ARRET

N°

[E]

C/

Etablissement OISE HABITAT

CJ/VB/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01944 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCFS

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9] DU VINGT DEUX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [N] [E]

né le 28 Décembre 1977 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Noureddine NAANAI, avocat au barreau de SENLIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2024-003595 du 11/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 6])

APPELANT

ET

Etablissement OISE HABITAT agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 06 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière asisstée de Mme [S] [T], greffière stagiaire.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Par contrat du 9 mai 2014, 1'Office Public de l’Habitat des Communes de l’Oise, ci-après Oise Habitat, a donné à bail à M. [N] [E] et Mme [Z] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 419,84 euros.

Le 27 juin 2023, Oise Habitat a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 742,59 euros au titre des loyers échus et impayés, au visa de la clause résolutoire du bail et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le 21 septembre 2023, Oise Habitat a fait assigner M. et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins notamment d’expulsion de M. et Mme [E].

Par jugement du 22 mars 2024, le juge a :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 9 mai 2014 relatif au logement sis [Adresse 2], à [Localité 7] sont réunies à la date du 28 août 2023 ;

— Ordonné en conséquence à M. et Mme [E] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

— Dit qu’à défaut pour M. et Mme [E] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.41l-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

— Fixé l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [E] à l’Office Public de l’Habitat des Communes de l’Oise, au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, soit 541,83 euros, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— Dit que les indemnités d’occupation à échoir porteront intérêts au taux légal à date échue ;

— Condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à l’Of’ce Public de l’Habitat des Communes de l’Oise, en derniers et quittances la somme de 2 011,43 euros au titre des loyers et charges échus au 28 août 2023 et des indemnités d’occupation échues au 19 décembre 2023, mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 1 266,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— Condamné M. et Mme [E] à payer a l’Office Public de l’Habitat des Communes de l’Oise les indemnités d’occupation à compter du 28 août 2023 et jusqu’à libération effective des lieux;

— Dit qu’en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera notifiée et transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le relogement des personnes défavorisées ;

— Condamné in solidum M. et Mme [E] a payer à l’Office Public de l’Habitat des Communes de l’Oise la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solídum M. et Mme [E] aux dépens en ce compris le coût du commandement du 27 juin 2023 et de l’assignation ;

— Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 27 avril 2024, M. [E] a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, M. [E] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris ;

Par conséquent,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail;

— Dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion de M. [E] ;

— Accorder à M. [E] un délai de 6 mois pour s’acquitter de sa dette ;

— Ordonner l’exécution de l’ordonnance à intervenir sur minute ;

— Réserver les dépens.

M. [E] fait valoir que la dette est née du blocage des APL au niveau de la CAF par le bailleur, qu’aujourd’hui, il a accepté la mise en place d’un plan d’apurement, et que la CAF a versé une partie du loyer si bien que le bailleur a pu récupérer progressivement ses créances de loyer.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, Oise Habitat demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— Débouter M. [E] de toutes ses prétentions ;

— Condamner M. [E] en tous les dépens et à la somme de 1 500 euros au fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement si le jugement devait être infirmé,

— Constater, en conséquence de l’infirmation, la caducité du protocole de cohésion sociale du 21 mai 2024 ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 27 juin 2023 ;

En conséquence,

— Constater la résiliation du bail précédemment consenti, et subsidiairement la prononcer ;

— Ordonner l’expulsion de M. et Mme [E] ainsi que de tout occupant de leur chef ;

— Condamner M. [E] solidairement avec Mme [E] jusqu’au 10 mars 2023 à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail égale au loyer contractuel majoré des charges récupérables, révisable comme lui, jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés ;

— Ordonner la séquestration des meubles, objets mobiliers et autres pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meubles aux frais, risques et périls des expulsés ;

— Condamner M. [E] solidairement avec Mme [E] jusqu’au 10 mars 2023 à régler à Oise Habitat la somme de 3 452,10 euros, représentant les loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 octobre 2024 ;

— Dire et juger que lesdites condamnations produiront intérêts de droit à compter de l’assignation;

— Débouter M. [E] de toutes prétentions plus amples et contraires ;

— Condamner M. [E] en tous les dépens outre une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Oise Habitat soutient que pour bénéficier de délais, les locataires doivent impérativement avoir repris le paiement des loyers et charges courantes, ce qui n’est pas le cas de M. [E].

Oise Habitat ajoute que pendant le cours de l’exécution provisoire, il a été régularisé, le 29 mai 2024, un protocole de cohésion sociale, que la condition légale à la régularisation d’un tel protocole est l’existence d’une décision judiciaire de résiliation, et que dans l’hypothèse où la cour aurait à infirmer le jugement, elle aurait également à constater par l’effet rétroactif de son annulation la caducité de ce protocole de cohésion sociale qui a déjà permis à M. [E] de bénéficier d’un délai alors même qu’il n’avait pas repris le paiement des loyers et charges courantes.

Enfin, Oise Habitat fait valoir que le jugement étant devenu irrévocable s’agissant de Mme [E], les condamnations nouvelles ne pourront concerner que M. [E] suite au jugement de divorce du 10 mars 2023 à compter de cette date ; elle expose que pour la période antérieure, la solidarité matrimoniale impose la condamnation solidaire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

MOTIFS

M. [E] demande l’infirmation du jugement tout en sollicitant de la cour qu’elle suspende les effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de six mois pour s’acquitter de sa dette ce qui implique qu’il ne conteste pas le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il se fonde sur les articles 1103 et 1231-1du code civil, l’article 1719 du code civil et l’article 606 du code civil (sur les obligations de l’usufruitier …. ) alors qu’ainsi que l’a relevé le premier juge, les parties sont liées par un bail d’habitation relevant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 puisque le contrat de bail porte sur un logement conventionné mis à disposition par un bailleur d’habitation à ses deux preneurs.

Le seul moyen développé consiste à soutenir que M. [E] a accepté, depuis le jugement entrepris, la mise en place d’un plan d’apurement, si bien que, si une dette existait encore (il ne précise pas s’il se reconnaît redevable d’une quelconque créance), la suspension des effets de la clause résolutoire devrait être ordonnée dans la perspective du règlement de sa dette dans un délai de six mois (sans préciser s’il est en mesure de régler une mensualité ou s’il sollicite un report du paiement de la dette).

Dans ces conditions, il convient de retenir que le premier juge a opéré une exacte appréciation des éléments de fait et de droit en retenant qu’en application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit la résiliation de plein droit en cas d’impayé locatif, le contrat de bail était en l’espèce résilié à compter du 28 août 2023 faute pour M. et Mme [E] d’avoir réglé les sommes visées par le commandement de payer du 27 juin 2023 qui rappelait la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 9 mai 2014.

Il convient de relever que l’article précité, dans sa version applicable au litige depuis le 29 juillet 2023, retient que la résiliation s’opère non pas deux mois après la délivrance du commandement de payer comme l’a retenu le premier juge mais six semaines à la suite de cette délivrance. Aucune moyen n’est cependant développé en ce sens si bien qu’il convient de retenir la date de résiliation fixé par le premier juge, le principe même l’acquisition de la clause résolutoire n’étant au demeurant pas contesté.

S’agissant de la demande de suspension des effets de cette clause résolutoire, il résulte des dispositions de l’article 24 V de la même loi que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [E] explique que dans le cadre d’un plan d’apurement, le bailleur a pu récupérer progressivement sa dette de loyers.

Il résulte des pièces produites par Oise Habitat qu’à la date de l’audience devant le juge des contentieux de la protection, les locataires n’étaient pas à jour du paiement de leur loyer courant puisqu’ils ne réglaient que 400 euros sur les 541,83 euros dus et ce depuis septembre 2023, le loyer d’octobre n’ayant pas du tout été réglé.

M. [E] a en outre bénéficié d’un protocole d’accord de prévention de l’expulsion entre le locataire et le bailleur le 31 mai 2024. L’arriéré était alors chiffré à 3 352,63 euros et M. [E] s’est engagé à reprendre le paiement de son indemnité d’occupation outre 128 euros en vue d’apurer la dette. L’historique du compte au 18 octobre 2024 démontre que l’arriéré s’élève à 3 452,10 euros à cette date, qu’il a réglé 350 euros sur l’échéance de juin d’un montant de 563,33 euros, qu’il a bénéficié d’un rappel d’APL en juillet et ne devait donc rien verser au titre de l’indemnité d’occupation courante, qu’il a réglé 400 euros en septembre 2024 alors qu’il était redevable d’une somme inférieure de 271,12 euros et qu’il en était de même en septembre 2024.

M. [E] n’a en réalité exécuté le protocole d’accord que sur les deux derniers mois du relevé de compte produit. Sa dette n’a fait qu’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer et, contrairement à ce qu’il affirme, le bailleur n’a pas pu 'récupérer progressivement ses créances de loyer'. Tout au plus l’APL a-t-elle permis de régler une partie des loyers courants.

En outre, M. [E] se prévaut d’une rémunération mensuelle nette de 450 euros, explique qu’il a deux enfants à charge et fait valoir que le loyer s’élève à 224 euros. Le relevé de compte fait état d’un reliquat de loyer après APL un peu plus élevé (de l’ordre de 270 euros).

M. [E] ne justifie pas d’une capacité de règlement lui permettant d’apurer sa dette par des versements mensuels de 128 euros comme le prévoit le protocole et n’indique pas comment sa situation serait susceptible de s’améliorer d’ici six mois alors qu’il évoque un tel délai pour apurer sa dette.

Dans ces conditions, sa demande de délai de paiement sera rejetée ainsi que sa demande conjointe de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ne développe par ailleurs aucun moyen à l’appui de sa demande d’infirmation globale du jugement entrepris.

Il y a donc lieu de confirmer intégralement ledit jugement et de noter qu’il est ainsi fait droit à la demande principale de l’office public Oise Habitat. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ses moyens et demandes subsidiaires.

M. [E], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Compte tenu de la situation respective des parties, la demande de l’office public Oise Habitat au titre des frais irrépétibles d’appel sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [E] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Déboute 1'Office Public de l’Habitat des Communes de l’Oise de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE