ARRET

N°

S.C.I. NORDET

C/

S.A.R.L. ROYAL [Localité 5]

Société LOGO DAGO

copie exécutoire

le 06 février 2025

à

M^e Geny- la Rocca

M^e David

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 06 FEVRIER 2025

N° RG 23/01330 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IWY3

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AMIENS DU 16 JANVIER 2023 (référence dossier N° RG 22/00001)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. NORDET agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Olympe TURPIN, avocat au barreau d’AMIENS,

Plaidant par M^e Jérémy GENY-LA ROCCA de la SARL ILIADE AVOCATS, avocat au barreau de METZ

ET :

INTIMEE

S.A.R.L. ROYAL [Localité 5] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par M^e Justine LOPES, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

Société LOGO DAGO agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Assignée à personne en intervention forcée le 23 avril 2024

***

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Novembre 2024 devant M^me Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

GREFFIERE : Madame Malika RABHI

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Odile GREVIN en a rendu compte à la cour composée de :

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 23 janvier 2025, les conseils des parties ont été avisés du prorogé du délibéré au 06 février 2025.

Le 06 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente a signé la minute avec Madame Malika RABHI, greffière.

*

* *

DECISION

Par acte authentique reçu le 9 février 2011 par maître [J] notaire à Metz, la SCI Nordet a donné à bail commercial en sous-location à la SARL Royal [Localité 5] dans un bâtiment à usage commercial sis sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 10] [Adresse 9] un local d’une superficie de 750 m² dont des locaux et réserves de 200m² ainsi que l’usage de 38 places de parking communes avec le magasin Mondial Moquette, à l’effet d’y exploiter un fonds de commerce de restauration, traiteur vente à emporter, pour une durée de 9 ans à compter du 9 février 2011 moyennant un loyer de 100000 euros hors taxes et hors charges par an avec indexation annuelle en fonction de l’indice du 3ème trimestre du coût de la construction, l’indice de base étant 1520, outre les charges et l’impôt foncier ainsi qu’un dépôt de garantie de 25000 euros.

Au 1er avril 2019, le loyer indexé était fixé par la bailleresse à la somme de 114013,17 euros HT/HC par an.

Par acte du 18 juillet 2019, la SCI Nordet a fait signifier à la SARL Royal [Localité 5] un congé à effet du 8 février 2020 avec offre de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er mars 2021, la SARL Royal [Localité 5] a demandé en application de l’article L 145-33 du code de commerce la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative soit à la somme de 67620 euros HT par an, le réajustement du dépôt de garantie et la condamnation de la société bailleresse à lui rembourser le trop-perçu, outre intérêts moratoires au taux légal à compter du jugement avec capitalisation. A titre subsidiaire elle a sollicité avant dire droit une mesure d’expertise afin d’évaluer la valeur locative du bien lors du renouvellement du bail et la fixation à 67620 euros du loyer provisionnel durant l’instance.

Par acte du 12 mai 2021, la SARL Royal [Localité 5] a fait assigner la SCI Nordet aux mêmes fins que le mémoire.

Par jugement en date du 28 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Amiens a déclaré recevable la demande du preneur de fixation du loyer du bail renouvelé directement à la valeur locative, a sursis à statuer sur la fixation de ce loyer et les prétentions accessoires des parties et a fixé le loyer provisionnel dont la SARL Royal [Localité 5] devra s’acquitter à compter du 9 février 2020 à la somme de 114013,17 euros HT/HC jusqu’à ce qu’il soit statué sur la fixation définitive du loyer du bail renouvelé ou accord des parties.

Il a par ailleurs ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de proposer une valeur locative des locaux commerciaux donnés à bail d’après les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 mai 2022 et selon mémoire en ouverture de rapport reçu au greffe le 29 juillet 2022, la SARL Royal [Localité 5] a saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du loyer du bail renouvelé à défaut d’accord entre les parties.

Selon mémoire récapitulatif en date du 26 octobre 2022, la SARL Royal [Localité 5] sollicitait notamment la fixation du montant des loyers à la somme de 72364,16 euros par an en principal HT/HC.

Selon mémoire en défense notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 septembre 2022, la SCI Nordet a sollicité la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 111569 euros HT par an.

Par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 16 janvier 2023, il a été dit n’y avoir lieu à ordonner une contre-expertise, dit que pour la fixation du prix du loyer commercial du local exploité par la SARL Royal [Localité 5] il est retenu la surface de 590 m² pondérés, dit que la valeur locative de référence des prix couramment pratiqués dans le voisinage est retenue à 137,80 euros le m² pondéré et le prix du loyer a été fixé à la somme de 81302 euros HT/HC par an à compter du 9 février 2020.

La SARL Royal [Localité 5] a été déboutée de sa demande tendant à obtenir le réajustement du dépôt de garantie.

Il a été dit que la SCI Nordet devait restituer le trop-perçu de loyers au titre du loyer provisionnel plus élevé que le loyer définitif à charge pour la SARL Royal [Localité 5] d’en arrêter le montant et de le notifier à la SCI Nordet, les intérêts moratoires au titre de ce trop-perçu n’étant décomptés qu’à compter de cette notification.

La société Royal [Localité 5] a été déboutée de ses demandes de rétroactivité et de capitalisation des intérêts moratoires.

Enfin, la SCI Nordet a été condamnée à payer à la SARL Royal [Localité 5] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les dépens de l’instance ayant donné lieu au jugement du 28 septembre 2021 qui avait sursis à statuer sur les dépens et les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 7 mars 2023, la SCI Nordet a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions excepté sur la fixation de la surface pondérée.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, la SCI Nordet a fait assigner en intervention forcée la SAS Logo Dago à laquelle la SARL Royal [Localité 5] a cédé son fonds de commerce suivant acte notarié en date du 12 mars 2024 et lui a signifié le jugement entrepris la déclaration d’appel ainsi que les conclusions des parties.

Par dernières conclusions remises le 15 avril 2024, la SCI Nordet demande à la cour de déclarer la SARL Royal [Localité 5] irrecevable en son appel incident par lequel elle entend voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 72364,16 euros HT/HC toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, dire que le dépôt de garantie sera réajusté et condamner la SCI Nordet au remboursement du trop-perçu des loyers et du dépôt de garantie à compter du 9 février 2020 avec intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyers depuis la date de la demande en justice en application de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour ceux dus pour une année entière.

A titre subsidiaire, elle demande que la SARL Royal [Localité 5] soit déboutée de son appel incident.

Elle demande par ailleurs à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau avant dire droit d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire afin de proposer une valeur locative des locaux commerciaux donnés à bail à la SARL Royal [Localité 5] d’après les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur le fond, elle demande que la valeur locative de référence soit retenue pour un montant de 189,10 euros par m² pondéré, de fixer le prix du loyer commercial à la somme de 111569 euros HT/HC à compter du 9 février 2020, de dire qu’elle devra restituer le trop-perçu de loyers au titre du loyer provisionnel versé plus élevé à charge pour les sociétés SARL Royal [Localité 5] et Logo Dago d’en arrêter le montant et de le notifier, de dire que la SAS Logo Dago pourra compenser ce trop-perçu de loyers sur la facture trimestrielle de loyer qui sera émise postérieurement à la signification de l’arrêt à intervenir, de débouter la SAS Logo Dago de l’ensemble de ses demandes.

Enfin, elle demande la condamnation de la SARL Royal [Localité 5] à lui payer la somme de 6000 euros et la condamnation de la SAS Logo Dago à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation in solidum de ces deux sociétés aux entiers dépens de la première instance y compris les dépens ayant donné lieu aux décisions des 28 septembre 2021 et 16 janvier 2023 et les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses conclusions remises le 23 janvier 2024, la SARL Royal [Localité 5] demande à la cour de débouter la SCI Nordet de son appel et de confirmer le jugement entrepris sauf quant à la valeur locative retenue et la fixation du loyer commercial, le débouté de sa demande de réajustement du dépôt de garantie et de ses demandes de rétroactivité et de capitalisation des intérêts moratoires du trop-perçu et sur le point de départ des intérêts moratoires du trop-perçu.

Elle demande à la cour statuant à nouveau de fixer le montant du loyer à la somme de 72364,16 euros par an en principal HT/HC toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, de dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et de condamner la SCI Nordet au remboursement du trop-perçu des loyers et du dépôt de garantie à compter du 9 février 2020 avec intérêts au taux légal depuis la date de la demande en justice et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de la SCI Nordet à lui payer la somme de 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux entiers dépens d’appel conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Logo Dago assignée à personne n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

La SCI Nordet demande que l’appel incident portant sur le point de départ des intérêts moratoires du trop-perçu dû au titre du loyer provisionnel soit déclaré irrecevable au motif qu’il ne figurait pas dans les premières conclusions de l’intimée qui sollicitait la confirmation sur ce chef et n’est intervenu que dans ses dernières conclusions prises au-delà du délai de trois mois imparti et en application du principe de concentration des prétentions.

La SARL Royal [Localité 5] n’a pas conclu sur la fin de non-recevoir ainsi soulevée.

En application de l’article 909 du code civil, l’intimé dispose à peine d’irrecevabilité soulevée d’office d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former le cas échéant appel incident.

En application de l’article 910-4 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties doivent présenter dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Néanmoins, demeurent recevables dans les limites des chefs du jugement critiqués les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées postérieurement aux premières conclusions de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, il résulte des premières conclusions de l’intimée portant appel incident qu’il était sollicité de manière contradictoire la confirmation du chef du jugement selon lequel les intérêts moratoires du trop-perçu dû par la SCI Nordet seraient décomptés à compter seulement de la notification du montant de ce trop-perçu par la SARL Royal [Localité 5] mais en même temps l’infirmation des chefs du jugement déboutant la SARL Royal [Localité 5] de ses demandes de rétroactivité et de capitalisation des intérêts et il était demandé la condamnation de la société Nordet au remboursement du trop-perçu des loyers et du dépôt de garantie et aux intérêts au taux légal sur les trop-perçus depuis la date de la demande en justice en application de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour ceux dus une année entière.

Ainsi, par ces conclusions la société Royal [Localité 5] avait bien formé appel incident sur le point de départ des intérêts moratoires portant sur le trop-perçu de loyers et leur capitalisation et n’a fait que corriger dans ses dernières conclusions la contradiction existant dans son dispositif.

Il convient de déclarer recevable l’appel incident portant sur le point de départ des intérêts moratoires du trop-perçu dû au titre du loyer provisionnel.

Sur la demande de contre-expertise

La SCI Nordet soutient que si le premier juge a rejeté sa demande de nouvelle expertise en raison du fait qu’il disposait de trois rapports d’expertise, l’expertise judiciaire et deux rapports d’expertise versés par chacune des parties, il n’a pas tiré les conséquences de ses constatations selon lesquelles il a admis que ces rapports étaient inexploitables, les locaux de référence n’étant pas suffisamment identifiés ni identifiables et ne permettant pas la vérification des éléments apportés et a relevé que le rapport d’expertise judiciaire ne permettait pas la vérification des éléments retenus ne faisait pas apparaître les calculs relatifs à la pondération des surfaces des locaux de référence utilisés, l’expert reconnaissant que la surface visée était approximative, et que le rapport ne permettait pas de savoir si les valeurs de référence concernent des m² ou des m² pondérés.

Elle ajoute que le rapport d’expertise judiciaire est grevé d’erreurs et de lacunes méthodologiques l’expert ayant repris les références de l’expert amiable de la SARL Royal [Localité 5] sans effectuer les retraitements nécessaires notamment pour déterminer les m² pondérés.

Elle considère que l’expert judiciaire a failli à sa mission en ne sollicitant pas les baux ni les plans ni les factures de loyers des éléments de référence qu’il n’a pas visités et en ne disposant pas des éléments permettant d’effectuer les pondérations.

Elle fait observer qu’en ne retenant que les références locatives pour lesquelles la pondération était effectuée le premier juge a disposé de références insuffisantes.

La SARL Royal [Localité 5] fait valoir que comme le premier juge la cour dispose de trois rapports d’expertise pour rendre sa décision dont un rapport d’expertise judicaire et deux rapports d’expertise amiable valant comme élément de preuve puisque soumis à la libre discussion des parties et dont l’un effectué à la demande de la SCI Nordet est postérieur au rapport d’expertise judiciaire et a pu prendre en considération les griefs soulevés par la SCI Nordet à l’encontre de l’expertise judiciaire.

Elle fait observer que si le premier juge a écarté les références citées par l’expert judiciaire il a retenu les références issues des rapports amiables qui visent de manière certaine des pondérations telles que prévues par la charte de l’expertise.

Elle estime que la cohérence de l’expertise judiciaire résulte du fait que son estimation est faite sur la base d’un prix unitaire de 140 euros intermédiaire entre les évaluations faites par les deux experts amiables et proche de la valeur retenue par le premier juge.

Elle soutient que la SCI Nordet qui sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé pour la somme de 11569 euros représentant 17% de plus que l’évaluation de son propre expert n’apporte aucun élément de preuve ni référence permettant de remettre en cause l’évaluation à 137,80 euros du m².

Elle fait enfin observer que le fait d’ordonner une nouvelle expertise rallongerait la procédure de plusieurs mois alors qu’en sa qualité de locataire elle est dans l’impossibilité de disposer de son fonds de commerce en raison de l’incertitude existant quant au montant du loyer du bail renouvelé à la date du 9 février 2020.

Comme le premier juge, la cour dispose en l’état de deux expertises amiables et d’une expertise judicaire qui ont pu être amplement discutées par les parties en première instance et en appel à nouveau.

Il convient de relever qu’il s’agit en l’espèce d’apprécier la valeur locative d’un local commercial à usage de restauration situé non pas en ville mais dans une zone commerciale.

Les éléments de comparaison sont par nature moins nombreux et se recoupent nécessairement ce qui permet en outre d’affiner l’analyse des éléments de comparaison retenus par les différents experts et comportant plus ou moins de précisions selon l’expert.

Ainsi, si la SCI Nordet déplore l’absence de précisions quant aux éléments de référence retenus notamment quant à leur surface, au loyer ou à l’adresse, elle ne justifie pas que les références retenues, notamment par l’expert judiciaire et concernant les surfaces soient entachées d’erreur alors que ces références avec leur localisation et l’activité exercée sont identifiables. Elle produit elle-même un rapport d’expertise ne comportant que peu de précisions et réalisé sans visite sur site.

Eu égard à ces éléments le premier juge tenant compte également du temps écoulé a considéré à juste titre qu’il lui appartenait d’apprécier notamment la pertinence des éléments de comparaison retenus.

Il en est de même pour la cour et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de contre-expertise.

Sur la valeur locative retenue

La SCI Nordet soutient que l’intégralité des critères de l’article L 145-33 du code de commerce doit être prise en compte pour déterminer la valeur locative. Elle fait valoir que la pondération des surfaces fixée à 590 m² est admise par les experts et les parties, que la destination des lieux est spécialisée, les biens loués devant servir exclusivement à l’exploitation d’un commerce de restauration vente de plats à emporter traiteur et que le bail ne comporte aucune clause exorbitante du droit commun des baux commerciaux qui justifierait l’application d’un coefficient de diminution de la valeur locative, la charge de la taxe foncière au preneur étant un usage généralisé à la quasi-totalité des locataires de la zone commerciale de l’Arc.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité elle fait valoir que la zone commerciale de l’Arc à [Localité 5] comprend de nombreuses enseignes attractives dont une majorité d’enseignes nationales, que les locaux sont bien desservis par la route et par les transports en commun et que l’emplacement occupé par la société Royal [Localité 5] est le meilleur emplacement situé à l’entrée de la zone commerciale.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, elle reproche aux références retenues par l’expert de la SARL Royal [Localité 5] une estimation de la valeur locative sur la base d’une surface utile et non pondérée alors que la valeur locative du local loué à la SARL [Localité 5] est calculée sur une surface pondérée, elle reproche également la prise en compte de loyers anormaux et le défaut de prise en compte de la décapitalisation des droits d’entrée.

Elle reprend ses griefs à l’encontre des références retenues par l’expert judiciaire faute essentiellement de pondération et en raison de faiblesses méthodologiques déjà rappelées.

Reprenant les références de l’expert judiciaire, elle a procédé à un retraitement de celles-ci en fonction de la surface réelle ou pondérée, rappelant qu’il est d’usage de réintégrer le montant des droits d’entrée dans les loyers de référence.

Elle conclut à une valeur locative de 111572,78 euros HT soit 189,10 euros le m² avec prise en compte du droit d’entrée et 102861,11 euros HT sans prise en compte du droit d’entrée.

Elle fait valoir que si le premier juge a choisi de retraiter les références locatives en ne prenant en compte que les références pour lesquelles il y avait eu pondération il obtient une valeur locative de 137,80 euros HT par m² pondéré, sans reprendre aucune référence de l’expert judiciaire et en ne retenant s’agissant des références tirées des expertises amiables que des activités autres que l’activité de restauration, sans expliquer de surcroît pourquoi il écartait la règle de la décapitalisation du droit au bail et a observé que les références ainsi retraitées étaient proches de la fourchette de prix pratiquée par l’administration fiscale alors que celle-ci porte sur des surfaces brutes et non pondérées.

Elle fait valoir surtout que la valeur locative retenue par le premier juge est incohérente avec de nombreuses références où la valeur locative aux m² réels était déjà supérieure.

Elle considère que la valeur locative retenue par l’expert judiciaire à hauteur de 140 euros le m² correspond en réalité à une valeur locative sur la base de m² réels et non de m² pondérés.

La SARL Royal [Localité 5] pour sa part conteste le rapport d’expertise amiable produit par la SCI Nordet en faisant observer que la valeur locative est évaluée en faisant une moyenne entre deux méthodes celle de la surface utile et celle de la surface pondérée alors que selon l’article R 145-7 du code de commerce et la charte de l’expertise le prix doit être apprécié par unité de surface avec pondération des surfaces afin de tenir compte des caractéristiques du local conformément aux dispositions de l’article R 145-3 du code de commerce.

Elle fait valoir que l''expert judiciaire a, à juste titre, relevé que la zone commerciale de l’Arc où se situent les locaux objets du bail est moins prisée que la zone commerciale de la [Localité 3] de fer qui lui fait face et que depuis la prise d’effet du bail le nombre d’enseignes nationales installées dans la zone s’est inscrit en baisse.

Elle fait valoir également que le bail met toutes les réparations et la mise en conformité des locaux à la charge du preneur avec accession au profit du bailleur sans indemnité pour le preneur et les améliorations effectuées aux frais du preneur ne devant pas être prises en compte dans l’évaluation de la valeur locative lors du renouvellement du bail, limite le droit de cession à celle consentie à un successeur dans le commerce , interdit la location-gérance et met enfin à la charge du preneur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères , la taxe foncière et les assurances.

Elle soutient qu’elle sollicite l’application de l’article L 145-33 du code de commerce selon lequel le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative et que pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative à un montant inférieur au plafond il n’est pas nécessaire d’établir pour le locataire une quelconque modification des éléments mentionnés à l’article L 145-33 du code de commerce.

Elle fait valoir qu’en l’espèce la valeur locative des locaux loués est nettement inférieure au montant du dernier loyer contractuel.

Elle ne conteste pas la valeur pondérée totale de 590 m² mais conteste l’absence de pondération des éléments de référence de l’expert judiciaire qui a appliqué en tout état de cause une surcote de 5% au prix de référence moyen. Elle fait observer que l’expert répondant au dire de la SCI Nordet a précisé qu’il faisait état d’une surface réelle pondérée approximative et non pas d’une surface réelle approximative.

Elle conteste également l’absence de pondération des références citées par l’expert amiable M. [T].

Elle conteste tout manquement de l’expert judiciaire au contradictoire faisant valoir qu’il n’est pas dans l’obligation de fournir aux parties l’ensemble des justificatifs des références citées et qu’en tout état de cause les locaux commerciaux concernés situés en zone industrielle sont d’une grande surface et la zone accessible à la clientèle de 550 m² est pondérée à 1 ce qui justifie que l’expert judiciaire ait pu utiliser des références ne faisant pas l’objet d’une pondération.

Elle reproche au premier juge les éléments de comparaison retenus et ceux écartés notamment lorsqu’ils ne sont pas situés dans la même zone d’activité commerciale ou dans la même ville.

Elle fait ainsi observer que les éléments de comparaison situés dans la même zone d’activité cités par l’expert amiable de la SCI Nordet aboutissent à un prix de référence moyen de 132,5 euros le m² identique à celui retenu par l’expert judiciaire qui doit seul être retenu.

Elle ajoute que les obligations des parties soit les charges et conditions du bail ont une incidence sur la valeur locative qui sera plus élevée si les charges pesant sur le preneur sont légères et inversement.

Elle soutient qu’en conséquence il convenait de pratiquer un abattement au titre de la taxe foncière qui incombe de droit au bailleur mais qui a été mise à la charge du preneur et ce sans qu’il lui revienne de produire l’avis d’imposition qui ne lui a pas été adressé.

La cour relève en premier lieu que n’est pas discutée par les parties la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative étant observé que dans le jugement avant dire droit le juge des loyers commerciaux avait déclaré recevable la demande de fixation du loyer du bail renouvelé directement à la valeur locative.

En application de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord entre les parties cette valeur est déterminée d’après :

— les caractéristiques du local considéré

— la destination des lieux

— les obligations respectives des parties

— les facteurs locaux de commercialité

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage

La valeur locative du bail renouvelé s’obtient en multipliant la surface pondérée de ce bien avec le prix unitaire déterminé selon les critères de l’article L 145-33 du code de commerce.

Si des correctifs peuvent être appliqués en minoration ou majoration pour tenir compte notamment des obligations à la charge du preneur, ils le sont en fonction des conditions applicables aux éléments de comparaison.

Les parties s’entendent pour voir fixer la surface pondérée du local loué à la SARL Royal [Localité 5] à 590 m² sur la base de la surface réelle inscrite au bail de 750m² étant observé que 550 m² représentant la surface de vente sont pondérés à 1 et que seulement 200 m² correspondant aux locaux annexes et réserves sont pondérés à 0,2%.

Les parties s’opposent sur les éléments de comparaison pris en compte par les différents experts et proposent différents éléments de comparaison en intégrant ou non les références ne faisant état que de surfaces réelles, en décapitalisant ou non les droits d’entrée et s’opposent également sur la prise en compte à titre de minoration de la taxe foncière mise à la charge du preneur.

Il est certain que la valeur locative prenant en compte la surface pondérée du bien objet du bail renouvelé il est plus opportun de pouvoir disposer d’éléments de comparaison dont la surface pondérée est connue.

Toutefois, en l’espèce, il s’agit d’une zone commerciale comportant différents locaux commerciaux disposant des mêmes avantages et contraintes générales et le local objet de la procédure bénéficie pour l’essentiel de sa surface d’une pondération à 1.

Si peu de précisions sont fournies par les experts quant à leurs éléments de comparaison, il en résulte toutefois qu’il est souvent indiqué s’il s’agit d’une nouvelle location ou non si la taxe foncière est à la charge du preneur ou non et si des droits d’entrée ont été payés ou encore les obligations pesant sur le preneur.

Il convient d’exploiter ainsi certains des éléments de comparaison en prenant soin de relever les particularités du local concerné.

Il sera relevé à cet égard qu’il s’agit d’un fonds de commerce de restauration et que le bail impose une seule destination contractuelle celle de restauration vente de plats à emporter et traiteur.

Le preneur a à sa charge la taxe foncière l’assurance aux biens immobiliers et différentes taxes dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les réparations de toutes sortes sous réserve de l’application de la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 notamment au regard des grosses réparations.

Il n’est pas discuté entre les parties le fait qu’il doive être fait abstraction des améliorations et embellissements effectués aux frais du preneur pour le calcul de la valeur locative lors des renouvellements successifs du bail.

Au regard des trois expertises produites il est pertinent de retenir certains éléments de comparaison et en premier lieu les références suivantes dont la surface pondérée est indiquée :

— Destock 80 (articles de déstockage) local de 468 m² P, sur site, bail de 2016 travaux, taxe foncière et assurance à la charge du preneur = 93 euros le m² pondéré (expertise [T])

— OK LA (meubles) local de 550 m² pondérés, sur site, bail de juin 2017 travaux supportés par le preneur = 125 euros le m² pondéré (expertise [T] et expertise judiciaire)

Il s’agit cependant dans ces deux cas de locations nouvelles.

Il convient de retenir également deux références relatives à l’alimentaire et la restauration tout en tenant compte du fait que seule la surface réelle en m² est connue et que la surface est moindre que celle du local concerné.

— [Adresse 7] sur site alimentaire restauration 324m² réels, bail de mars 2020 (expertise de M. [T] et expert judiciaire) 160 euros le m²

— [Adresse 7] sur site, commerce alimentaire 600m² réels, bail de 2019 droit d’entrée de 430000 euros (expertise de M. [T]) 103 euros le m² sans décapitalisation et 182,97 avec décapitalisation, valeur qui sera retenue comme constituant un supplément de loyer au regard de l’importance du droit d’entrée représentant plus de 47000 euros à l’année sur 9 ans et alors qu’il n’est fait état d’aucun droit d’entrée versé par la SARL Royal [Localité 5].

Les autres références de M. [T] et de l’expert judiciaire sont soit relatives à des locaux de dimension inférieure soit concernent des activités fort éloignées comme des services (MACIF) et ne seront donc pas retenues.

Le premier juge a également retenu certaines références du rapport de la société Schneider international qui a relevé cependant des références portant sur des locaux dont l’activité n’a aucun lien avec l’activité de restauration concernent pour l’essentiel des locaux d’une surface bien plus importante allant jusqu’à 1994m² pondérés et situés pour la majorité sur une autre zone d’activité celle de la [Localité 3] de fer située à toute proximité mais indiquée comme plus prisée.

Il convient en conséquence de ne retenir que les références suivantes :

— Référence n° 4 Zac de l’Arc, équipement de la maison, bail de 2017 650 m² pondéré 115 euros le m² pondéré

— Référence n° 5 Zac de l’Arc équipement de la personne loisirs, bail de 2017 724m² pondérés 150 euros le m² pondéré

En écartant les valeurs de référence de 93 euros le m² et de 182,97 euros valeurs extrêmes ne pouvant être représentatives des prix couramment pratiqués dans le voisinage il en résulte un prix unitaire de 137,50 euros.

Il sera observé qu’en prenant des références pour certaines distinctes du premier juge afin de tenir compte des observations des parties le prix du loyer retenu est néanmoins sensiblement le même.

S’agissant des correctifs à appliquer, il sera observé que l’expertise de M. [T] indique que la quasi-totalité des locataires de la zone de l’Arc supportent la taxe foncière et en conséquence le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a considéré que la taxe foncière ne devait pas être déduite.

Ainsi, le prix du loyer commercial du local loué par la société Royal [Localité 5] sera fixé à la somme de 81125 euros par an hors taxes et hors charges (590 m² P X 137,50/m² P = 81125) et ce à compter du 9 février 2020.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de réajustement du dépôt de garantie, le premier juge ayant à juste titre rappelé que la somme versée en début de bail au titre du dépôt de garantie ne donnera lieu à restitution qu’à la fin des relations contractuelles entre les parties.

Il sera ajouté que cette demande formée par la SARL Royal [Localité 5] ne se justifie plus depuis la cession du droit au bail.

Par ailleurs, les dispositions du jugement relatives aux effets de la fixation du prix du loyer du bail renouvelé seront confirmées sauf à ajouter que les dispositions contractuelles du bail reçu le 9 février 2011 par maître [J] notaire à [Localité 6] autres que le prix du loyer continueront à s’appliquer dans la limite et le respect des modifications légales issues de la loi du 18 juin 2014.

Sur le remboursement du trop-perçu

Le premier juge prenant acte du fait que le jugement avant dire droit du 28 septembre 2021 avait fixé à titre provisionnel le loyer à la somme de 114013,17 euros HT/HC a déclaré fondée en son principe la demande de restitution du trop-perçu formée par la SARL Royal [Localité 5] mais a dit que les intérêts moratoires ne pouvaient courir qu’à compter de la notification par la SARL Royal [Localité 5] du montant dudit trop-perçu et ce dans la mesure où le bailleur ne peut devoir des intérêts de retard sur une somme indéterminée qu’il ignorait devoir avant que la décision en fixe le principe.

La SARL Royal [Localité 5] maintient sa demande tendant à voir fixer le point de départ des intérêts à compter de la date de la demande en justice et de capitalisation des intérêts.

La SARL Nordet fait valoir qu’il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de prononcer une condamnation au remboursement de l’arriéré ou d’un trop-perçu.

Le juge des loyers commerciaux n’a que le pouvoir de fixer le loyer et non de condamner et la décision fixant le loyer constitue le titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers.

Le juge des loyers commerciaux peut néanmoins condamner au paiement des intérêts de retard avec capitalisation et dont le point de départ est le jour de la demande soit l’assignation si le bailleur est à l’origine de la demande ou la notification du premier mémoire en défense si le preneur est en demande.

En tout état de cause, le principe du remboursement du trop-perçu de loyers est acquis à la SARL Royal [Localité 5] jusqu’au loyer du second trimestre 2024 dernier loyer par elle acquitté avant la cession, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2021 date du mémoire en défense et avec capitalisation du droit aux intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de condamner la SCI Nordet qui succombe à titre principal aux entiers dépens d’appel et de la condamner à payer à la SARL Royal [Localité 5] la somme de 4000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition de la décision au greffe,

Déclare recevable l’appel incident portant sur le point de départ des intérêts moratoires du trop-perçu dû au titre du loyer provisionnel ;

Confirme la décision entreprise excepté du chef du montant du loyer du bail renouvelé et du chef des intérêts dus sur le rappel de loyers ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés ;

Dit que la valeur locative de référence est retenue à la somme de 137,50 euros par mètre carré pondéré ;

Fixe le prix du loyer commercial sis sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] [Adresse 9] à Longueau louée par la SCI Nordet à la somme de 81125 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 9 février 2020 date d’effet du renouvellement du bail ;

Dit que les intérêts du trop-perçu dû par la SCI Nordet à la SARL Royal [Localité 5] par l’effet de la présente décision seront dus à compter du 21 juin 2021 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Y ajoutant,

Précise que les dispositions contractuelles du bail reçu le 9 février 2011 par maître [J] notaire à [Localité 6] autres que le prix du loyer continueront à s’appliquer dans la limite et le respect des modifications légales issues de la loi du 18 juin 2014 ;

Déboute la SCI Nordet de ses demandes à l’égard de la société Logo Dago ;

Condamne la SCI Nordet aux entiers dépens d’appel ;

Condamne la SCI Nordet à payer à la SARL Royal [Localité 5] la somme de 4000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La Greffière, La Présidente,