Cour d'appel d'Amiens, Expropriations, 23 novembre 2023, n° 22/02846

TGI Oise 31 mars 2022

CA Amiens
Confirmation 23 novembre 2023

Arguments

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Accepté
Appréciation erronée de la valeur vénale
La cour a confirmé que la méthode d'évaluation utilisée par le premier juge était appropriée et que les éléments de comparaison présentés par la commune n'étaient pas pertinents.
Rejeté
Nécessité du bien pour un projet d'utilité publique
La cour a estimé que l'importance du projet ne justifiait pas une réévaluation du prix du bien, qui devait être fixé selon sa valeur vénale.
Rejeté
Frais d'avocat excessifs
La cour a jugé que la commune, en succombant dans ses demandes, ne pouvait pas obtenir le remboursement de ses frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, expropriations, 23 nov. 2023, n° 22/02846
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	22/02846
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Oise, EXPRO, 31 mars 2022
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme LE ROYFrédéric GARNIERAntoine TOURBIER
Cabinet(s) :	LX AMIENS-DOUAISCP GILLET
Parties :	COMMUNE DE [ Localité 13 ], LA COMMUNE DE [ Localité 13 ] c/ La S.C.I. GENTRY, DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L' OISE

Texte intégral

ARRET

N° 12

COMMUNE DE [Localité 13]

S.C.I. GENTRY

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’OISE

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023

************************************************************

N° RG 22/02846 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IPAL – N° registre 1ère instance : 21/00047

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXPROPRIATIONS DU DÉPARTEMENT DE L’OISE EN DATE DU 31 mars 2022

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

LA COMMUNE DE [Localité 13] agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 101, postulant et plaidant par M^e Adrien DELORT substituant M^e Antoine TOURBIER de l’AARPI QUENNEHEN-TOURBIER, avocat au bareau d’AMIENS

ET :

INTIMES

La S.C.I. GENTRY, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée et plaidant par M^e Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

La DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’OISE

pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 6]

[Localité 8]

Non comparante, non représentée

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 19 octobre 2023 devant la chambre des expropriations de la cour composée de M^me Christina DIAS DA SILVA, Présidente de la chambre, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, désignés par ordonnance de Madame la première présidente en date du 20 juillet 2023, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Marie-Estelle CHAPON, greffière.

M^me Christina DIAS DA SILVA a été entendue en son rapport,

M^e Adrien DELORT et M^e Frédéric GARNIER, représentant les parties ont également été entendus en leurs explications à l’appui de leurs mémoires respectifs régulièrement notifiés,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 novembre 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 23 novembre 2023, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M^me Marie-Estelle CHAPON, greffière.

* *

DECISION :

Le 1er juin 2021 la commune de [Localité 13] a reçu une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) émanant de la SCI Gentry concernant les parcelles cadastrées AY [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées [Adresse 11] à [Localité 13]. Aux termes de cette DIA l’association Eglises Evangéliques Source de Vie a indiqué souhaiter acquérir ce bien au prix de 365 000 euros.

La commune a sollicité l’avis des services fiscaux de l’Oise lesquels, après visite des lieux réalisée le 28 juin 2021, ont estimé la valeur du bien au prix de 321 000 euros.

Par décision du 12 juillet 2021 la commune de [Localité 13] a décidé de préempter le bien mentionné dans la DIA au prix de 219 000 euros. Cette décision a été notifiée le 16 juillet suivant au propriétaire et à l’acquéreur évincé.

Par courrier du 29 juillet 2021 la commune de [Localité 13] a indiqué refuser les termes de la décision de préemption et accepter la saisine du juge de l’expropriation pour fixation du prix du bien. Elle a ensuite saisi le juge de l’expropriation en application de l’article R213-11 du code de l’urbanisme afin qu’il fixe le prix du bien.

Le commissaire du gouvernement a proposé de fixer la valeur de l’immeuble de la SCI Gentry à la somme de 321 000 euros.

Par jugement du 31 mars 2022 le juge de l’expropriation du département de l’Oise a :

— fixé la valeur vénale des parcelles cadastrées AY [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sur lesquelles sont plantés un bâtiment de 676 m² avec une cour de 125 m² appartenant à la SCI Gentry à la somme de 332 100 euros,

— condamné la commune de [Localité 13] à payer à la SCI Gentry la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 8 juin 2022, la commune de [Localité 13] a interjeté appel de cette décision.

L’appelante a notifié ses premières conclusions le 8 septembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2023 elle demande à la cour de :

— débouter la SCI Gentry de toutes ses demandes,

— infirmer le jugement entrepris,

— statuant à nouveau,

— indiquer que le tribunal judiciaire de Beauvais a réalisé une appréciation erronée de la valeur vénale de l’ensemble immobilier composé des parcelles cadastrées AY [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

— fixer la valeur vénale de ces parcelles à la somme de 219 000 euros,

— condamner la SCI Gentry à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que le juge de l’expropriation a fixé un prix trop élevé, appréciant mal les caractéristiques des parcelles ; que le bien est nécessaire à la mise en oeuvre d’un projet de création d’un pont au dessus de la voie ferrée et pour la mise en place d’un programme de résorption des problèmes de stationnement et de circulation de [Adresse 12]

Aux termes de ses conclusions en défense notifiées le 14 octobre 2022, la SCI Gentry demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner la commune de [Localité 13] à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que le premier juge a appliqué la méthode dite de la comparaison directe et qu’il n’avait pas, contrairement aux affirmations de la commune, à se livrer à une réflexion sur les incidences de la réglementation de la zone telles que prévues au PLU pour déterminer la valeur du bien. Elle ajoute que la commune opère une confusion entre la valorisation d’une indemnité d’expropriation et l’indemnité exigible dans le cadre de l’exercice d’un droit de préemption.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 19 octobre 2023 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles L 322-1du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique 'Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.'

L’article L322-2 de ce code dispose notamment que 'Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.'

En l’espèce la décision de préemption dont il s’agit porte sur trois parcelles cadastrées AY [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] classées en zone UE au PLU de la commune de [Localité 13] sur lesquelles est édifié un bâtiment industriel.

Le PLU de la commune indique que la zone UE correspond à l’ensemble des secteurs d’activité économiques de la commune que sont le Parc d’activités Sud, le Domaine d’activités Pierre de Coubertin au Sud/Ouest, la zone d’activité [Localité 13] Europe et le Domaine d’activités de [Localité 14]. Il précise encore que cette zone regroupe également plusieurs activités isolées implantées sur de grands terrains et que le règlement de cette zone prend en compte l’existence d’un tissu urbain déjà constitué.

Ainsi que l’indique à juste titre le premier juge, non contesté en appel par les parties, les trois parcelles ont une superficie de 1 500 m² sur lesquelles est implanté un bâtiment industriel d’une surface de 676 m² en état d’usage comprenant une zone de bureaux et une zone d’atelier avec une cour à usage de stockage ou de parking de 125 m² dans le secteur de [Localité 13] où se trouvent des bâtiments à vocation comparable mais aussi des immeubles d’habitation.

Cet ensemble immobilier n’accueille aucune activité depuis le départ de la société Avon au cours de l’année 2014. Le bâtiment a cependant une structure spécifique permettant une utilisation industrielle puisqu’il dispose d’un pont roulant et d’un coffre électrique avec un ampérage puissant de 250 KVA.

Contrairement aux affirmations de la commune de [Localité 13], la méthode dite par comparaison est adaptée au cas d’espèce et apparaît pertinente dans la mesure où il existe des valeurs de référence utiles dans le périmètre concerné. Par ailleurs la commune ne peut sérieusement soutenir qu’il est impossible de considérer les parcelles comme se situant en zone favorable à une activité économique compte tenu de leur classement en zone UE correspondant à l’ensemble des secteurs d’activités économiques de la commune et que les éléments versées aux débats attestent de l’environnement de ces parcelles.

L’élément de référence retenu par le premier juge concerne la vente d’un immeuble parfaitement comparable au bien préempté datée du 31 juillet 2018 concernant un bâtiment à usage commercial de 676 m² d’une architecture similaire situé lui aussi en zone industrielle de la même commune. Le prix de vente était de 473 euros le m². C’est d’ailleurs en considération de cette cession que le service des domaines a donné son avis sur la valorisation de l’immeuble

Les valeurs de référence proposées par la commune de [Localité 13] ont été écartées à juste titre dès lors qu’elles ne concernaient pas des biens similaires. Ainsi la vente du 19 janvier 2018 est afférente à un bâtiment à usage industriel et commercial d’une surface bien plus importante sans équipement électrique spécifique. La vente du 8 octobre 2019 pour un prix de 227 euros le m² concerne un bien qui n’a aucune similitude avec le bien dont il s’agit puisqu’il est composé d’une maison avec un niveau sur rue.

Au demeurant force est de constater que la commune de [Localité 13] fait état elle-même d’une vente intervenue le 29 janvier 2000 au prix de 471 euros le m² concernant un immeuble situé [Adresse 7].

Il est encore justifié par les pièces 13 à 16 versées aux débats par la SCI Gentry de l’acquisition par la commune de [Localité 13] d’un immeuble situé [Adresse 5] au prix de 230 000 euros, le bien comprenant une zone de bureaux, une zone d’atelier et une cour à usage de stockage d’environ 125 m²sur une superficie totale de 5 ares et 49 centiares soit un prix de 556 euros le m².

Au vu de l’ensemble de ces éléments c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’il y avait lieu de retenir un prix au m² de 475 euros pour le bâtiment valorisé par la cour en y ajoutant la somme de 11 000 euros pour tenir compte de la présence du pont roulant et de l’installation électrique, la valeur vénale étant ainsi fixée à la somme totale de 332 100 euros. Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

La commune de [Localité 13] qui succombe doit supporter les dépens d’appel et verser à la SCI Gentry la somme de 2 500 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant ;

Condamne la commune de [Localité 13] à payer à la SCI Gentry la somme de 2 500 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de [Localité 13] aux dépens d’appel.

La Greffière, Le Président,