ARRET

N°

[F]

C/

S.A. CLESENCE

AB/VB/SB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU NEUF SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01307 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JA6Z

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10] DU VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Madame [M] [F]

née le 14 Mai 1960 à [Localité 8] (TURQUIE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alexandre COUTEL substituant M^e Xavier D’HELLENCOURT de l’ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocats au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003243 du 29/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 5])

APPELANTE

ET

S.A. [Adresse 6], société anonyme au capital de 63 391 632,00 Euros, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 585 980 022 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilé en cette qualité au dit siège, venant aux droits de la SA LOGIVAM, de la SA [Adresse 7] et de la SA PICARDIE HABITAT,

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bertrand BACHY, avocat au barreau de SOISSONS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 13 mai 2025, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 09 septembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Selon un bail verbal, la société Clésence a donné en location à Mme [M] [F] un logement situé à [Adresse 12].

Par acte du 11 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de lui payer la somme de 436,83 euros au titre des loyers échus.

Par acte du 27 juin 2023, elle l’a ensuite attraite devant le tribunal judiciaire de Soissons pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 27 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Soissons a :

— prononcé la résiliation du bail d’habitation du 19 avril 2011 liant la société Clésence et Mme [F], aux torts de cette dernière,

— dit qu’à défaut pour Mme [F] d’avoir libéré les lieux situés à [Adresse 12], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, quinze jours après la signification de ce jugement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel local qu’il plaira au demandeur, aux frais et risques des expulsés,

— condamné Mme [F] à payer à la société Clésence la somme de 936,76 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 19 septembre 2023,

— fixé et en tant que besoin condamné Mme [F] à payer la société Clésence une indemnité d’occupation de 441 euros par mois, à compter du 1er septembre 2023,

— débouté la société Clésence de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

— condamné Mme [F] à verser à la société Clésence la somme de 50 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] aux dépens.

Par déclaration du 26 mars 2024, Mme [F] a interjeté appel de cette décision en ces termes : « Appel en ce que le Jugement : Ordonne l’expulsion de Madame [M] [F] avec toutes les conséquences de droit, Condamne Madame [F] au paiement d’une amende sur le fondement de l’article 700 ».

PRETENTION DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 9 juillet 2024, Mme [F] demande à la cour de :

Infirmer la décision déférée,

Dire les demandes formulées par la partie adverse autant irrecevables que mal fondées,

Condamner la partie adverse à lui payer la somme de 2000 euros pour procédure abusive et vexatoire sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

A titre subsidiaire et pour le cas où la cour ferait droit à la demande du propriétaire tendant au jeu de la clause résolutoire, en suspendre les effets au regard de la situation personnelle et professionnelle du locataire,

Condamner la partie demanderesse au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la partie demanderesse aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par conclusions notifiées le 23 juillet 2024, la société Clésence demande à la cour de :

Confirmer purement et simplement le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

La dire et juger recevable en toutes ses demandes,

La dire et juger fondée en sa demande de résiliation de bail,

Dire et juger que le montant de l’arriéré s’élève à la date du 22 juillet 2024 à la somme de 536,83 euros,

Débouter Mme [F] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner Mme [F] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner Mme [F] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [F] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût du timbre fiscal de 225 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [F] fait valoir qu’il n’est pas justifié de la dénonciation de l’assignation au préfet de la Somme.

Elle ajoute qu’il n’est pas justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et du respect du délai de deux mois entre cette saisine et la délivrance de l’assignation.

Elle conclut qu’il n’est pas justifié de la dénonciation de l’assignation à la commission.

La société Clésence répond que l’assignation a été dénoncée au préfet de l’Aisne, le logement étant situé à [Localité 11], en date du 28 juin 2023.

Elle ajoute que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 12 avril 2023 et que l’assignation a été délivrée le 27 juin 2023, le délai de deux mois ayant donc été respecté.

Elle conclut que l’assignation n’a pas à être dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Sur ce,

Aux termes des articles 1227, 1228 et 1229 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Selon l’article 24, I, II, III et IV, de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, la société Clésence a fait délivrer à Mme [F] un commandement de payer le 11 avril 2023, alors qu’elle se trouvait bien en situation d’impayé de loyer et de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois. Il est justifié que ce commandement a été délivré par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Aisne le 12 avril 2023.

Mme [F], qui n’a pas réglé sa dette locative dans le délai de deux mois alors en vigueur, a été assignée devant le tribunal judiciaire de Soissons pour l’audience du 22 septembre 2023 par un acte qui lui a été délivré le 27 juin 2023, soit plus de deux mois après la saisine de la commission. Il est justifié que cette assignation a été dénoncée au préfet de l’Aisne territorialement compétent par voie électronique le 28 juin 2023.

L’ensemble des diligences et des délais imposés par l’article 24 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 susvisé a donc bien été respecté. Mme [F] est en conséquence déboutée de sa prétention tendant à faire déclarer irrecevables « les demandes formulées par la partie adverse ».

2. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Mme [F] ne développe aucun moyen à l’appui de sa prétention tendant à faire déclarer mal fondées « les demandes formulées par la partie adverse ». Elle expose uniquement qu’en dépit de ses difficultés financières, elle a apuré l’intégralité de l’arriéré et des condamnations prononcées par le premier juge, puisqu’elle a versé une somme totale de 1 300 euros le 20 décembre 2023.

La société Clésence répond que le bail étant verbal, il n’existe aucune clause résolutoire. Elle observe que le prononcé de la résiliation par le juge de première instance était parfaitement justifié au regard de la dette locative. Le paiement postérieur de la dette ne justifie pas l’infirmation du jugement querellé. Mme [F] n’est en effet pas à jour de ses loyers. Le décompte laisse apparaître qu’après imputation du règlement intervenu le 20 décembre 2023, il restait dû la somme de 280,65 euros. Le décompte au 22 juillet 2024 laisse apparaître un arriéré de 536,83 euros.

Sur ce,

Selon l’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, le bail étant verbal et conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, il ne comporte pas de clause résolutoire.

La prétention de Mme [F] tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire du fait du paiement de sa dette sera donc interprétée comme une demande de débouté de la prétention adverse tendant au prononcé de la résiliation judiciaire de son bail.

Les pièces produites aux débats démontrent cependant qu’elle ne s’est en réalité pas acquittée de la totalité de son arriéré locatif le 20 décembre 2023 et que sa dette s’élevait à 536,83 euros le 17 juillet 2024, date du dernier décompte produit aux débats.

Mme [F] ne démontre par ailleurs pas qu’elle se trouve en situation de régler sa dette locative et qu’elle a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Elle ne peut qu’être déboutée de sa demande et la décision entreprise confirmée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné Mme [F] à payer à la société Clésence la somme de 936,76 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 19 septembre 2023. Compte tenu de l’évolution du litige, Mme [F] est condamnée à payer à la société Clésence la somme de 536,83 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 17 juillet 2024.

3. Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire

La société Clésence plaide que la procédure est abusive, injustifiée et dilatoire, et lui occasionne un préjudice dont elle est en droit de demander réparation.

Mme [F] ne répond pas et ne présente aucun moyen à l’appui de sa propre demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, faute pour la société Clésence de caractériser la faute de Mme [F] ayant fait dégénérer en abus l’appel ainsi que le préjudice qui en aurait découlé pour elle, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande.

Par ailleurs, faute pour Mme [F], qui succombe de plus en toutes ses prétentions, de développer le moindre moyen au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle ne peut également qu’en être déboutée.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [F] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance.

Il sera rappelé que les dépens peuvent être définis comme les frais juridiquement indispensables à la poursuite du procès, dont le montant fait l’objet d’une tarification, soit par voie réglementaire, comme les émoluments des officiers publics ou ministériels, soit par décision judiciaire, ce qui est le cas de la rémunération des techniciens investis d’une mesure d’instruction, comme les experts. La liste, exhaustive, en est précisément donnée par l’article 695 du code de procédure civile et comprend le timbre fiscal de 225 euros acquitté par l’intimée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les parties sont déboutées de leurs demandes respectives au titre leurs frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Déboute Mme [M] [F] de sa prétention tendant à « dire les demandes formulées par la partie adverse autant irrecevables que mal fondées » ;

Déboute Mme [M] [F] de sa prétention tendant « à titre subsidiaire et pour le cas où la cour ferait droit à la demande du propriétaire tendant au jeu de la clause résolutoire, en suspendre les effets au regard de la situation personnelle et professionnelle du locataire » ;

Confirme le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Soissons, sauf en ce qu’il a condamné Mme [M] [F] à payer à la société Clésence la somme de 936,76 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 19 septembre 2023 ;

Vu l’évolution du litige

Condamne Mme [M] [F] à payer à la société Clésence la somme de 536,83 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 17 juillet 2024 ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [M] [F] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE