ARRET

N°

[P]

C/

[I]

[J]

[I]

AF/VB/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX SEPT JUIN

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/00011 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JHMI

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [N] [P] veuve [U] assistée de Monsieur [Z] [Y] ès qualités de mandataire général

née le 15 Août 1922 à [Localité 11] (60)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandra DE BAILLIENCOURT substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Marine SALMON de la SELARL BERTHAUD ET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

APPELANTE

ET

Madame [V], [F] [I] épouse [A] héritière pour moitié de sa mère adoptive Madame [C], [G], [L] [I] épouse [J] née le 4 août 1944 à [Localité 14] (Oise) et décédée le 28 février 2023

née le 17 Mai 1983 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [E], [B], [M] [J] agissant tant en sa qualité personnelle qu’en sa qualité d’usufruitier légal de la succession de son épouse Madame [C], [G], [L] [I] épouse [J] née le 4 août 1944 à [Localité 14] (Oise) et décédée le 28 février 2023

né le 25 Septembre 1938 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [X], [H], [K] [I] héritière pour moitié de sa mère adoptive Madame [C], [G], [L] [I] épouse [J] née le 4 août 1944 à [Localité 14] (Oise) et décédée le 28 février 2023

née le 18 Juillet 1994 à [Localité 10] (Guadeloupe)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentés par M^e Yann BOURHIS de la SCP BOURHIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 06 mai 2025 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

Sur le rapport de M^me Agnès FALLENOT et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 17 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte authentique du 27 septembre 2003, Mme [N] [P] veuve [U] (Mme [U]) a vendu en viager son immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7], à M. [E] [J] et à [C] [I], son épouse, moyennant le prix de 38'110 euros, outre une rente viagère d’un montant annuel de 7'320 euros, payable d’avance en douze mensualités égales de 610 euros, le 15 de chaque mois, avec indexation au 1er janvier de chaque année sur l’indice des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est employé ou ouvrier, série France entière.

L’acte stipulait notamment que':

— l’acquéreur aurait la propriété de l’immeuble et en supporterait les risques à compter du jour de la signature, mais qu’il n’en aurait la jouissance qu’à compter du décès du vendeur qui s’en réservait le droit d’usage et d’habitation sa vie durant';

— le vendeur maintiendrait l’immeuble en bon état d’entretien pendant toute la durée du droit d’usage et d’habitation';

— l’acquéreur s’obligeait à faire les grosses réparations mises à la charge du nu-propriétaire par l’article 605 du code civil dès qu’elles deviendraient nécessaires, ainsi qu’à entretenir le jardin et à le maintenir en jardin d’agrément, à défaut de quoi la rente serait majorée de 80 euros par mois.

Se plaignant de l’absence de travaux de réparation et d’entretien du jardin, Mme [U] a fait appel à un huissier de justice afin que soient dressé un procès-verbal de constat et délivré aux débirentiers un commandement de faire s’agissant des grosses réparations le 2 septembre 2014.

D’autres procès-verbaux de constat ont ensuite été établis et d’autres commandements de faire les travaux et d’entretenir le jardin signifiés aux débirentiers, dont le dernier en date du 4 aout 2022, en vain.

A l’issue de sa séance du 28 février 2022, le [Adresse 8][Localité 6] a conclu à la nécessité de reloger Mme [U], en raison du risque d’écroulement d’une grande partie de son habitation.

Par acte authentique du 9 avril 2022, établi par M. [D], notaire, Mme [U] a constitué M. [Z] [Y] mandataire général en application des dispositions des articles 1153 et suivants du code civil.

Par acte du 20 octobre 2022, Mme [U], assistée par M. [Y], a saisi le président du tribunal judiciaire de Beauvais pour obtenir que M. et Mme [J] soient condamnés, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de six mois, à':

— lui verser la rente viagère par virements mensuels automatiques';

— lui transmettre, dans un délai de 10 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, le mode de calcul de l’indexation de la rente viagère au 1er janvier de chaque année, et ce depuis 2003';

— lui transmettre des devis de réfection, notamment de l’ensemble de la toiture et des menuiseries, et réaliser ces travaux, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance';

— procéder à l’entretien paysager du jardin, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance';

— ordonner que cet entretien soit régulier, à tout le moins à deux reprises dans l’année';

— lui verser une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance à titre de provision.

Par ordonnance de référé du 19 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire a :

— déclaré recevable la demande d’injonction de faire relative aux travaux de réparation et d’entretien du jardin';

— enjoint à Mme et M. [J] de fournir à Mme [U] un devis de réparation des dégradations concernant la couverture, les menuiseries extérieures, les plafonds et les fissures pouvant affecter la solidité des murs, notamment celui de la salle de bain et de l’aile à colombages, tels que constatés par procès-verbal de M. [T], huissier de justice, le 27 mai 2022, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de sa décision pendant une durée de six mois à l’issue de laquelle il pourrait être à nouveau statué';

— enjoint à Mme et M. [J] de procéder à l’entretien du jardin de l’immeuble vendu entre les parties au moins deux fois par an, sur demande de Mme [U], dans le mois suivant la demande, en prévenant cette dernière de la date retenue pour l’entretien au moins sept jours à l’avance pour permettre l’accès au jardin, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé le mois suivant la demande';

— constaté que la demande d’injonction sous astreinte relative au mode de calcul et de remise de la rente présentée par Mme [U] est devenue objet';

— condamné Mme et M. [J] à payer à Mme [U] la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur la liquidation de son préjudice de jouissance';

— condamné M. et Mme [J] aux dépens

— condamné M. et Mme [J] à payer à Mme [U] la somme de 1 000 euros de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 22 février 2023, M. et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision.

[C] [J] étant décédée le 27 février 2023, ses ayants-droit, Mmes [V] et [X] [I], sont intervenues à la procédure.

Par actes des 3 et 6 juillet 2023, Mme [U], assistée de M. [Y], a fait délivrer aux consorts [J] un commandement de lui payer la somme de 2'048,73 euros, visant la clause résolutoire du contrat de vente.

Par arrêt du 7 décembre 2023, la cour d’appel d’Amiens a':

— déclaré irrecevable la demande de Mme [U] visant à faire condamner les consorts [J] à procéder aux travaux de réfection nécessaires ;

— rejeté la demande d’expertise des consorts [J]';

— confirmé la décision querellée, sauf en ce qu’elle a, d’une part, condamné les consorts [J] à payer à Mme [U] la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et moral, d’autre part, rejeté la demande d’indemnité provisionnelle au titre du défaut d’entretien du jardin ;

Statuant à nouveau :

— condamné in solidum les consorts [J] à payer à Mme [U] la somme de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— condamné in solidum les consorts [J] à payer à Mme [U] la somme de 6 720 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du défaut d’entretien du jardin';

— rejeté la demande d’indemnité provisionnelle formée par Mme [U] au titre de son préjudice moral';

Y ajoutant,

— condamné in solidum les consorts [J] à payer à Mme [U] la somme de 1 500 euros en indemnisation des frais irrépétibles d’appel';

— condamné les consorts [J] aux dépens de l’appel';

— rejeté les autres demandes.

Par actes du 8 avril 2024, Madame [U], assistée par M. [Y], a attrait les consorts [J] à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Beauvais, aux fins notamment d’obtenir la résolution du contrat de vente viager et l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement rendu le 23 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Beauvais a :

— déclaré Mme [U] recevable en sa demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de vente viagère reçu par notaire le 27 septembre 2003,

— déclaré Mme [U] recevable en sa demande de résolution judiciaire dudit contrat, uniquement en ce qu’elle est fondée sur le manquement à l’obligation de verser le montant intégral de la rente mensuelle,

— déclaré Mme [U] irrecevable en sa demande de résolution judiciaire dudit contrat fondée sur les manquements à l’obligation d’entretenir le jardin et à l’obligation de réaliser les réparations importantes devenues nécessaires,

— débouté Mme [U] de sa demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de vente viagère, et de ses demandes subséquentes,

— débouté Mme [U] de sa demande de résolution du contrat de vente viagère, et de ses demandes subséquentes,

— condamné Mme [U] aux entiers dépens de l’instance,

— dit que chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles engagés et débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

Le tribunal a notamment considéré':

— s’agissant de la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ou le prononcé de la résolution judiciaire à défaut de paiement des rentes indexées, que la prescription se divisait comme la dette elle-même et courait à l’égard de chacune de ces fractions, la rendant recevable, mais que les sommes non prescrites, postérieures à 2017, avaient été réglées le 22 novembre 2022, et ne pouvaient donc être concernées par la mise en demeure du 6 juillet 2023';

— s’agissant de de la demande en résolution judiciaire en raison du défaut d’entretien du jardin et de l’absence de réalisation des réparations importantes, que Mme [U] avait eu connaissance du défaut d’entretien du jardin dès le 26 août 2014, puis au plus tard le 21 avril 2017, de l’état particulièrement dégradé de la maison, et donc de la nécessité de réaliser d’importants travaux, de sorte que l’action s’était définitivement prescrite le 21 avril 2022';

— s’agissant de de la demande en résolution judiciaire en raison du défaut de paiement de l’indexation de la rente viagère, que les sommes concernées étaient très faibles et que le manquement n’était pas suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.

Par déclaration du 29 octobre 2024, Mme [U], assistée par M. [Y], a relevé appel de cette décision en ce qu’elle': – la déclare irrecevable en sa demande de résolution judiciaire du contrat de vente viagère fondée sur les manquements à l’obligation d’entretenir le jardin et à l’obligation de réaliser les réparations importantes devenues nécessaires ; – la déboute de sa demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de vente viagère, et de ses demandes subséquentes, – la déboute de sa demande de résolution du contrat de vente viagère, et de ses demandes subséquentes, – du chef des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 22 avril 2025, Mme [U], assistée par M. [Y], demande à la cour de :

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— la déclare irrecevable en sa demande de résolution judiciaire du contrat de vente viagère fondée sur les manquements à l’obligation d’entretenir le jardin et à l’obligation de réaliser les réparations importantes devenues nécessaires ;

— la déboute de sa demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de vente viagère, et de ses demandes subséquentes,

— la déboute de sa demande de résolution du contrat de vente viagère, et de ses demandes subséquentes,

— du chef des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

1/ la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

2/ débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre principal,

3/ constater la résolution du contrat de vente établi selon acte authentique dressé par M. [S], notaire, le 27 septembre 2003, après commandement de payer demeuré infructueux,

4/ dire qu’en application de la clause résolutoire, elle conservera l’intégralité des arrérages versés par les débirentiers à titre de dommages et intérêts forfaitaires,

5/ condamner solidairement M. [E] [J], Mme [V] [I] et Mme [X] [I] à lui payer la somme de 431'090 euros en réparation de son préjudice matériel, correspondant au coût de réhabilitation du bien après déduction du bouquet,

6/ condamner solidairement M. [E] [J], Mme [V] [I] et Mme [X] [I] à lui payer la somme de 34 700 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, soit 24 700 euros après déduction de l’indemnité provisionnelle allouée par la cour, «'somme à parfaire par le tribunal au jour où il statuera'» à hauteur de 500 euros par mois,

7/ condamner solidairement M. [E] [J], Mme [V] [I] et Mme [X] [I] à lui payer une indemnité de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Subsidiairement,

8/ prononcer la résiliation du contrat de vente établi selon acte authentique dressé par M. [S], notaire, le 27 septembre 2003, aux torts exclusifs des débirentiers,

9/ condamner solidairement M. [E] [J], Mme [V] [I] et Mme [X] [I] à lui payer la somme de 317 242 euros en réparation de son préjudice matériel, correspondant au coût de réhabilitation du bien après déduction du bouquet et des arrérages perçus,

10/ condamner solidairement M. [E] [J], Mme [V] [I] et Mme [X] [I] à lui payer la somme de 34 700 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, soit 24 700 euros après déduction de l’indemnité provisionnelle allouée par la cour, «'somme à parfaire par le tribunal au jour où il statuera'» à hauteur de 500 euros par mois,

11/ condamner solidairement M. [E] [J], Mme [V] [I] et Mme [X] [I] à lui payer une indemnité de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

En toute hypothèse,

12/ condamner solidairement M. [E] [J], Mme [V] [I] et Mme [X] [I] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles,

13/ condamner solidairement M. [E] [J], Mme [V] [I] et Mme [X] [I] à lui payer les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 1er avril 2025, les consorts [J] demandent à la cour de :

A titre principal :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 23 septembre 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais ;

Débouter Mme [U] de sa demande tendant à voir constater la clause résolutoire';

Débouter par conséquent Mme [U] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires consécutives ;

Déclarer Mme [U] irrecevable en sa demande subsidiaire en résolution judiciaire, à tout le moins l’en débouter ;

Déclarer par conséquent Mme [U] irrecevable en l’ensemble de ses demandes indemnitaires consécutives, à tout le moins l’en débouter ;

A titre subsidiaire, en cas d’acquisition de la clause résolutoire :

Débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

Réduire le montant de la clause pénale à la somme de 1 987,76 euros ;

Ordonner à Mme [U] de leur restituer le bouquet de 38 110 euros ;

Ordonner à Mme [U] de leur restituer l’intégralité des arrérages perçus depuis la vente, déduction faite de la somme de 1 987,76 euros ;

En tout état de cause :

Condamner, outre aux entiers dépens d’appel, Mme [U] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des prétentions de Mme [U]

Mme [U] rappelle que le contrat de vente viagère est un contrat à exécution successive. Elle en conclut que les obligations qui en résultent sont continues, de sorte que les dispositions de l’article 2224 du code civil sont inapplicables, à tout le moins s’agissant de l’obligation d’entretien qui pèse sur le débirentier. Tout au plus cette prescription s’applique-t-elle à l’obligation de paiement de la rente viagère, sous réserve néanmoins d’une spécificité liée à son exigibilité par termes successifs, qui a pour conséquence que la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de leurs échéances.

Les consorts [J] répondent que l’action se prescrit par cinq ans à compter du jour où son auteur aurait pu agir, c’est-à-dire à partir du jour où il a eu connaissance des faits dommageables.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La distinction entre contrats à exécution instantanée et contrats à exécution successive, d’origine prétorienne, a été formalisée par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 à l’article 1111-1 du code civil, selon lequel le contrat à exécution instantanée est celui dont les obligations peuvent s’exécuter en une prestation unique, tandis que le contrat à exécution successive est celui dont les obligations d’au moins une partie s’exécutent en plusieurs prestations échelonnées dans le temps.

Aux termes de l’article 2277 ancien du code civil, en vigueur jusqu’au 19 juin 2008, se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des arrérages des rentes viagères.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, issu de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2233 3° du code civil, issu du même texte, la prescription ne court pas à l’égard d’une créance à terme, jusqu’à ce que ce terme soit arrivé.

Il en résulte que lorsqu’une dette est payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court contre chacune de ses parties à compter de son échéance. Ainsi, chaque prestation ou chaque terme fait courir son propre délai de prescription à partir de sa date d’exigibilité.

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Aux termes de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

1.1. Sur les manquements au paiement des arrérages indexés

Les rentes viagères mensuelles constituent une créance à termes successifs, ayant pour terme final le décès du crédirentier.

Les parties ne contestent pas que le délai de prescription quinquennal a couru à compter de chacun des arrérages dû par les consorts [J] à Mme [U], le 15 de chaque mois.

Mme [U] ayant agi en justice par actes du 8 avril 2024, elle peut se prévaloir d’un défaut de paiement portant sur les arrérages dus à compter du 15 avril 2019, étant observé que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré les 3 et 6 juillet 2023 aux consorts [J] portait sur les arrérages dus de l’année 2011 à juillet 2023.

Dès lors, la demande en résolution du contrat formée sur ce fondement est recevable. Le jugement est confirmé de ce chef.

1.2. Sur les manquements à l’obligation de réaliser les grosses réparations et d’entretenir le jardin

L’acte authentique de vente stipule que l’acquéreur s’oblige à faire les grosses réparations mises à la charge du nu-propriétaire par l’article 605 du code civil dès qu’elles deviendront nécessaires, ainsi qu’à entretenir le jardin dépendant de l’immeuble vendu et à le laisser en jardin d’agrément, à défaut de quoi la rente sera majorée de 80 euros par mois ce qu’il accepte.

Ces obligations sont continues, en ce sens que le débirentier doit intervenir chaque fois que des grosses réparations et l’entretien du jardin s’imposent, et non de façon ponctuelle ou limitée dans le temps. Elles s’étendent sur toute la durée du contrat et ne prennent fin qu’avec le décès du crédirentier ou la fin de son droit d’usage et d’habitation.

Il n’en demeure pas moins qu’il appartient au débirentier d’agir dans le délai de prescription quinquennal.

En ce qui concerne les grosses réparations, ce délai court à compter du jour où il a eu connaissance de la nécessité de les réaliser.

Or il est établi que l’acte de vente du 27 septembre 2003 prévoyait déjà que M. et Mme [J] procèdent à la réfection et au nettoyage de la toiture dans l’aile donnant sur la [Adresse 13]. Par ailleurs, Mme [U] a su qu’il fallait faire pourvoir par les débirentiers aux grosses réparations rendues nécessaires par':

— la vétusté des fenêtres de la montée d’escalier et des toilettes à l’étage, au plus tard le 26 août 2014, date du constat d’huissier qu’elle a fait établir à cette date';

— l’effondrement d’une partie du couloir d’accès à l’étage, et la fissuration de l’autre partie, ainsi que la fissuration du plafond du séjour, et la fissuration de l’enduit ciment du mur pignon, au plus tard le 21 avril 2017, date du constat d’huissier qu’elle a fait établir cette date';

— les fissures dans le plafond en verre armé de la cuisine, le jour dans le plafond de l’arrière-cuisine soutenu par des étais en bois, le jour dans le mur de la salle de bains, les fissures et cassures dans les revêtements extérieurs (accès cave, pignon), au plus tard le 7 mai 2019, date du constat d’huissier qu’elle a fait établir à cette date.

Il est certes établi par les pièces versées au dossier que les débirentiers ont fait procéder à':

— la réfection de la toiture, pour un montant de 10'083,30 euros, selon une facture du 5 juin 2008, comprenant notamment la fourniture de 200 ardoises';

— le remplacement de 35 à 48 ardoises, pour un montant de 228,66 euros, selon une facture du 23 février 2012';

— le changement de trois fenêtres, pour un montant de 465,60 euros TTC, selon un ticket de caisse du 13 décembre 2014 ;

— la réfection du réseau d’eau, pour un montant de 295,80 euros TTC, selon une facture du 10 octobre 2016.

Ces travaux diligentés par les débirentiers n’ont cependant interrompu le délai de prescription lié aux dommages résultant de la vétusté et du caractère fuyard de la toiture et du réseau d’eau, ainsi que de leurs conséquences, que pour une durée de cinq années à compter de leur réalisation, par la reconnaissance du droit de celle contre laquelle ils prescrivaient.

Or Mme [U] n’a agi en justice, aux fins d’obtenir la réalisation des travaux de réfection, que par assignation en référé du 20 octobre 2022.

Ses prétentions fondées sur le défaut de réalisation des grosses réparations dont elle a eu connaissance plus de cinq ans avant cette date sont donc prescrites.

La décision entreprise est confirmée en ce qu’elle l’a déclarée irrecevable en sa demande de résolution judiciaire du contrat fondée sur les manquements à cette obligation.

En revanche, l’entretien du jardin implique des interventions d’une périodicité minimale, que Mme [U] a elle-même évalué à deux fois par an. Cette obligation se prescrit en conséquence à compter de ses termes successifs, qui seront fixés au 1er avril et au 1er octobre de chaque année au regard de la saisonnalité d’un tel entretien.

Mme [U] ayant agi aux fins de faire condamner les débirentiers à procéder à l’entretien du jardin par assignation en référé du 20 octobre 2022, les demandes formées au titre des manquements à cette obligation, constatés à compter du 1er mars 2018, sont donc recevables.

La décision entreprise est infirmée de ce chef.

2. Sur la demande de résolution du contrat de vente viagère

Mme [U] souligne que les débirentiers ont persisté à ne pas lui payer le montant de la rente correctement indexé postérieurement à l’ordonnance du juge des référés, en ne lui versant que 768 euros au lieu de 806,17 euros par mois dès janvier 2023. Elle leur a donc fait délivrer, le 6 juillet 2023, un commandement de lui payer dans les trente jours la somme de 2'048,73 euros visant la clause résolutoire. Ce commandement visait certes des sommes prescrites, mais également des sommes dues au titre de la non-indexation de la rente.

Par suite, d’août à décembre 2023, les consorts [J] lui ont payé 808 euros au lieu de 806,17 euros. A compter de janvier 2024, ils n’ont pas procédé à l’indexation, alors que le montant dû était devenu de 833,31 euros. Ce n’est que le 17 mai 2024, après la délivrance de l’assignation, et pour les besoins de la procédure, qu’ils ont fini par procéder à cette indexation et au règlement des sommes dues.

La clause résolutoire du contrat de vente doit donc être déclarée acquise.

Les consorts [J] répondent que la somme réclamée dans le commandement de payer correspond à un restant dû lié à certains défauts d’indexation sur une période remontant à 2011. Or, du fait de la prescription quinquennale, Mme [U] ne pouvait se fonder sur une période antérieure à plus de cinq ans au jour du commandement. C’est pourquoi, lorsque le montant des arrérages a été revu, ils n’ont pris en compte que les cinq dernières années.

Les consorts [J] soutiennent qu’un défaut d’indexation, qui ne représente qu’un infime pourcentage de la rente, ne saurait être suffisamment grave pour justifier une résolution. Ils ajoutent que la clause résolutoire ne saurait en tout état de cause produire ses effets, alors qu’elle a été mise en 'uvre de mauvaise foi. La Cour de cassation a ainsi déjà pu considérer que l’absence de protestation du crédirentier pendant des années était de nature à exclure sa bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire (Civ.1 ère, 16 févr. 1999, n°96-21997). Les défauts d’indexation ont été ponctuels et liés à des erreurs de calcul. En réalité, le mandataire général de Mme [U], M. [Y], veut acquérir cet immeuble, et se sert donc du moindre prétexte à cette fin.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, l’acte authentique de vente stipule': «'A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de la rente et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de la présente clause et resté sans effet, celui-ci aura le droit si bon lui semble, de faire prononcer en justice la résolution de la présente vente nonobstant l’offre postérieure des arrérages.'»

Cette clause s’analyse en une clause résolutoire qui prévoit la résolution de plein droit de la vente par le juge à défaut de paiement d’un seul terme de rente viagère, sans considération du montant de l’impayé.

Or il est établi par les pièces versées aux débats que les consorts [J], après avoir régularisé la partie non prescrite de leur dette pour les besoins de la procédure de référé, à hauteur de première instance, se sont de nouveau abstenus de régler l’indexation sur les échéances dues à compter du mois de janvier 2023.

Le commandement de payer signifié les 3 et 6 juillet 2023 visait bien les sommes dues au titre des rentes des mois de janvier à juillet 2023, dont les consorts [J] ne se sont pas acquittés dans le délai de 30 jours.

Ces derniers sont particulièrement mal fondés à invoquer la mauvaise foi de la crédirentière. Il sera rappelé que c’est à compter de l’année 2011 qu’ils ne se sont plus acquittés de l’indexation des arrérages de la rente. Mme [U], née le 15 août 1922, était alors déjà âgée de 88-89 ans. Les attestations versées aux débats établissent qu’elle était isolée et fragilisée par ses deux veuvages successifs, et n’avait pour entourage affectif que la famille [Y]. C’est cette dernière qui l’a soutenue matériellement et psychologiquement face au comportement de M. et Mme [J]. Mme [R] [W] témoigne de la multitude des requêtes amiables formulées vainement par M. [Z] [Y] en faveur de Mme [U] et de la peur de cette dernière face à la vindicte dont ont par suite fait preuve M. et Mme [J] à son égard. C’est ainsi qu’en février 2022, M. [Y] et deux bénévoles ont alerté le centre communal d’action sociale de la mairie d'[Localité 6] de la situation de Mme [U], à la suite de quoi cette dernière a constitué M. [Y] en tant que son mandataire général, afin de l’assister dans la défense de ses intérêts.

C’est tout à fait vainement que les consorts [J] tentent de jeter le discrédit sur les motivations de M. [Z] [Y], en tirant parti de la proposition de rachat du viager qu’il leur a adressée le 17 janvier 2019, alors que cette offre était formulée à hauteur des sommes parfaitement raisonnables de 164'700 euros sans transfert de l’obligation de verser la rente, ou de 124'600 euros avec transfert, étant rappelé que selon les termes de l’acte de vente du 27 septembre 2003, le capital de la rente viagère constituée a été évalué à 61'000 euros, en sorte que le prix total de la vente, bouquet compris, a été évalué à 99'110 euros, et que l’état de l’immeuble n’a cessé de se dégrader depuis lors.

Les pièces produites aux débats établissent ainsi avec certitude, non la mauvaise foi de Mme [U], mais celle de M. et Mme [J], lesquels n’ont eu de cesse de se soustraire à leurs obligations envers une débirentière que son âge et son isolement mettaient en difficulté pour défendre ses droits.

Ces éléments justifient de faire application de la clause résolutoire prévue au contrat. Le jugement entrepris est infirmé de ce chef.

3. Sur les conséquences de la résolution

3.1. Sur les arrérages perçus et le bouquet

Mme [U] plaide qu’en application des stipulations contractuelles, elle doit conserver tous les arrérages perçus. S’agissant du prix payé comptant à hauteur de 38'110 euros « laissé à l’appréciation souveraine du tribunal » selon l’acte de vente, elle demande à être autorisée à le conserver à titre de dommages et intérêts, eu égard à l’attitude adoptée par les débirentiers, qui n’ont jamais respecté leurs obligations essentielles.

Les consorts [J] répondent que Mme [U] ne saurait conserver le bouquet. En effet, la clause résolutoire est liée au manquement à l’obligation de payer l’indexation des arrérages de la rente en temps voulu, manquement de faible gravité. Mme [U] se réfère à des manquements qui n’ont à rien à voir avec ceux conditionnant la clause résolutoire. Par ailleurs, la conservation des arrérages par la mise en jeu de la clause résolutoire constitue une clause pénale, qu’il convient de réduire au préjudice subi. Mme [U] a déjà perçu au moins plus de 150'000 euros d’arrérages depuis la vente. Dans ces conditions, une conservation apparaît disproportionnée par rapport à la réalité du préjudice lié à la non indexation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1152 ancien du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, l’acte authentique stipule':

«'En cas de résolution, tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés à l’immeuble vendu, seront de plein droit définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, à titre de dommages et intérêts et d’indemnité forfaitaire.

La partie du prix payé comptant sera, en ce cas et quant à sa destination, laissée à l’appréciation souveraine du tribunal.'»

Il s’agit bien d’une clause pénale.

C’est de manière infondée que les consorts [J] allèguent de son caractère excessif, dans la mesure où cette indemnité n’a pas pour but d’indemniser uniquement le préjudice financier de la crédirentière lié au défaut de paiement de la rente dans les conditions contractuellement prévues, mais l’intégralité des préjudices dus au prononcé de la résolution. Il sera souligné à cet égard que la vente de son immeuble en viager, à l’âge de 81 ans, était supposée assurer à Mme [U] une sérénité matérielle et psychologique, et lui permettre de terminer ses jours à son domicile. C’est d’ailleurs l’argument qu’avait utilisé [C] [I] pour obtenir d’elle qu’elle consente à la vente, selon le témoignage de Mme [R] [W]. Or la crédirentière en a été privée du fait du comportement des débirentiers, ces derniers l’ayant traitée avec le plus parfait mépris pendant des années, sans respecter leur obligation de loyauté et de bonne foi dans l’exécution du contrat.

Il convient donc de dire que Mme [U] conservera les arrérages, ainsi que le bouquet.

3.2. Sur les dommages et intérêts

Mme [U] sollicite l’indemnisation de son préjudice matériel, en arguant que l’immeuble, qui était en bon état lors de sa vente, est désormais en ruine et menace de s’effondrer, du fait des débirentiers qui n’ont pas satisfait à leur obligation d’effectuer les grosses réparations, notamment celle relative à la fuite en toiture. Elle demande la condamnation solidaire des consorts [J] à lui payer la somme de 431'090 euros, correspondant au coût de destruction et de reconstruction du bien après déduction du bouquet.

Elle demande également l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, en expliquant avoir dû demeurer dans l’immeuble alors qu’il était devenu insalubre, après avoir vécu des années dans la peur qu’il s’effondre, puis avoir été contrainte de le quitter à compter d’août 2022, alors que son rêve était d’y finir ses jours.

Les consorts [J] répondent que l’état actuel de l’immeuble ne saurait leur être imputé de façon certaine. Ils ajoutent que le préjudice est invoqué comme la conséquence de leur prétendu manquement à leur obligation d’effectuer les grosses réparations, et non comme une conséquence de la résolution de la vente par la mise en 'uvre de la clause résolutoire résultant d’éventuels défauts de paiement. Il n’existe donc pas de lien de causalité.

Sur ce,

Il s’impose de constater que les prétentions indemnitaires de Mme [U] sont entièrement fondées sur la ruine de l’immeuble.

Le rapport d’expertise privée déposé le 27 mars 2023 à la demande des consorts [J] a mis en évidence qu’il était devenu impropre à sa destination en raison':

— de fuites importantes en toiture';

— d’infiltrations d’eau et d’air au niveau des menuiseries';

— d’une pièce d’eau non utilisable';

— d’un réseau électrique non conforme';

— d’une absence d’isolation';

— d’une absence d’entretien';

— d’une rupture au niveau des escaliers entre le rez-de-chaussée et l’étage';

— d’une gouttière non raccordée';

avec un risque d’effondrement du bâtiment principal, des planchers et de la clôture nord, justifiant un arrêté de mise en péril.

Il en résulte donc que l’état de ruine de l’immeuble est dû tant à un défaut d’entretien, imputable à la crédirentière, qu’à l’absence des grosses réparations au clos et au couvert rendues nécessaires par l’état de la toiture et des menuiseries, imputable aux débirentiers.

Mme [U] ayant précédemment été déclarée prescrite à se prévaloir des manquements des consorts [J] à leur obligation d’effectuer lesdites réparations, ses demandes indemnitaires doivent être déclarées irrecevables.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les consorts [J] aux dépens d’appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les consorts [J] seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à Mme [U] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel et déboutés de leur propre demande de ce chef, la décision querellée étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 23 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Beauvais en ce qu’il a':

— déclaré Mme [U] recevable en sa demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de vente viagère reçu par notaire le 27 septembre 2003, sur le fondement des manquements au paiement des arrérages indexés';

— déclaré Mme [U] irrecevable en sa demande de résolution judiciaire dudit contrat fondée sur les manquements à l’obligation de réaliser les réparations importantes devenues nécessaires,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déclare Mme [U] recevable en ses prétentions fondées sur les manquements des débirentiers à l’obligation d’entretenir le jardin';

Prononce la résolution du contrat de vente établi selon acte authentique dressé par M. [S], notaire, le 27 septembre 2003, sur le fondement de la clause résolutoire prévue audit contrat';

Dit que Mme [N] [P] veuve [U] conservera l’intégralité des arrérages versés par les débirentiers';

Dit que Mme [N] [P] veuve [U] conservera l’intégralité du bouquet';

Déclare Mme [N] [P] veuve [U] irrecevable pour le surplus de ses demandes indemnitaires';

Condamne in solidum M. [E] [J], Mme [V] [I] épouse [A] et Mme [X] [I] aux dépens de première instance et d’appel';

Condamne in solidum M. [E] [J], Mme [V] [I] épouse [A] et Mme [X] [I] à payer à Mme [N] [P] épouse [U] la somme de 8'000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel';

Déboute M. [E] [J], Mme [V] [I] épouse [A] et Mme [X] [I] de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE