librement sans que la qualification de la cession ne puisse être modifiée et n’est pas obligé de reprendre l’enseigne mais que la validité de la cession ne peut s’apprécier en fonction de l’activité exercée par le cessionnaire.

Elle ajoute que la maîtrise par le cédant des projets de l’acquéreur ne constitue ni un effet de la cession ni un critère de qualification de cette opération et qu’ainsi les publicités et informations diffusées par l’acquéreur n’ont aucune incidence sur la qualification de la cession.

Elle considère la sommation interpellative comme un acte déloyal et illégitime mettant en lumière l’absence d’éléments objectifs et sérieux pouvant être opposés par les bailleresses.

Elle indique que sa gérante n’a jamais entendu se prévaloir de l’article L 145-51 du code de commerce et faire valoir ses droits à la retraite et a toujours manifesté l’intention de céder le fonds et non le droit au bail.

Elle fait observer que la cession prévoyait une ventilation entre les éléments corporels et les élements incorporels, une telle distinction n’étant prévue que pour la cession d’un fonds de commerce et non pour une cession de droit au bail et que si le compromis ne prévoyait pas la vente des marchandises il était prévu que les parties se réunissent pour négocier une cession distincte des marchandises.

La SARL My Couscous conteste l’allégation des appelantes selon lesquelles elle n’aurait plus exercé d’activité et fait valoir qu’elle ne pouvait en janvier 2017 produire les bilans de l’année clôturée ce qu’elle a néanmoins fait dès février 2017.

Elle ajoute que la cession d’un fonds de commerce n’est nullement subordonnée à un montant de chiffre d’affaires ou à une durée d’exploitation et qu’un chiffre d’affaires même faible démontre l’exploitation du fonds de commerce, indiquant qu’en réalité son concept de box de couscous n’a pas eu le succès escompté sans que cela permette de remettre en cause l’existence du fonds de commerce.

Elle soutient enfin que la cause de l’opposition des bailleresses résidait dans leur refus de la laisser réaliser rapidement une plus-value.

En application de l’article 1717 du code civil le bail est librement cessible sauf clause contraire.

Selon l’article L 145-16 du code de commerce les clauses interdisant la cession du bail commercial à l’acquéreur du fonds de commerce sont prohibées.

Ainsi l’article 10.3 du contrat de bail intervenu entre les parties le 16 janvier 2017qui interdit la cession du bail seul prévoit qu’il pourra cependant être cédé ou apporté à l’acquéreur de l’intégralité du fonds de commerce du preneur après l’obtention de l’autorisation préalable et écrite du bailleur qui ne pourra refuser que pour des motifs sérieux et légitimes.

Il convient de rappeler que la SARL My Couscous n’a acquis par acte du 26 février 2016 le fonds de commerce exploité au [Adresse 2] avec pour activité non seulement la charcuterie mais aussi les comestibles la cuisine et l’activité de traiteur , pâtisserie volailles crèmerie vins et alcools à emporter qu’à la condition suspensive que soit acceptée la demande de déspécialisation pour que soient ajoutées à ces activités celles de restauration-restauration rapide, évènementiel, salon de thé-café, vente de plats chauds ou froids, de boissons chaudes ou froides, de pâtisserie de viennoiseries, friandises, sucreries, le tout à consommer sur place ou à emporter.

De surcroît lors de la régularisation d’un bail entre les parties le 16 janvier 2017, la destination des lieux est précisée comme activité de restaurant-brasserie.

Il est ainsi justifié par la SARL My Couscous qu’elle a dès l’acquisition du fonds de commerce entendu exercer une activité de restauration consistant selon ses allégations en la délivrance de box de couscous à emporter, volonté confirmée par le bail intervenu tardivement en janvier 2017.

Ainsi le mail adressé aux bailleresses par l’associé de la SARL My Couscous manifestait sa volonté de voir étendre les activités autorisées par le bail afin de permettre une cession plus aisée du fonds de commerce qu’il souhaitait anticiper quand bien même il a utilisé de façon maladroite mais à une reprise le terme ' cession de bail'

Par ailleurs l’acte litigieux intervenu le 14 février 2017 sur la qualification duquel les parties s’opposent, porte bien la dénomination compromis de cession de fonds de commerce.

Si cette dénomination est insuffisante pour établir sa qualification il convient de relever qu’il porte sur le fonds de commerce exploité par la SARL My Couscous avec les activités initialement spécifiées et l’ajout des activités prévues par le bail commercial, l’emploi du futur 'devra’ ne constituant pas la preuve d’activités à venir dès lors que le droit au bail antérieur à ce compromis ne porte déjà que sur les activités de restauration.

De plus il est clairement indiqué que la cession porte distinctement sur les éléments incorporels soit l’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage, mais aussi sur le droit au bail en date du 16 janvier 2017, le droit à la ligne téléphonique et les éléments corporels soit les matériels, mobilier, agencement et installation du fonds de commerce à l’exclusion de toute marchandise.

Par ailleurs le prix fixé à 110000 euros a été réparti à hauteur de 90000 euros au titre des éléments incorporels et à hauteur de 20000 euros au titre des élements corporels.

Il a également été fait référence au chiffre d’affaires réalisé depuis la création du fonds en mars 2016 évalué à 28337 euros compte tenu de la période de signature du compromis .

Aux termes de cet acte aucun élément ne permet de lui retirer la qualification de cession de fonds de commerce.

Comme l’ont très justement retenu les premiers juges s’agissant du tranfert de la clientèle, élément essentiel du fonds de commerce, le potentiel acquéreur l’EURL Fauquet exerçait la même activité de restauration plutôt de restauration rapide et disposait d’une clientèle potentielle similaire à celle de la SARL My Couscous, soit une clientèle de centre ville désirant déjeuner rapidement le midi et possèdant un budget similaire.

Il ne peut être retenu une activité de seulement un mois et demi alors même que l’activité a débuté en mars 2016 soit presque un an avant le compromis et que le chiffre d’affaire est calculé sur cette période. La SARL My Couscous avait pu ainsi se constituer une clientèle, soit un ensemble de personnes se fournissant de manière pérenne auprès d’elle.

Il sera au demeurant observé que si le compromis ne comprend que les évaluations du chiffre d’affaires de la SARL My Couscous celle-ci a pu transmettre au notaire le bilan établi par son comptable.

Une cession de clientèle entre les deux parties au compromis était ainsi parfaitement envisageable et caractérisée.

Les appelantes ne sont donc pas fondées à invoquer l’inexistence du fonds de commerce exploité par la SARL My Couscous.

Les appelantes ne peuvent par ailleurs fonder leur contestation de la qualification du compromis en cession de fonds de commerce sur des déclarations du gérant de l’EURL Fauquet selon lesquelles il recherchait un nouvel emplacement pour son commerce alors même de surcroît qu’interrogé sur sommation interpellative il cite également ,dans les critères l’ayant conduit à signer le compromis, l’existence d’un peu de matériel notamment de cuisson et ne peuvent davantage se fonder sur le prix de cession résultat d’une négociation entre les parties.

Il convient de considérer au regard de l’ensemble de ses éléments que l’existence de la dissimulation d’une simple cession de droit au bail n’est pas établie et que l’acte signé le 14 février 2017 entre la SARL My Couscous et l’EURL Fauquet constituait bien une cession de fonds de commerce à laquelle les appelantes se sont opposées sans motif légitime et de confirmer en conséquence la décision entreprise.

Sur la réparation des préjudices

Les appelantes contestent le quantum des demandes formées par la SARL My Couscous.

Elles font valoir que le préjudice allégué ne peut être équivalent à la différence entre le prix d’acquisition du fonds d’origine et le prix de la revente du fonds dès lors qu’elle aurait en tout état de cause été imposée à hauteur de 30% sur la plus-value et que par ailleurs rien ne permet de considérer que la cession aurait nécessairement abouti quand bien même les conditions suspensives auraient été levées.

Elles soutiennnent que le préjudice subi doit être estimé sur la perte de chance et qu’en réalité la société My Couscous n’a rien perdu puisqu’elle est restée en possession d’un fond qui a pris de la valeur dès lors qu’elle exploite désormais une activité de restauration traditionnelle.

Elles font valoir que la modification du concept de l’activité résulte de l’échec des box de couscous et non de l’échec de la cession du fonds.

Elles font valoir de même que la perte de chiffre d’affaires alléguée mais non justifiée est de la seule responsabilité de la SARL My Couscous qui n’avait pas à ralentir son activité en présence d’une simple promesse de cession.

Elles font enfin observer que par acte en date des 28 février et 1er mars 2022 la SARL My Couscous a finalement cédé son fonds de commerce pour un prix de 130000 euros supérieur à celui prévu au compromis.

Elles s’opposent à l’indemnisation d’un préjudice moral.

La SARL My Couscous soutient qu’elle s’est interrogée sur l’opportunité de vendre son fonds de commerce à la suite de la proposition d’achat de l’EURL Fauquet et que dans l’optique de la vente elle a ralenti son activité en février et mars 2017, ce qui a entraîné les retards de paiement de ses loyers et qu’après lui avoir fait perdre l’opportunité de céder son fonds de commerce les bailleresses lui ont ainsi délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle soutient que l’acharnement des bailleresses à son égard a entraîné de graves troubles dans l’exploitation du fonds et que leur refus de lui laisser céder son fonds l’a contrainte à continuer l’exploitation du fonds et à modifier pour cela son concept en opérant de nombreux investissements grâce notamment à un prêt de 15000 euros.

Elle sollicite une somme de 75000 euros rappelant que l’indemnisation ne saurait être diminuée en raison de la condition suspensive liée à la préemption urbaine qui ne s’applique pas au secteur.

Elle soutient que son préjudice moral est lié à l’attitude des bailleresses qui n’appréciant pas l’activité développée ont tendu leurs relations.

L’acte intervenu en février 2017 entre la SARL My Couscous et l’EURL Fauquet était qu’un compromis de cession au prix de 110000 euros du fonds de commerce acquis par la première 35000 euros en février 2016.

Ce compromis intervenait alors que la SARL My Couscous constatait que son concept de box de couscous n’avait pas le succès escompté et lui permettait d’interrompre son activité.

Les premiers juges ont justement retenu que ce compromis était conclu sous les conditions suspensives qui outre l’accord par le bailleur à la cession du droit au bail consistaient en l’obtention d’un prêt de 135000 euros par l’acquéreur, mais aussi l’obtention par celui-ci du permis d’exploiter visé à l’article L 3332-1-1 du code de la santé publique et l’absence de sûretés sur le fonds de commerce et du non-exercice du droit de préemption de la commune.

Il était également prévu une clause pénale d’un montant de 11000 euros en cas de refus de réitération de l’acte par l’une des parties.

S’il est établi que l’acquéreur avait obtenu un accord de financement quoique postérieur à la date du 31 mars 2017 prévue pour la levée de l’option à peine de caducité du compromis, et s’il a indiqué renoncer à l’acquisition en raison du refus opposé par les bailleresses à la cession du droit au bail il n’est pas établi que les autres conditions suspensives auraient pu être réalisées et la certitude d’une réitération de l’acte de cession n’est aucunement acquise.

Le préjudice de la SARL My Couscous causé par l’opposition injustifiée des bailleresses à la cession du droit au bail ne peut consister qu’en une perte de chance de parvenir en 2017 à la vente de son fonds de commerce et ce à des conditions particulièrement intéressantes au regard de son prix initial et des difficultés non contestées du concept par elle développé au sein de ce fonds de commerce.

Elle justifie avoir dû renoncer à cette cession et à l’interruption de son activité qu’elle a néanmoins dû transformer pour continuer l’exploitation en effectuant de nombreux travaux et n’avoir pu procéder à la cession de son fonds que plus de cinq années après et ce à un prix légèrement supérieur de 130 000 euros dont 100 000 euros au titre des éléments incorporels au lieu de 90 000 en 2017 et 30000 euros pour les éléments corporels au lieu de 20000 euros compte tenu des investissements intervenus.

Cette cession ne saurait faire disparaître le préjudice ainsi subi par la SARL My Couscous du fait de la perte de chance de réaliser la cession de son fonds de commerce en 2017.

L’évaluation de ce préjudice réalisée en 2019 par les premiers juges est toujours justifiée à la lumière des évènements et du temps écoulé.

Il convient de confirmer la décision entreprise sur ce chef.

La SARL My Couscous ne justifie pas davantage en sa qualité de personne morale le préjudice moral distinct subi et il convient de confirmer le jugement entrepris également sur ce chef.

Sur l’appel incident de la SARL My Couscous

La SARL My Couscous conteste l’astreinte prononcée par le jugement entrepris à défaut pour elle de payer les loyers plus de cinq jours après le premier jour du trimestre civil par virement bancaire.

Elle considère que cette astreinte n’est pas justifiée dès lors qu’elle n’avait commis que deux erreurs en trois ans quant au paiement des loyers et que depuis la décision tous les loyers ont été réglés par virement et fait valoir qu’elle est de surcroît excessive.

Elle fait valoir que n’ayant accusé aucune dette de loyer au jour de la cession du bail l’astreinte n’a pas joué et qu’il est préférable pour éviter toute difficulté de ne pas la confirmer.

S’agissant de la clause pénale elle fait valoir que la condamnation repose sur des sommes qui ne sont pas exigibles le décompte produit par les bailleresses étant erroné dès lors que les dépens d’une procédure ayant abouti à la décision du 10 octobre 2018 ont été mis à leur charge et qu’il convenait en conséquence de faire jouer la compensation.

Elle soutient en outre le juge ayant la possibilité de modérer le montant de la clause pénale, il convient de constater qu’elle s’est totalement exécutée et qu’il n’y a donc aucun préjudice et que la clause pénale est donc excessive.

Mme [L] épouse [T] et Mme [R] épouse [L] ne concluent pas sur ces chefs mais font valoir qu’elles ont renoncé dans l’acte de cession du fonds de commerce du 28 février et 1er mars 2022 à leur demande tendant à la constatation de la clause résolutoire et aux demandes subséquentes alors que la SARL My Couscous a renoncé à ses demandes relatives aux travaux à exécuter dans les lieux loués et qu’en conséquence seules demeurent en litige les demandes relatives à la tentative de cession de 2017.

Il convient de relever que les bailleresses ont renoncé précisément à toute demande de résiliation du bail tant à l’encontre du cédant que du cessionnaire pour les infractions au bail antérieures à la cession des 28 février et 1er mars 2022 et indiquent renoncer à toute résiliation du bail et toutes demandes subséquentes .

Dès lors si le principe d’une astreinte était justifié lorsqu’elle a été ordonnée par la décision entreprise au regard des manquements du preneur dans le paiement des loyers au moins pour assurer de la poursuite d’un règlement régulier des loyers pendant quatre mois, elle n’a désormais plus d’objet et ce d’autant qu’il n’est pas contesté qu’elle n’a pas eu à s’appliquer les bailleresses ne formant aucune demande à cet égard.

S’agissant en revanche de la clause pénale les premiers juges ont justement rappelé qu’elle sanctionne le retard dans le paiement des loyers et des charges, qu’il n’était pas contesté que la SARL My Couscous avait des arriérés de loyers et de charges qu’elle avait réglés postérieurement à l’échéance et qu’il était ainsi justifié d’appliquer la clause pénale en la réduisant à 5% au lieu de 10% compte tenu du fait que les sommes objets de la clause péale avaient été intégralement payées mais plusieurs mois après leur échéance pour une partie d’entre elles.

Il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce chef étant observé qu’il a justement écarté la compensation avec des dépens dépendant d’une autre procédure dont le montant n’est pas connu.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de débouter les parties de leur demande fondée sur l’article 700 et de condmaner les appelantes qu succombent à titre principal aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme la décision entreprise excepté quant au prononcé d’une astreinte ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Dit n’y avoir lieu d’assortir du paiement d’une astreinte la condamnation de la SARL My Couscous au paiement de son loyer conformément aux stipulations du bail ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum Mme [L] épouse [T] et Mme [R] épouse [L] au paiement des entiers dépens d’appel.

Le Greffier, La Présidente,