ARRET

N°

[M]

[R] épouse [M]

C/

[O]

[O]

EDR/BT/SB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TRENTE SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01157 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JAVP

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [T] [M]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 27]

de nationalité Française

[Adresse 20]

[Localité 23]

Madame [V] [R] épouse [M]

née le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 28]

de nationalité Française

[Adresse 20]

[Localité 23]

Représentés par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Brayan HUBERT substituant M^e Frédéric DASSE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANTS

ET

Madame [I] [O]

née le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 33]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 22]

Madame [A] [O]

née le [Date naissance 6] 1970 à [Localité 33]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentées par M^e Jérôme CREPIN de la SCP CREPIN-FONTAINE, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 03 juin 2025 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Blanche THARAUD, greffière.

Sur le rapport de M^me Emilie DES ROBERT et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 30 septembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Mme [Y] [K] et [W] [O] ont divorcé par jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Abbeville le 1er juin 1994.

L’état liquidatif entre les ex-époux a été établi le 10 juillet 2002 et a attribué à Mme [Y] [K] l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 35], cadastré section AI n°[Cadastre 18], et à [W] [O] l’immeuble contigu situé au n°[Cadastre 13], cadastré section AI n°[Cadastre 16] et n°[Cadastre 19].

Suite au décès de ce dernier survenu le [Date décès 21] 2003, Mmes [I] et [A] [O], ses filles, sont devenues propriétaires de l’immeuble situé au n°[Cadastre 13] par acte de dévolution successorale du 5 septembre 2003.

Par acte authentique du 20 mars 2004, Mme [Y] [K] a vendu à M. [T] [M] et à Mme [V] [R] épouse [M] l’immeuble situé au n°[Cadastre 8].

Mme [I] [O] et Mme [A] [O] sont intervenues à l’acte en qualité de propriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 31], en vue de la constitution d’une servitude de passage au bénéfice de M. et Mme [M].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 juillet 2014 adressée à ces derniers, Mmes [I] et [A] [O] ont indiqué avoir constaté qu’ils occupaient des combles situés au-dessus du porche de leur immeuble, dont elles ont revendiqué la propriété.

Par acte d’huissier du 6 janvier 2016, Mmes [I] et [A] [O] ont fait assigner M. et Mme [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens, afin d’obtenir leur expulsion des combles litigieux sous astreinte à raison du trouble manifestement illicite, ou subsidiairement, la désignation d’un expert judiciaire en vue de déterminer leur propriété.

Le juge des référés a ordonné le 17 février 2016 le retrait du rôle.

Par acte d’huissier délivré en juin 2018, Mmes [I] et [A] [O] ont fait assigner M. et Mme [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens aux mêmes fins.

Le juge des référés a ordonné le 17 octobre 2018 le retrait du rôle.

Dans le courant de l’année 2019, un projet de protocole d’accord transactionnel, qui avait pour objet la vente des combles par Mmes [I] et [A] [O] à M. et Mme [M] moyennant la somme de 13 000 euros, a été signé uniquement par ces derniers.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2022, Mmes [I] et [A] [O] ont fait assigner M. et Mme [M] devant le tribunal judiciaire d’Amiens en revendication de propriété et aux fins d’obtenir des dommages et intérêts.

Par jugement du 30 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

Déclaré irrecevable la demande de Mme [I] [O] et Mme [A] [O] de révocation de l’ordonnance de clôture et de renvoi de l’affaire à la mise en état,

Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] [M] et Mme [V] [R] tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au protocole d’accord transactionnel,

Débouté M. [T] [M] et Mme [V] [R] de leur demande d’homologation du protocole d’accord transactionnel,

Ordonné à M. [T] [M] et Mme [V] [R] de libérer les combles dépendant de l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 34] (Somme), cadastré section AI n° [Cadastre 16] et AI n° [Cadastre 19], appartenant à Mme [I] [O] et Mme [A] [O], et de les restituer libres de toute occupation de leur chef,

Dit que faute de s’être exécutés dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, M. [T] [M] et Mme [V] [R] seront redevables d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai maximum de trois mois,

Condamné M. [T] [M] et Mme [V] [R] à payer à Mme [I] [O] et Mme [A] [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamné in solidum Mme [I] [O] et Mme [A] [O] à faire réaliser une cloison séparative de propriété entre les combles dépendant des immeubles situés [Adresse 10] et [Adresse 14] à [Localité 34] (Somme), ce dans le délai de deux mois à compter de la libération des combles litigieux par M. [T] [M] et Mme [V] [R],

Débouté M. [T] [M] et Mme [V] [R] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [I] [O] et Mme [A] [O] à faire exécuter les travaux de récupération et d’évacuation de leurs eaux de pluie en provenance de la partie de la toiture située au-dessus des combles litigieux,

Débouté M. [T] [M] et Mme [V] [R] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [I] [O] et Mme [A] [O] à leur payer la somme de 1 758,69 euros,

Condamné M. [T] [M] et Mme [V] [R] aux dépens, en ce compris les frais de signification du jugement,

Condamné M. [T] [M] et Mme [V] [R] à payer à Mme [I] [O] et Mme [A] [O] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 8 mars 2024, M. et Mme [M] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] [M] et Mme [V] [R] tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au protocole d’accord transactionnel,

Débouté M. [T] [M] et Mme [V] [R] de leur demande d’homologation du protocole d’accord transactionnel,

Ordonné à M. [T] [M] et Mme [V] [R] de libérer les combles dépendant de l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 34] (Somme), cadastré section AI n° [Cadastre 16] et AI n° [Cadastre 19], appartenant à Mme [I] [O] et Mme [A] [O], et de les restituer libres de toute occupation de leur chef,

Dit que faute de s’être exécutés dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, M. [T] [M] et Mme [V] [R] seront redevables d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai maximum de trois mois,

Condamné M. [T] [M] et Mme [V] [R] à payer à Mme [I] [O] et Mme [A] [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamné in solidum Mme [I] [O] et Mme [A] [O] à faire réaliser une cloison séparative de propriété entre les combles dépendant des immeubles situés [Adresse 10] et [Adresse 14] à [Localité 34] (Somme), ce dans le délai de deux mois à compter de la libération des combles litigieux par M. [T] [M] et Mme [V] [R],

Débouté M. [T] [M] et Mme [V] [R] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [I] [O] et Mme [A] [O] à faire exécuter les travaux de récupération et d’évacuation de leurs eaux de pluie en provenance de la partie de la toiture située au-dessus des combles litigieux,

Débouté M. [T] [M] et Mme [V] [R] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [I] [O] et Mme [A] [O] à leur payer la somme de 1 758,69 euros,

Condamné M. [T] [M] et Mme [V] [R] aux dépens, en ce compris les frais de signification du jugement,

Condamné M. [T] [M] et Mme [V] [R] à payer à Mme [I] [O] et Mme [A] [O] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2024, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

Déclarer Mmes [A] et [I] [O] mal fondées en leur appel incident et les en débouter,

Déclarer M. [T] [M] et Mme [V] [R] recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens en date du 31 janvier 2024,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement critiqué en ce qu’il :

Ordonne à M. [T] [M] et Mme [V] [R] de libérer les combles dépendant de l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 34] (Somme), cadastré section AI n° [Cadastre 16] et AI n° [Cadastre 19], appartenant à Mme [I] [O] et Mme [A] [O], et de les restituer libres de toute occupation de leur chef,

Dit que faute de s’être exécutés dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, M. [T] [M] et Mme [V] [R] seront redevables d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai maximum de trois mois,

Condamne M. [T] [M] et Mme [V] [R] à payer à Mme [I] [O] et Mme [A] [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Déboute M. [T] [M] et Mme [V] [R] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [I] [O] et Mme [A] [O] à faire exécuter les travaux de récupération et d’évacuation de leurs eaux de pluie en provenance de la partie de la toiture située au-dessus des combles litigieux,

Déboute M. [T] et Mme [V] [R] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [I] [O] et Mme [A] [O] à leur payer la somme de 1 758,69 euros,

Condamne M. [T] [M] et Mme [V] [R] aux dépens, en ce compris les frais de signification du jugement,

Condamne M. [T] [M] et Mme [V] [R] à payer à Mme [I] [O] et Mme [A] [O] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

Régulariser l’usucapion du grenier aménageable sis [Adresse 11] à [Localité 35] par M. [T] [M] et Mme [V] [R],

En conséquence,

Rappeler la rétroactivité des droits réels immobiliers acquis par M. [T] [M] et Mme [V] [R] du seul fait de l’usucapion,

Rappeler que les travaux mandatés par M. [T] [M] et Mme [V] [R] afférents à l’usucapion demeurent leur entière propriété,

Ordonner à Mmes [A] et [I] [O] de remettre le grenier aménageable au [Adresse 11] dans l’état où il se trouvait avant que les consorts [M] ne satisfassent à leur obligation tirée de l’exécution provisoire de droit de restitution du logement à l’état de grenier aménageable (en se référant à la description des lieux effectuée par M. [E], commissaire de justice, dans son procès-verbal de constat en date du 11 mars 2024),

Débouter Mmes [A] et [I] [O] de l’ensemble de leurs demandes à raison de l’extinction de leur droit réel immobilier,

Confirmer pour le surplus le jugement dont appel,

A titre subsidiaire :

Condamner Mmes [A] et [I] [O] à exécuter les travaux de récupération et d’évacuation de leurs eaux de pluie en provenance de la partie de la toiture située au-dessus de leur grenier, en installant notamment une gouttière et une descente de gouttière indépendante de celles de l’immeuble de M. et Mme [M],

Confirmer pour le surplus le jugement dont appel,

Débouter Mmes [A] et [I] [O] de l’ensemble de leurs demandes,

En toute hypothèse,

Condamner solidairement Mmes [A] et [I] [O] à payer à M. [T] [M] et Mme [V] [R] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Mmes [A] et [I] [O] aux dépens de la présente procédure.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 août 2024, Mmes [I] et [A] [O] demandent à la cour de :

Déclarer M. [T] [M] et Mme [V] [R] mal fondés en leur appel tendant à faire régulariser l’usucapion du grenier aménageable situé [Adresse 12],

Les débouter quant à la rétroactivité des droits réels immobiliers qu’ils auraient acquis du fait de l’usucapion,

Les débouter quant aux travaux qu’ils ont réalisés afférents à l’usucapion dont ils revendiquent la propriété,

Les débouter de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation de Mmes [I] et [A] [O] à remettre le grenier aménageable dans l’état où il se trouvait avant l’exécution provisoire,

Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a ordonné à M. [T] [M] et Mme [V] [R] de libérer les combles dépendant de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 34] cadastré section AL n°[Cadastre 16] et AL n°[Cadastre 19] appartenant à Mmes [I] et [A] [O] et les restituer libres de toute occupation de leur chef,

Débouter M. [T] [M] et Mme [V] [R] de leur appel tendant à obtenir la condamnation de Mmes [I] et [A] [O] à exécuter les travaux de récupération et d’évacuation de leurs eaux de pluie,

Débouter M. [T] [M] et Mme [V] [R] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ceux-ci ne produisant au demeurant ni convention d’honoraires ni lettre de mission,

Infirmer le jugement rendu le 31 janvier 2024 en ce qu’il a limité l’indemnisation au titre de la perte de jouissance à la somme de 1 000 euros,

Statuant à nouveau, fixer cette indemnisation à la somme de 11 520 euros et condamner M. [T] [M] et Mme [V] [R] à payer ce montant à Mmes [I] et [A] [O],

Condamner M. [T] [M] et Mme [V] [R] à payer à Mmes [I] et [A] [O] une indemnité de 2 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel comprenant notamment le timbre fiscal de 225 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS

A titre préliminaire, il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures de M. et Mme [M] portant sur la recevabilité de leur appel, alors qu’aucune irrecevabilité n’a été soulevée.

Par ailleurs, les chefs du jugement querellé ayant :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] [M] et Mme [V] [R] tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au protocole d’accord transactionnel,

— débouté M. [T] [M] et Mme [V] [R] de leur demande d’homologation du protocole d’accord transactionnel,

indiqués dans l’acte d’appel mais ne faisant plus l’objet d’aucune critique, ne peuvent qu’être confirmés.

Sur la demande tendant à la régularisation de l’usucapion

M. et Mme [M] soutiennent que le tribunal a commis une erreur d’appréciation quant aux limites de propriété. Ils indiquent en ce sens que l’acte de liquidation et de partage de la communauté ayant existé entre M. [W] [O] et Mme [Y] [K], établi le 10 juillet 2002 en suite de leur divorce prononcé en 1994, n’est pas précis et ne permet pas de connaître la composition exacte de l’immeuble à usage mixte situé au n°35, seule la surface globale et le volume y étant indiqués. Ils ajoutent que cet acte mentionne que le bien est réparti entre deux parcelles n°[Cadastre 16] et n°[Cadastre 19] pour une surface totale de 3 ares 71 centiares. Ils ajoutent que l’attestation immobilière établie le 5 septembre 2003 sur la base de cet acte de partage, visant la succession de M. [W] [O], souffre également de cette imprécision. Ils font ainsi valoir que ces deux actes ne permettent pas de connaître précisément la surface du grenier aménageable litigieux.

Ils soutiennent qu’il en est de même pour l’immeuble situé au [Adresse 29], puisque ni l’acte de partage attribuant cet immeuble à Mme [Y] [K], ni l’acte de vente de cet immeuble à leur profit ne déterminent la surface du grenier aménageable.

Ils expliquent que suivant la réelle configuration des lieux aux n°33 et [Cadastre 13], il existe un rez-de-chaussée, un premier étage et un grenier aménageable (intitulé deuxième étage) au sein duquel n’est pas établie de cloison séparative alors qu’il aurait dû y en avoir une.

Ils soutiennent que le premier juge, d’après ses explications, a commis une erreur d’interprétation, en considérant le décrochement du mur du pignon au n°[Cadastre 13] comme étant une limite de propriété alors que ce n’est pas le cas.

Ils invoquent une occupation paisible, ininterrompue et de bonne foi du grenier litigieux, précisant avoir fait réaliser des travaux, notamment la pose d’un velux, au vu et au su de Mmes [O], lesquelles n’ont jamais émis la moindre contestation avant leur mise en demeure.

Ils expliquent que leur immeuble est d’un seul tenant, que l’accès au grenier aménageable litigieux ne se fait qu’en empruntant leur immeuble et qu’il n’existe en réalité qu’une trappe obstruée sommairement provenant de l’immeuble de Mmes [O], cette ouverture exiguë étant située à 1m60 du sol.

Ils font ainsi valoir qu’à l’époque de la vente de ce grenier, tout portait à croire que celui-ci était cédé dans son ensemble. Ils ajoutent qu’ils n’avaient alors aucune raison légitime de s’interroger sur les limites de propriété de leur grenier puisque d’une part, ils n’avaient pas connaissance des actes de partage des ex-époux [O], lesquels ont été produits aux débats en 2016, d’autre part aucune limite matérielle n’existait.

A l’inverse, ils soutiennent que Mmes [O] et leur père avant elles avaient la charge d’établir une cloison séparative des locaux litigieux et que s’ils avaient respecté leur obligation, cette erreur n’aurait pas eu lieu.

Ils affirment ainsi n’avoir eu connaissance de cette difficulté qu’en 2016, suite à la mise en demeure et à l’assignation en référé qui leur ont été délivrées puisque, aux termes des pièces versées au débat de l’époque, figurait justement l’acte de liquidation-partage de la communauté des ex-époux [O] en date du 10 juillet 2002. Ils précisent que sur cet acte figurait en page 15 une mention « séparation des greniers » avec l’information suivante : « M. [W] [O] s’engage à séparer à ses frais exclusifs, les greniers reliant les deux immeubles sis à [Adresse 37], par une cloison, au plus tard dans un délai de 3 mois à compter de ce jour ». Ils ajoutent que le nécessaire n’a jamais été fait, ni par M. [O], ni par ses filles. Ils font valoir que Mmes [I] et [A] [O] ne peuvent ainsi se prévaloir de leur propre turpitude.

Ils estiment être désormais bien fondés à faire valoir la prescription acquisitive de la fraction a non domino qu’ils ont occupée et acquise par l’écoulement du temps et par une jouissance paisible, en application des articles 712, 2261 et 2272 du code civil.

Ils précisent ainsi qu’ils ont logiquement pris possession de l’entier grenier, alors que l’acte de vente du 20 mars 2004 ne comportait aucune limite, qu’il prévoyait seulement la cession du grenier aménageable, lequel, faute de précision, s’entendait comme l’entier grenier. Ils en concluent qu’en leur vendant un immeuble et un grenier dans sa totalité, Mme [Y] [K] a vendu un immeuble dont elle était pour partie propriétaire (au n°33), et pour partie non-propriétaire (au n° 35), jusqu’au décrochement du mur, et ce, alors même que l’intéressée avait connaissance de cette situation. Ils considèrent qu’il n’en demeure pas moins que la fraction du grenier excédant la surface incluse dans l’immeuble au n°33 revêt un caractère a non domino.

Ils ajoutent que ce critère s’apprécie uniquement au regard de l’acte translatif de propriété (le juste titre) et de la bonne foi de l’acquéreur, de sorte qu’il importe peu que les limites de propriété aient été ou non révisées deux ans avant la vente entre les ex-époux [O] par l’acte de liquidation-partage de leur communauté.

Ils ajoutent que l’exigence d’un titre réel suppose une concordance entre l’acte et la parcelle que le possesseur possède effectivement, ce qui est le cas en l’espèce. Ils font valoir que l’acte de vente du 20 mars 2004, instrumentum de l’usucapion, est un juste titre, de sorte qu’invoqué de bonne foi, il permet ainsi de justifier de la prescription acquisitive du grenier litigieux en son intégralité.

Ils indiquent que l’attestation de Mme [Y] [K] produite par les intimées, faisant état de l’existence d’une cloison dans le grenier, est tardive et de pure complaisance. Ils en contestent le contenu. Ils ajoutent que ce témoignage n’est corroboré par aucun autre élément de preuve. Quant au témoignage également tardif de Mme [P], locataire de l’appartement de la famille [O] de l’année 2000 à 2003, ils font valoir que celui-ci a également été établi pour les besoins de la cause, et que le grenier évoqué ne peut être celui litigieux, dans la mesure où d’après Mme [P], celle-ci se servait du grenier comme salle de jeux pour ses enfants, ainsi que pour y entreposer des cartons et pendre son linge, alors que la trappe donnant sur le grenier ne permet l’accès ni à des enfants compte tenu de la dangerosité d’une telle configuration, ni à des adultes compte tenu de son exiguïté.

Ils produisent eux-mêmes aux débats une attestation de M. [D] [F], menuisier, qui est intervenu à l’époque et contredit en tous points le témoignage de Mme [K], évoquant quant à lui un grenier d’un seul tenant.

Ils ajoutent enfin que le protocole d’accord a été rédigé à l’initiative et par le conseil de Mmes [O], qui n’a obtenu leur accord que dans le but de mettre fin aux menaces d’action judiciaire de la part de Mmes [O], plus de douze ans après une jouissance paisible et ininterrompue, ce qui ne remet donc nullement en cause leur bonne foi.

Mmes [I] et [A] [O] soutiennent en réponse que la situation des parcelles est dépourvue de toute ambiguïté, puisque la parcelle n°[Cadastre 17] visée par erreur dans les motifs du jugement (en réalité parcelle n°[Cadastre 16] correctement indiquée dans le dispositif du jugement, anciennement AI n°[Cadastre 25]) et la parcelle n°[Cadastre 19] sont leur propriété et sont expressément mentionnées dans l’état liquidatif intervenu entre les ex-époux [O], [W] [O] s’étant vu attribuer les parcelles cadastrées AI n°[Cadastre 16] et [Cadastre 19]. Elles rappellent que conformément à ce qui a été constaté par le premier juge, l’examen de l’extrait du plan cadastral versé aux débats révèle que les combles litigieux dépendent de ces deux parcelles.

Elles indiquent par ailleurs que l’acte de vente du 20 mars 2004 de l’immeuble situé au [Adresse 29] au profit des époux [M] comporte en annexe l’extrait du plan cadastral qui a été visé par ces derniers ainsi que Mme [K], venderesse, étant précisé qu’elles sont elles-mêmes intervenues à l’acte en leur qualité de propriétaires de l’immeuble voisin au [Adresse 31], puisqu’il s’agissait notamment de constituer une servitude de passage.

Elles font donc valoir que les époux [M] ont parfaitement eu connaissance de la configuration des lieux et des différentes références cadastrales, les photographies décrivant la situation des lieux et le caractère contigu des immeubles.

Elles expliquent avoir loué leur immeuble et s’être aperçues en accédant aux combles que les époux [M] se les étaient appropriés alors qu’ils n’en étaient nullement propriétaires. Elles ajoutent que ne résidant pas sur place et ne s’y rendant que de façon épisodique, elles n’ont pas visité le grenier auparavant puisqu’aucune raison ne le justifiait. Elles ajoutent que la pose du velux s’est faite du côté cour intérieure et qu’il n’est pas visible depuis la voie publique. Elles précisent n’avoir eu connaissance des travaux de toiture et de l’occupation du grenier par les époux [M] que lorsque leur propre locataire les a contactées pour un dégât des eaux provenant de l’étage, de sorte qu’elles ont adressé une mise en demeure le 5 juillet 2014 à M. [M] tendant à ce qu’il justifie d’une éventuelle propriété sur les combles.

Elles font valoir qu’hormis l’erreur purement matérielle précédemment évoquée dans les motifs du jugement quant à la numérotation de la parcelle n°[Cadastre 17], en réalité n°[Cadastre 16], aucune erreur d’appréciation n’a été faite par le premier juge concernant la configuration des lieux.

Elles contestent ainsi l’existence d’une usucapion sur les combles litigieux, les conditions n’en étant pas remplies puisque les époux [M] se sont accaparés l’intégralité des combles alors qu’ils savaient ne pas en être propriétaires.

S’agissant de la production par les époux [M] du protocole d’accord, elles rappellent que les échanges entre les parties revêtent un caractère confidentiel et qu’aucune transaction n’a effectivement été finalisée, de sorte qu’elles ne sont pas engagées contractuellement. Elles ajoutent que ce document démontre sans conteste que les époux [M] savaient qu’ils n’étaient pas propriétaires des combles.

Elles produisent l’attestation de leur mère, Mme [K], en date du 31 mai 2023, précisant que la situation a été extrêmement tendue entre les ex-époux [O], ce qui explique les divisions cadastrales et l’engagement tendant à matérialiser la séparation des greniers aux termes de l’acte de liquidation-partage de la communauté.

Elles ajoutent que l’attestation communiquée par les époux [M] relatant l’absence de cloison n’est pas probante dans la mesure où le menuisier n’a pas visité les combles juste après l’acquisition de l’immeuble, la cloison ayant pu être démontée depuis.

Enfin, elles se fondent sur l’attestation de Mme [P], ancienne locataire au n°33, pour démontrer que le grenier était accessible par une trappe et que M. [O] a lui-même installé une cloison dans le grenier.

Sur ce,

Aux termes de l’article 712 du code civil, la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation et par prescription.

Par application de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Il résulte de l’article 2272 du code civil que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En vertu des articles 2274 et 2275 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition.

Est de bonne foi le possesseur qui peut légitimement se croire titulaire du droit qu’il exerce et il doit être tenu compte pour en apprécier des doutes que l’acquéreur aurait dû avoir au vu des informations dont il disposait.

Le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (Civ. 1ère, 30 avril 2002, n°00-17.356). Le juste titre est ainsi l’acte juridique qui, s’il était émané du véritable propriétaire, aurait transféré la propriété du droit au possesseur.

La prescription abrégée est fondée sur l’existence d’un juste titre qui suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire (Civ.3ème, 13 décembre 2000, n°97-18.678). Il appartient au juge de relever, au besoin d’office, que le vendeur n’était pas le véritable propriétaire (Civ. 3ème, 19 décembre 2001, n°00-10.702).

Pour solliciter l’application à leur profit de la prescription abrégée de dix ans, M. et Mme [M] se prévalent de l’existence d’un juste titre, en l’espèce leur acte d’acquisition par lequel ils estiment être devenus acquéreurs a non domino des combles litigieux, ainsi que de leur bonne foi.

Le tribunal a rejeté leur demande aux motifs que :

— dans le cadre de l’acte de partage de la communauté ayant existé entre [W] [O] et Mme [Y] [K], il a été procédé à l’attribution de l’immeuble situé au n°35 cadastré section AI n°[Cadastre 16] et AI n°[Cadastre 19] à [W] [O], Mmes [I] et [A] [O] en ayant hérité au décès de leur père suivant attestation immobilière du 5 septembre 2003, et à l’attribution de l’immeuble situé au n°33 cadastré section AI n°[Cadastre 18] à Mme [K],

— ni l’acte de partage ni l’attestation immobilière ne précisent la composition des combles,

— l’acte de partage fait référence à la division immobilière intervenue suivant procès-verbal d’arpentage établi par la société [H], géomètre expert foncier, en date du 18 juillet 2001 et vérifié par le service du cadastre d'[Localité 26] le 2 août 2001, précisant que les parcelles cadastrées section AI n°[Cadastre 18] et [Cadastre 19] proviennent de la division de la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 24],

— l’examen de l’extrait du plan cadastral versé aux débats révèle que les combles litigieux dépendent d’une part de la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 17] (en réalité n°[Cadastre 16] s’agissant d’une erreur de plume dans la rédaction des motifs du jugement), d’autre part de la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 19],

— ces deux parcelles sont la propriété de Mmes [I] et [A] [O],

— par ailleurs, l’acte authentique de vente du 20 mars 2004 porte sur « un immeuble à usage commercial et d’habitation sis à [Adresse 36], construit en briques, élevé sur cave et recouvert d’ardoises, comprenant : au rez-de-chaussée, un local commercial de 45 m² avec une vitrine donnant sur rue, coin cuisine et WC ; au 1er étage, un séjour, une salle de bains avec WC et une chambre ; au 2ème étage, grenier aménageable (cadastré) section AI n°[Cadastre 18], lieudit [Adresse 32], pour une contenance de 66 ca »,

— il ressort de ce titre de propriété qu’il n’a pas été cédé à M. et Mme [M] plus que la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 18] et s’il est fait référence à des combles situés au deuxième étage, les photographies versées aux débats montrent que l’immeuble situé [Adresse 10] comporte un deuxième étage sous toiture,

— ainsi, ces combles situés au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 10] sont indépendants des combles litigieux. L’acte authentique de partage confirme qu’à l’occasion du divorce des époux [O], une cloison aurait dû être édifiée pour séparer ces deux combles. Les attestations contradictoires de Mme [Y] [K] et de M. [D] [F] ne permettent pas d’affirmer si cette cloison séparative a été mise en 'uvre. En tout état de cause, la matérialisation de cette séparation par la cloison avait pour objet la traduction physique des limites cadastrales rappelées ci-dessus.

C’est par ces motifs pertinents et une exacte appréciation en fait et en droit des éléments de la cause que le tribunal a pu déduire de l’ensemble de ces éléments que M. et Mme [M] ne pouvaient justifier de l’existence d’un juste titre sur les combles litigieux.

A titre surabondant, Mmes [I] et [A] [O] produisent à hauteur d’appel une attestation de Mme [S] [P] en date du 26 juillet 2024 par laquelle celle-ci indique avoir été locataire du bien immobilier situé au [Adresse 30] du 1er décembre 2000 au 1er août 2003 et explique que ce logement comprenait quatre pièces ainsi qu’un grenier accessible par une trappe. Elle précise qu’en 2002, [W] [O] lui a demandé de pouvoir accéder au grenier car il devait monter une cloison, ce qu’elle a accepté. Elle ajoute qu’une personne qu’elle ne connaissait pas a aidé [W] [O] à monter les matériaux au grenier, puis que ce dernier a lui-même installé cette cloison composée de panneaux de bois, le tout étant vissé du côté de son grenier. Elle indique par ailleurs que Mme [K] lui a demandé de pouvoir vérifier la correcte installation de la cloison dès sa réalisation, et l’a informée de son souhait de vendre le bien sis [Adresse 10].

Cette nouvelle attestation permet de confirmer qu’une cloison a bien été mise en place par [W] [O] afin de séparer les combles dépendant des biens immobiliers sis aux n°[Adresse 9] et [Adresse 14], conformément aux prévisions de l’acte de liquidation et de partage de la communauté des époux [O].

Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en l’ensemble de ses dispositions querellées de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance

Mmes [I] et [A] [O] affirment avoir subi une perte de jouissance et en sollicitent l’indemnisation à hauteur de 11 520 euros, représentant une somme mensuelle de 120 euros sur une période de huit années allant de la mise en demeure du 5 juillet 2014 à l’assignation du 19 octobre 2022. Elles considèrent que ce préjudice économique porte sur une pièce supplémentaire et est constitué par la perte correspondante de la valeur locative ou de la valeur de cession de l’immeuble.

M. et Mme [M] répondent que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, alors que Mmes [N] ont mis douze années à se rendre compte qu’ils occupaient le grenier litigieux. Ils constatent par ailleurs qu’elles ne justifient pas plus en cause d’appel d’éléments probants quant à la valeur locative mensuelle.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est acquis que Mmes [I] et [A] [O] ont cherché à récupérer la jouissance des combles litigieux à compter de la mise en demeure en date du 5 juillet 2014. Le principe de leur préjudice de jouissance est ainsi caractérisé. En revanche, si elles estiment que le montant des dommages-intérêts alloué en première instance est insuffisant, elles ne justifient à hauteur d’appel ni de la surface concernée, ni encore d’une quelconque valeur locative.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande relative à la descente de gouttière

M. et Mme [M] demandent à la cour de condamner Mmes [A] et [I] [O] à exécuter les travaux de récupération et d’évacuation de leurs eaux de pluie en provenance de la partie de la toiture située au-dessus de leur grenier, en installant notamment une gouttière et une descente de gouttière indépendante de celles de l’immeuble de M. et Mme [M].

Ils soutiennent, photographies à l’appui, qu’une partie de la toiture de l’immeuble de Mmes [O] au [Adresse 31] est commune à leur immeuble au [Adresse 29]. Considérant qu’il n’existe qu’une seule évacuation d’eau pour cette unique gouttière se situant sur leur immeuble, Mmes [O] reversent leurs eaux pluviales non pas de leur côté, mais sur le fond dont ils sont propriétaires, au mépris de l’article 681 du code civil. Dès lors, si l’usucapion n’est pas reconnue, ils demandent la condamnation de Mmes [O] à créer un aménagement sur leur immeuble tendant à recueillir et évacuer les eaux de pluie ruisselant sur leur toiture, située au-dessus du grenier qu’elles revendiquent.

Mmes [I] et [A] [O] demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a relevé que les époux [M] avaient fait entreprendre en 2004 des travaux modifiant les gouttières et descentes au droit de la toiture des combles litigieux dont ils n’étaient pas propriétaires.

Sur ce,

Aux termes de l’article 681 du code civil, tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

Le tribunal a débouté M. et Mme [M] de leur demande en retenant qu’ils ne démontraient pas que leurs voisins ne respectaient pas les dispositions précitées, les photographies versées aux débats étant inexploitables en raison de leur imprécision. Au surplus, le tribunal a relevé que M. et Mme [M] ont entrepris en 2004 des travaux modifiant les gouttières et descentes au droit notamment de la toiture des combles litigieux, suivant facture de la société Duquesne du 29 juin 2004.

A hauteur d’appel, il n’est justifié d’aucun relevé technique contradictoire de l’état des gouttières et de leur positionnement. Par ailleurs, il n’est pas contesté que M. et Mme [M] ont en 2004 fait procéder à des modifications des gouttières et descentes d’eaux venant au droit notamment de la toiture des combles litigieux.

Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, M. et Mme [M] ne sauraient demander à Mmes [O] d’assumer le coût de la remise en état des gouttières.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. et Mme [M] aux dépens d’appel, lesquels comprennent nécessairement le timbre fiscal de 225 euros sans qu’il soit nécessaire de le préciser,

et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés aux dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [M] seront par ailleurs condamnés à payer à Mmes [O] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutés de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 30 janvier 2024 par le tribunal judiciaire d’Amiens en toutes ses dispositions querellées ;

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [M] et Mme [V] [R] épouse [M] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [T] [M] et Mme [V] [R] épouse [M] à payer à Mme [I] [O] et Mme [A] [O] la somme de 2 400 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Déboute M. [T] [M] et Mme [V] [R] épouse [M] de leur demande formée au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE