ARRET

N°

[P]

C/

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE

CJ/NP/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE FEVRIER

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03300 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JEWV

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [Y] [P]

née le 25 Juin 1989 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1][Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Matthieu VAZ, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2024-006463 du 14/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 9])

APPELANTE

ET

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 05 décembre 2024, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 février 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 13 février 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2018, l’Office Public de l’Habitat – OPAC de l’Oise (OPAC de l’Oise) a donné à bail à Mme [Y] [P] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 330,89 euros.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 18 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 020,57 euros au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 février 2024, l’OPAC de l’Oise a fait assigner en référé Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins notamment de résiliation du contrat de bail et d’expulsion.

Par ordonnance de référé du 20 juin 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 16 mars 2018 conclu entre l’OPAC et Mme [P] concernant le logement situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 19 janvier 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

— ordonné à Mme [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

— dit qu’à défaut pour Mme [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’OPAC pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

— condamné Mme [P] à payer à l’OPAC de l’Oise une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges que Mme [P] aurait eu à payer en cas de non-résiliation du bail ;

— condamné Mme [P] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 672,73 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 8 avril 2024, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

— dit que, pour la suite, l’indemnité d’occupation courra à partir du mois d’avril 2024, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

— condamné Mme [P] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [P] aux dépens comprenant le coût du commandement délivré tandis que les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Mme [P] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonné la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

— rejeté toutes autres demandes.

Par déclaration du 5 juillet 2024, Mme [P] a interjeté appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, elle demande à la cour de réformer l’ordonnance entreprise, et statuant à nouveau :

— A titre principal, déclarer irrecevable l’action en résiliation du bail en date du 16 mars 2018, portant sur un appartement sis [Adresse 4] ;

— A titre subsidiaire, accorder à Mme [P] un délai de grâce d’un an pour libérer les lieux.

Mme [P] soutient que l’action en résiliation du bail de l’OPAC de l’Oise est irrecevable en ce que l’assignation n’a pas été notifiée à l’autorité préfectorale.

Subsidiairement, elle sollicite un délai de 12 mois pour quitter le logement. Elle déclare avoir effectué plusieurs paiements à son bailleur pour réduire le montant de sa dette. Elle ajoute qu’elle élève seule ses trois enfants âgés de 6, 13 et 17 ans, ce qui complexifie son relogement.

Enfin, Mme [P] affirme s’être rapprochée du bureau de la sécurité et de la cohésion sociale pour proposer un échéancier afin de rembourser sa dette et qu’il lui a été indiqué qu’elle pourrait conserver son logement en contrepartie du règlement de la somme de 50 euros en sus du règlement des loyers courants. Elle précise cependant qu’à ce jour, aucun acte a été signé.

Dans ses conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, l’OPAC de l’Oise demande à la cour de :

— Constater que Mme [P] n’annonce au dispositif de ses conclusions d’appel, aucune prétention à l’encontre des demandes présentées par l’OPH OPAC de l’Oise en première instance, auxquelles le juge des référés a fait droit par son ordonnance entreprise ;

— Débouter Mme [P] de sa demande d’irrecevabilité de l’assignation afin de résiliation du 7 février 2024 ;

En conséquence,

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 20 juin 2024 ;

— Débouter Mme [P] de sa demande de délai afin de quitter les lieux formée en application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ajoutant à l’ordonnance,

— Condamner Mme [P] à payer l’OPH OPAC de l’Oise, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus à la date du 5 octobre 2024, une provision de 754,73 euros ;

— Dire que l’indemnité d’occupation mensuelle sera due en sus de cette somme par Mme [P] à compter du 5 octobre 2024 ;

— Condamner Mme [P] à payer à l’OPH OPAC de l’Oise, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

— Condamner Mme [P] aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’OPAC de l’Oise affirme qu’il est recevable en son action en ce qu’il produit la dénonciation au préfet de l’Oise de l’assignation de Mme [P] en date du 7 février 2024 et enregistrée le 9 février 2024.

L’intimé soulève que Mme [P] n’énonce aucune prétention à l’encontre de l’ordonnance dont elle fait appel.

Il confirme avoir accepté d’accorder des délais à sa locataire en vue du règlement de sa dette mais conteste renoncer à la résiliation du bail et à son expulsion.

L’OPAC de l’Oise soutient que Mme [P] n’est pas de bonne volonté en vue d’exécuter ses obligations et qu’elle ne justifie d’aucune démarche pour se reloger.

Par ailleurs, l’intimé indique que le montant de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation s’élève désormais à la somme de 754,73 euros, d’après le dernier décompte arrêté au 5 octobre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

SUR CE,

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En vertu de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins 6 semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (…).

En l’espèce, il ressort des pièces produites par l’OPAC de l’Oise que l’assignation a été transmise au préfet de l’Oise par voie électronique et enregistrée le 9 février 2024 par ses services.

Or, l’audience devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] s’est tenue le 11 avril 2024.

Ainsi, le délai prévu par l’article précité a été respecté. L’action en résiliation du bail de l’OPAC de l’Oise est donc recevable.

Sur la demande d’infirmation de l’ordonnance

En application de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. (…) La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Mme [P] ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande d’infirmation de l’ordonnance de référé dont elle fait appel. Sa demande ne peut donc être accueillie.

Sur l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation

Aux termes du dernier décompte arrêté au 5 octobre 2024 produit par l’OPAC de l’Oise, l’arriéré locatif de Mme [P] s’élève à la somme de 754,73 euros.

Dans ces conditions il convient de confirmer l’ordonnance sauf à actualiser l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation au 5 octobre 2024 à la somme de 754,73 euros.

Par ailleurs, et comme l’a indiqué le premier juge, Mme [P] sera également redevable des indemnités mensuelles d’occupation déterminées par l’ordonnance jusqu’à son départ effectif et définitif des lieux. Compte tenu de la confirmation de l’ordonnance, il n’y a pas lieu de 'dire que l’indemnité d’occupation mensuelle sera due en sus de l’arriéré par Mme [P] à compter du 5 octobre 2024.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

De plus, il ressort de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, l’OPAC de l’Oise confirme que Mme [P] a repris le paiement de son loyer courant. En outre, la composition de sa famille rend difficile son relogement puisqu’elle élève seule trois enfants. A ce titre, sa demande de délai pour se reloger est bien fondée.

Cependant, l’appelante ne démontre pas avoir effectué des paiements à son bailleur pour apurer sa dette locative alors qu’elle s’y était engagée et ne démontre pas avoir subi de rejet de demandes de relogement.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments et au regard de la qualité de bailleur social de l’OPAC de l’Oise, il convient d’accorder un délai de six mois à Mme [P] pour quitter son logement et de rejeter le surplus de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en appel. La demande de l’OPAC de l’Oise formée à ce titre sera rejetée.

Par ailleurs, les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare l’OPAC de l’Oise recevable en son action en résiliation de bail ;

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 20 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne sauf à actualiser le montant de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation à la somme de 754,73 euros au 5 octobre 2024 ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [Y] [P] de sa demande d’infirmation de l’ordonnance dont appel ;

Accorde à Mme [Y] [P] un délai de six mois pour quitter le logement sis [Adresse 3] ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ;

Condamne Mme [Y] [P] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et avec distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE